과 제 명	주택지조성사업단지내 개발행위허가제도 보완
제 출 자	신00 조사관
민원번호	2001고충0000(2BA-0106-000000)	의결일	2001.11.13
소관기관	서울특별시장	분 야	도시
주 문	피신청인은 서울특별시도시계획조례 제25조를 개정하여 신청인 소유의 서울 종로구 평창동 소재 대 1,031㎡에 대한 개발행위(토지형질변경)허가가 가능하도록 제도개선할 것을 권고한다.

이    유

1. 사실관계

가. 신청인 소유의 서울 종로구 평창동 소재 대 1,031㎡(이하 "이 사건 토지"라 한다)는 1971. 6. 25. 건설부 고시 제378호로 용도지역변경 및 일단의 주택지 경영시설로 도시계획결정되었고, 1971. 8. 31. 서울특별시공고 제174호로 일단의 주택지 조성사업 시행허가, 1971. 10. 12. 서울특별시고시 제65호로 실시계획 인가시 사업시행자로 ○○부동산을 지정하였으며, 1974. 1. 12. 서울특별시공고 제13호로 일단의 주택지조성사업 택지조성 완료공고를 하면서 택지정지가 미시공된 토지는 건축시에 별도 도시계획법 제4조(형질변경)의 행위허가를 득하여 택지정지를 하여야 건축행위를 할 수 있다는 조건부 준공을 하였다.

나. 신청인은 이 사건 토지를 2000. 6. 9. 매입하여 2001. 6. 1. 서울특별시 종로구청장에게 이 사건 토지의 토지형질변경 행위허가신청을 하였으나, 서울특별시 종로구청장은 이에 대하여 경사(경사도 36.27도)가 급하고 임상(입목본수도 53%)이 양호하며 도시계획법 제49조 제5항, 같은 법 시행령 제50조 별표 1의 일반적기준 중 다목 및 서울특별시도시계획조례 제25조 별표1의 일반적기준 중 다목에 의한 개발행위허가 기준에 적합하지 않다는 사유로 2001. 6. 25. 신청인에게 불허가 통보한 사실이 있다.

2. 피신청인 의견

서울 종로구 평창동 일단의 주택지 조성사업지가 정부에서 매각되어 단지조성이 준공된 것은 사실이나, 이 중 원형택지에 대하여는 건축시 별도의 형질변경허가를 득하도록 조건부 준공되었으므로 원형택지의 개발행위허가는 별개의 사안으로 처리되어야 하고, 2000. 7. 15. 제정된 서울특별시도시계획조례 제25조는 개발행위허가의 기준 및 절차를 명확히 규정하고 있는 바, 이는 서울시 전역에 적용되는 일반적인 기준을 제시한 것으로서 위 평창동 일단의 주택지에 대하여도 당연히 적용되어야 하며, 2000. 7. 1. 전문개정된 도시계획법령 및 서울특별시도시계획조례의 환경적으로 건전하고 지속가능한 도시개발 및 관리취지 등을 감안하여 볼 때, 지형특성상 난개발 및 자연환경 훼손이 우려되며, 특히 북한산 주변의 환경훼손에 따른 환경단체 및 언론매체로부터 비판적 여론이 있는 바, 특정지역을 고려하여 단서규정을 신설하는 것은 적절치 못하다.

3. 판  단

가. 서울특별시도시계획조례 제25조 별표 1 개발행위허가의기준및절차 중 일반적기준 다목은 토지의 형질변경이나 토석채취의 경우에는 표고, 경사도, 임상, 인근 도로의 높이, 물의 배수 등을 참작하되, 입목본수도 51퍼센트(녹지지역에서는 41퍼센트) 미만의 토지(단, 판매를 목적으로 재배하는 나무는 입목본수도에 불산입)이고 경사도 21도(녹지지역에서는 15도) 미만의 토지라는 기준에 적합할 경우 개발행위를 허가하도록 규정하고 있다.

나. 이 사건 토지의 택지조성경위를 살펴보면, 국가소유였던 당시 비봉공원을 1971년 정부종합청사 건립기금 및 공무원 연금기금 특별회계에 의한 기금증식사업의 일환으로 이를 해제하여 시행자인 ○○부동산에 매각하였고, 정부시책에 따라 건설부장관 및 서울특별시장으로부터 일단의 주택지 사업준공허가를 받아 상·하수도, 전기, 도로 등 기반시설을 갖추어 적법하게 조성 분양된 일단의 주택지로 조성되었고, 신청인은 주택을 건축할 목적으로 이 사건 토지를 구입하였는바, 피신청인은 1971년 이 사건 토지를 포함한 서울 종로구 평창동 일단의 주택지조성사업 준공시 택지정지가 미 시공된 토지는 건축시 별도로 도시계획법 제4조(형질변경)의 행위허가를 득하여 택지정지를 하여야 건축행위를 할 수 있다는 조건으로 준공조치하였고, 서울특별시 종로구청장은 이 사건 토지가 서울특별시도시계획조례(2000. 7. 15. 제정·공포) 제25조 별표 1이 규정한 입목본수도 51퍼센트 미만, 경사도 21도 미만의 토지에 해당되지 않아 2001. 6. 1. 신청인의 토지형질변경 행위허가 신청에 대하여 2001. 6. 25. 불허가 통보를 하였으나, 1971년 주택지조성사업 준공시 부여된 위 준공조건은 향후 개발행위시에는 사전에 허가절차를 밟아 개발을 하라는 절차적 안내해 불과하다 할 것이므로 위 서울시조례의 별표 1이 규정하고 있는 입목본수도 및 경사도에 관한 개발행위허가기준을 서울 종로구 평창동 일단의 주택지조성사업단지에 포함된 이 사건 토지에도 동일하게 적용하여 개발행위를 불허가 처분하는 것은 행정청의 일관된 행정의 확보를 통한 국민의 법률생활의 안정이라는 행정원칙을 저해하는 것이라고 판단되고, 또한 서울특별시도시계획조례가 제정되기 이전에는 당해 사업시행으로 인하여 주변의 환경·풍치·미관 등이 크게 손상될 우려가 있는 지역인가의 여부를 허가권자가 판단하여 선별적으로 개발행위를 허가하였고, 이에 따라 외견상 이 사건 토지와 유사한 경사도인 인근 주변에도 주택이 건축되어 있는 점, 서울 종로구 평창동 일단의 주택지조성사업단지내의 토지는 지목이 ''대''인 동시에 제1종 전용주거지역으로 지정되어 있기 때문에 건폐율과 용적률이 매우 제한되어 있어 선별적으로 개발행위허가를 하게되면 주택을 건축하더라도 자연경관이 크게 손상될 우려가 없다고 판단되는 점, 위 평창동 일단의 주택지조성사업은 도시계획법에 의한 도시계획사업으로 적법하게 조성된 택지로서 사업당시 도로·상하수도 등 도시기반시설이 완료되어 있는 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 피신청인은 서울특별시도시계획조례 제25조 별표 1이 규정하고 있는 입목본수도 및 경사도에 관한 개발행위허가 기준의 예외규정을 신설하여 이미 택지조성사업이 시행·준공된 평창동 일단의 주택지조성사업단지내의 토지에 대하여는 선별적으로 개발행위허가가 가능하도록 서울특별시도시계획조례의 관련규정을 개정하는 것이 바람직하다고 판단된다.

4. 결  론

그렇다면, 이 사건 토지에 대한 개발행위허가 허가가 가능하도록 서울특별시도시계획조례의 개정을 구하는 신청인의 신청은 이유있으므로 민원사무처리에관한법률 제32조 제2항의 규정에 의하여 피신청인에게 제도개선을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.