1. 임대주택 화재 손해배상 이의

결정 개요

1. 민원표시 2AA-2102-0000000

2. 피신청인 A공사

3. 결론 시정권고

가. 피신청인에게 A구 B로 C아파트 D동 E호의 화재복구 손해배상액 산정 시 피신청인의 내부지침을 적용하여 화재복구 수리비에 감가상각률을 적용할 것을 시정권고 한다.

나. 피신청인에게 A구 B로 C아파트 D동 E호의 임대차계약 해지를 철회할 것을 시정권고 한다.

4. 결정일 2021. 8. 9.

이  유

1. 신청취지

신청인은 A구 B로 C아파트 D동 E호(이하 ‘이 민원 임대주택’이라 한다) 임차인으로, 이 민원 임대주택에서 원인불명의 화재(이하 ’이 민원 화재‘라 함)가 발생하여 내부가 소훼되는 시가 미상의 재산 피해가 발생하였는데, 피신청인이 제시한 이 민원 임대주택의 화재복구 손해배상액(약 3,500만원)에 동의하지 않아 이 민원 임대주택 화재복구 진행이 되지 않는다는 이유로 이 민원 임대주택 임대차계약을 해지한다고 통보를 받았으나, 이 민원 임대주택의 규모, 노후도 등을 감안할 때 피신청인이 요구하는 손해배상액은 과다하므로, 이 민원 화재로 인한 손해배상액을 적정하게 산정하고, 이 민원 임대주택 임대차계약 해지 철회를 해 달라.

2. 피신청인 등의 의견

신청인이 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않아서 이 민원 임대주택에서 원인 불명의 화재가 발생한 경우에도 신청인이 이 민원 화재로 인한 손해(최종 확정 수리비 상당)를 전적으로 배상하여야 할 책임이 있고, 화재로 인해 이 민원 임대주택의 전면 수리가 필요하므로 감가상각률을 고려할 필요 없이 신청인이 화재로 인한 원상복구비용 전액을 부담하여야 한다. 또한, 피신청인은 시설물 전문 보수업체에 견적을 의뢰하여 손해배상액(약 35백만원을 제시)을 적정하게 산출하였고, 신청인에게 수차례 시설 보수를 촉구하는 내용의 공문을 발송하였으나, 신청인이 이를 전혀 이행하지 않아서 이 민원 임대주택 보수공사를 진행하기 위해 임대차계약의 해지를 통보한 것이다. 다만, 신청인이 피신청인에게 이 민원 화재로 인한 손해를 배상하거나 신청인이 직접 이 민원 주택의 보수공사를 진행하여 원상회복하면 계약해지를 철회할 수 있고, 신청인이 원상회복의무를 이행하면, 신청인의 세대 동호수 변경요청은 검토할 수 있다.

3. 사실관계

가. 이 민원 임대주택이 포함된 단지(4개 동, 734세대)는 피신청인이 건설ㆍ관리하고 있는 공공임대주택으로, 1996. 10. 15. 입주를 개시하였고, 이 민원 임대주택의 주요 현황 및 임대차계약 사항은 다음과 같다.

<이 민원 주택의 주요 현황>

이 민원 건물의 개요
소재지		A구 B로
층수		15층
신청인 임대차 계약 사항
단지명	동호		계약자	전용면적		임대보증금	임대료	입주일	계약해지
F	D동 - E호		신청인	24.05㎡		21,320,000원	0	’04.01.18	’21.01.16

나. 피신청인 제출자료에 따르면, 신청인은 2004. 1. 18.부터 화재발생일인 2020. 10. 24.까지 이 민원 임대주택에서 거주하였다.

다. 화재증명원 및 사건사고사실확인원에 따르면, 신청인 및 신청인 배우자가 부재중 2020. 10. 24. 12:10경 이 민원 임대주택 내에서 원인 불명화재가 발생하였고, 2020. 10. 24. 12:15 화재신고가 접수되었다.

이 민원 주택 화재 후 사진

라. 피신청인은 신청인과 피신청인 담당자가 2020. 11. 12. 10:20 ~ 11:00경 이 민원 임대주택의 원상복구에 대한 협의를 진행하였고, 이 과정에서 피신청인은 신청인에게 신청인이 이 민원 화재로 인한 손해배상책임(배상액: 약 35백만원)을 부담한다는 점 등을 설명하였으며, 신청인이 피신청인에게 이 민원 임대주택의 원상복구를 위임한다는 내용의 각서를 작성하여 이를 제출하였으나, 그로부터 1시간 후에 신청인 및 신청인의 배우자는 피신청인에게 위 각서의 효력이 없다고 주장하였다고 한다.

마. 폐기물 처리비용 및 관리비 납부 계좌이체 기록 등에 따르면, 신청인은 2020. 12. 16. ~ 17. 2일 동안 이 민원 주택 화재로 인한 폐기물을 처리 후, 비용 270만원을 폐기물업체에 지급하였고, 피신청인은 현재까지 신청인에게 이 민원 임대주택에 대한 관리비를 부과하고 있으며, 신청인은 관리비를 정상적으로 납부하고 있는 사실이 확인된다.

바. 피신청인은 신청인에게 원상복구 협조 요청서를 발송하기 위해 신청인의 주소를 문의하였으나, 신청인이 이를 알려주지 않아서 이 민원 임대주택의 주소로 주택 원상복구 협조 요청 문서를 수차례에 걸쳐 내용증명으로 발송하였고(발송 일자: 2020. 11. 12., 2020. 11. 24., 2020. 12. 09., 2020. 12. 22., 2021. 1. 8., 2021. 1. 22.), 신청인이 이 민원 주택의 원상복구를 하지 않자 2021. 1. 16. 신청인에게 이 민원 임대주택의 임대차계약 해지를 통보하였다고 주장한다.

사. 2021. 3. 19. 우리 위원회 실지조사 시, 신청인(61년생)은 법인택시 운전으로 월 100만원 정도의 소득이 있고, 이 민원 임대주택 화재 이후로 대체 주택을 마련할 여건이 되지 않아 신청인은 찜질방을 옮겨 다니면서 생활하고 신청인의 배우자는 여동생 집에서 거주한다고 하며, 한편 신청인은 이 민원 임대주택 임대차계약 복원시 화재에 대한 트라우마로 인해 다른 동호수로 변경을 호소하였고, 피신청인도 이 민원 임대주택의 손해배상을 전제로 인도적 차원에서 동호수 변경은 고려할 수 있다고 진술하였다.

아. 2021. 5. 20. 우리 위원회의 현장조사결과 이 민원 임대주택의 거실(침실 겸용)은 마루바닥 기준 1미터 정도부터 천장까지 화재 손상이 확인되며, 작은방은 화재 그을음 정도의 피해를 입은 것으로 확인된다.

자. B공사에서 제출한 자료에 따르면, B공사는 2016년 경부터 전(全) 임대주택을 대상으로 재산종합보험에 일괄가입하고 있고, 화재로 인한 건물 피해 보험금은 무한대로 보장한도를 설정하여 임차인이 화재복구 손해배상액을 전혀 부담하지 않고 B공사가 전적으로 보험사고 처리하는 것으로 확인된다.

4. 판단

가. 관계 법령 등

1) 「민법」 제393조(손해배상의 범위) ①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.

②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.

제394조(손해배상의 방법) 다른 의사표시가 없으면 손해는 금전으로 배상한다.

제750조(불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

제763조(준용규정) 제393조, 제394조, 제396조, 제399조의 규정은 불법행위로 인한 손해배상에 준용한다.

제758조(공작물등의 점유자, 소유자의 책임) ①공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.

2) 「감정평가에 관한 규칙」 제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1~4. (생략)

5. “원가법”이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

6~15. (생략)

제4조(적용범위) 감정평가업자는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 규칙으로 정하는 바에 따라 감정평가하여야 한다.

제15조(건물의 감정평가) ① 감정평가업자는 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.

3) 피신청인 입주·퇴거 시 시설물 점검 및 원상복구비용 산정기준

3. 원상복구비용 산정기준(임차인이 임대사업자에 복구 의뢰할 시)

◎ 감가상각율에 의한 복구비용 산출방식

1) 장기수선대상 파손(고장) 시설물은 입주자 사용년한(시설물 경과년수)에 의한 감가상각율을 적용하여 복구비용을 산출합니다.

가. 물품수리시

입주자 부담금 = 수리액 - □[eqn: {사용연수} over {내용연수}] × 수리액

나. 신규제품 교체시(파손 등에 따른 수리불가능)

입주자 부담금 = 신규구입가 - □[eqn: {사용연수} over {내용연수}] × 신규구입가

다. 빌트인(가전) 및 기타 소모품은 내용연수가 지나면 자산가치가 없으므로(0원) 폐기처리(교체설치 없음) 단, 입주자가 계속 사용 원할시 입주자 부담으로 수리하여 사용가능

2) 장기수선대상이 아닌 파손(고장) 시설물은 장기수선대상 시설물에 준하는 유사한시설물을 적용하여 입주자 사용년한(시설물 경과년수)에 의한 감가상각율을 적용하거나 임차인 퇴거 시 상호 협의하여 복구비용을 산출합니다.

3) 감가상각율을 산정하기 위한 각 시설물의 내용연수는 ‘공정거래위원회 고시「소비자 분쟁 해결기준」’의 품목별 내용연수표 및 우리공사 수선주기를 준용할 수 있습니다.

4) 법원 판례

① “불법행위로 인한 재산상 손해는 위법한 가해행위로 인하여 발생한 재산상 불이익, 즉 그 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위법행위가 가해진 현재의 재산상태의 차이를 말하는 것이고, 그것은 기존의 이익이 상실되는 적극적 손해의 형태와 장차 얻을 수 있을 이익을 얻지 못하는 소극적 손해의 형태로 구분된다.“(대법원 1992. 6. 23., 선고, 91다33070, 전원합의체 판결)

② “불법행위 등으로 인하여 건물이 훼손된 경우, 수리가 가능하다면 그 수리비가 통상의 손해이며, 훼손 당시 그 건물이 이미 내용연수가 다 된 낡은 건물이어서 원상으로 회복시키는 데 소요되는 수리비가 건물의 교환가치를 초과하는 경우에는 형평의 원칙상 그 손해액은 그 건물의 교환가치 범위 내로 제한되어야 할 것이고, 또한 수리로 인하여 훼손 전보다 건물의 교환가치가 증가하는 경우에는 그 수리비에서 교환가치 증가분을 공제한 금액이 그 손해이다.“(대법원 2004. 2. 27. 선고 2002다39456 판결)

나. 판단 내용

피신청인은 신청인의 원상복구의무 이행 등을 전제로 감가상각률을 적용하지 않은 이 민원 임대주택 수리비용 전액을 신청인이 부담하여야 한다고 주장하나, ① 법원은 “손해배상에서의 ‘손해’를 가해적 사태가 없었더라면 존재하였을 재산 상태와 가해행위가 행하여진 현재의 재산 상태의 차이를 말하는 것으로 보는 것”이라고 판시(대법원 1992. 6. 13. 선고 91다33070 참조)하고 있고, “훼손 당시 그 건물이 이미 내용연수가 다 된 낡은 건물이어서 원상으로 회복시키는 데 소요되는 수리비가 건물의 교환가치를 초과하는 경우에는 형평의 원칙상 그 손해액은 그 건물의 교환가치 범위 내로 제한되어야 할 것이고, 또한 수리로 인하여 훼손 전보다 건물의 교환가치가 증가하는 경우에는 그 수리비에서 교환가치 증가분을 공제한 금액이 그 손해이다.”라고 판시(대법원 2004. 2. 27. 선고 2002다39456 참조)하고 있는바, 이 민원 임대주택은 1996. 10. 준공된 소규모의 노후주택인 것으로 확인되고, 이 민원 화재복구를 위한 수리를 함으로써 이 민원 임대주택이 소훼 전보다 그 교환가치가 증가하는 점으로 볼 때, 감가상각률을 적용하지 않고 신청인이 화재복구 수리비 전액을 부담할 경우 피신청인에게 이 민원 화재 전보다 이 민원 임대주택의 교환가치가 증가하는 이익이 발생하므로, 이 민원 임대주택의 손해배상액 산정시 교환가치 증가분을 공제하는 것이 바람직하다고 보이는 점, ② 피신청인의 내부기준에 따르면, 퇴거세대 원상복구비용 산정기준에 시설물 경과연수에 따른 감가상각률을 적용하도록 규정하고 있는바, 화재의 경우 감각상각률 적용 여부를 달리할 합리적인 이유가 없는 점, ③ 이 민원 임대아파트 노후도(화재 당시 24년 경과)를 감안시 신청인에게 화재복구 수리비 전액을 부과하는 것은 불합리한 점, ④ 피신청인이 신청인과 손해배상 협의 단계에서 합리적으로 산정된 손해배상액 산정이 아니라, 화재복구 수리비 전액을 부담하는 손해배상금 납부를 요구하여 손해배상 협의가 지연되었는데도, 이를 이유로 이 민원 임대차계약을 해지한 것은 지나치게 가혹한 점, ⑤ 피신청인과 유사하게 임대주택 공급기능을 수행하는 B공사는 임대주택에 대한 재산종합보험에 가입하여 화재 발생 시 화재복구 손해배상액을 전액 보험처리 하고 있는 점에 비추어 볼 때, 피신청인이 화재보험에 낮은 보험가액으로 가입하여 신청인에게 대부분의 화재복구 손해배상액을 부담시키는 것은 서민주거안정 취지에 반하는 것으로 보이는 점, ⑥ 신청인의 현 경제적 여건 및 향후 경제활동(나이/직업 고려) 능력 등을 감안 할 때, 피신청인이 요구한 손해배상액은 신청인의 생계에 상당한 영향을 미칠 것으로 판단되는 점 등을 종합해 볼 때, 피신청인이 이 민원 임대주택 임차 부분의 잔존가치(이 민원 화재 발생 당시)를 반영해 이 민원 임대주택 수리비에 감가상각률을 적용하여 손해배상액을 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.

감가상각률 = (내용연수 – 시설물경과년수)/내용연수

5. 결론

그러므로 이 민원 임대주택의 화재 복구 손해배상액이 과다하다는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있으므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.