과 제 명	다가구주택에서 다세대주택으로 건축물용도 변경시 발생하는 문제점 개선
제 출 자	조00 전문위원
소관기관	건설교통부	분 야	건축

1. 현    황

○ 다가구 주택은 단독주택이고 다세대주택은 공동주택으로 분류되는 까닭에 대규모의 필지를 일괄해서 토지형질변경 받은 후 여러필지로 분필하여, 1필지당 19세대의 다가구 주택을 여러동 건축하게 되면, 건축허가는 다가구주택을 규율하는 단독주택 건축허가를 받게 되지만, 사실상 완공된 건축물은 공동주택이 됨

○ 현행 건축법은 용도변경 허가제를 전면 폐지하여 부득이한 경우에 한하여 신고를 거쳐 변경하도록 하였으며, 건축기준이 약한 시설군에서 강한 시설군으로 변경할 때에는 신고로서 용도변경이 가능하며, 구조․피난 등 건축기준이 강한 것에서 약한 용도로 변경할 때에는 신고없이 가능하도록 됨

1. 영업 및 판매시설군	가. 위락시설 나. 판매 및 영업시설 다. 숙박시설	4. 교육 및 의료시설군	가. 교육연구 및 복지시설 나. 의료시설
2. 문화 및 집회시설군	가. 문화 및 집회시설 나. 운동시설 다. 관광휴게시설	5. 주거 및 업무시설군	가. 단독주택 나. 공동주택 다. 업무시설 라. 공공용시설
3. 산업시설군	가. 공장 나. 위험물저장 및 처리시설 다. 자동차관련시설 라. 분뇨 및 쓰레기처리시설 마. 창고시설	6. 기타시설군	가. 제1종 근린생활시설 나. 제2종 근린생활시설 다. 동물 및 식물관련시설 라. 묘지관련시설

2. 문제점

○ 규제완화 차원에서 다가구주택에서 다세대주택으로 용도변경하는 절차를 간편하게 유지하다 보니, 공동주택의 경우 완비하여야 할 소방시설이나, 주택건설기준등에서 인정하고 있는 놀이터, 노인정 등의 복지시설등이 미비하게 되어 주거환경이 현저하게 열악화되는 현상이 발생하고 있음

○ 공동주택의 경우 주택건설촉진법에 의하여 하자보수 보증서등을 예치하도록 하고 있으나, 단독주택인 다가구주택으로 건축허가를 받아 용도변경하는 경우에는 법 소정의 하자보수규정의 적용이 배제됨으로 인하여 다가구주택이나 다세대주택이 감당할 수 있는 하중에 차이가 있음에도 동일하게 처리됨으로 인하여 건축물 자체의 부실화를 초래할 우려가 있음

○ 현재 서울시의 경우는 다가구주택과 다세대주택 모두 세대당 1대규모의 주차장을 확보하도록 함으로써 문제의 소지가 줄어 들었지만, 주차장법시행령 제6조에 의하면 다가구주택으로 사용승인후 5년이상 경과된 건축물은 부설주차장을 확보하지 않아도 된다고 규정하고 있어  5년이상된 건축물의 경우 과거의 주차장을 그대로 다세대주택으로 인정하게 됨으로써 각 세대별 주차대수 부족 등을 초래

○ 용보변경확인시 대부분 현지조사없이 용도전환신청서, 건축물의 현황도, 임차인에게 변경사실을 통지하였음을 증명하는 서류 등의 제출서류 요건을 충족하면 용도변경을 허용하고 있는 실정임

3. 개선방안 및 기대효과

○ 건축법 제3조의4를 개정하여 다가구주택과 다세대주택의 면적이나 가구수를 차별화함으로써

- 다가구주택은 단독주택으로, 다세대주택은 공동주택으로 법령상의 구분이 명백하게 됨

- 구조자체가 달라짐에 따라 용도변경으로 인한 주거환경의 열악화 방지 가능

○ 또는 건축법시행령을 개정하거나 내부지침을 마련 또는 일선 담담자들의 교육 확대를 통하여, 적어도 현지조사등을 통하여 변경하는 절차를 현실화해야 함

- 다가구주택에서 다세대주택으로 용도변경 남발 방지