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고충민원 해결사례

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임대주택 임차권 승계 허용 요구(20180305,의견표명)

탭구분
주택건축민원
담당부서
주택건축민원과 
게시자
정해성
작성일
2018-03-07
조회수
1,245
게시물 상세내용
민원표시 2BA-1709-215435 임대주택 임차권 승계 허용 요구
 
신 청 인 김ㅇㅇ
서울 ㅇㅇ구 ㅇㅇ대로5x길 1x, 10x동 15xx호
 
피신청인 서울주택도시공사
 
주 문 피신청인에게 임차인 백ㅇㅇ(2016. 6. 사망)이 손자인 김□□과 거주한 서울 ㅇㅇ구 ㅇㅇ대로5x길 1x, 10x동 15xx호 임대주택을 백ㅇㅇ의 아들인 신청인에게 승계할 것을 의견표명한다.
 
신청취지 주문과 같다.
 
이 유 별지와 같다.
 
의 결 일 2018. 2. .
 
(별지)
이 유
 
1. 신청 원인
 
신청인(1967년생, 남)은 서울 ㅇㅇ구 ㅇㅇ대로5x길 1x, 10x동 15xx호(이하 ‘이 민원 임대주택1’이라 한다)에서 거주하다가 2016. 6. 사망한 신청 외 백ㅇㅇ(이하 ‘백ㅇㅇ’이라 한다)의 아들로서, 2000년경 전 배우자인 신청 외 강ㅇㅇ(이하 ‘강ㅇㅇ’이라 한다)과 탈북하여 2001. 10. 같은 구 ㅇㅇ대로 5x길 1x, 1xx동 7xx호(이하 ‘이 민원 임대주택2’이라 한다)에 거주하였는데, 2016. 10. 20. 강ㅇㅇ와 이혼하면서, 이 민원 임대주택2를 강ㅇㅇ에게 승계하고, 피신청인에게 이 민원 임대주택1에 대한 임차권 승계를 요청하였으나, 백ㅇㅇ 사망 후 이 민원 임대주택1로 전입하였다는 사유로 승계가 불가하다고 하는바, 이 민원 임대주택1은 백ㅇㅇ와 신청인의 아들인 신청 외 김□□(이하 ‘김□□’이라 한다)이 함께 거주하였고, 신청인도 강ㅇㅇ와의 불화로 2014년경부터 실제 이 민원 임대주택1에서 거주하였으니, 신청인이 김□□과 이 민원 임대주택1에서 계속 거주할 수 있도록 임차권을 승계해 달라.
 
2. 피신청인의 주장
 
임대주택 임차권을 승계받으려는 자는 해당 임대주택에서 함께 거주해야 하나, 신청인은 2016. 6. 2. 백ㅇㅇ가 사망한 이후에 전입하였고, 법률자문 결과, 백ㅇㅇ의 세대원이던 손자 김□□은 2014. 8. 이 민원 임대주택1로 전입하였으나, 단독 세대주 아닌 미성년자이므로 임차권 승계가 불가하다.
 
3. 사실 관계
 
 
 
가. 주민등록표(등본, 초본)와 가족관계 및 혼인관계증명서에 따르면, 신청인 김ㅇㅇ는 백ㅇㅇ(1941년생, 여)의 아들이고, 강ㅇㅇ는 신청인의 전 배우자이며, 김□□은 신청인의 아들이며, 백ㅇㅇ의 손자이다.
 
나. 이 민원 임대주택1은 탈북자인 백ㅇㅇ가 2005년경 입국하여 공급받은 임대주택으로 2005. 6. 27. 임대차 계약을 체결한 후, 같은 해 7. 27. 입주하였으며, 전용면적 50.82㎡(공용면적 19.76㎡)이고, 임대보증금 1,102만원, 월임대료는 13만원이다.
 
다. 한편, 신청인은 2000년경 배우자인 강ㅇㅇ(당시 강□□, 2006. 1. 개명)과 함께 탈북하여, 2001. 10. 30. 임대차계약을 체결한 후, 같은 해 11. 13. 강ㅇㅇ, 아들인 김□□과 함께 이 민원 임대주택2에 입주하였는데, 이 민원 임대주택2는 전용면적 39.98㎡(공용면적 15.55㎡)이고, 임대보증금 955만원, 월임대료는 11만원이다.
 
라. 백ㅇㅇ는 이 민원 임대주택1에서 갱신계약(최종 2015. 7. 29.)을 체결하고 거주하던 중 2016. 6. 2. 사망하였는데, 신청인에 따르면, 백ㅇㅇ는 탈북과정에 강제소환으로 감옥생활을 반복한 탓에 영양실조와 병약한 건강상태로 입국하였고, 이 민원 임대주택1에서 거주하면서 조금씩 회복하고 있었으나, 강ㅇㅇ에게 북한에 남은 강ㅇㅇ의 자녀 2명을 탁아소 인근에 버린 사실을 고백한 이후, 자책감으로 극도의 우울증에 시달리며 신경과 치료도 받았으며, 그 과정에 건강이 더욱 나빠져 잦은 병원생활을 하다 결국 사망하였다고 하며, 사망원인은 고혈당쇼크라고 한다.
 
마. 신청인은 백ㅇㅇ가 사망하기 전인 2014년경부터 강ㅇㅇ와의 오랜 불화로 아들인 김□□과 함께 이 민원 임대주택1에서 백ㅇㅇ와 주로 거주해 왔다고 하며, 주민등록표 초본에 따르면, 김□□은 2014. 8. 13., 신청인은 2016. 11. 2.에 이 민원 임대주택1로 전입한 것으로 확인된다.
 
바. 신청인에 따르면, 2000년경 강ㅇㅇ와 갖은 고생 끝에 탈북에 성공하여 대한민국으로 입국하여, 아들 김□□과 이 민원 임대주택2에 입주하였는데, 이후, 북한에 남은 자녀2명 등 다른 가족들의 탈북을 성사시키고자 하는 과정에서 서로의 가족을 데려오는 문제로 강ㅇㅇ와 다투게 되었고, 탈북 성사 실패와 경제적인 문제로 불화가 커졌는데, 백ㅇㅇ가 북한에 남은 신청인의 자녀 2명을 돌보지 못한 자책감 때문인지 강ㅇㅇ와의 이혼을 완강히 반대하였으나, 강ㅇㅇ 가족의 탈북 성사 실패와 그로 인한 돈문제로 강ㅇㅇ와의 다툼이 더욱 심해져, 어린 김□□에게 악영향을 미칠 것을 염려하여 백ㅇㅇ에게 가서 함께 거주하도록 하였고, 2016. 6. 2. 백ㅇㅇ가 사망한 이후에는 결국 강ㅇㅇ와의 불화를 극복하지 못하고, 같은 해 10. 20. 협의이혼하였는데, 당시 신청인은 이 민원 임대주택1에서 김□□과 거주하고 있었으므로, 신청인이 공급받은 이 민원 임대주택2는 강ㅇㅇ가 거주할 수 있도록 같은 해 11. 1. 임차권을 강ㅇㅇ에게 승계하고, 다음 날 11. 2. 이 민원 임대주택1로 전입하였다고 한다.
 
사. 혼인관계증명서에 따르면, 신청인은 2016. 10. 20. 강ㅇㅇ와 협의이혼하였으며, 법원(서울가정법원)이 발급한 확인서와 협의서에 따르면, 자녀 김□□의 친권자 및 양육자는 신청인이며, ‘양육비는 따로 받지 않고 양육자가 양육비를 부담하겠음. 엄마는 돈 벌 능력이 안 됨’이라고 기재되어 있다.
 
아. 또, 피신청인이 제출한 자료에 따르면, 신청인은 2016. 11. 1. 피신청인에게 이 민원 임대주택2의 임차권을 이혼으로 인하여 강ㅇㅇ에게 양도한다는 내용의 각서를 제출하였고, 같은 달 3. 그 임차권이 강ㅇㅇ에게 승계되었다.
 
자. 신청인은 김□□과 이 민원 임대주택1에서 거주하던 중, 2017. 7. 임대차 계약 갱신을 앞두고 피신청인에게 명의변경 및 계약갱신을 요청하였는데, 피신청인은 2017. 9. 26. 신청인에게 ‘백ㅇㅇ의 사망으로 미성년자 손주로의 명의변경과 갱신(재)계약을 신청하였으나, 단독세대주가 안되는 미성년자는 명의변경의 자격이 안되므로 갱신(재)계약을 체결할 수 없음. 따라서, 2017. 11. 1.자로 임대차 계약이 해지되며, 향후, 건물명도 소송 제기 및 강제 퇴거조치 등의 불이익이 발생될 수 있으니 유의바람’이라고 통보(강남센터-9502)하였다.
 
차. 이에 앞서, 피신청인은 신청인의 이 민원 임대주택1의 계약갱신 요청에 대하여 법률자문을 의뢰하였는데, 2017. 9. 14. 회신한 법률검토 결과에 따르면, ‘계약자 사망으로 미성년자에게 상속 승계요청시 원칙적으로 입주자격이 없으나, 부득이한 사정이 있는 경우, 승계 처리가 가능하다.’고 회신(공공임대부-5191)한 것으로 확인된다. 법률검토 질의내용 및 회신 결과의 주요 내용은 아래와 같다.
 
< 법률검토 주요 내용>
가. 질의내용
◦ 임대주택 계약자 중 미성년자 단독거주자에게 상속 가능 여부
나. 답변내용
◦ 임대주택 입주자격이 없는 미성년자 단독세대주에게는 명의 변경이 가능하다고 보기 어렵다. 단, 세부적인 사항은 사업시행자가 개별적, 구체적으로 판단하여야 할 사항이다.
다. 처리방법
 
◦ 계약자의 사망으로 미성년자에게 상속승계 요청시, 원칙적으로 입주자격이 없으므로 상속명의변경 대상이 아님을 주지
◦ 부득이한 사정으로 인한 명의변경 요청사항에 대해서는 센터장 판단에 의해 승계처리
- 예시1 : 배우자가 없는 부(父)와 미성년자인 자(子) 2인가족 거주 중 다른 친권자 없이 부가 사망한 경우 상속명의변경 거부시 주거안정을 심각하게 해칠 수 있으므로 명의변경 처리
 
카. 한편, 이 민원 임대주택2를 승계받아 거주하고 있는 강ㅇㅇ는 신청인과 탈북한 후, 북한에 남은 가족의 탈북과정에 잦은 다툼으로 불화가 심하였고, 백ㅇㅇ가 사망한 후에는 가부장적인 신청인의 태도를 더 이상 참을 수 없어 이혼하였다며, 현재는 남남인 신청인에 대하여, 어떤 문제든 관여하고 싶지 않고 자신의 사생활도 알리고 싶지 않다며 우리 위원회의 조사를 일체 거부하였다.
 
타. 신청인에 따르면, 탈북자인 신청인은 국내 입국 후, 건설현장에서 노동자로 일하면서, 북에 남은 가족을 탈북시키는 과정에 정부가 지원해 준 정착금까지 다 써버렸고, 겨우 탈북하여 모신 어머니 백ㅇㅇ 마저 2016년 사망하였는데, 2013년경 발생한 슬관절부 연골 파열과 2014년경 발병한 관절염으로 수술 및 입원치료를 오랫동안 반복하면서, 이제는 건설현장 일도 쉽지 않은 상태라 앞으로 아들 김□□ 이외 남은 가족하나 없이 어떻게 살아가야 할지 막막하다며, 부디 이 민원 임대주택1에서 김□□과 계속 거주할 수 있게 해 달라고 호소하였다. 김□□은 2001. 9. 8.생으로 2018. 2. 현재 17세이며, 고등학교 1학년에 재학 중이고, 신청인은 2000. 11. 2.부터 기초수급자로 지정된 것으로 확인된다.
 
4. 판단
 
가. 관계법령 등
 
1)「공공주택 특별법」제5조 제2항은 “공공주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은「주택법」,「건축법」및「주택임대차보호법」을 적용한다.”라고 하고, 같은 법 제49조의4는 “공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무·생업·질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.”라고 하고, 같은 법 시행령 제48조 제1항은 “법 제49조의4 단서에서 "근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 공공임대주택(임대의무기간이 10년 이하인 경우로 한정한다) 임차인의 세대구성원 모두가 공공임대주택 입주 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 무주택 세대구성원에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우 가. 생략 나. 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우”라고 규정하고 있다.
 
나. 판단 내용
 
신청인은 이 민원 임대주택1의 임차인 백ㅇㅇ의 아들이고, 세대원인 김□□은 신청인의 아들이니, 이 민원 임대주택1에서 계속 거주할 수 있도록 백ㅇㅇ의 임차권을 승계해 달라는 신청에 대하여, 피신청인은 세대원인 김□□이 미성년자로서 임차권 승계가 불가하고, 신청인은 백ㅇㅇ 사망 이후에 전입하여 임차권 승계가 불가하다고 주장하나, ① 김□□은 2014. 8.부터 이 민원 임대주택1에 전입신고한 세대원이며, 백ㅇㅇ의 손자인 점, ② 신청인은 탈북 후, 10여년 가까이 북에 남은 자녀와 가족의 탈북을 위해 힘써 왔으나, 어머니인 백ㅇㅇ만 겨우 탈북에 성공하였을 뿐, 다른 가족의 탈북은 모두 실패하였는데, 이 과정에 강ㅇㅇ와 오랜 불화로 2014년경부터 아들 김□□을 이 민원 임대주택1로 전입시킨 후, 사실상 백ㅇㅇ와 주로 거주해 왔을 것으로 보이는 점, ③ 신청인은 당시 강ㅇㅇ와 이혼하려 하였으나, 모친인 백ㅇㅇ의 만류로 할 수 없었고, 이 민원 임대주택2의 임차인이었던 신청인은 이혼하지 않은 상태로는 전출이 불가하여 이 민원 임대주택1로 전입신고도 할 수 없었던 점, ④ 신청인은 백ㅇㅇ가 사망한 후, 강ㅇㅇ와의 불화를 극복하지 못한 채 결국 이혼하면서, 이 민원 임대주택2를 강ㅇㅇ에게 승계하여 더 이상 이 민원 임대주택2에서 거주할 수 없게 된 점, ⑤ 강ㅇㅇ는 남편인 신청인을 따라 탈북하였으나, 강ㅇㅇ의 다른 가족은 모두 탈북 시도에 실패하여, 어떤 가족이나 연고도 없이 홀로 남게 되었는데, 신청인이 이혼하면서 직업이나 경제력도 없는 강ㅇㅇ를 이 민원 임대주택2에서 퇴거하도록 할 수는 없었을 것으로 보이는 점, ⑥ 신청인은 북에 남은 가족의 탈북을 돕기 위해 정착금과 가진 재산을 모두 쏟을 수 밖에 없었는데, 지금은 건설현장에서 다친 신체의 치료와 후유증으로 예전과 같이 일정한 수입도 기대할 수 없는 상태여서, 이 민원 임대주택1에서 퇴거할 경우, 신청인과 미성년자인 김□□이 주거불안뿐 아니라 생계마저 위협받을 것이 쉽게 예견되는 점, ⑦ 탈북자인 신청인과 강ㅇㅇ는 목숨을 건 탈북과 남은 가족의 탈북을 시도하는 과정에 우리 사회에 안정적으로 정착하지 못하고 미성년 자녀를 둔 채 이혼에 이르게 되었는데, 탈북자인 신청인과 강ㅇㅇ가 겪어온 사정을 감안하면, 이미 이혼으로 남이 된 신청인과 강ㅇㅇ가 각자 살아갈 수 있도록 임대주택을 각각 공급하는 것이 지나친 특혜라고 보기 어려운 점, ⑧ 탈북자이며, 기초수급자인 신청인은 미성년자인 김□□을 부양해야 하는데, 건설현장에서 다친 부상으로 노동자로 일하는 것이 쉽지 않고, 정규 직업이나 의지할 가족도 없는 신청인을 이 민원 임대주택1에서 계속 거주하게 하는 것이 임대주택법의 취지를 훼손한다고 보기도 어려운 점, ⑨ 피신청인 법률자문 결과도 임차인(백ㅇㅇ)과 단둘이 거주하던 세대원(김□□)인 미성년자가 임차권 승계를 하지 못해 주거불안이 초래될 경우, 임차권 승계가 가능하다고 검토․회신하여 미성년자인 세대원의 주거권 보호를 부득이한 사정으로 인정하고 있는 것으로 확인되는 점 등을 종합해 볼 때, 백ㅇㅇ의 아들인 신청인이 이 민원 임대주택1의 세대원이었던 아들 김□□과 계속 거주할 수 있도록 백ㅇㅇ의 임차권을 신청인에게 승계해 주는 것이 바람직하다고 판단된다.
 
5. 결론
 
그러므로, 신청인이 이 민원 임대주택1에서 계속 거주할 수 있도록 백ㅇㅇ의 임차권을 승계해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
 
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