과 제 명	인접 대지와의 합병을 전제로 하는 건물이 있는 대지의 분할규정 개선
제 출 자	조00 조사관
민원번호	2002고충00000(2BA-0209-000000)	의결일	2002.11.11
소관기관	건설교통부장관	분 야	건축
주 문	피신청인은 인접 대지와의 합병을 전제로 하는 건물이 있는 대지의 분할은 현행 건축법 제49조 제1항 및 같은 법 시행령 제80조에서 정하고 있는 최소면적의 이하로도 가능하도록 우선 조치하고 향후 건축법 제49조 제1항 또는 도시계획법 제46조 제1항 제4호 등 관련 규정에 대하여 제도개선하는 것이 바람직하다는 의견을 표명한다.

이    유

1. 사실관계

가. 신청인은 경기 안성시 인지동 소재 토지 및 동 토지와 인접한 같은 동 2필지 토지의 각 일부를 포함한 3개 필지 토지상에 건축물을 건축하기 위하여 2002. 9. 13. 건축허가를 신청하였으나, 피신청인 경기도 안성시장은 건축허가 신청토지 중 2필지는 현재 건축물이 존재하고 있는 토지로서, 이들 토지 일부(건축법령에 의한 대지면적 최소한도 이하)를 분할하여 신축할 건축물의 대지로 이용하는 것은 건축법 제49조의 규정에 위반된다는 이유로 2002. 9. 18. 건축불허가처분을 하였다.

나. 종래에는 구 도시계획법 제4조 제1항 제3호에 의하여 구 건축법 제49조 등에서 정하고 있는 대지면적의 최소한도 이하로의 토지분할도 시장 또는 군수의 허가로 가능하였으나, 건축법이 1999. 2. 8. 건축물이 있는 대지는 동 법령에서 정하는 대지면적의 최소한도 이하로 분할할 수 없다는 내용으로 개정되고 도시계획법도 2000. 1. 28. 건축법 제49조의 규정에 의한 건축물이 있는 대지를 토지분할 허가대상에서 제외하는 것으로 개정됨에 따라 건축법령에서 정하는 대지면적의 최소한도 이하로의 토지분할은 예외없이 불가능하게 되는 문제점이 발생하였는 바, 이에 대하여 건축법과 도시계획법을 관장하는 건설교통부장관은 2002. 8. 22. 건축물이 있는 대지의 분할과 관련한 업무를 직접 처리하고 있는 일선기관에 대하여 "건축물이 있는 대지를 분할한 후 건축물이 없는 부분의 대지가 분할제한 면적에 미달되더라도 인접대지와 합병하여 기준면적에 적합하게 분할 및 합병될 수 있도록 지적법령에 의하여 조치가 되는 경우라야 분할이 가능하다"는 내용의 유권해석을 하였고, 지적법령을 관장하는 신청외 행정자치부장관은 2002. 9. 12. 일선기관에 대하여 "위 사항과 관련하여 지적법령에서 조치할 수 있는 사항이 없으므로 건축물이 있는 토지의 분할은 건축법 제49조의 규정에 따라 처리하여야 한다"는 내용의 업무지시를 하였으며, 이에 신청인 토지의 건축허가권자인 경기도 안성시장은 건축법 제49조의 규정을 들어 신청인의 건축허가신청에 대하여 불허가처분을 한 것이다.

2. 당사자 등의 주장

가. 신청인

경기도 안성시장이 2002. 9. 18. 신청인에게 행한 경기 안성시 인지동 소재 2필지 지상의 건축물에 대한 건축불허가처분을 취소하여 달라.

나. 피신청인

건축물이 있는 대지는 건축법 제49조에서 정한 기준면적에 미달되게 분할할 수 없으며, 분할제한 면적에 미달되더라도 인접 대지와 합병을 조건으로 토지분할을 할 수 있도록 하려면 지적법령에 의한 조치가 있어야 한다.

다. 관계기관

1) 경기도 안성시장

건축허가 신청토지 중 경기 안성시 인지동 소재 2필지 토지는 현재 건축물이 존재하고 있는 토지로서, 이들 토지 일부를 건축법령에 의한 대지면적의 최소한도 이하로 분할하여 신축할 건축물의 대지로 이용하는 것은 건축법 제49조의 규정에 위반되므로, 건축허가가 불가하다.

2) 행정자치부장관

건축물이 있는 토지의 분할과 관련하여 지적법상의 조치는 불필요하며, 건축법령의 개정을 통하여 건축물이 있는 대지의 분할이 가능하도록 하여야 한다.

3. 판  단

가. 구 건축법(1999. 2. 8. 법률 제5895로 개정되기 이전의 것) 제49조 제1항에는 "건축물의 대지면적은 대통령령이 정하는 범위 안에서 시·군·구의 조례로 정하는 규모 이상이어야 한다"라고 규정되어 있고, 현재의 건축법 제49조 제1항에는 "건축물이 있는 대지는 대통령령이 정하는 범위 안에서 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달되게 분할할 수 없다"라고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제80조에는 "법 제49조제1항에서 "대통령령이 정하는 범위"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 규모이상을 말한다. 1. 주거지역 : 60제곱미터 2. 상업지역 : 150제곱미터 3. 공업지역 : 150제곱미터 4. 녹지지역 : 200제곱미터 5. 제1호 내지 제4호에 해당하지 아니하는 지역 : 60제곱미터"라고 규정되어 있다. 한편, 구 도시계획법 (2000. 1. 28. 법률 제6243호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항 제3호에는 "도시계획구역 안에서 다음 각호의 1에 해당하는 행위를 하고자 하는 자는 시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 3. 대통령령이 정하는 토지분할"로 규정되어 있고, 현재의 도시계획법 제46조 제1항 제4호에는 "도시계획구역 안에서 도시계획사업에 의하지 아니하고 다음 각호의 1에 해당하는 행위로서 대통령령이 정하는 행위를 하고자 하는 자는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 4. 토지분할(건축법 제49조의 규정에 의한 건축물이 있는 대지를 제외한다)"로 규정되어 있다.

나. 종래에는 구 도시계획법 제4조 제1항 제3호에 의하여 구 건축법 제49조 등에서 정하고 있는 대지면적의 최소한도 이하로의 토지분할도 시장 또는 군수의 허가로 가능하였으나, 건축법이 1999. 2. 8. 건축물이 있는 대지는 동 법령에서 정하는 대지면적의 최소한도 이하로 분할할 수 없다는 내용으로 개정되고 도시계획법도 2000. 1. 28. 건축법 제49조의 규정에 의한 건축물이 있는 대지를 토지분할 허가대상에서 제외하는 것으로 개정됨에 따라 건축법 제49조 및 같은 법 시행령 제80조에서 정하고 있는 대지면적의 최소한도 이하로의 토지분할은 예외없이 불가능하게 되었는 바, 인접토지와의 합병을 전제로 하는 분할 등 토지이용상 불가피한 토지분할마저 금지하는 것은 개인의 토지이용에 대한 과도한 제한이라 할 것이므로, 피신청인은 인접 대지와의 합병을 전제로 하는 건물이 있는 대지의 분할은 현행 건축법령에서 정하고 있는 대지면적의 최소한도 이하로도 가능하도록 건축법 제49조 제1항 또는 도시계획법 제46조 제1항 제4호 등 관련 규정을 개정하는 것이 바람직하다고 판단된다(피신청인은 이 건 관련 민원해소차원에서 동 법령개정전까지는 건축물이 있는 대지를 분할하는 경우 건축물이 있는 부분은 건축법 제49조에 의한 최소기준면적이상이 되도록 하고, 나머지 건축물이 없는 대지부분은 이를 건축물이 없는 대지로 보아 도시계획법 제49조 및 같은 법 시행령 제50조의 규정에 따라 당해 허가권자가 동대지와 인접대지를 합병하는 조건으로 대지를 분할할 수 있도록 하는 조치를 취하겠다고 출석심의시에 답하였음).

4. 결   론

그렇다면, 이 민원 건축불허가처분의 취소를 구하는 신청인의 신청은 합리적인 이유가 있으므로 민원사무처리에관한법률 제32조 제2항의 규정에 의하여 피신청인에게 제도개선하는 것이 바람직하다는 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.