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고충민원 해결사례

2015년 10월 이전 민원사례 보기

건축물대장 소유권지분 정정 요구(20180212, 의견표명)

탭구분
주택건축민원
담당부서
주택건축민원과 
게시자
장지욱
작성일
2018-02-13
조회수
615
게시물 상세내용
민원표시 : 2AA-1712-297030 건축물대장 소유권지분 정정 요구
신 청 인 : 1. 김ㅇㅇ(충북 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ로 xx-80)
             2. 김△△(충북 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ로 xx-84)
피신청인 : 충북 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청장
주 문 : 피신청인에게 2017. 11. 30. 신청인1, 2의 공동 소유(지분 1/2)로 사용승인된 충북 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 18x-13 대 491㎡상의 다가구주택(4가구, 4개동)에 대하여, 건축물대장상 소유권지분을 주1, 2동은 신청인1로, 주3, 4동은 신청인2로 정정할 것을 의견표명한다.
신청취지 : 주문과 같다.
이 유 : 별지와 같다.
의 결 일 : 2018. 2. .
 
(별지)
이 유
1. 신청 원인
신청인1, 2는 공사비를 공동 부담하여, 신청인2 소유의 충북 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 18x-13 대 491㎡(이하 ‘이 민원 토지’라 한다)에 다가구주택(연면적 97.2㎡, 4가구, 이하 ‘이 민원 주택’이라 한다) 4개동을 신축하고 2017. 11. 30. 사용승인을 득하였는데, 건축물대장상 소유권지분이 공동소유(동별 지분 각1/2)로 기재되어, 2개동은 신청인1 소유로, 2개동은 신청인2 소유로 정정하고자 피신청인에게 건축물대장상 소유권지분 변경을 요청하였는데, 이를 위해서는 관련 등기서류를 제출할 것을 요구하나, 이 민원 주택은 사용승인 후, 아직 소유권보존등기를 하지 않아 등기서류 제출이 불가능하고, 소유권보존등기 후 지분을 이전할 경우, 실질적인 소유권 변경이 없음에도 소유권이전에 따른 취․등록세가 중복 부과되니, 신청인들 요구대로 건축물대장상 소유자를 정정해 달라.
 
2. 피신청인의 주장
이 민원 주택은 2017. 11. 30. 사용승인되어, 같은 해 12. 1. 건축물대장이 생성되었는데, 소유권(지분권)을 변경하고자 할 때에는「부동산등기법」제41조에 따라 변경 등기 신청 이후,「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제19조에 의거 소유권(지분권)을 정정할 수 있도록 규정하고 있으며, 신청인1, 2의 요구대로 건축물대장상 소유권지분을 정정할 경우, 미등기 전매, 세금 포탈 등에 해당할 뿐 아니라, 행정신뢰 및 선례화의 우려가 있어 소유자 정정은 불가능하다.
 
3. 사실 관계
가. 이 민원 주택은 이 민원 토지상에 신축된 다가구주택(4가구)으로 지상 1층의 4개동이며, 각 동별 1가구이고, 가구당 면적은 24.3㎡, 총 연면적은 97.2㎡이며, 2015. 10. 13. 건축신고가 수리되어, 같은 해 10. 29. 착공하였고, 2017. 11. 30. 사용승인(준공)되었다. 이 민원 주택의 주요 건축개요는 아래와 같다.
위 치
충북 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 18x-13
대지면적
491㎡
용 도
단독주택(다가구, 4가구)
규모/동수
지상1층/4개동
건축면적
97.2㎡ (각 동 24.3㎡)
건폐율
19.8 %
연면적
97.2㎡ (24.3㎡×4가구)
용적률
19.8 %
건축허가일
2015. 10. 13.
사용승인일
2017. 11. 30.
 
나. 당초, 이 민원 주택은 신청인1, 2 외 2인(신청 외 김□□, 김◊◊, 이하 ‘김□□’, ‘김◊◊’라 한다) 총 4명이 각 1개동씩 건축하기로 하여 이 민원 주택에 대한 건축신고를 하였는데, 김□□과 김◊◊가 2017. 9. 30. 각 권리․의무를 각 신청인 1, 2에게 양도하기로 하는 ‘권리양도 합의서’를 작성하여, 신청인1, 2가 각 2개동씩을 건축하기로 합의하였고, 이에 따라 신청인1, 2는 2017. 11. 16. 피신청인에게 건축관계자(건축주) 변경을 신청하여, 건축관계자가 신청인1, 2로 변경되었다.
 
다. 한편, 상기 ‘권리양도 합의서’에 따르면 김◊◊는 신청인1에게, 김□□은 신청인2에게 각각 권리를 양도하기로 하였으며, 주요 내용은 아래와 같다.
< 권리양도 합의서 주요 내용 (작성일자 2017. 9. 30.)>
갑(신청인2), 을(신청인1), 병(김□□), 정(김◊◊)은 다음과 같이 권리양도를 합의한다.
1. ‘갑’은 주4동, ‘을’은 주2동, ‘병’은 주3동, ‘정’은 주1동의 소유자이다.
2. ‘병’은 주3동의 모든 권리를 ‘갑’에게 양도한다.
3. ‘정’은 주1동의 모든 권리를 ‘을’에게 양도한다.
4. 따라서, 이 민원 토지 내 단독주택 4개동 중 주1동, 주2동은 ‘을’의 소유로, 주3동, 주4동은 ‘갑’의 소유임을 확인한다. 또한 ‘갑’과 ‘을’은 양수한 ‘병’과 ‘정’의 권리로 건축관계자 변경을 완료하고, 사용승인 후 소유권보존 등기시 각각 명의로 2동씩 등기하기로 한다.
 
라. 이후, 신청인1, 2는 이 민원 주택(4개동) 공사를 완료하고, 2017. 11. 23. 피신청인에게 사용승인을 신청하였는데, 건축인허가 업무를 대행한 건축사(建築士) 신청 외 안동호(이하 ‘대행건축사’라 한다)가 건축물대장상 소유권지분을 기재하면서, 각 2개동을 소유하기로 한 신청인1, 2의 의도와 달리, 4개동 전부를 신청인1, 2의 공동 소유(지분 각 1/2)로 작성하여 제출하였고, 이에 따라 피신청인은 2017. 11. 30. 이 민원 주택의 사용승인을 수리하여 다음 날인 12. 1. 건축물대장을 생성하였는데, 건축물대장 생성 직후(당일) 신청인2가 신청인1, 2의 공동 소유(지분 각 1/2)로 잘못 기재된 것을 확인하였고, 곧바로 피신청인에게 각 동별로 소유자를 구분하여 기재해 달라고 요구하였는데, 피신청인은 이미 생성된 건축물대장의 소유자를 변경할 경우, 관련 등기서류를 제출할 것을 요구하며, 이 민원 주택의 건축물대장상 소유권지분 정정을 거부하였다.
 
마. 신청인1, 2에 따르면, 이 민원 주택의 각 동(棟)은 같은 평면으로 설계되어 각 동의 면적이 전부 동일(24.3㎡)하고, 따라서 공사비도 동일하며, 당초 신청인1, 2 등 4인이 공동으로 건축하여 1개동씩 소유할 계획이었지만, 김□□과 김◊◊가 각 1개동에 대한 권리를 각 신청인1, 2에게 양도하면서, 신청인1, 2가 2개동씩 소유하게 된 것인데, 이를 소유자별 지분으로 계산하면 소유자별 총 지분은 1/2에 해당한다 할 수 있으나 내용적으로는 각 2개동을 각자 단독으로 소유하는 것이므로 건축물대장에 기재된 소유권지분 현황은 이와는 전혀 다르고, 향후 건축물의 유지 관리 및 매매 시에도 불편이 예상되니, 신청인1, 2가 2개동씩을 각각 소유할 수 있도록 건축물대장상 소유권지분을 정정해 달라고 요구하고 있으며, 그 세부 내용은 다음과 같다.
≪건축물대장 소유권지분 정정 요구내용≫
동별 구분
현재 소유권지분 현황
변경요구 소유권지분 현황
주1동
[신청인1] 1/2
[신청인2] 1/2
[신청인1] 1/1
주2동
위와 같이 기재
위와 같이 기재
주3동
위와 같이 기재
[신청인2] 1/1
주4동
위와 같이 기재
위와 같이 기재
 
바. 또, 신청인1, 2는 2018. 1. 5. 우리 위원회 실지방문조사 당시, 대행건축사는 건축주로 등재되어 있는 신청인1, 2를 각 동별 소유자로 입력함에 따라 각 동별 소유권지분이 공유지분으로 기재된 채로 사용승인이 신청된 것이라며 자신의 실수였음을 인정하였고, 신청인1, 2는 소유권지분을 변경하더라도 신청인1, 2의 개인별 총 지분은 변경이 없고, 향후 소유권 분쟁의 여지도 없으며, 만약 피신청인의 요구대로 소유권보존등기를 한 후 소유권지분을 정정하면, 실제 소유권 이전이 아님에도 등기상 소유권 이전에 해당하여 불필요한 비용이 발생된다며, 신청인1, 2가 각 2개동의 소유자로 등기할 수 있도록 건축물대장상 소유권지분을 정정해 달라고 하였다.
 
4. 판단
가. 관계 법령 등
1)「건축법」제38조 제1항은 “특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하여야 한다. 1. 제22조제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우 2. 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물(제14조에 따른 신고 대상 건축물을 포함한다) 외의 건축물의 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우 3. 제35조에 따른 건축물의 유지·관리에 관한 사항 4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우”라고 하고, 같은 조 제2항은 “제1항에 따른 건축물대장의 서식, 기재 내용, 기재 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제11조 제1항은 “법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병 후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다. 1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우 2. 이하 생략 ”라고 규정하고 있다.
 
2)「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제12조 제1항은 “특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 다음 각 호의 구분에 따라 건축물대장을 생성하여야 한다. 다만, 법 제20조에 따른 가설건축물은 제외한다. 1. 법 제22조제2항에 따라 사용승인(다른 법령에 따라 사용승인으로 의제되는 준공검사·준공인가 등을 포함한다. 이하 같다)을 하는 경우: 사용승인된 내용에 따라 생성 2. 이하 생략”라고 하고, 같은 규칙 제21조 제2항은 “특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항의 건축물대장 기초자료 등을 통해 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있거나 기재내용이 누락되어 있음을 발견한 경우에는 그 사실을 확인한 후 직권으로 이를 정정하거나 기재할 수 있다. 이 경우 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 지체 없이 그 내용을 건축물의 소유자에게 통지하여야 한다.”라고 하고, 같은 조 제3항 “건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있음을 발견한 경우에는 별지 제15호서식의 건축물표시 정정신청서, 별지 제16호서식의 건축물소유자 정정신청서, 별지 제17호서식의 건축물지번 정정신청서 또는 별지 제17호의2서식의 건축물도로명주소 정정신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 그 잘못된 부분의 정정을 신청할 수 있다. 1. 생략 2. 건축물대장의 소유자에 관한 사항을 정정하려는 경우에는 건물 등기사항증명서(등기필증의 제시로 갈음할 수 있다) 3. ? 4. 생략”라고 규정하고 있다.
 
3)「부동산 등기법」제41조 제1항은 “건물의 분할, 구분, 합병이 있는 경우와 제40조의 등기사항에 변경이 있는 경우에는 그 건물 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 그 등기를 신청하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 「부동산 등기 규칙」제121조 제2항은 ”소유권보존등기를 신청하는 경우 토지대장 정보, 임야대장 정보, 건물의 표시를 증명하는 건축물대장 정보, 그 밖의 정보를 첨부 정보로서 등기소에 제공하여야 한다.“라고 규정하고 있다.
 
4) 법원은 “건축물대장은 행정청이 건축물의 소유, 이용 상태를 확인하거나 건축정책의 기본자료로 활용하기 위하여 작성하는 것으로서, 그 자체가 건축물 소유권의 공시방법은 아니다.”라고 판시(수원지방법원 1996.6.18. 선고 96카합3461판결)하였고, 건축물대장상의 건축주(소유자) 명의변경과 관련하여, “건축법시행규칙 제3조의2 규정은 단순히 행정관청의 사무집행의 편의를 위한 것에 지나지 않는 것이 아니라, 허가대상건축물의 양수인에게 건축주의 명의변경을 신고할 수 있는 공법상의 권리를 인정함과 아울러 행정관청에게는 그 신고를 수리할 의무를 지게 한 것으로 봄이 상당하므로, 허가대상건축물의 양수인이 위 규칙에 규정되어 있는 형식적 요건을 갖추어 시장, 군수에게 적법하게 건축주의 명의변경을 신고한 때에는 시장, 군수는 그 신고를 수리하여야지 실체적인 이유를 내세워 그 신고의 수리를 거부할 수는 없다. ....중략.... 부동산등기법 제131조 제1호에 의하면 가옥대장(실제에 있어서는 건축물관리대장)등본에 의하여 자기 또는 피상속인이 가옥대장에 소유자로서 등록되어 있는 것을 증명하는 자가 미등기건물의 소유권보존등기를 신청할 수 있도록 규정되어 있는데, 건축물관리대장은 준공검사를 한 후 건축물대장 등 건축허가관계서류를 근거로 작성되는 것이므로, 양수인이 그의 명의로 소유권보존등기를 신청하려면 건축물대장에 기재된 건축주의 명의를 자신으로 변경할 필요가 있다고 할 것이다.”라고 판결(대법원 1992. 3. 31. 선고, 91누4911 판결)하였다.
 
나. 판단 내용
신청인1, 2는 이 민원 주택(4개동) 중 각 2개동씩을 단독 소유하고자 공사비를 공동부담하였는데, 대행건축사의 실수로 사용승인 신청시 공동 소유(지분 각 1/2)로 잘못 기재되어 건축물대장에 반영되었으니, 각 2개동씩을 신청인1, 2가 각각 단독 소유하도록 정정해 달라는 신청에 대하여, 피신청인은 건축물대장상 소유권지분 정정을 위하여 관련 등기서류를 제출할 것을 요구하나, ① 이 민원 주택은 2017. 11. 30. 사용승인된 건축물로서, 아직 소유권보존등기를 하지 않아 등기서류 제출이 불가한 점, ② 피신청인은 소유권보존등기를 한 후 공유 지분을 이전하고 이를 증명하는 등기서류를 제출할 것을 요구하나, 신청인1, 2는 소유 지분을 서로 이전하려는 것이 아니고, 이 경우 세금도 중복 부과되어 신청인1, 2가 불필요한 비용을 부담하게 되는 점, ③ 신청인1, 2는 이 민원 주택 신축 공사비를 공동 부담(각 1/2)하였는데, 4개동의 평면이 동일하여 각 2개동의 공사비가 총 공사비의 1/2에 해당하며, 각 2개동씩을 신청인1, 2의 단독 소유로 정정하더라도 소유권지분의 변경이 없는 점, ④ 신청인1, 2가 부담한 공사비가 소유권지분과 동일하고, 신청인1, 2가 모두 소유권지분 변경에 동의하고 있어 향후 소유권과 관련한 분쟁의 우려도 없는 점, ⑤ 법원도 건축물대장은 행정청이 건축물의 소유, 이용상태를 확인하거나 건축정책의 기본자료로 활용하기 위하여 작성하는 것으로서, 그 자체가 건축물 소유권의 공시방법은 아니라고 하였고, 미등기건축물의 경우 사용승인 또는 건축법상 행정절차가 완료된 건축물대장(가옥대장이나 건축물관리대장)이라 하더라도 소유권보존등기를 하기 위해서는 건축물대장에 기재된 건축주 명의를 변경할 수 있다고 판시한 점 등을 종합해 볼 때, 신청인1, 2의 공동 소유(지분 1/2)로 사용승인된 이 민원 주택(4개동)에 대하여, 신청인1, 2가 각 2개동을 각각 단독 소유할 수 있도록 건축물대장상 소유권지분을 정정해 주는 것이 바람직하다고 판단된다.
 
5. 결론
그러므로, 이 민원 주택(4개동)의 공동 소유(지분 각 1/2)한 신청인1, 2가 2개동을 각각 단독 소유하도록 건축물대장상 소유권지분을 정정해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로, 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
 
6. 제도개선여부
□ 제도개선필요 ■ 의견없음
 
7. 감사의뢰 여부
□ 감사의뢰 필요 ■ 의견없음
 
8. 전원위 상정대상 해당여부
□ 해당 □ 의견없음 ■ 소위원회 판단 필요
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