국 민 권 익 위 원 회

제 1 소 위 원 회

의    결

의안번호  제2024-1소위30-교01호

민원표시  2BA-2404-0547119  잔여지 매수 요구

신 청 인  A

피신청인  B

의 결 일  2024. 10. 8.

주     문

피신청인에게 신청인이 소유한 충남 태안군(이하 생략) 000 대 000㎡를 매수할 것을 의견표명한다.

이     유

1. 신청원인

피신청인이 시행하는 국도 00호선 고남 ~ 창기 도로(이하‘이 민원 도로’라 한다) 건설공사에 신청인이 소유한 충남 태안군(이하 생략) 000 대 000㎡(이하‘이 민원 토지’라 한다) 중 000㎡ 및 지상의 주택(이하‘이 민원 주택’이라 한다)이 편입되고 000㎡(이하‘이 민원 잔여지’라 한다)만 남게 되었다. 이 민원 도로 건설공사로 설치되는 부체도로(이하‘이 민원 부체도로’라 한다)와 이 민원 잔여지 사이에 단차가 생겨 당초보다 진출입이 어렵게 되었고, 이 민원 잔여지의 지반도 높낮이 차이가 있어 주택을 신축하기에는 상당히 부적합하게 되었다. 설사 이 민원 잔여지에 주택을 신축하더라도 이 민원 도로 운영 시 예상되는 소음, 진동 등으로 인해 일상생활이 어려울 것으로 예상되니 이 민원 잔여지를 매수해 달라.

2. 피신청인의 주장

중앙토지수용위원회 ｢잔여지 수용 및 가치하락 손실보상 등에 관한 참고기준｣(이하‘잔여지 수용 참고기준’)에 따르면, 잔여지가 대지인 경우 매수기준은 00㎡ 이하이고, 잔여지 형상이 삼각형일 경우 한 변 길이가 00m 이하로 축소되어야 건축이 곤란한 부정형으로 인정하고 있으나, 이 민원 잔여지는 면적이 000㎡이고, 한 변 길이가 00m 이상인 부채꼴 삼각형으로 건축이 곤란한 부정형으로 보기 어려우며, 필요 시 영구방음벽도 설치할 계획이므로 이 민원 잔여지 매수는 곤란하다.

3. 사실관계

가. 이 민원 도로 건설공사는 0000.00.00. 도로구역 결정고시(대전지방국토관리청 고시 제0000-000호)되었고, 공사 규모는 연장 00.00㎞, 폭 00.0m ~ 00.4m이며, 공사 기간은 0000.00.00. ~ 0000.00.00.이다.

나. 토지대장, 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서에 따르면, 이 민원 토지는 0000.00.00. 지목이 전(田)에서 대(垈)로 변경되었고, 이 민원 주택은 0000.00.00. 지상 0층, 건축면적 00.00.㎡의 시멘트벽돌구조로 준공되었으며, 신청인은 0000.00.00. 이 민원 토지와 주택을 매입하였다.

건축면적: 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(「건축법 시행령」제119조 제1항 제2호)

다. 피신청인은 이 민원 토지 뒤편(북서쪽)에서 약 00m 떨어져 있는 같은 리 000-0 소재 주택의 진출입로 확보를 위해 이 민원 토지의 약 3분의 2와 지상의 이 민원 주택을 편입하여 이 민원 부체도로를 신설하게 되었고, 이 민원 토지의 주택 후면부가 이 민원 잔여지로 남게 되었으며, 이 민원 주택의 기존 진출입로는 이 민원 도로에 편입되었다. 이 민원 토지 등의 위치, 형상 등 현황은 아래 【그림 1】과 같다.

【그림 1】

그림 생략

항공사진

그림 생략

민원현황도

라. 이 민원 토지의 지반은 주택과 마당 부분이 낮고, 주택 후면 부분이 높아 이 민원 잔여지의 기존 주택 부지(약 00㎡)와 나머지 부지 사이에는 약 0m ~ 0m의 높낮이 차이가 있고, 이 민원 잔여지와 이 민원 부체도로 사이에도 단차가 발생한다. 이를 확인할 수 있는 현장사진과 횡단면도는 아래 【그림 2】와 같다.

【그림 2】

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그림 생략

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마. 피신청인이 제출한 환경영향평가서에 따르면, 이 민원 도로 운영 시 이 민원 잔여지의 이격거리와 유사한 인접 주택의 소음예측결과는 아래 【표 1】과 같고, 해당 인접 주택의 위치는 아래 【그림 3】과 같다.

【표 1】

표 생략

【그림 3】

그림 생략

바. 피신청인이 제출한 비용 추계에 따르면, 이 민원 잔여지의 예상 매수비용은 약 00,000,000원 내외이고, 이 민원 잔여지 구간 영구방음벽(높이 0m, 연장 00m, 흡음형) 설치비용은 약 00,000,000원 내외이다.

4. 판단

가. 관계법령 등

<별지>와 같다.

나. 판단내용

신청인의 이 민원 잔여지 매수 요구에 관하여 살펴보면, ① 이 민원 잔여지는 부채꼴 삼각형으로 되어 있으나 지반의 높이가 일정하지 않아 이 민원 잔여지의 기존 주택 부지 약 00㎡와 나머지 부지 약 000㎡ 사이에 0m ~ 0m의 높낮이 차이가 있고, 이 민원 잔여지의 기존 주택 부지를 뺀 나머지 토지 형상이 “ㄱ”자 형태로 되어 있어 건축물의 건축에 상당한 지장이 있을 것으로 보이는 점, ② 이 민원 잔여지의 기존 진출입로가 이 민원 도로에 편입되고, 신설되는 이 민원 부체도로와 이 민원 잔여지 사이에 단차가 발생하여 이 민원 잔여지로 원활한 진출입이 어려워 보이는 점, ③ 피신청인이 제출한 환경영향평가서에 따르면, 이 민원 도로 운영 시 이 민원 잔여지의 예측소음도가 ｢환경정책기본법｣에 따른 소음 목표기준을 초과할 것으로 예상되는 점, ④ 이 민원 잔여지 구간에 영구방음벽을 설치할 경우 그 비용(약 00,000,000원 내외)이 이 민원 잔여지 매수비용(약 00,000,000원 내외)보다 커 이 민원 잔여지를 매수하는 것이 경제적인 측면에서 타당해 보이는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 이 민원 잔여지를 매수하는 것이 바람직하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 잔여지를 매수해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

<별지> 관계법령 등

1. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣

제74조(잔여지 등의 매수 및 수용 청구) ① 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 사업완료일까지 하여야 한다.

② 제1항에 따라 매수 또는 수용의 청구가 있는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 자는 사업시행자나 관할 토지수용위원회에 그 권리의 존속을 청구할 수 있다.

③ 제1항에 따른 토지의 취득에 관하여는 제73조제3항을 준용한다.

④ 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조, 제75조, 제76조, 제77조, 제78조제4항, 같은 조 제6항 및 제7항을 준용한다.

2. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령｣

제39조(잔여지의 판단) ① 법 제74조제1항에 따라 잔여지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지소유자는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 잔여지를 매수하거나 수용하여 줄 것을 청구할 수 있다.

1. 대지로서 면적이 너무 작거나 부정형(不定形) 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

2. 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우

3. 공익사업의 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우

4. 제1호부터 제3호까지에서 규정한 사항과 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

② 잔여지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는지를 판단할 때에는 다음 각 호의 사항을 종합적으로 고려하여야 한다.

1. 잔여지의 위치ㆍ형상ㆍ이용상황 및 용도지역

2. 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적

3. 중앙토지수용위원회 ｢잔여지 수용 및 가치하락 손실보상 등에 관한 참고기준｣

제5조(잔여지 수용 판단) ① 잔여지의 수용 여부를 판단할 때에는 「토지보상법」 시행령 제39조에서 규정한 사항을 종합적으로 고려하되, 종래의 이용 상황을 기준으로 제6조부터 제9조까지에 따라 판단한다.

② 잔여지의 종래의 목적에 대한 판단은 사업인정고시일 당시 현실적인 이용 상황을 기준으로 한다. 다만, ｢토지보상법｣ 제25조제2항에 따른 건축물의 건축 등에 대하여는 사업인정고시일 이후 허가를 받아 착공한 경우에는 재결당시를 기준으로 한다.

③ 제2항의 판단에 있어 사업인정고시일 당시 건축물의 건축, 공작물의 설치 또는 토지의 형질변경을 하고자 관련 법령에 따라 허가신청 또는 신고 등을 하여 착공한 경우에는 인허가 여부 및 내용 등을 참작하여 판단한다.

④ 잔여지가 2 이상의 획지로 구분되는 경우에는 각 획지별로 수용 여부를 판단할 수 있다.

제6조(택지의 판단) ① 잔여지가 택지에 해당할 경우에는 다음 각 호 중 어느 하나에 해당하면 수용할 수 있다.

1. 잔여지가 일정한 수준의 면적에 미달하여 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

2. 잔여지의 접면도로상태가 바뀌어 ｢건축법｣상 건축허가가 불가능한 경우

3. 잔여지의 형상이 부정형으로 바뀌어 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

② 제1항제1호에서 “일정한 수준의 면적에 미달하는 경우”라 함은 일단의 토지가 공익사업 구역에 편입됨으로 인하여 다음 각 호의 면적 이하로 축소된 경우를 말한다. 다만, 일단의 토지 중 잔여지의 비율이 25% 이하인 경우에는 다음 각 호의 면적을 1.5배까지 완화하여 적용할 수 있다.

1. 주거용 토지: 단독·다세대 주택 90㎡, 연립 주택 330㎡, 아파트 1,000㎡

2. 상업용(업무용을 포함한다) 토지: 150㎡

3. 공업용 토지: 330㎡

③ 제1항제3호에 있어 잔여지의 형상이 사각형으로서 폭 5미터 이하인 경우 또는 삼각형으로서 한 변의 길이가 11미터 이하인 경우 등은 부정형으로 보며, 그 이외의 형상은 잔여지에 내접하는 사각형 또는 삼각형을 도출하여 판단한다.

④ 제2항 각 호를 판단함에 있어 일단의 토지 위에 건축물의 용도가 2개 이상 혼재한 경우에는 주된 용도로 판단하고, 주된 용도가 명확하지 아니하는 경우에는 해당 건축물에 적용되는 제2항 각 호의 면적 중 작은 면적을 적용하여 판단한다.

4. 대법원 2005. 1. 28. 선고 2002두4679 판결

구 토지수용법(1999. 2. 8. 법률 제5909호로 개정되기 전의 것, 이하 '법'이라 한다) 제48조 제1항은 동일한 토지소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해 토지소유자는 기업자에게 일단의 토지의 전부를 매수청구하거나 관할 토지수용위원회에 일단의 토지의 전부의 수용을 청구할 수 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '종래의 목적'이라 함은 수용재결 당시에 당해 잔여지가 현실적으로 사용되고 있는 구체적인 용도를 의미하고, '사용하는 것이 현저히 곤란한 때'라고 함은 물리적으로 사용하는 것이 곤란하게 된 경우는 물론 사회적, 경제적으로 사용하는 것이 곤란하게 된 경우, 즉 절대적으로 이용 불가능한 경우만이 아니라 이용은 가능하나 많은 비용이 소요되는 경우를 포함한다고 할 것이다.

5. 국민권익위원회 2022. 2. 28. 결정(의견표명)

① 이 민원 원토지 중 이 민원 공사에 편입(이 민원 잔여지2 포함)되고 남은 이 민원 잔여지1의 잔여비율이 00%(000㎡/0,000㎡×100)로 비교적 낮고, 그마저도 경사지만 남아 토지 사용에 상당한 지장이 있을 것으로 보이는 점, ② 피신청인은 이 민원 잔여지1에 접해 있는 인접 토지의 진출입을 위해 진입로를 개설할 계획인데, 위치 및 지형상 이 민원 잔여지1의 일부 편입이 불가피해 보이고, 소요 면적(000㎡)이 추가 편입되면 결국 이 민원 잔여지1은 000㎡만 남게 되는 점, ③ 위 잔여 부분만으로는 사실상 부지로서의 활용이 어렵고 매매 등의 재산권 행사도 어려워 보이는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 이 민원 잔여지 1을 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란할 것으로 보이므로, 이 민원 잔여지 1을 매수하는 것이 바람직하다고 판단된다.