과 제 명	분양전 임대아파트 사업자의 부도시 관리방안 개선
제 출 자	고00 조사관
소관기관	건설교통부	분 야	주택

1. 현황 및 문제점

○ 정상적 관리상황을 가정하여 규정하고 있는 「임대주택법령」이 임대사업자의 분양전 부도가 발생될 경우에는 관련규정 불비로 임대아파트의 관리(월간관리비 관리주테, 일상적 하자보수 등)의 공백을 초래할 수 있음

☞ 임대사업자 대량부도 96년 171업체 ⇒ 2000년 786업체

* 돌출적 상황까지 법령에 규정할 필요성에 대해 다른 의견이 있을 수 있겠으나 공동주택 및 저소득 임대아파트라는 점을 고려하여 법령상에 예외적 규정으로 명시할 필요가 있음

○ 또한 일반분양 공동주택과 같이 사용승인시 예치하도록 되어있는 주요골조 부분에 대한 하자보증금(보증서 제출) 관련규정의 불비로 임대사업자가 분양전 부도시 경매로 다른 사업자에게 소유권이 이전되기까지 장기간 소요될 경우 임대아파트의 안전관리상 문제발생 우려

* 임대아파트의 분양전 부도시 하자보증이 안된 내력구조부(기둥, 내력벽, 보, 바닥, 지붕)의 경우 신속한 하자보수가 곤란하여 건물의 안전성 확보 및 임대주택의 책임있는 관리가 불가능한 상황에서는 주택안전에 대하여는 아무리 강조하여도 지나치지 아니하며

따라서 공동임대주택 건설사업자의 건설시공 책임의식 고취 및 주택안전 관리에 철저를 기할 필요가 있음

2. 개선내용

○ 임대사업자의 부도로 장기간 정상적인 관리가 어려울 경우에는 한시적으로 임대사업자를 대신하여 임차인대표회의가 주택관리업자에게 임대주택의 관리를 위탁할 수 있는 방안 강구

○ 분양주택과 같이 사용검사 신청시(임시사용승인 신청 포함)에 공동소유 및 관리부분인 주요구조부에 대한 하자보수 보증서를 사용승인 신청시에 제출하는 방안 강구

예시)

1) 임대주택법 제17조(임대주택의 관리) ① 임대사업자는 대통령령이 정하는 규모에 해당하는 임대주택에 대하여는 주택건설촉진법 제39조의 규정에 의한 주택관리업자에게 그 관리를 위탁하거나 이를 자체관리하여야 한다. 다만, 국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사의 경우나 또는 분양전 임대주택사업자의 부도로 관리가 사실상 불가능한 경우에는 새로운 임대사업자가 결정되기 까지 한시적으로 임차인대표회의가 대통령령이 정하는 방법에 따라 관리할 수 있다.

2) 공동주택관리령 제17조(하자보수 보증금) 건설임대 주택을 매각하고자 하는자는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 매각계획서를 제출하거나 또는 임대사업자가 건설 임대주택에 대하여 사용승인을 받고자 하는 경우 사용승인을 신청할 시 건축물의 주요 골조부에 해당하는 하자보증에 대하여는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하고 그 예치증서를 사용검사권자에게 제출하여야 한다.

3. 기대효과

○ 임대사업자의 부도로 정상적인 관리가 불가능할 경우에 대비하여 저소득 입주민의 주거생활 안정 도모

○ 임대아파트의 안전에 핵심적이고 공동대응이 필요한 주요구조(골조)부에 대한 하자보수 책임확보로 주택 안전관리 도모