의     결

국 민 권 익 위 원 회

제 3 소 위 원 회

의    결

의안번호  제2024-3소위00-주00호

민원표시  2BA-0000-0000000  주택담보노후연금보증 대상주택 인정

신 청 인  1. A

2. B

피신청인  한국주택금융공사

관계기관  C

의 결 일  2024. 00. 00.

주     문

1. 피신청인에게 경기 파주시 (이하 생략) 건축물을 주택담보노후연금보증 대상주택으로 인정할 것을 의견표명한다.

2. 피신청인에게 분양된 노인복지주택과 유사한 시설(노인복지시설 설치신고가 반려되거나 사업폐지 처분되어 실제 주거용으로 사용 중인 건축물)을 주택담보노후연금보증 대상에 포함할 것을 제도개선 의견표명한다.

이     유

1. 신청원인

신청인1은 경기 파주시 (이하 생략, 이하‘이 민원 건축물’이라 한다) 소유자이고, 신청인2는 이 민원 건축물 입주자대표회 회장으로 이 민원 건축물을 담보로 하여 주택담보노후연금보증(이하 ‘주택연금’이라 한다)에 가입하고자 하나, 이 민원 건축물이 「건축법」상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 건축허가 및 사용승인을 받았으나, 노인주거복지시설 설치신고가 반려되어 노인복지주택으로 인정받지 못하고, 「주택법」 등 관련 법령에서 정한 요건도 충족하지 못하여 공동주택으로 용도변경이 불가하여 주택연금 가입대상에서 제외되고 있으니, 이 민원 건축물이 실제 공동주택으로 매매, 관리 및 과세되고 있는 점을 감안하여 고령의 신청인과 입주자들이 노후에 주택연금이라도 받을 수 있도록 이 민원 건축물을 주택연금 대상주택으로 인정해 달라.

2. 피신청인 등의 주장

가. 피신청인(한국주택금융공사)

주택연금 대상주택은 「한국주택금융공사법」 및 한국주택금융공사「주택담보노후연금보증규정」에 따라 「주택법」제2조 제1호에 따른 주택(일반주택), 「노인복지법」제32조 제1항 제3호에 따른 노인복지주택 중 분양된 노인복지주택(노인복지주택), 「주택법」제2조 제4호에 따른 준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔을 대상으로 취급하고 있으나, 이 민원 건축물은 「노인복지법」에서 정한 노인복지주택으로 처리되지 않았으며, 「주택법」에 따른 주택에도 해당하지 않아 주택연금 가입 불가하나, 이 민원 건축물이 노인복지주택으로 신고·수리되거나, 아파트로 용도변경이 허가된 경우에는 요건을 심사하여 적극지원할 예정이다.

나. 관계기관(경기도 파주시장)

이 민원 건축물은 「건축법」에 따른 건축허가 및 사용승인을 받은 건축물로써, 「주택법」에 따른 공동주택으로 용도변경을 하고자 하는 경우, 「주택법」, 「주택건설 기준 등에 관한 규정」 및 「경기도 주택조례」등에서 정하는 시설기준에 미달되어 용도변경이 불가하고, 노인복지시설 설치 신고가 시설기준 및 운영기준에 저촉되어 노인복지주택으로 인정될 수 없어 노인복지주택으로의 용도변경도 불가하다. 다만, 이 민원 건축물이 일반 공동주택처럼 매매, 관리 운영되는 점을 감안하여 고령의 입주자들에게 주택연금 혜택만이라도 받을 수 있는 방안을 모색할 필요가 있다.

3. 사실관계

가. 이 민원 건축물은 주택건설업을 영위하는 주식회사 ○○○○○○(이하 ‘이 민원 사업자’라 한다)이 경기 파주시 (이하 생략) 일원에 △△△△△△ 1단지(이하 ‘이 민원 건축물 1단지’라 한다), 2단지(이하 ’이 민원 건축물 2단지‘라 한다)라는 이름으로 유료노인복지주택을 건축하여 분양하고자 2002. 00. 00. 관계기관으로부터 건축허가를 받고, 건축을 완료한 후 2003. 00. 00. 이 민원 건축물 1단지, 2004. 00. 00. 이 민원 건축물 2단지를 관계기관으로부터 각 사용승인을 받았다.

< 이 민원 건축물 사용승인 내용 >

( 표 생략 )

나. 이 민원 사업자는 2003. 00. 00. 이 민원 건축물 1단지에 대하여 노인주거복지시설 설치신고를 하였으나, 관계기관은 같은 해 00. 00. 설치신고서의 기재사항 누락 등을 이유로 보완 요구하여 이 민원 사업자가 같은 해 00. 00. 관련서류를 보완 제출하였으나, 관계기관은 같은 해 00. 00. 이 민원 건축물은 노인복지주택으로 보기 어렵고 시설 기준에 미달인 점 등을 이유로 설치신고서를 반려하였다.

다. 이 민원 사업자는 2004. 00. 00. 이 민원 건축물 2단지에 대하여 같은 신고를 하였으나, 관계기관은 같은 해 00. 00. 이에 대하여도 설치신고서의 기재사항 누락, 직원 배치기준 미준수, 60세 미만의 부적격자 입소 등을 이유로 보완 요구를 하면서 설치신고를 반려하였다.

라. 이 민원 사업자는 관계기관을 상대로 노인주거복지시설 설치신고 반려처분을 취소해 달라는 행정심판을 2004. 00. 00. 경기도행정심판위원회에 청구하였으나, 기각되었고, 이에 행정소송을 제기하였으나, 2007. 00. 00. 최종 대법원에서 패소가 확정되어 이 민원 건축물은 「노인복지법」에 따른 설치신고가 수리되지 않았다.

마. 건축물대장에 따르면, 이 민원 건축물의 용도는 최초 ’노인복지시설(노인복지주택)’로 등재 되었으나, 입주자들의 신청에 의해 2009. 00. 00. 노인복지주택에서 ‘노유자시설(노인복지시설)’로 변경되었고, 이 민원 건축물의 용도를 변경 전과 같이 ‘노인복지시설(노인복지주택)’로 변경하고자 하나, 2015. 00. 00. 개정된「노인복지법」에는 분양형 노인복지주택을 허용하지 않아 현재 이 민원 건축물은 분양형 노인복지주택으로 등록도 불가하다.

바. 관계기관은 이 민원 건축물 입주자들의 요구에 따라 이 민원 건축물을 공동주택으로 용도변경 가능여부에 대하여 검토하였으나, 현행 「주택법」등 관련기준을 충족하지 못하여 공동주택으로 용도변경을 불가한 것으로 판단하고 있다.

<공동주택으로 용도변경 시 검토내용>

( 표 생략 )

*「주택법」,「주택건설기준 등에 관한 규정」,「건축법」,「경기도 주택조례」등 검토

사. 이 민원 건축물을 건축할 당시 이 지역의 토지 용도는 통일동산지구단위계획에 따라 교육연구 및 복지시설(노인복지주택) 용지였으나, 관계기관은 이 민원 건축물의 입주자들의 의견을 반영하여 2016. 00. 00. 토지 용도를 공동주택(아파트)으로도 용도변경이 가능하도록 지구단위계획을 변경하였다.

<지구단위계획 변경 사항>

( 표 생략 )

아. 등기사항전부증명서(집합건물)에 따르면, 이 민원 건축물 1단지는 건축물대장 상의 용도와 같이 노인복지시설(노인복지주택)로 되어있으나, 이 민원 건축물 2단지는 건축물대장 상의 용도와 달리 아파트로 기재되어 있다.

자. 재산세 정기과세내역서(2023년)에 따르면, 이 민원 건축물의 용도는 공동주택(아파트)으로 과세되고 있으며, 부동산거래계약 신고필증에는 거래대상 종류에 노인복지시설로 기재되어 있다.

차. 피신청인은 주택연금을 운영 중으로, 이는 노년층이 주택을 담보로 제공하고 금융기관에서 노후생활자금을 종신으로 매월 지급하는 대출에 대해 피신청인이 공적보증을 통해 이행책임을 부담하여, 고령자 계층의 주거안정 및 노후소득 보장을 동시에 달성하기 위하여 2007년부터 도입하여 운영중에 있다.

< 주택담보노후연금보증의 기본 개념 >

( 그림 생략 )

카. 주택연금의 가입요건은 부부 중 1인 만 55세 이상, 부부 기준 1주택 보유자, 공시가격 12억 원 이하의 주택을 대상으로 하고 있다.

< 주택담보노후연금보증 가입 요건 >

( 표 생략 )

타. 한편, 금융위원회는 2020. 12. 8.「한국주택금융공사법」개정을 통해 주택연금 가입대상주택을 주거용 오피스텔로 확대하여 가입을 허용하였고, 가입대상 주택가격도 최초 6억 원(2007. 7. 12.)에서 2023. 10. 12. 공시가격 12억 원으로 상향하여 주택연금 가입대상을 실수요자 중심으로 유도하여 보다 많은 국민들의 노후 생활 안정을 위해 주택연금 혜택을 받을 수 있도록 해 왔으며, 주택연금 가입대상 주택 가격 상향 연혁은 다음과 같다.

< 주택연금 가입대상 주택 가격 상향 연혁 >

( 표 생략 )

4. 판단

가. 관계법령 등

<별지>와 같다.

나. 판단내용

1) 이 민원 건축물은 공동주택도 아니고 노인복지주택도 아닌 상태로 장기간 방치되고 있으나, 실제 주거용으로 거주하고 있으니 고령의 신청인1과 다른 고령의 입주자들이 주택연금 혜택을 받아 노후 생활이 안정될 수 있도록 도와 달라는 신청에 대하여 살피건대, ① 이 민원 건축물은 노인복지주택으로 건축허가를 받았으나 노인주거복지시설의 설치에 따른 기준 미비로 인해 노인주거복지시설 설치신고가 반려되어 행정심판 및 행정소송 결과에 따라 노인복지주택에 해당하지 않고, 개정된 「노인복지법」이 분양형 노인복지주택을 허용하지 않아 노인복지주택으로도 등록이 불가하고, 공동주택으로의 용도변경도 현행 「주택법」등 관련기준을 충족하지 못하여 지난 20여 년간 노인복지주택도 공동주택도 아닌 상태로 장기간 방치되어 입주자들의 재산권 행사 제약 등 상당한 불편을 겪어 온 점, ② 등기사항전부증명서 상의 용도가 이 민원 건축물 1단지는 노인복지시설(노인복지주택)로 이 민원 건축물 2단지는 아파트로 등재되어 있는 점, ③ 이 민원 건축물은 신청인1 및 다른 입주자들이 주거용으로 사용하면서 실제 공동주택으로 장기간 관리 및 운영되고 있으며, 재산세도 실제 이용현황을 반영하여 공동주택(아파트)으로 과세되고 있는 점, ④ 관계기관은 이 민원 건축물 입주자들의 요구에 따라 이 민원 건축물이 위치한 통일동산지구단위계획 상의 용도를 교육연구 및 복지시설(노인복지주택)에서 공동주택(아파트)도 입지가 가능하도록 변경한 점, ⑤ 주택가격은 피신청인이 인정하는 시세를 적용하면서, 아파트의 경우 한국부동산원 시세, □□□□은행 시세를 순차적으로 적용하고 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세를 적용하고 있어 이 민원 건축물의 주택가격 산정에 어려움이 없어 보이는 점, ⑥ 이 민원 건축물을 소유한 고령자들이 주택연금 혜택을 통해 안정된 노후생활을 보장 받을 수 있는 방안을 모색할 필요가 있는 점 등을 종합할 때, 이 민원 건축물을 주택연금 대상주택으로 인정하여 고령자들만이라도 주택연금 혜택을 받을 수 있도록 하여 주택연금의 목적 달성에 기여하는 것이 바람직하다고 판단된다.

2) 제도개선 사항과 관련하여 살펴보면, ① 주택연금은 고령자 계층의 주거안정 및 노후 소득 보장을 위해 도입된 제도로서, 고령자인 신청인1과 다른 고령의 입주자들이 주택연금제도의 수혜를 받을 대상으로 볼 여지가 충분한 점, ② 피신청인은 2007년 주택연금 제도 시행 이후 주택연금 대상주택을 주거용 오피스텔까지 확대하고 대상주택 가격도 공시가격 12억 원으로 상향하는 등 보다 많은 고령자들이 주택연금 혜택을 누릴 수 있도록 하여 고령자의 생활안정에 기여하도록 꾸준히 대상범위를 확대·시행하고 있는 점, ③ 우리나라의 인구구조가 급격히 고령화되고 있으나, 주거용 건축물 외의 자산비중이 빈약하여 노후준비가 충분하지 못한 고령층의 비중이 높아 이들에 대한 보호대책이 마련하여 고령층의 노후생활 안정이라는 주택연금의 목적 달성에 기여할 필요가 상당한 점 등을 종합할 때, 피신청인은 「노인복지법」제32조 제1항 제3호에 따른 노인복지주택 중 분양된 노인복지주택과 유사한 시설(노인복지시설 설치신고가 반려되거나 사업폐지 처분되어 실제 주거용으로 사용 중인 건축물) 등을 포함하여, 보다 많은 고령자가 주택연금 혜택을 받을 수 있도록 주택연금 대상주택을 확대하는 방안을 검토하는 것이 바람직하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로, 이 민원 건축물을 주택연금 대상주택으로 인정해 달라는 신청인들의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하고, 주택연금 대상주택에 노인복지주택 중 분양된 노인복지주택과 유사한 시설을 포함할 수 있도록 같은 법 제47조에 따라 제도개선 방안을 마련할 것을 의견표명 하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

<별지> 관계법령 등

1. 「한국주택금융공사법」

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. "주택저당채권"이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택(「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택은 제외한다. 이하 "주택"이라 한다)에 설정된 저당권(근저당권을 포함한다. 이하 같다)에 의하여 담보된 채권으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 대출자금에 대한 채권을 말한다.

8의2. "주택담보노후연금보증"이란 주택소유자가 주택에 저당권 설정 또는 주택소유자와 공사가 체결하는 신탁계약(주택소유자 또는 주택소유자의 배우자를 수익자로 하되, 공사를 공동수익자로 하는 계약을 말한다)에 따른 신탁을 등기하고 금융기관으로부터 대통령령으로 정하는 연금 방식으로 노후생활자금을 대출받음으로써 부담하는 금전채무를 공사가 계정의 부담으로 보증하는 행위를 말한다. (이하 생략)

제43조의11(주택담보노후연금보증 대상주택에 대한 특례)

① 제2조제8호의2ㆍ제9조제4항ㆍ제43조의2ㆍ제43조의4ㆍ제43조의5ㆍ제43조의7 및 제43조의8에 따른 주택은 다음 각 호의 주택 또는 시설 등으로서 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시 또는 고시되는 가격(해당 가격이 없는 경우에는 위원회가 정한 제9조제4항제3호의 보증기준에 따른 가격을 말한다)이 대통령령으로 정하는 가격을 초과하지 아니하는 주택 또는 시설 등을 포함한다. <개정 2023.7.11>

1. 「노인복지법」 제32조제1항제3호에 따른 노인복지주택 중 분양된 노인복지주택

2. 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택

3. 「주택법」 제2조제4호에 따른 준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔

2. 「한국주택금융공사법 시행령」

제28조의9(주택담보노후연금보증 대상주택의 가격) 법 제43조의11제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 가격”이란 12억원을 말한다.

3. 주택담보노후연금보증 업무처리기준 (한국주택금융공사 내규)

제1장 총칙 제2절 보증대상 2. 담보주택 요건의 확인방법

가. 담보주택 요건 확인 시에는 규정 제2조 제2호의 주택에 해당하는지 여부를 다음과 같이 확인해야 한다.

(1) 일반주택은 등기사항증명서상 용도가 주택인 경우를 말한다.

(2) 노인복지주택은 등기사항증명서상 용도와 관계없이 특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 신고된 노인복지주택 중 폐지되지 않은 경우를 말하며, 다음과 같이 확인한다.

(가) 노인복지주택 신고·폐지사실은 노인복지시설 설치신고필증(설치신고확인증 포함)및 해당 특별자치도·시·군·구청에 유선으로 확인한다.

(나) 주택연금부장은 보증상담 시 활용할 수 있도록 노인복지주택 명세를 전산시스템에 공지한다.

(다) 지점의 장은 시장·군수·구청장에게 별도 확인된 노인복지주택 내역을 보증취급하기 위해 그 내역을 전산반영토록 주택연금부에 요청해야 한다.

(3) 생략

(4) 주택 해당 여부의 판단 시 유의사항은 다음과 같다.

(가) 복합용도주택(등기사항증명서상 “근린생활시설 및 주택”, “상가 및 주택” 등으로 표시되고 통상 주택부분만 별도로 구분 등기가 되지 않은 근린주택, 상가주택, 점포주택 등, 이하 같다)은 전체건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2이상인 경우에는 일반주택으로 본다.

(나) 주택으로 등기되지 않은 “시설”로서 업무시설(주거목적 오피스텔 제외), 노유자시설(노인복지주택 제외), 상가, 판매 및 영업시설, 숙박시설, 시장 등의 경우에는 보증대상이 되지 않는다.

(다) 등기사항증명서상 일반주택이지만 토지이용계획확인서상 시설(사회복지시설, 노인시설 등)로 기재된 때에는 건축물대장을 열람·발급받아 용도가 노인복지주택, 노유자시설 등으로 기재된 경우 일반주택과 노인복지주택에 모두 해당하지 않아 보증대상이 되지 않는다.

4. 「노인복지법」(2015. 7. 29. 시행)

제32조(노인주거복지시설) ① 노인주거복지시설은 다음 각 호의 시설로 한다.

1. 양로시설 : 노인을 입소시켜 급식과 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설

2. 노인공동생활가정 : 노인들에게 가정과 같은 주거여건과 급식, 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설

3. 노인복지주택 : 노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의ㆍ생활지도ㆍ상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설

② 노인주거복지시설의 입소대상ㆍ입소절차ㆍ입소비용 및 임대 등에 관하여 필요한 사항은 보건복지부령으로 정한다.

5. 舊 「노인복지법」(2015. 7. 29. 개전 전)

제32조(노인주거복지시설) ① 노인주거복지시설은 다음 각 호의 시설로 한다.

1. 양로시설 : 노인을 입소시켜 급식과 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설

2. 노인공동생활가정 : 노인들에게 가정과 같은 주거여건과 급식, 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설

3. 노인복지주택 : 노인에게 주거시설을 분양 또는 임대하여 주거의 편의·생활지도·상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설

② 노인주거복지시설의 입소대상·입소절차·입소비용 및 분양·임대 등에 관하여 필요한 사항은 보건복지부령으로 정한다.

6. 「주택법」

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

이에 주문과 같이 의결한다.