국 민 권 익 위 원 회

제 3 소 위 원 회

의    결

의안번호  제2022-3소위14-도01호

민원표시  2BA-2202-0483612 개발행위 허가된 토지의 건축허가 요구

신 청 인  A

피신청인  경기도 용인시장

의 결 일  2022. 4. 11.

주     문

피신청인에게 경기 용인시 (주소생략)상의 건축허가 신청건에 대하여「용인시 도시계획 조례」부칙 제3조 (개발행위허가 기준에 관한 경과조치)를 준용하여 공동위원회 심의에 상정할 것을 의견표명 한다.

이     유

1. 신청취지

신청인은 경기 용인시 (주소생략)외 9개필지 (규모생략)㎡(이하 ‘이 민원 토지’라 한다)에 물류창고를 건축하고자 피신청인에게 질의하였는데 피신청인이 개발행위허가와 교통영향평가를 먼저 받은 후 건축허가를 신청하라는 안내에 따라 2021. 0. 0. 개발행위허가(토지의 형질변경)만 먼저 신청하였는데, 그 이후「용인시 도시계획조례」가 주거지에서 직선거리 200m안에는 물류창고가 입지하지 못하도록 2021. 9. 27. 개정되어 물류창고 건축이 불가하게 되었으나, 신청인은 피신청인의 안내에 따라 개발행위허가를 분리하여 신청하고, 물류창고를 건축할 목적으로 인·허가 절차를 지속적으로 진행한 것이니 개정된 조례의 부칙을 준용하여 건축허가를 받을 수 있게 해 달라

2. 피신청인의 주장

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국토계획법’이라 한다) 제56조 제1항 제1호 건축물의 건축과 제2호 토지의 형질변경은 별도의 개발행위 허가 대상으로서 건축물의 건축을 목적으로 하는 토지의 형질 변경 허가를 득 하였다고 해서 건축물의 건축에 대한 허가를 득한 것은 아니므로「용인시 도시계획 조례」개정 후 신청하는 건축허가는 부칙 제3조 (개발행위허가 기준에 관한 경과조치)에 해당하지 않으므로 종전의 규정을 적용할 수 없다.

3. 사실관계

가. 신청인은  2021. 0. 0. 피신청인에게 이 민원 토지에 물류창고 신축을 목적으로 토지 일부에 대한 개발행위(토지의 형질변경) 허가를 신청하여 2021. 0. 0. 개발행위 허가를 받았으며, 주요 내용은 다음과 같다.

1) 개발행위(토지형질변경) 허가 세부 내용

표생략

2) 건축계획

그림생략

나. 이 민원 토지는 (규모생략)㎡로 이미 공장으로 개발이 완료된 (규모생략)㎡를 제외한 나머지 토지 (규모생략)㎡의 개발행위허가(토지의 형질 변경)를 2021. 0. 0. 득하였으며, 국토계획법 시행령 제53조 제3호 다목에 따라 공장으로 조성이 기 완료된 대지 (규모생략)㎡에서 건축물이나 그 밖의 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경(절토 및 성토는 제외)은 개발행위 허가 없이 건축물 등을 건축할 수 있도록 규정하고 있다.

그림생략

다. 이 민원 토지에 물류창고 신축을 위한 행정절차 진행사항은 다음과 같다.

1) 2021. 0. 0. : 개발행위허가 접수

2) 2021. 0. 0. : 교통영향평가 심의 신청 (신청인→건축과→교통정책과)

3) 2021. 0. 0. :「용인시 도시계획 조례」개정 시행 (개발행위허가의 기준 개정)

4) 2021. 0. 0. ~ 2021. 0. 0. : 교통영향평가 심의 (서면심의)

5) 2021. 0. 0. : 공동위원회* 심의(건축허가) 신청서 접수

※ 공동위원회는 건축허가 전 경관심의위원회와 건축심의위원회를 함께 심의하는 위원회

6) 2021. 0. 0. : 개발행위허가(토지의 형질변경)

7) 2021. 0. 0. : 교통영향평가 심의 결과 통보

8) 2021. 0. 0. : 공동위원회 심의결과 재심의 의결

라. 피신청인의 「용인시 도시계획 조례」개정 추진 경위 및 변경내용은 아래와 같다.

1) 2021. 6. 29. ~ 2021. 7. 19. : 공고, 의견 수렴

2) 2021. 8. 4. : 최종안 발의 보고

3) 2021. 9. 6. : 용인시 의회 임시회 의결

4) 2021. 9. 27. : 조례 시행

5) 개정내용

종전 조례	개정 조례
제20조(개발행위허가의 기준) ① 영 별표 1의2 제1호에 따라 시장은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 토지에 대하여 개발행위를 허가할 수 있다. 1. ∼ 3. (생 략) 4. 창고시설에 대한 개발행위허가(기반시설) 기준은 시행규칙으로 정할 것 5. (생 략) ② (생 략) <신 설>	제20조(개발행위허가의 기준) ① ------------------------------------------------------------------------------------------------. 1. ∼ 3. (현행과 같음) <삭 제> 5. (현행과 같음) ② (현행과 같음) ③ 창고시설에 대한 개발행위허가 기준 중 영 별표 1의2제1호마목(3)에 따른 도로의 너비 또는 교통소통에 관한 기준과 영 별표 1의2제2호가목(3)에 따른 이격거리, 높이, 배치 등은 별표 26의 기준에 따른다. 다만, 상업지역, 공업지역 및 지구단위계획구역(지구단위계획이 수립된 경우에 한한다) 안에서 개발행위를 허가하는 경우에는 그렇지 않다.

* [별표 26] 신청부지는 도시관리계획상의 주거지역과 신청부지에서 200m 이상 이격 되어야 함 (국도․지방도로 분리되는 경우 예외)

6) 경과규정

제2조(일반적인 경과조치) 이 조례 시행 당시 종전의 규정에 따른 처분, 절차, 그 밖의 행위와 신청 또는 청구 중인 사항에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

제3조(개발행위허가 기준에 관한 경과조치) 개발행위허가 기준에 관한 경과조치는 이 조례 시행 당시 개발행위허가(개발행위허가를 의제하는 경우 포함)를 신청하였거나 개발행위허가를 받아 사업을 시행 중인 경우에 대해서는 제20조의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정을 따른다. 다만, 창고시설의 부지 면적이 증가하는 내용의 개발행위허가는 개정규정을 따른다.

마. 신청인은 이 민원 토지상의 물류창고 건축을 추진하면서 개발행위허가와 건축허가를 일괄신청하지 않은 경위에 대하여 2021. 0. 0. 피신청인(건축부서 담당자)에게 건축허가 신청 절차 등을 문의하였는데, 당시 담당자가 물류창고에 대한 개발행위허가 및 교통영향평가를 선행한 후 건축허가를 신청하도록 안내하여 개발행위허가와 교통영향평가를 먼저 진행하면서 조례 개정 시점인 2021. 0. 0. 이전에 건축허가를 신청하지 못하였고, 또한 물류창고를 건축하고자 개발행위 허가를 신청한 것이지 개발행위허가만 받을 목적이 아니었다고 하며, 조례 개정 사실을 사전에 알았다면 건축허가도 함께 신청하였을 것이라는 주장에 대해 피신청인은 대형 물류창고는 관계법령에 적합하여야 건축허가가 가능한 사항으로 관계법령을 검토하여 건축허가 절차를 진행하도록 일반적인 행정절차를 안내한 것이라고 주장하고 있다.

바. 신청인은 2021. 0. 0. 이 민원 토지를 계약하여 개발행위허가가 완료되자 2021. 0.  0. 토지매매 잔금을 지급하고 취·등록세 및 농지전용부담금을 납부하여 소유권 이전 등기가 완료된 상태이다.

사. 이 민원 토지의 입지 여건은 주방용 가구 제조공장 (규모생략)㎡와 농지 (규모생략)㎡ 총(규모생략)㎡를 물류창고로 건축할 계획으로 인접해서는 공장이 밀집되어 있고, 동측은 자연부락과 폐기물소각시설, 서측은 근생시설 및 주거지역(공동주택 등)으로 형성되어, 신청인과 피신청인에 따르면 이 민원 토지 인근 자역부락에서 교통불편 및 조망권을 이유로 물류창고 입지 반대 민원이 피신청인에게 접수되었고, 신청인은 민원해소를 위해 자연부락 주민들의 우선 취업을 내용으로 하는 상생협약을 주민 대표에게 제안하였다.

4. 판단

가. 관계 법령 등

<별지>와 같다.

나. 판단 내용

이 민원 토지에 물류창고를 건축할 수 있도록「용인시 도시계획 조례」부칙 제3조 (개발행위허가 기준에 관한 경과조치)를 준용하여 건축허가 해 달라는 주장에 대하여 살펴보면, ① 개발행위허가가 수반되는 건축허가의 경우, 개발행위허가와 건축허가를 동시에 진행할 것인지, 별도로 진행할 것인지는 수허가자가 판단할 일이지 허가권자가 특정 방식으로 할 것을 요구할 수 없음에도, 피신청인은 2021. 0. 0. 신청인과 면담하면서 일반적인 허가 진행사항에 대해 안내하였다고 주장하나, 신청인은 피신청인의 안내와 같이 개발행위허가(토지형질변경) 및 교통영향평가를 선행하였고, 이에 대하여 피신청인 또한 신청서 접수 후 행정절차를 진행하고 그 결과를 신청인에게 통보한 점,

②「용인시 도시계획 조례」개정 업무와 개발행위허가 업무를 담당하는 부서가 동일하고 조례 개정을 위해 2021. 0. 0. ~ 2021. 0. 0. 공고하여 주민의견을 수렴한 뒤 2021. 0. 0. 최종안 발의 보고 후 2021. 0. 0. 용인시 의회 임시회 의결을 통해 2021. 0. 0. 시행되기까지 피신청인은 이 민원 토지에 대한 행위제한이 발생되어 신청인에게 심각한 손해가 발생할 우려가 있을 것으로 충분히 예견 및 인지하고 있었을 것이나 이를 안내하지 아니한 점, ③ 신청인은 이 민원 토지에 물류창고 건축허가를 위해 2021. 0. 0. 개발행위를 신청, 2021. 0. 0. ~ 2021. 0. 0. 용인시 교통영향평가 심의, 2021. 0. 0. 개발행위허가, 2021. 0. 0. 건축허가를 위한 공동위원회 심의 신청, 2021. 0. 0. 공동위원회 심의 등 신청인과 피신청인은 조례개정 이후에도 건축허가를 위한 행정절차를 지속적으로 진행한 경위를 보면, 이는 법원이 판시(대법원 1997. 9. 12. 선고 96누18380 판결)한 ‘신뢰보호의 원칙’을 적용해야 할 대상으로 봄이 상당한 점, ④ 법제처 2021년도 법령 입안 심사기준에 의하면  ‘규제·의무가 강화되거나 권리 또는 이익이 소멸되는 등의 내용으로 변경되는 법령의 개정이 있는 경우에는 구법에 대한 신뢰이익을 보호할 가치가 있으면 구법에 대한 개인의 신뢰이익을 적절히 보호할 수 있도록 경과조치를 규정해야 한다’고 정하고 있어, 경과조치 입법 취지가 구법에 대한 개인의 권리와 이익을 보호할 목적인 점, ⑤ 인근지역 주민들의 물류창고 입지 반대 민원에 대해 신청인은 주민대표와 상생협약 체결을 위해 협의하는 등 적극적으로 민원해소를 위해 노력하고 있고, 이 민원 토지가 이미 주방가구 제조공장으로 등록되어 새로운 입법으로 달성하고자 하는 공익적 목적 보다 신청인의 사익 침해가 과도하다고 판단되는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 피신청인은 이 민원 토지상의 건축허가 신청에 대하여 「용인시 도시계획 조례」부칙 제3조 (개발행위허가 기준에 관한 경과조치)를 적용하여 공동위원회 심의에 상정하여 처리하는 것이 타당할 것으로 판단된다

5. 결론

그러므로 이 민원 토지상에 건축허가를 해 달라는 요구에 대한 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제2항에 따라 주문과 같이 의결한다.

별지 생략