※이 자료는 12월 7일(금) 조간용으로, 6일 오후 1시이후 보도하여 주시기 바랍니다.

※12월 7일(금) 조간 보도요망. 공보담당관실 (T) 2126-0065～0068 (F) 2126-0069	보 도 자 료		2007년 12월 6일
	자료생산부서	담당부서	정책기획실 제도1팀
		제도1팀장	안준호	☏2126-0141
		담 당 자	윤효석	☏2126-0148
	￭ 총쪽(주제발표 별첨)

공공택지 공급원가 과다계상 요인 제도개선

□ 해당 택지지구와 직접 관계없는 비용의 원가반영 금지

□ 민간이 참여하는 원가심의위원회를 설치하여 조성원가 산출과정의 적정성･타당성 심사 강화

□ 조성원가 세부항목과 산출근거를 공공기관 홈페이지에 공개

□ 사전에 개략적인 추정가격으로 공급원가를 준공 후 실제 발생된 원가로 결산하여 입주민과 공공기관에 환급하는 사후정산제 도입

□ 국가청렴위원회(위원장 이종백)는 2007.12.6. 공공택지 원가산정의 공정성･투명성 제고하기 위해 관계기관, 학계, 시민단체, 언론계 등 각계 전문가 등이 참석한 가운데 공개 토론회를 개최하였음

ㅇ 이번 토론회는 저렴하게 택지를 공급해야 할 공공기관이 원가를  부풀리고, 사후정산 미실시로 발생한 이익을 경영수익으로 계상함으로 인해 결과적으로 국민에 비용이 전가되고 부동산 가격이 상승하는 도덕적 해이 현상의 원인과 방지대책에 대한 범국민적인 공감대를 형성하기 위해 마련되었음

□ 국가청렴위원회는 그동안 실태조사와 관계기관 협의 등을 거쳐 마련한 제도개선 방안을 다음과 같이 제시하였음

① 공공택지 조성원가 과다계상 금지방안 구체화

ㅇ (문제점) 조성원가 산정시 해당 택지지구와 관계없는 모든 비용과 일정수준의 이익 까지 반영하도록 하고 있어 실제 조성원가에 비해 과다계상(’07.11월, 위원회 실태조사 및 회계전문가 간담회 결과)

※ 택지사업 추진과정의 제반비용(과다 출장비, 복리후생비, 해외훈련비) 등 방만한 운영결과가 일반관리비를 통해 모두 택지원가에 반영

※ 기타비용 항목을 통해 기부금, 환차손, 파생상품평가손실, 유형자산처분손실, 통화선도거래손실 등이 원가에 반영

※ 자본비용 항목에서 일반적으로 인정하지 않는 자기자본비용에 대해 5년 만기 국고채 수익률의 일정액을 반영         <보도참고자료 1번>

ㅇ (개선방안) 해당 택지개발 사업과 관련이 낮고, 원가로 계상하기 곤란한 비용을 원가에 반영하는 행위 금지를 관계법령에 명시

※ 직접인건비, 판매비, 일반관리비용, 기타비용 등 원가항목에 대한 인정범위와 반영기준을 구체적으로 적시하고, 불합리하게 규정된 산식을 근원적으로 재검토

② 공공택지 조성원가에 대한 적정성･타당성 심사 강화

ㅇ (문제점) 공공기관이 자체적으로 산정한 택지원가를 검증하는 시스템이 없어 원가부풀리기 등 부적정한 회계처리 관행화

※ 건교부 등 사업승인기관이 택지 위치 및 면적, 공급대상자 선정방식, 공급시기, 조건, 공급가격 결정방법 등에 한해 승인하고, 본질적인 사항인 원가 산정의 적정성에 대한 검토는 전무한 실정(’07.9월 위원회 실태조사)

※ 원가자문위원회 자문을 거친 지구의 경우도 조성사업과 관련 없는 기부금, 환차손 등이 ‘기타비용’에 그대로 반영(’07.10월 위원회 실태조사)

ㅇ (개선방안) 사업시행기관에 외부 민간인사가 참여하는 원가심의위원회를 설치하여 원가항목에 대한 검증 및 타당성 심사 강화

※ 시민단체, 협회 등의 추천을 받아 과반수 이상을 회계사 등 외부 민간위원으로 위촉

③ 조성원가 세부항목 및 산출근거 공개 확대

ㅇ	(문제점) 조성원가 세부내용에 대한 공개가 불충분하여 외부의 확인과 통제가 불가능하고 결과적으로 공공기관의 도덕적 해이 현상 초래

※ ’06.8월 이후 7개 원가항목의 총액공개가 제도화 되었으나, 현재 10개 원가항목의 총액만 공개되고 있으며 토목, 건축, 조경, 감리 등 공종별로 세부 산출항목별 내용 비공개(건교부 원가산정 고시)

ㅇ (개선방안) 조성원가 세부항목 공개를 확대하고 세부산출 내역을 사업시행자 홈페이지에 원가변동시 마다 공개

※ 30여개 세부 원가항목별 금액과 산출근거를 공개

④ 공공택지 원가에 대한 사후정산제 도입

ㅇ (문제점) 사전에 개략적인 추정가격으로 공급원가를 산정하고 과다계상된 원가에 대해 사후정산을 하지 않음으로써 저렴한 택지공급이라는 택촉법의 취지를 저해

- 사전 추정가격을 사업 준공시 결산원가와 비교하는 경우 과다한 격차가 발생하여 사전원가 산정과정의 객관성․타당성 결여

※ 토지공사의 17개 준공지구(’03~’06년) 직접비를 결산원가를 기준으로 하는 경우  최대 10.2% 감소하거나 최대 5.7%가 증가('07.11월 위원회 실태조사)

※ 주택공사 11개 준공지구(’04~’06)의 간접비 중에서 판매비 및 일반관리비 항목만 결산원가 기준으로 비교하는 경우 최대 96.3%가 과다계상되거나 최대 14.1% 추가적으로 증가('07.11월 위원회 실태조사)

<보도참고자료 2번>

- 사전추정으로 발생한 일부 부당이득이 임대․서민주택 입주자에 반환되지 않고 공공기관의 경영수익으로 처리되고, 경영평가를 통해 공공기관 직원의 이익으로 귀속

※ ’05년 경영실적 평가결과, 토공(1위)은 사장 200%, 직원 500%의 인센티브 상여금이 지급되었고, 주공(8위)은 사장 99%, 직원 351%가 지급됨(’05년 기획예산처 경영평가 결과)                        <보도참고자료 3번>

- 정책적 차원에서 원가이하 수준으로 공급해야 할 85m2 미만 서민 주택용지, 임대주택, 학교･공공용지에서도 이윤을 확보하고 결과적으로 부동산 가격상승 요인으로 작용

※ 주택공사가 토지공사로부터 매입한 공공택지 가격이 결산원가 기준으로 하는 경우 단위면적(m2)당 551,956원 → 498,449원의 차이가 발생하며, 결산원가에서 제외된 일반관리비를 원가에 포함하더라도 상당부분 원가절감요인이 있는 것으로 판단(’07.11월 위원회 실태조사)

ㅇ (개선방안) 공공기관이 택지판매 가격을 부풀리는 행위를 방지하기 위해 추정원가로 산정한 공급가격을 준공시 결산원가와 비교하여 정산 실시하고 차액을 해당 공공기관 및 입주민에 환급

- 공공･학교용지, 임대주택용지에 대해서 먼저 시행하고, 국민주택규모 용지(85m2 이하)는 ’08.1월부터 실시되는 주택 후분양제와 연계하여 시행                         <보도참고자료 4번>

※ 전용면적 85m2(공급면적 113.5m2, 34평형, 예상분양가 279,832천원)에 대해서 택지비 사후정산제도 도입효과를 사례분석한 결과, 직접비․간접비가 사후정산을 통해 감소하고 기타비용 체계를 개선하는 경우 분양가 인하효과도 큰 것으로 판단(’07.11월 위원회 사례분석 결과)

․ 결산원가와 15.2% 차이 발생시 : 3.3m2당 294천원, 세대당 10,108천원 감소

․ 결산원가와 10.0% 차이 발생시 : 3.3m2당 193천원, 세대당 6,635천원 감소

․ 결산원가와 5.0% 차이 발생시 : 3.3m2당 97천원, 세대당  3,335천원 감소

<보도참고자료 5번>

⑤ 공공택지 추첨입찰 참여자격 강화

ㅇ (문제점) 실제 공동주택을 시공하지 않는 건설업체(시행사)가 공공택지를 분양받아 실제 시공도 하지 않고 과도한 개발이익을 향유하여 특혜 및 분양가 상승 문제를 초래

※ 현재 추첨제 참여자격을 ‘최근 3년간 300세대 이상 건설실적(시행실적)’으로 하고 있어 실제 시공실적이 없는 주택건설업체도 참여(’07.7월 위원회 실태조사)

※ 공공택지의 추첨분양 당첨확률을 높이기 위해 계열사를 동원하거나 대형건설업체와 특수관계에 있는 법인, 건설회사 전직 직원으로 시행사를 설립하여 입찰에 참여하는 각종 편법행위 빈발(’07.5월 위원회 실태조사)

ㅇ (개선방안) 추첨분양 입찰참여 자격은 공동주택을 직접 시공할 업체로 제한하고 이를 위반할 경우 해당 공공택지를 환수(시행･시공 분리 금지)

⑥ 공공택지 개발 관련 공공기관간 기능 재조정

ㅇ (문제점) 저렴하게 개발된 택지가 임대주택 건설 등 공적 목적에 우선적으로 사용되기 보다 시세수준(감정가)으로 민간에 과도하게 판매됨으로써 ‘공공기관의 땅장사’ 비난 초래

※ ’05년도 택지분양 수익현황 : 토공이 7,741억원(전체의 86.5%), 주공이 2,286억원(전체의 42.1%)으로 택지개발 사업을 통해 과다한 수익을 창출(공공기관별 ’05년 회계감사보고서)

※ 전체 공동주택용 택지(’04~’06년) 중에서 민간에 매각된 택지의 비율(토공 68.9%, 주공 45.6%)이 높고, 민간에 매각된 택지는 원가수준으로 판매되기 보다 감정가격으로 판매된 비율(토공 69.2%, 주공 91.4%)이 지나치게 높게 나타남(’07.5월 위원회 실태조사)

- 공공기관에 대한 경영실적 평가제도가 기관간의 과도한 경쟁과 공공성을 도외시한 과도한 수익추구, 조성원가 부풀리기 등을 조장하는 요인으로 작용

ㅇ (개선방안) 기관간 과당경쟁, 사업중복에 따른 비효율성, 도덕적 해이를 방지하기 위해 공공기관간의 택지개발 사업 범위를 재조정하고, 중․장기적으로 공공기관의 통합방안도 검토

- 또한, 공공기관의 경영수익 평가방법 재검토와 도덕적 해이 발생시 감점하는 방안 등 공기업 경영평가 항목 개선도 검토

□ 각계 토론자들은 청렴위의 제도개선 방안에 대해 대체로 공감을 표시하면서 공공택지 원가선정 과정의 투명성을 확보하고 택지개발의 고비용 구조개선을 위한 제반 노력을 경주해야 함을 강조

ㅇ 먼저, 회계전문가(김민섭 회계사)는 택지조성과 관련성이 적은 판매비, 일반관리비, 영업외 손익 등 모든 비용이 원가에 반영됨에 따라 경영활동상의 도덕적 해이 비용까지도 서민아파트의 공급원가에 전가되고 있음을 지적하고

- 현재의 원가제도는 과거 경험치에 의한 원가비용이 포함되어 있어 실제 발생된 원가로 사후정산함이 필요함을 강조하였음

ㅇ 학계(변창흠 교수, 박재홍 교수)에서는 현재의 조성원가 결정 시스템이 공공성 보다 수지타산에 초점을 맞춘 가격결정 원리라는 점을 지적하면서 원가상승 원인이 되는 요소에 대한 객관적인 기준마련과 평가를 강조

- 원가심의의 객관성 제고를 위해서 사업시행자가 원가산정의 적정성 심사를 받는 입장에 위치하도록 제도적 보완이 필요

- 사후정산 제도가 필요함을 지적하고 이를 위해 각 사업지구별로 사후정산협의체(가칭)를 의무적으로 구성하는 세부적인 대안도 제시하였음

- 그 밖에 택지공급시 최저가 입찰제를 통해 택지공급 원가를 낮추는 방안, 택지개발 사업범위 조정과 관련하여 공공기관간 인위적인 조정 보다 중앙과 지방공사간 컨소시엄 구성 방안 등의 의견을 제시하였음

ㅇ 언론계(이현우 논설위원) 및 시민단체(윤순철 경실련 시민감시국장) 공기업은 민간기업과는 달리 수익성 보다 공공성이 중요하므로 원가공개 및 사후정산제 도입에 대해 시급히 추진할 필요성을 언급

<보도참고자료 6번>

□ 국가청렴위원회는 이번 공개토론회에서 제기된 각계 의견을 수렴하여 건설교통부 등 관계기관에 12월 중에 권고할 계획임

ㅇ 내년부터 제도개선 방안이 시행되면 그동안 구조적으로 관행화되어 온 택지원가의 거품이 제거되어 서민 주거안정 등 정부의 부동산 가격 안정정책에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됨

<붙 임> 1. 언론보도 참고자료

<별 첨> 1. 공공택지 원가산정의 공정성･투명성 제고방안(발제문)

언론보도 참고자료

참고 1		공공택지 원가결정 구조 및 도덕적 해이 현상 원인

ㅇ 공공택지 가격결정 구조

사전적 건설공사 원가

사후적 건설공사 원가

+

사전적 판매비･일반관리비

사전적 영업외 비용(기타비용)

자기자본 목표이익

(5년만기 국고채 수익률)

<공공택지 추정가격>

<결산원가>

+

+

(순수제조원가 + 일부 간접비)

※ 사전 추정원가(건교부 고시)는 실제 조성원가가 아니라 택지개발 사업수행 과정에서 모든 비용과 일정수준 이상의 이익 까지 보장한 매출액 또는 판매기준 가격에 불과

ㅇ 공공택지 가격결정구조와 도덕적 해이 현상간의 관계

<공공택지 원가 악순환 구조>

▪일반관리비

▪기타비용 인정

(영업외 비용)

▪자기자본 수익보장

▪과다급여 인상

▪복리후생비 과다지급

▪기관 운영비 과다집행

(출장비, 해외훈련 등)

▪영업외 손실

<택지 추정가격>

<비용 과다집행>

방만한 경영

향후 사전원가에 전액 반영

참고 2		공공택지 사전 추정원가와 사후 결산가격과의 관계

ㅇ 공공택지 사전 추정가격과 사후 결산가격과의 발생 차이 구조

추  정

직접비

추  정

간접비

확정 직접비

확정 간접비

사전원가 차이

<사전 추정원가>

<사후 결산원가>

- 직접비의 경우 사전 추정가격으로 산정한 보상비, 조성공사비 등이 감소하거나 공공시설 설치비 부당전가 등으로 증가하는 요인 발생

<토지공사 직접비 변동현황>

(단위 : 백만원, %)

지구명	추정가격	결산원가	변동율	지구명	추정가격	결산원가	변동율
대구ㅇㅇ	40,361	36,633	△10.2	용인ㅇㅇ	1,216,591	1,227,267	0.9
용인ㅇㅇ	143,390	131,960	△ 8.7	광주ㅇㅇ	266,671	268,914	0.8
인천ㅇㅇ	61,160	59,822	△ 2.2	용인ㅇㅇ	1,324,281	1,388,914	4.7
				남양주ㅇㅇ	403,922	428,102	5.7

* 17개 사업지구 중에서 토공에서 제출한 7개 지구의 직접비만 비교분석했으며 직접비가 상승하는 경우 추정가격 변경을 통해 비용으로 반영가능

- 간접비의 경우 판관비가 결산시 감소하고, 해당지구의 비용과  관계없이 반영되는 기타비용(영업외비용), 자기자본비용 등을 제외하는 경우 간접비는 큰 폭으로 감소

<주택공사 판매비 및 일반관리비 변동현황>

(단위 : 백만원, %)

지구명	추정가격	결산원가	변동율	지구명	추정가격	결산원가	변동율
청주ㅇㅇ	4,968	2,530	△ 96.3	기흥ㅇㅇ	6,243	5,916	△ 5.5
부천ㅇㅇ	3,736	2,491	△ 50.0	경산ㅇㅇ	1,360	1,584	14.1
달성ㅇㅇ	1,941	1,539	△ 26.1	인천ㅇㅇ	14,152	14,218	0.5
당진ㅇㅇ	3,403	2,823	△ 20.5	화성ㅇㅇ	1,684	1,762	4.5
인천ㅇㅇ	378	327	△ 15.6	화성ㅇㅇ	11,898	12,961	8.2
구미ㅇㅇ	1,988	1,866	△ 6.5

* 주공은 준공지구(’04~’06년) 중에서 PMS시스템으로 관리되고 있는 11개 지구 분석

참고 3		택지개발 관련 공공기관의 사업추진 및 수익현황

ㅇ 공공택지 개발사업을 통한 기관별 수익현황

※ ’05년도 택지분양 수익현황 : 토공이 7,741억원(전체의 86.5%), 주공이 2,286억원(전체의 42.1%)으로 택지개발 사업을 통해 과다한 수익을 창출

<공공택지 개발사업 관련 기관별 수익현황(’05년)>

(회계감사보고서, 단위 : 억원)

구 분	택지분양			주택분양			임대사업
	매출액	매출원가	매출이익	매출액	매출원가	매출이익	매출액	매출원가	매출이익
토지공사	33,001	25,260	7,741	-	-	-	-	-	-
주택공사	7,458	5,172	2,286	28,711	25,312	3,399	2,814	3,094	△280
SH공사	121	117	4	2,910	2,232	678	574	786	△212
인천공사	129	76	53		719	121	13	40	△27
경기공사	309	242	67	567	463	104	3	0.6	2.4

※ 전체 공동주택용 택지(’04~’06년) 중에서 민간에 매각된 택지의 비율(토공 68.9%, 주공 45.6%)이 높고, 민간에 매각된 택지는 원가수준으로 판매되기 보다 감정가격으로 판매된 비율(토공 69.2%, 주공 91.4%)이 지나치게 높음

참고 4		사후정산제 도입 적용대상 및 취지

ㅇ 사후정산제 세부 도입방안

① 적용대상 택지 : 원가수준으로 공급하는 중․소형 공동주택, 임대주택, 학교, 관공서 등 공공용지

② 적용기준 가격 : 준공시점에 산출한 사후적인 건설공사원가

③ 사후정산의 주체 : 공공사업시행자 ↔ 건설회사 ↔ 입주민

공공사업시행자 ↔ 자치단체, 교육청, 주택공사 등

ㅇ 토지공사 4개년도 사업을 살펴보면, 전체 택지 중에서 조성원가로 공급하는 18%가 사후정산제 적용대상임

※ 사후정산제는 공급가격을 결정하는 기준점인 조성원가를 명확히 설정하여 택촉법에서 정하고 있는 취지를 달성하는 하려는 것이며 감정가격 및 입찰가격을 기준으로 공급하는 택지(43%)의 개발이익을 축소하는 것이 아님

<토지공사 ’03~’06년 택지개발 사업 수익구조>

공급기준 가격	사용 용도	공급비율	사업수익 발생
입찰가격	상업용지 등	5%	▪ 발생되는 개발이익을 사업시행자가 환수
감정가격	∘분양 85m2초과 ∘분양 60~85m2 (일부) ∘임대주택 85~149m2 ∘학교용지 일부(중･고) ∘단독주택 등	35%
조성원가 수준 (100~110%)	∘분양 60~85m2 (일부) ∘학교용지 일부(중･고) ∘공공청사 용지 등	8%	▪ 원칙상 원가수준으로 공급 그러나, 실제 수익발생
조성원가 미만	∘초등학교 용지 ∘임대 60m2이하 ∘임대 60~85m2 ∘분양 60m2이하 등	10%	▪ 원칙상 손실이 발생해야 하나 실제로 손실규모가 적거나 일부에서는 수익도 발생
무상공급	도로･녹지･공원 등	42%	▪ 유상공급면적에 모두 포함

참고 5		사후정산제 도입시 부동산 분양가 인하효과 사례분석

□ 향후 분양예정인 충청지역(P9블럭), 전용면적 85m2(공급면적 113.5m2, 34형)에 대해서 택지비 사후정산제도 도입효과를 분석

⇒ 결산원가와 15.2% 차이발생시 : 3.3m2당 294천원, 세대당 10,108천원 감소

결산원가와 10.0% 차이발생시 : 3.3m2당 193천원, 세대당 6,635천원 감소

결산원가와 5.0% 차이발생시 : 3.3m2당 97천원, 세대당  3,335천원 감소

<추정가격, 결산원가 적용시의 분양가 비교분석(예시)>

분양가 구성항목		추정가격 적용시 (ㅇㅇ건설 예상분양가)	결산원가 15.2% 차이
건축비	기본형1)	4,456천원/3.3m2×34.38평 = 53,197천원	좌 동
	지하층2)	2,050천원//3.3m2×14.96평3) = 30,668천원	좌 동
공동주택 건설공사비지수4)		1.003	좌 동
지하층 제외 가산비5)		24,214천원	좌 동
택지비6)	택지매입비	3,193천원/3.3m2	2,708천원/3.3m2
	가산금리	224천원/3.3m2	좌 동
	적용 용적률	165%	좌 동
	3.3m2당 택지비	3,417/1.65 = 2,071천원	2,932/1.65 = 1,777천원
	택지비 총액	71,201천원	61,093천원
분양 가격7)	3.3m2당 분양가	8,139천원	7,845천원
	총 분양가	279,832천원	269,724천원

1) 기본형 건축비 = 공사비+설계감리비+부대비용(모델하우스, 광고홍보비, 금융비용) = 4,456천원/3.3m2

2) 지하층 건축비 = 2,050천원/3.3m2

3) 지하층의 경우 세대당 기준 적용

4) 공동주택 건설공사비지수 : 벽식구조 1.003 라멘구조 1.003 철골구조 0.998

5) 지하층 제외 가산비용 : 기본형 건축비 기준으로 벽식 10%, 라멘구조 5%, 철골구조 16%

6) 택지비 = 택지구입비+가산비용(금리 : ’09.5월 분양예정일 까지)

7) 분양가격 = [(기본형건축비+지하층건축비)×공동주택 건설공사비지수]+지하층제외 가산비용+택지비

참고 6		사후정산제 도입에 대한 건교부 의견과 청렴위 검토결과

□ 사후정산제를 도입하기에는 절차가 복잡하고 행정력 낭비가 크다는 주장에 대하여(건교부)

⇒ 절차가 복잡하다고 하여 부당이득을 반환하지 않는 것은 저렴한 택지개발이라는 택촉법의 기본적 취지에 위배

※ 택촉법은 토지수용권을 민간에 주지 않고 공공기관에만 독점적으로 인정

⇒ 정산을 하지 않는 경우 정책적 차원에서 원가이하로 공급하는 중․소형주택, 임대주택의 분양가 인상요인으로 작용

※ 토공(’03~’06 9개 준공지구)이 주공에 공급한 국민임대용지만 사전원가와 결산원가간 121억여원 차액 발생

※ 토공의 17개 준공지구(’03~’06년) 모든 지구에서 사전 추정원가가 결산시 감소

□ 사후정산제 도입시 사업시행자, 주택업체, 입주민간 연쇄정산에 따른 사회적 혼란이 야기된다는 주장에 대하여(건교부)

⇒ 연쇄정산 문제는 공공용지, 임대주택 용지에는 발생하지 않고 원가수준으로 공급하는 중․소형 주택용지에서 발생하나, 극히 일부에 불과

※ 토공(’03~’06년 준공)의 경우 전체면적 중 3.2%, 유상공급 면적 중에는 5.4%

⇒ ’08.1월부터 주택후분양제가 도입될 예정이므로 일부 연쇄정산 문제는 급격히 감소할 것으로 예상

□ 사후정산제를 공공용지 부터 점진적으로 적용하자는 주장에 대하여(건교부)

⇒ 부당이득을 공공기관간에는 상호 정산하고, 서민․임대주택 입주자에는 반환하지 않는 경우 심각한 형평성 문제를 초래 가능

⇒ 주공에서 추진하는 국민임대 용지의 경우 연쇄정산 문제 없음