과 제 명	공동주택하자보수보증금 산정제도 개선
제 출 자	이00 조사관
민원번호	2001고충0000(2BA-0102-000000)	의결일	2001. 5.21
소관기관	건설교통부장관	분 야	주택
주 문	피신청인은 공동주택하자보수보증금의 산정을 위한 표준건축비를 따로 정하거나 공동주택하자보수보증금 산정시 공공건설임대주택 매각가격 산정을 위하여 임대주택법시행규칙이 정한 표준건축비를 준용할 수 있도록 하는 등 공동주택하자보수보증금 산정을 위한 표준건축비에 관하여 제도개선할 것을 권고한다.

이    유

1. 사실관계

가. 신청인은 1999. 8월 건축허가를 받아 주택분양을 목적으로 경남 사천시 벌리동에 47평형 18세대 규모의 공동주택인 빌라를 건축완공한 후, 2000. 6. 7. 경상남도 사천시장에게 실제 공사비를 기준으로 하여 산정한 공동주택하자보수보증금에 대한 하자보수보증서(계약금액 : 9억8,400만원)를 사용검사신청서류와 함께 제출하여 위 건물에 대한 사용검사를 신청하였다.

나. 그러나 경상남도 사천시장은 신청인에게 실제 공사비를 기준으로 산정한 것이 아닌 공동주택관리령 제17조 제3항에 의거 건설교통부장관이 정한 표준 건축비를 기준으로 산정한 하자보수보증서(계약금액:15억4,826만원)를 요구하였고, 이에 따라 신청인은 2000. 7. 6. 공동주택하자보수보증금을 표준건축비를 기준으로 산정한 후 그 보증금에 갈음하는 하자보수보증서를 제출하여 위 건축물에 대한 사용승인을 받았다.

2. 당사자등의 주장

가. 신청인

신청인은 2000. 7. 6. 경상남도 사천시장의 요구로 표준건축비로 산정한 하자보수보증서를 제출하여 건축물사용승인서를 교부받기는 하였으나, 공동주택하자보수보증금의 산정에 적용되었던 주택분양가원가연동제시행지침이 1998. 12. 31.자로 이미 폐지되어 현재로서는 공동주택관리령 제17조가 규정하는 표준건축비가 존재하지 않으므로 공동주택하자보수보증금을 실제 공사비에 근거하여 산정할 수 밖에 없다. 그럼에도 표준건축비를 기준으로 하여 이 사건 하자보증금을 산정ㆍ보증서를  제출하라는 경상남도 사천시장의 요구는 부당하므로 이를 시정하라.

나. 피신청인

1) 공동주택관리령 제17조 제3항 제3호 규정에 의하면, 제2조 제2항 규정에 의하여 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 경우에는 법 제32조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 정한 표준건축비를 기준으로 산정하도록 되어있고, 건설교통부장관이 정한 표준건축비는 국민주택운용및관리규정 제31조(자금융자조건) 제3호 별표2의 민간사업자가 국민주택건설자금을 융자받는 경우 전용면적 60㎡이하의 분양주택에 대한 표준건축비와 임대주택법시행규칙 제3조의3 별표2의 공공건설 임대주택의 매각가격 산정을 위한 표준건축비가 있다.

2) 따라서, 이 사건과 같이 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 60㎡초과 공동주택의 하자보수보증금을 산정함에 있어서는 주택분양가원가연동제 시행지침의 폐지로 60㎡초과 분양주택에 대한 표준건축비가 존재하지 않는다 하더라도 국민주택운용및관리규정과 임대주택법시행규칙에 피신청인이 정한 표준건축비가 규정되어 있으므로 이를 적용하여야 한다.

다. 관계인(경상남도 사천시장)

공동주택관리령 제17조 제3항 제3호의 규정에 따라 건설교통부장관이 정한 표준건축비를 기준으로 산정한 하자보수보증금에 갈음하는 하자보수보증서를 신청인에게 제출요구 하였던 것인 바, 관련법령에 실제 공사비를 기준으로 하여 산정한 하자보수보증서를 제출해도 된다는 규정이 없을 뿐만 아니라 공동주택의 하자보수보증제도는 신청인의 개인적인 이익보다는 입주자(분양자)들의 권익을 보호하기 위하여 마련된 것이므로 위와 같은 요구는 정당하다.

3. 판  단

가. 공동주택관리령 제17조제1항은 공동주택등을 건설ㆍ공급하고자 하는 자는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 하자보수보증금을 예치하도록 규정하고 있고, 같은조 제3항 제3호는 하자보수보증금은 건축허가를 받아 분양할 목적으로 건설한 공동주택등의 경우 건설교통부장관이 정한 표준건축비의 3/100에 해당하는 금액으로 한다고 규정하고 있으며, 위 건설교통부장관이 정한 표준건축비는 공공건설 임대주택 매각가격 산정을 위하여 임대주택법시행규칙 제3조의3이 정한 표준 건축비와 국민주택건설자금을 융자받아 건설하는 사업자의 주택분양시 분양가격을 산정하기 위하여 국민주택기금운용및관리규정 제31조가 정한 60㎡이하 주택의 표준건축비가 있다.

나. 살피건대, 피신청인은 위 공동주택관리령의 규정에 따라 표준건축비에 관한 주택분양가원가연동제시행지침을 마련하고 이를 시행하여 오다가 1998. 12. 31.자로 위 지침을 폐지함으로써 위 공동주택관리령에 근거하여 건설교통부장관이 정한 표준건축비는 사실상 없는 상태가 되었고, 그로 인하여 경상남도 진주시장 등 전국의 수개 행정청이 위 관리령에 규정되어 있지도 않은 실제 공사비를 적용하여 공동주택하자보수보증금을 산정하는 등 일선 행정청의 법집행에 혼란이 초래되고 있어서 그 법집행의 통일을 기할 필요성도 있으며, 또한 현재 피신청인이 임대 주택법시행규칙 제3조의3의 규정에 의거 별표2로 공공건설 임대주택 매각가격의 산정을 위한 표준건축비를 고시하고 있고, 국민주택건설자금을규정 제31조에 국민주택건설자금사용 건설업자가 분양할 경우 그 분양가격에 적용할 60㎡이하 주택의 표준건축비를 정하고 있다고는 하나, 위 공동주택관리령 등에 위 공공건설임대주택 매각가격 산정을 위한 표준건축비나 국민주택 분양가격 산정을 위한 표준건축비를 준용한다는 명시적 규정이 없어 이들을 위 공동주택관리령에 따른 공동주택 하자보수보증금의 산정에 직접 적용하기도 어려운 것이 사실이다. 그러므로, 피신청인은 공동주택 하자보수보증금 산정을 위한 표준건축비를 따로 정하거나 공동주택하자보수보증금 산정에 공공건설임대주택 매각가격 산정을 위하여 임대주택법시행규칙이 정한 표준건축비를 준용할 수 있도록 하는 등 공동주택 하자보수보증금 산정을 위한 표준건축비에 관하여 제도개선하는 것이 상당하다고 판단된다.

4. 결  론

그렇다면, 행정청으로 하여금 공동주택 하자보수보증금의 산정에 혼란을 주지 않도록 공동주택 하자보수보증금 산정을 위한 표준건축비에 관하여 제도개선 하는 것이 상당하다고 판단되므로 민원사무처리에관한법률 제32조 제2항의 규정에 의하여 피신청인에게 제도개선을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.