의     결

국 민 권 익 위 원 회

제 3 소 위 원 회

의    결

의안번호  제2021-3소위18-주02호

민원표시  2CA-2101-0796419  임대주택 우선 분양전환

신 청 인  A

피신청인  한국토지주택공사

의 결 일  2021. 5. 17.

주     문

피신청인에게 경기 (주소 1 생략)를 신청인에게 우선 분양전환 할 것을 의견표명한다.

이     유

1. 신청취지

신청인은 경기 (주소 1 생략)(이하 ‘이 민원 임대주택’이라 한다) 임차인으로서, 최초 임대차 계약 체결 후 배우자 및 자녀들과 함께 이 민원 임대주택에서 거주하던 중 인사명령에 따라 근무지가 변경되어 변경된 근무지 지역 소재 관사(서울, 주소 2 생략, 이하 ‘이 민원 관사’라 한다)에 입주하면서 이 민원 관사로 주민등록을 이전하였는데, 피신청인은 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 이 민원 임대주택에서 계속해서 거주하지 않았다는 이유로 우선 분양전환 대상자에 해당하지 않는다고 하나, 이 민원 관사 입주를 위해서는 반드시 주민등록을 이전할 수밖에 없었던 점 등을 고려하여 이 민원 임대주택을 우선 분양전환 받을 수 있도록 도와 달라.

2. 피신청인 등의 의견

공공주택사업자는 해당 임대주택에 입주한 후부터 계속하여 거주한 임차인에게 우선 분양전환을 하여야 하는데, 신청인은 임대차기간 중 다른 곳에 거주한 사실이 확인되어 우선 분양전환 대상자로 인정하기 곤란하다.

3. 사실 관계(또는 확인사실)

가. 이 민원 임대주택은 분양전환 되는 공공임대주택(10년)으로 전용면적은 84.85㎡ 이며, 신청인은  최초 이 민원 임대주택의 임대차 계약을 체결하여 매 2년마다 계약을 갱신하여 현재까지 거주하고 있으며, 이 민원 임대주택의 임대차 계약 현황은 다음과 같다.

<이 민원 임대주택 임대차 최초 계약 주요 현황>

(표 생략)

나. 신청인은 이 민원 임대주택에 입주한 후 인사발령에 따라 근무지를 이전하게 되었고, 근무 여건 상 장거리 출퇴근이 사실상 불가능하여 이 민원 관사로 이주하여 가족과 함께 거주하게 되었고, 이 민원 관사에 입주하고자 할 경우 입주 후 1개월 이내 주민등록등본(관사 주소지 변동내역 확인 가능용)을 제출하도록 정하고 있는 규정에 따라 이 민원 관사로 주민등록을 이전하였다.

다. 피신청인은 임차인의 실제 거주 여부 및 임차인이 아닌 사람의 거주 상황을 확인하기 위해 이 민원 임대주택에 대한 거주실태조사 결과 공가(空家) 상태임을 확인하였고, 이후 신청인에게 ‘거주실태조사 추가소명(2차) 요청’하였다.

< 임대주택 거주실태 조사내역 >

(표 생략)

라. 신청인이 제출한 소명자료에는 ‘서울 소재로 근무지가 변경되어 이 민원 임대주택에서 출퇴근이 사실상 불가능하여 이 민원 관사로 이사하면서 이 민원 임대주택은 공가 상태로 남게 되었고, 피신청인으로부터 장기간 공가로 남게 될 경우 관리 소홀 등으로 주택이 손상이 될 수 있어 제3자에게 전대(轉貸) 할 것을 요청받았으나, 전직교육을 받을 예정이라 전역을 할 수도 있고, 만기 전역일이 예정 되어있어 전역과 동시에 이 민원 관사에서 이주하여야 하므로 전대를 추진하기 어렵다.’라는 의견이 기재되어 있다.

마. 피신청인은 이 민원 임대주택에 대한 조기 분양전환 사전안내 통지 및 조기분양 미 신청 임차인들에 대한 추가 신청을 안내하였고, 신청인은 이 민원 임대주택에 대한 조기분양전환 추가신청서를 제출하였다.

바. 피신청인은 신청인 제출한 ‘주민등록표’를 확인한 결과, 신청인 및 세대구성원이 임대차기간 중 이 민원 임대주택에서 계속하여 거주하지 아니하였으므로 입주자로 선정된 자의 거주의무 위반에 해당하여 이 민원 임대주택을 분양받을 수 없음을 안내하였으며, 신청인의 주민등록표상 주민등록 변동 현황은 아래와 같다.

< 신청인의 주민등록 변동 현황 >

(표 생략)

사. 신청인은 무주택자로 이 민원 임대주택 분양전환 자격을 갖추고 있으며, 이후 전직교육 기간(출근하지 않고 제2의 직업을 찾는 기간)에는 수시로 이 민원 임대주택에 드나들며 생활하여 왔음을 주장하며, 부동산 거래내역, 공공요금(수도, 전기) 납부내역, 인터넷 가입확인서 신청인 명의 신용카드 이용명세서를 제출하였다.

1) 한국부동산원이  확인한 신청인의 주택소유정보 자료에는 부동산 거래내역(주택분)이 없음이 확인된다.

2) 이 민원 임대주택의 공공요금(수도, 전기) 납부내역은 아래와 같다.

< 공공요금(전기, 수도) 납부내역 >

(표 생략)

3) 인터넷 가입확인서 : 인터넷 가입사실증명원에 따르면, 신청인은 이 민원 임대주택을 주소지로 인터넷 서비스에 가입한 것으로 확인되며, 신청인 명의 현대카드에서 사용료가 자동 납부되고 있음이 확인된다.

4) 신용카드 이용명세서 : 이 민원 임대주택 인근 마트, 고속도로 통행로 등에서 신청인 명의 신용카드 사용내역이 확인된다.

아. 신청인은 복무를 마치고 전역하면서 이 민원 관사를 비워주고 현재 이 민원 임대주택에서 거주하고 있으며, 전역 때 국가안전보장에 이바지한 공로가 인정되어 훈장 수훈한 바 있는 등 성실하게 군 복무를 하였고, 군 업무 특성상 부득이하게 이 민원 관사에 거주할 수밖에 없었으나, 이 민원 임대주택을 수시로 드나들며 관리한 사실과 현재 이혼한 상태로 주거안정이 요구되는 점 등을 고려하여 이 민원 임대주택을 분양전환 받을 수 있도록 선처를 요청하였다.

4. 판단

가. 관계 법령 등

1) ｢공공주택 특별법｣

제49조의4(공공임대주택의 전대 제한) 공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.

제49조의7(공공주택의 거주실태 조사 등) ① 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 사항을 확인하기 위하여 입주자 및 임차인에게 필요한 서류 등의 제출을 요구할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 해당 주택에 출입하여 조사하게 하거나 관계인에게 필요한 질문을 하게 할 수 있다. 이 경우 서류 등의 제출을 요구받거나 해당 주택의 출입ㆍ조사 또는 필요한 질문을 받은 입주자 및 임차인은 모든 세대원의 해외출장 등 특별한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.

1. 임차인의 실제 거주 여부 및 임차인이 아닌 사람의 거주 상황

2. 이하생략

제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환) ① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자, 국가기관 또는 법인으로서 대통령령으로 정한 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다. 이 경우 분양전환의 방법·절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2) ｢공공주택 특별법 시행령｣

제55조(공공건설임대주택의 우선 분양전환) ① 법 제50조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정한 임차인"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인을 말한다.

1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인

2. 이하생략

3) ｢주택법 시행령｣

제60조의2(분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무기간 등) ① 법 제57조의2제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다)을 말한다.

1. ~ 2. (생략)

② 법 제57조의2제1항 단서에서 “해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다. 이 경우 제2호부터 제8호까지의 규정에 해당하는지 여부는 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 확인을 받아야 한다.

1. ~ 2. (생략)

3. 거주의무자가 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 해당 주택건설지역(주택을 건설하는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군의 행정구역을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 아닌 지역에 거주하는 경우

4. (이하생략)

3) 국토교통부

거주 여부의 판단기준에 대해 “거주 여부는 주민등록이 아닌 실제 거주 여부를 기준으로 판단하며, 실제 거주 여부는 공공요금 영수증 등 객관성이 있는 자료로 확인“할 수 있다(토지정책과-3085, 2015. 4. 30. 참조).

4) 법원 판례

‘3월 이상 거주‘라 함은 실제로 그곳에 거주하는 것을 말하는 것이지, 그곳에 주민등록이 되어 있는 것을 말하는 것이 아니므로, 주민등록상 등재 여부 및 다른 여러 가지 사정에 비추어 실제 거주 여부를 판단하여야 한다.”라고 판시하였다(부산지법 2008. 8. 22. 선고 2008나2279 판결 참조).

나. 판단 내용

피신청인은 신청인이 복무 중 인사발령에 따라 근무지 인근 이 민원 관사에서 거주한 사실이 있다는 이유로 이 민원 임대주택 우선 분양전환 대상자로 볼 수 없다고 주장하는바, 이에 대해 살피건대, ① 이 민원 임대주택 거주 여부는 주민등록만으로 판단할 것이 아니라 다른 여러 가지 사정에 비추어 판단하여야 하는바, 이 민원 관사 입주 규정 상 주민등록을 이전할 수밖에 없었으나, 신청인의 신용카드 이용내역, 인터넷 가입 확인서, 공공요금(수도, 전기) 납부내역 등을 감안해 볼 때, 이 민원 임대주택을 수시로 드나들며 관리해 왔다는 신청인 주장을 인정할 수 있는 점, ② 신청인은 이 민원 관사에 입주하면서, 규정에 따라 입주 후 1개월 이내 관사로 주민등록을 이전해야만 했고, 주택법시행령은 분양가상한제 적용주택의 입주자 거주의무 등을 규정하면서 ‘거주의무자가 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 해당 주택건설지역이 아닌 지역에 거주하는 경우’는 부득이한 사유로 인정하고 있음을 참고할 필요가 있는 점,  ③ 신청인은 전역과 동시에 이 민원 관사를 비워주고 이 민원 임대주택으로 주민등록을 이전하고 실제 거주하고 있으며 이혼의 아픔을 겪고 있어 안정적인 주거대책이 필요하다고 보이는 점, ④ 신청인은  국가를 위해 봉사하며 성실하게 생활해 왔으며 훈장을 수상하는 등 국가안전보장에 기여한 공로가 인정되는 점, ⑤ 임차인에 대한 우선 분양전환제도는 무주택 서민들이 저렴한 가격에 내 집을 마련할 수 있는 기회를 제공하는 역할을 담당해 왔으며, 현재 시점에서 자력으로 주택을 취득할 수 없는 수요자에게 상당한 기간 저렴한 주거비용으로 안정적인 생활을 하면서 재산을 형성할 수 있는 기회를 제공함과 동시에 일정기간 경과 후에는 시장가격보다 저렴한 가격에 자가 주택을 소유할 기회를 제공하는 것인 점, ⑥ 신청인은 무주택자로서 이 민원 임대주택에서 거주 및 관리해 왔고, 분양전환 시점에 해당 공공임대주택에서 계속하여 거주하고 있는 무주택세대를 우선 공급대상으로 하는 것이 공공임대주택 관련 법제도에 부합하는 점 등을 종합해 볼 때, 신청인에게 이 민원 임대주택을 분양전환해 주는 것이 바람직하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 신청인에게 이 민원 임대주택을 우선분양전환 해 달라는 신청인의 주장은  상당한 이유가 있다고 인정되므로, ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.