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임대주택분양전환

분야
주택건축민원
담당부서
주택건축민원과 
게시자
주명진
게시일
2015-11-12
조회수
4,608
 
민원표시 2BA-1402-○○○○○○ 
신 청 인 김○○
 
피신청인 한국토지주택공사
 
주 문 피신청인에게 ○○휴먼시아 ○○○-1703의 분양전환 불가통보를 취소하고 신청인에게 분양전환할 것을 의견 표명한다.
 
신청취지 주문과 같다.
 
이 유 별지와 같다.
 
의 결 일 2014. 3. .
  
(별 지)
 
이 유
 
1. 신청 원인
 
신청인은 5년 임대 후 분양전환을 하는 경기 ○○시 ○○마을휴먼시아 ○○○-1703(이하 ‘이 민원 주택’이라 한다)의 임차인인데, 5년 동안 거주하면 분양전환이 가능하다는 사항만 알고, 분양전환계약을 체결하기 전 서울시로 약 2개월 남짓 주소지를 이전했다가 피신청인으로부터 분양전환계약 불가통보를 받았다. 그러나, 주소지를 잠시 서울로 이전했던 것은 서울에서 영업용택시를 운전하는 신청인이, 서울개인택시운송사업 면허를 취득하기 위해 불가피하게 행한 것이니 이 민원 주택을 분양전환 받을 수 있도록 선처해 달라.
 
2. 피신청인 주장
 
임대주택법 제32조 제5항 등에 따라 분양전환신청기간이 종료하기 전까지 정당한 임차로 보므로, 분양전환신청기간을 포함하여 분양전환 계약 시까지는 지속거주요건을 충족하여야 하나 임차인은 퇴거 후 재전입함으로써 이를 충족하지 못하여 임대주택법에서 정한 분양전환 적격대상자가 아니므로, 임차인을 분양전환대상에서 제외할 수밖에 없다.
 
3. 사실 관계
 
가. 이 민원 주택이 포함된 ○○단지는 피신청인이 경기 ○○시 ○○동 6○○에 공급한 5년 공공임대주택이고, 총600세대(전용면적 51㎡ : 133세대, 전용면적 59㎡ : 467세대)이며 임대차기간은 2006. 12. 1.부터 2011. 11. 30.까지이고, 피신청인은 2013. 12. 24.과 2014. 1. 9. 신청인에게 분양전환 불가통보를 하였다.
 
나. 신청인은 2007. 2. 5. 이 민원 주택의 주소지로 전입하였으며, 배우자와 자녀는 그대로 이 민원 주택에 주소지를 두고 거주하는 상태에서 신청인만 2012. 2. 6. 서울 ○○구 ○○길 ○○-9로 전출하였다가 2012. 4. 23. 이 민원 주택으로 다시 전입하였음이 주민등록표 초본에서 확인된다.
 
다. 신청인은 서울 ○○구 ○○동○가 ○○○-12 소재 ○○운수(주)에서 2013. 9. 16.부터 현재까지 기사로 재직하고 있다. 신청인이 2012. 2. 6.부터 2012. 4. 23.까지 전입하였던 서울 ○○구 ○○길 ○○-9 소재 건축물은 등기부등본에 6층 근린생활시설 및 주택 용도로 기재되어 있다.
 
라. 신청인은 2012. 5. 14. 경찰청장으로부터 10년간 무사고운전자표시장(제105○○○호)을 발급받았고, 무사고운전자표시장에 기재된 신청인의 주소지는 서울 ○○구 ○○길 ○○-9이다.
 
마. 「개인택시운송사업 보충면허대상자 모집 등 공고」(서울특별시공고 제1999-603호 1999. 7. 22.)에 따르면 제5호(면허의 기본요건) 라목에는 “공고일 현재 서울시내에서 거주하고 있는 자로 당해 경력 중 서울시내에서 3년 이상 운전경력이 있는 자”라고 규정하고 있고, 서울특별시장의 관련 질의회신(운수물류담당관-18373 2008. 7. 8.)은 “마. 신청일 현재 서울시내에서 거주하고 있는 자로 당해 경력 중 서울시내에서 3년 이상 운전경력이 있는 자로 규정한 것은 운전자가 서울지리를 숙지하여 승객에 대한 이용편의나 서비스제공에 그 목적이 있다(이하생략)”라고 기재하고 있다. 한편, 서울특별시 성동구청장이 제출한 ‘개인택시 양도양수 조건 및 구비서류’에 따르면, 양수인의 조건 8가지 중 서울시내 운전경력 3년 이상이 있고, 양수인의 구비서류 11가지 중 무사고운전경력증명서(경찰서 발행)가 있다.
 
바. 가족관계증명서에 따르면 신청인(19○○년생)의 가족사항은 배우자(김○○, 19○○년생), 자녀 두 명[김○○(19○○년생 남), 김○○(19○○년생 남)]이다. 신청인의 배우자는 2009년 10월 자궁 관련 질환으로 서울 ○○구 ○○동 ○-19 소재 ○○병원에서 수술을 하고 입원한 사실이 있다는 의무기록 사본 증명서(발행번호 2014-0○○○) 및 추간판 팽윤증 등의 질환으로 2007. 11. 29. 서울 ○○구 ○○동 ○○○-27 소재 ○○병원에서 진료를 받은 사실이 기재된 진단서(발행번호 2014-00○○○)를 제출하였으며, 경기 ○○시 ○○동 ○○ (주)○○○환경에서 2014. 2. 18. 현재 미화원으로 재직한다는 재직증명서도 제출하였다. 한편, 자녀 김○○(19○○년생 남)은 경기 ○○시 평생교육원 ○○도서관 기간제근로자로 2014. 1. 1.부터 2014. 2. 18.까지 재직하고 있음을 ○○시장이 발행한 재직증명서(제25○○호)로 확인된다.
 
4. 판단
 
가. 「임대주택법」 제21조 제1항은 “임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 「주택법」 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다. 1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 (이하생략)”이라고 규정하고 있고, 같은 법 제32조 제5항 전단은 “임대사업자가 제21조에 따라 분양전환을 하는 경우에는 임대차계약기간이 종료되었음에도 불구하고 제21조제4항에 따른 분양전환승인 이후 분양전환신청기간이 종료하기 전까지는 임차인이 정당하게 임차한 것으로 본다.”라고 규정하고 있으며, 「주택공급에 관한 규칙」 제29조 제3항은 “임대주택의 입주자가 당해주택에서 퇴거할 때에는 사업주체에게 그 주택을 명도하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 한편, 「여객자동차 운수사업법 시행규칙」 제19조 제1항은 “제18조에 따라 개인택시운송사업의 면허를 받으려는 자는 제14조제1항에 따른 시설 등의 기준 외에 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. (중간생략) 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자일 것 가. 면허신청 공고일부터 계산하여 과거 6년 동안 국내에서 여객자동차운송사업용 자동차, 「화물자동차 운수사업법 시행규칙」 제3조에 따른 화물자동차(이하 이 조에서 "화물자동차"라 한다)로서 화물자동차 운수사업에 사용되는 화물자동차 또는 「건설기계관리법 시행규칙」 제73조제1항에 따른 건설기계(이하 이 조에서 "건설기계"라 한다)로서 건설기계대여업에 사용되는 건설기계를 운전한 경력이 5년 이상인 자로서 면허신청 공고일 이전의 최종 운전종사일부터 계산하여 5년 이상 무사고로 운전한 경력이 있는 자 (이하생략)”라고 규정하고 있고, 「택시제도 운영기준에 관한 업무처리요령」(국토해양부 훈령 제870호) 제5조 제3항은 ‘관할관청이 개인택시운송사업의 면허를 할 경우에는 성실한 운전자가 우선하여 면허 받을 수 있도록 무사고기간, 법규준수도 등에 의한 우선순위를 두어 면허하여야 한다.’고 규정하고 있다.
 
나. 대법원은 ‘주택소유자가 비록 사업상의 편의를 위하여 주민등록을 점포가 소재하고 있는 곳으로 전출 신고를 하였지만 주택 소유자 내지 그 가족은 여전히 그 주택에서 그대로 거주하고, 또한 그 주택은 방 2칸, 부엌 1칸, 창고 2칸, 화장실의 구조로 되어 사람이 거주할 수 있는 가옥이고, 1975년경 주택 소유자의 선대가 대지 및 그 지상의 건물을 매수한 이래 이를 사용‧관리하여 온 경우에, 주택 소유자가 택지개발예정지구 지정고시일 현재 가옥 소유주로 위 보상계획공고일 현재 거주한 자라는 요건을 구비하지 않았다고 본 원심판결을 사실오인 또는 심리미진의 위법이 있다는 이유로 파기환송‘(대법원 1996. 7. 12. 선고. 96누3609)하였다.
 
다. 피신청인은 임차인이 분양계약 전 다른 곳으로 전출을 하여 더 이상 임차인의 자격이 없으므로 임차인의 분양전환요구를 수용하기 어렵다고 주장하나, ① 신청인은 5년 동안 임차인으로 거주하면 분양전환이 가능하다고 관계법령을 오인하고 이 민원 주택에 2007. 2. 5. 전입하여 2012. 2. 6. 다른 곳으로 주소지를 전출하였는바, 분양전환계약 시까지만 지속거주요건을 충족하지 못했을 뿐 사실상 이 민원 주택에 만(滿) 5년 동안 거주한 점, ② 서울특별시의 관련 공고문 및 질의회신 등에서 명시하고 있듯이 실제로 개인택시운송사업의 면허발급을 받기 위해서는 서울시내 거주요건이 필요하여, 신청인이 주소지를 이 민원 주택에서 서울로 전입했던 것일 뿐 「주택법」 등에서 정한 주택시장의 공급질서를 교란시킬 의도는 없다고 보이는 점, ③ 신청인이 비록 서울개인택시운송사업 면허 취득의 편의를 위하여 주민등록을 운수회사가 있는 행정구역으로 전입신고 하였지만 배우자와 그 가족은 이 민원 주택에서 그대로 거주한 점, ④ 건강이 좋지 않은 신청인의 배우자와 장남이 고용이 불안정한 비정규직 근로자인 사정을 감안하면 신청인의 가족이 이 민원 주택 외에 다른 대체주택을 마련하기 위해 짊어져야 할 경제적 부담이 적지 않아 보여 심각한 주거불안정이 예상되는 점, ⑤ 신청인에 대한 주민등록법 위반여부는 별론으로 하되, 이를 이유로 신체적‧경제적으로 곤궁한 처지에 놓인 신청인과 그의 가족을 주거불안정 상태로 내모는 것은 궁극적으로 국민주거생활의 향상이라는 피신청인의 설립목적에 부합하지 않아 보이는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 피신청인은 이 민원 주택에 대한 분양전환 불가통보를 취소하고 신청인에게 이 민원 주택을 분양전환 해주는 것이 바람직하다고 판단된다.
 
5. 결 론
 
그러므로 임대주택을 분양전환 하여 달라는 신청인의 주장에 상당한 이유가 있다고 인정되므로, 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.