2. 건축물대장 소유자 표시 정정

결정 개요

1. 민원표시 2AA-2101-0000000

2. 피신청인 A시장

3. 결론 시정권고

피신청인에게 A시 B동 C 외 2필지에 건축된 건축물(연면적 442.8㎡, 제2종근린생활시설)의 건축물대장상 소유자 성명 및 소유권 지분을 신청인 1/2, A 1/2로 정정할 것을 시정권고 한다.

4. 결정일 2021. 3. 8.

이  유

1. 신청취지

신청인과 신청인의 배우자 A(이하 ‘A’라 한다)는 A시 B동 C 외 2필지에 건축물(이하 '이 민원 건축물'이라 한다)을 신축하였는데, 신청인과 A가 공동사업자로 등록한 상호 'B'(이하 ‘B’라 한다)를 소유자로 이 민원 건축물의 건축물대장(이하 ‘이 민원 건축물대장’이라 한다)이 생성되어 소유권보존 등기가 불가능한 상황임에도 피신청인은 건축물대장 소유자 표시 정정을 거부하고 있는바, B는 신청인과 A가 공동사업자로 등록한 상호일 뿐이므로 이 민원 건축물의 소유권보존 등기를 할 수 있도록 이 민원 건축물대장상 소유자를 신청인과 A로 정정해 달라.

2. 피신청인 등의 의견

건축물대장은 ｢건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙｣(이하 ‘건축물대장규칙’이라 한다) 제12조 제1항에 의거 사용승인 된 내용에 따라 생성되는 것으로, 이 민원 건축물은 B를 건축주로 사용승인 되었고, 건축물대장규칙 제19조에 의거 건축물대장 소유자 변경은 등기관서로부터 소유권 변동자료(소유권보존, 소유권이전)가 통지된 때에 건축물대장 소유권(자)을 변경할 수 있다.

또한, 이 민원 건축물은 적법하게 사용승인(2020. 12. 23.) 되었으므로 사용승인 행정처분 취소는 어렵다.

3. 사실관계

가. 이 민원 건축물은 신청 외 C와 D를 건축주로 하여 2019. 8. 8. 건축신고 수리되었고, 2019. 12. 4. 건축주가 신청인과 A로 변경된 후, 2020. 5. 25. 허가사항 변경으로 건축허가 되었으며, 2020. 7. 22. 건축주가 신청인과 A에서 B로 변경되고 2020. 7. 29. 착공신고 된 후 2020. 8. 1. 착공되어 2020. 12. 23. 사용승인 되었으며, 이 민원 건축물대장이 다음과 같이 생성되었다.

< 이 민원 건축물대장 주요 현황 >

대지위치 및 지번		A시 B동 C 외 2필지			대지면적	1,041㎡
주용도		제2종근린생활시설			구조 및 층수	일반철골구조 / 지상 2층
건축면적		221.4㎡	연면적	442.8㎡	건폐율	21.27%	용적률		42.54%
허가일		2019. 8. 8.	착공일	2020. 8. 1.	사용승인일	2020. 12. 23.
건축물 현황					소유자 현황
구분	층별	용 도		면적(㎡)	성명(명칭)	소유권 지분		변동일
주1	1층	제조업소		221.4	B	1/1		2020. 12. 23.
주1	2층	제조업소		221.4

나. 사용승인 신청서 및 사용승인 (재)통보문, 피신청인 부서 간 공문 등에 따르면, 이 민원 건축물은 2020. 11. 16. B를 건축주로, 신청인과 A를 소유자로 하여 사용승인이 신청되었고, 피신청인은 2020. 12. 8. B에 사용승인 통보 후 2020. 12. 23. 사용승인 재통보 하였다. 이후 피신청인 A부서는 B부서의 ‘건축물대장 생성(신축) 정리 전 소유자 확인 요청’(B과-32645)에 대하여 2020. 12. 24. ‘B동 C번지 건축허가(신축) 사항은 2020. 7. 22.자로 건축관계자(건축주) 변경 신청에 의해 건축주 B로 변경되었음’을 회신(A과-45041)하였다.

다. 사업자등록증에 따르면, 2020. 6. 24. 신청인과 A는 공동사업자로, B를 상호로 사업자등록 한 것으로 확인되며, 등록현황은 다음과 같다.

< 신청인 사업자등록 현황 >

상 호	사업자	개업연월일 (사업자등록번호)	사업장소재지	사업의 종류
B	신청인 A	2020. 6. 24. (488-03-*****)	A시 B동 C	(업태) 부동산업 (종목) 비주거용 건물 임대업

라. 건축물대장규칙 제7조에 따라 건축물대장 소유자현황에는 주민(법인)등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 기재하도록 되어 있으나, 이 민원 건축물대장에는 B의 사업자등록번호(488-03-*****)가 기재되어 있는 것으로 확인된다.

마. 신청인이 제출한 계약서에 따르면, 신청인과 A는 이 민원 건축물 신축을 위해 2020. 4. 건축주로서 설계용역 계약을 체결하고, 2020. 7. B를 건축주(도급인)로 하여 설계ㆍ감리용역 및 건설공사 계약을 체결한바, 계약서에 기재된 계약체결 현황은 다음과 같다.

< 이 민원 건축물 신축 관련 계약체결 현황 >

▪ 2020. 4. 설계용역 계약

- 건축주(갑) : 신청인, A

- 건축사(을) : 주)E건축사사무소(대표자 : F)

▪ 2020. 7. 설계ㆍ감리용역 계약

- 건축주(갑) : B(대표자 : 신청인, A)

- 건축사(을) : 주)E건축사사무소(대표자 : F)

▪ 2020. 7. 27. 민간건설공사 도급계약

- 도급인 : B(성명 : 신청인 외 1명(A))

- 수급인 : ㈜ G건설(성명 : H)

바. 법원 결정문(B지방법원 C지원, 2021. 1. 19.자 결정 및 2021. 1. 28.자 결정)에 따르면, 법원은 신청인과 A를 소유자로 한 이 민원 건축물의 소유권보존 등기신청에 대하여 ’건물의 소유권 보존등기를 신청할 수 있는 자는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인이 신청해야 하는 바, 이 사건 등기신청은 건축물대장에 의하면 최초 등록된 소유자는 B(4880301-, 주소 A시 C길 5)로 등록되어 있어 등기신청인 신청인(1/2), A(1/2)는 보존등기신청 할 권한이 없으므로 이는 부동산등기법 제29조 제3호에 해당한다.‘는 이유로 각하하였고, B를 소유자로 한 등기신청에 대하여는 ‘건물소유권보존 등기신청은 소유권의 보존등기를 하는 등기부에 성명(상호‧명칭) 및 주민등록번호(등기용등록번호)를 기재하고, 유효한 등기신청을 하기 위해서는 신청인에게 등기당사자능력이 있어야 하는 바, 신청인이 제출한 건축물대장의 소유자현황 및 사업자등록증에 의하면 B(4880301-)는 개인사업자의 상호 및 사업자등록번호이므로 등기당사자능력이 없고 등기신청의 주체가 될 수 없으므로 이는 부동산등기법 제29조 제2호에 해당한다.’는 이유로 각하하였다.

사. 신청인에 따르면, 이 민원 건축물 착공신고 전 피신청인(A부서)에게 문의 후 건축관계자 변경신고 하였고, B를 건축주로, 신청인과 A를 소유자로 하여 사용승인 신청하여 2020. 12. 8. A부서의 사용승인 통보를 받았는데, 건축주와 소유자 불일치로 건축물대장 생성이 불가하다는 B부서의 연락을 받게 되어, A부서 안내에 따라 사용승인신청을 취하하고 건축관계자 변경신고 하려 하였으나, A부서에서 다시 사용승인이 이미 완료되어 사용승인신청 취하 및 건축관계자 변경이 불가하다며 2020. 12. 23. 사용승인 재통보 하였다. 이후 B를 건축주 및 소유자로 하여 건축물대장이 생성되었고, 법원에 신청인과 A, B를 소유자로 2차례에 걸쳐 이 민원 건축물의 소유권보존등기 신청하였으나, 신청인과 A는 보존등기 신청할 권한이 없고 B는 등기당사자능력이 없다는 이유로 각하처리 되었다. 이에 피신청인에게 건축물대장 정정을 요청했으나, A부서에서는 사용승인이 완료되어 건축관계자 변경이 불가하다고 하고, B부서에서는 B를 건축주로 사용승인 되어 등기자료 없이 소유자를 변경할 수 없다고 하니 소유권보존 등기를 할 수 있도록 도와달라고 호소하였다.

4. 판단

가. 관계 법령 등

1) ｢건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙｣ 제7조(건축물대장의 서식) ① 일반건축물대장은 별지 제1호서식에 따르며, 동 서식의 각 기재란이 부족한 경우에는 다음 각 호의 기재사항 구분에 따라 해당 서식에 나머지 사항을 기재한다.

1. 건축물현황: 별지 제2호서식

2. 소유자현황: 별지 제2호의2서식

3. 변동사항: 별지 제2호의3서식

4. 그 밖의 사항: 별지 제2호의4서식

② ∼ ⑤ (생략)

제19조(건축물대장의 소유자 변경) ① 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 등기관서로부터 소유권 변동자료가 통지된 때에는 건축물대장의 소유자에 관한 사항을 정리하여야 한다.

② 건축물의 소유자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 별지 제16호서식의 건축물소유자 변경신청서에 등기사항증명서를 첨부(등기필증 제시를 포함한다)하여 건축물대장의 변경을 신청할 수 있다.

③ 건축물의 소유자는 건축물대장이 건축법령에 적합하게 생성되었으나 「부동산등기법」 제29조제2호에 해당하여 소유권보존등기를 할 수 없는 건축물의 경우에는 제2항에도 불구하고 별지 제16호서식의 건축물소유자 변경ㆍ정정 신청서에 소유자가 변경되었음을 증명하는 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 그 건축물과 관련된 행정행위를 위한 기재내용의 변경을 신청할 수 있다.

1. 「부동산등기법」에 따라 등기가 되지 않는 것을 증명하는 서류(특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 「부동산등기규칙」 제166조에 따른 대법원예규로 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 갈음할 수 있다)

2. 건축물의 소유권에 관한 사항이 변경되었음을 증명하는 서류

3. 「공증인법」 제50조에 따른 증서의 등본 또는 같은 법 제57조에 따른 인증된 사서증서의 등본(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 부동산거래의 신고를 하고, 매매대금이 완납된 경우에는 같은 법에 따른 신고필증으로 갈음할 수 있다)

2) ｢건축법 시행규칙｣ 제11조(건축 관계자 변경신고) ① 법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다.

1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우

2. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우

3. 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우

② ∼ ③ (생략)

3) ｢부동산 등기법｣ 제29조(신청의 각하) 등기관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하(却下)하여야 한다. 다만, 신청의 잘못된 부분이 보정(補正)될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 잘못된 부분을 보정하였을 때에는 그러하지 아니하다.

1. (생략)

2. 사건이 등기할 것이 아닌 경우

3. 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우

4. ∼ 11. (생략)

4) 국토교통부 유권해석

가) 사용승인 후 보존등기 전 오류ㆍ오기에 따른 건축물대장 소유자 변경이 불가할 경우 허위거래, 이중과세 등 불합리한 문제가 발생할 수 있어, 국민권익위원회가 직접 조사를 통하여 건축물대장의 소유자 표시 정정에 대한 의견표명 등의 의결이 확정되는 경우 이를 근거로 소유자 표시 정정이 가능함(건축정책과-5792, 2020. 7. 17.)

나) 건물과 토지의 소유자 지분 불일치의 사유로 ｢부동산등기법｣에 따른 소유권보존등기가 불가능할 경우에는 ｢행정절차법｣ 제25조에 따라 이미 사용승인 된 행정처분의 취소 가능 여부를 검토할 수 있을 것으로 판단되나, 사용승인 처분 취소에 대한 결정은 관할 지자체 허가권자가 판단하여야 할 사안으로 사료됨(건축정책과-5289, 2019. 7. 29.)

나. 판단 내용

사용승인 된 이 민원 건축물대장상 소유자를 신청인과 A로 정정해 달라는 신청에 대하여 살펴보면, ① 건축물대장규칙 제19조 제3항은 ｢부동산등기법｣ 제29조 제2호에 해당하여 소유권보존 등기를 할 수 없는 건축물의 경우에는 등기가 되지 않는 것을 증명하는 서류 등을 첨부하여 기재내용의 변경을 신청할 수 있다고 규정하고 있는 점, ② 이 민원 건축물의 소유권보존 등기 신청에 대하여 법원은 B가 등기당사자능력이 없고 등기신청의 주체가 될 수 없으므로 ｢부동산등기법｣ 제29조 제2호에 해당한다는 이유로 각하한 점, ③ B는 신청인과 A를 공동사업자로 사업자등록 한 상호일 뿐으로, 대표자와 별개의 권리능력이 있는 법인과 달리 신청인 및 A와 동일한 주체라고 볼 수 있는 점, ④ 이 민원 건축물의 건축주와 소유자를 B와 신청인‧A로 각각 달리하여 사용승인 신청되었음에도 피신청인은 건축관계자 변경신고 등을 통해 바로잡지 않고 2020. 12. 8. 사용승인 통보 후 2020. 12. 23. 사용승인 재통보 하였고, 건축물대장규칙 제7조에 따라 건축물대장 소유자현황에는 주민(법인)등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 기재하여야 함에도 사업자등록번호로 잘못 기재하여 이 민원 건축물대장을 생성한 점, ⑤ 신청인이 이 민원 건축물 사용승인 전에 ｢건축법 시행규칙｣ 제11조에 따른 건축관계자 변경신고 절차를 이행하였다면 어렵지 않게 건축관계자를 변경할 수 있었을 것으로 보이는 점, ⑥ 국토교통부는 ｢부동산등기법｣에 따라 소유권보존 등기가 불가능할 경우에는 이미 사용승인 된 행정처분의 취소 가능 여부를 검토할 수 있고, 국민권익위원회의 직접 조사를 통하여 건축물대장의 소유자 표시 정정에 대한 의견표명 등의 의결이 확정되는 경우 이를 근거로 사용승인 후 보존등기 전 건축물대장 소유자 표시 정정이 가능하다고 하고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 이 민원 건축물대장상 소유자 성명 및 소유권 지분을 신청인 1/2, A 1/2로 정정하는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로, 이 민원 건축물대장상 소유자 표시 정정을 요청하는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있으므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.