과 제 명	재개발사업분양 기준제도 개선
제 출 자	권00 조사관
민원번호	2AA-0501-000000	의 결 일	05. 3. 21.
소관기관	서울특별시	분 야	주택
수용여부	불수용	통보유형	제도개선권고
주 문	1. 피신청인은 서울특별시도시및주거환경정비조례 시행일 이전에 다가구주택에서 다세대주택으로 전환한 신청인들에 대하여 전환된 다세대주택의 규모에 관계없이 구 서울특별시도시재개발사업조례의 분양기준을 적용할 것을 시정권고한다. 2. 피신청인은 서울특별시도시및주거환경정비조례 제24조제2항제1호의□단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우□를□이 조례 시행일 이후 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환된 경우□로 개정하고, 같은 조례 부칙 제5조를 삭제하거나□제24조제2항제1호의 규정에도 불구하고, 이 조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 구분등기된 주택의 각 소유자를 분양대상자로 보며 종전 관련조례의 규정에 의한다□로 개정, 제도개선할 것을 권고한다.

1．사실관계

제2장 제도개선 세부내용 / 주택 ․ 건축

가．불광제3구역주택재개발정비사업조합은 2004. 8. 11. 서울특별시 은평구청장으로부터 주택조합설립인가를 받아 불광제3구역주택재개발사업(이하□이 사업□이라 한다)을 추진하고 있다.

나．신청인들은 2003년 6월 이 사업구역 내에 있는 다세대주택을 매입하였고, 동 다세대주택은 1994. 7. 11. 다가구주택으로 사용승인 되어 2003. 1. 30. 다세대주택으로 전환되었다.

다．피신청인은 2003. 7. 1.부터 시행된 도시및주거환경정비법령에서 위임된 사항을 서울특별시도시및주거환경정비조례(이하□이 조례□라 한다)로 정하여 2003. 12. 30. 공포 시행하면서 주택재개발사업의 분양대상에 단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보도록 하고, 같은 조례 부칙 제5조에 경과조치를 두어 이 조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용면적이 60제곱미터를 초과하는 경우에는 종전 관련조례의 규정에 의하도록 하였다.

라．2004. 12. 29. 현재 불광제3구역주택재개발정비사업조합은 이 사업의 사업시행인가신청서를 서울특별시 은평구청장에게 제출하였다.

2．당사자의 주장

가．신청인들

신청취지와 같다.

나．피신청인

도시및주거환경정비법령에서 공동주택을 분양하는 경우 시 도 조례가 정하는 금액 규모 취득시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지 등 소유자는 시 도 조례가 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있도록 정하고 있는 바, 재개발추진지역에서 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 행위로 조합원이 급증함에 따라 사업성이 급격히 악화됨은 물론 분양대상자를 전부 수용할 수 없는 경우가 다수 발생하여 재개발사업 추진 자체가 불가능한 지역도 발생하고 있는 실정이므로 무분별한 조합원 증가를 막아 재개발사업을 원할히 추진할 수 있도록 하기 위해 이 조례 제정시 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대로 전환된 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보도록 정하되 이 조례 시행일에 이미 다세대로 전환된 주택의 소유자를 구제하는 차원에서 부칙에 경과규정을 두어 전용면적 60제곱미터 이하 또는 임대주택을 공급할 수 있도록 하고 전환된 다세대주택의 전용면적이 60제곱미터를 초과하는 경우에는 종전 관련조례의 규정에 의하도록 한 것이므로 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상은 이 조례 제24조 및 부칙 제5조의 규정에 따라야 한다.

3．판 단

가．도시및주거환경정비법 제48조 제1항에는□사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장 군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장 군수에게 신고하여야 한다. 1. 분양설계 2. 분양대상자의 주소 및 성명 3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 7. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항□이라고 규정되어 있고, 같은 조 제7항에는□제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법 기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다□라고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제52조 제1항 제3호에는□주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우 법 제48조제7항의 규정에 의한 관리처분은 다음 각호의 방법 및 기준에 의한다. 3. 정비구역안의 토지등소유자(지상권자를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시 도조례가 정하는 금액 규모 취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시 도조례가 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다□라고 규정되어 있고, 이 조례 제24조 제2항 제1호 및 제4호에는□다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다. 1. 단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우 4. 이 조례 시행일 이후라고 규정되어 있으며, 같은 조례 부칙 제5조에는□제24조제2항제1호의 규정에 불구하고 이 조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용면적이 60제곱미터를 초과하는 경우에는 종전 관련조례의 규정에 의한다□라고 규정되어 있고, 구 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6852호 폐지되기 전의 것) 제35조 제2항에는□관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법 기준, 재산의 평가등에 관하여 필요한 사항은 대통령령이 정하는 범위안에서 시 도의 조례로 정한다□라고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제43조 제2호에는□법 제35조제2항에서 □대통령령이 정하는 범위□라 함은 다음 각호와 같다. 다만, 토지등의 소유자 또는 조합원 전원의 동의가 있는 때에는 이 기준에 의하지 아니할 수 있다. 2. 시행구역안의 토지 또는 건축물의 소유자에 대하여 대지 및 건축시설을 분양하는 때에는 그에게 분양권이 주어지도록 할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시 도의 조례가 정하는 일정가액 규모 또는 유형에 미달하는 토지 또는 건축물(공유인 경우에는 그 지분을 기준으로 하여 판단한다)의 소유자는 시 도의 조례가 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다□라고 규정되어 있고, 구 서울특별시도시재개발사업조례 제27조 제1항 제1호에는□대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자는 법 제33조제2항의 규정에 의한 분양신청자 중 관리처분계획 기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 자이어야 한다. 1. 분양신청자가 소유하고 있는 종전의 토지 및 건축물의 총가액(영 제40조제1항의 규정에 의한 가격을 말하며 이하□종전가액□이라 한다) 중 다음 각목에 해당하는 가액을 제외한 가액(이하□권리가액□이라 한다) 이 당해 사업시행구역의 분양예정대지 및 건축시설 중 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액(제26조제4호 규정에 의한 지분대지 가격을 포함한 공동주택가격을 말한다) 이상인 자. 이 경우 점유연고권이 인정되어 당해 점유자에게 불하되었거나 불하예정인 국공유지 면적에 해당하는 권리가액에 포함한다□라고 규정되어 있다.

나．살피건대, 피신청인이 이 조례 제24조에서 단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대로 전환된 경우와 조례 시행일 이후 한필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우 등에 대하여 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보도록 한 것, 이 조례 부칙 제5조에서 다세대주택으로 전환된 주택의 규모에 따라 공급될 주택의 규모가 결정되도록 한 것은 재개발사업이 원활히 추진될 수 있도록 하기 위한 조치로 일응 타당한 것으로 인정된다.

다. 그러나, 이미 이 조례 제24조에 의하여 다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 주민들을 제재함으로써 재개발사업을 원활하게 추진할 수 있고 부동산 투기를 억제할 수 있을 것으로 보여짐에도 불구하고 이 조례 부칙 제5조에서 조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택까지도 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 공급하거나 정비구역 안의 임대주택을 공급할 수 있다는 해석의 여지가 있도록 규정함으로써 조례 시행일 이전에 이루어진 행위(사실)에 대하여 종전과 같이 재산가치를 평가하여 분양규모를 정하지 않고 제정된 기준을 적용하여 주택재개발사업구역의 주민들에게 분양권을 제한하는 결과가 되어 헌법 제13조제2항이 정하고 있는 소급입법 금지 또는 법률불소급의 원칙을 위반하는 것으로 판단될 뿐 아니라□단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대로 전환된 경우 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다□는 이 조례 제24조 제2항 제1호는□조례 시행일 이후 한 필지의 토지를 수 개의 필지로 분할한 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다□는 같은 항 제4호와 비교하더라도 상대적으로 구제되지 아니하므로 신청인들의 기대권 내지 신뢰보호 등을 종합적으로 고려할 때 형평의 원칙에도 위반된다. 따라서 피신청인은 이 조례 시행일 이전에 다가구주택에서 다세대주택으로 전환한 신청인들에 대하여 전환된 다세대주택의 규모에 관계없이 구 서울특별시도시재개발사업조례의 분양기준을 적용하고, 이 조례 제24조제2항제1호의 □단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우□를□이 조례 시행일 이후 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환된 경우□로 개정하며, 같은 조례 부칙 제5조를 삭제하거나□제24조제2항제1호의 규정에도 불구하고, 이 조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 구분등기된 주택의 각 소유자를 분양대상자로 보며 종전 관련조례의 규정에 의한다□로 개정하는 것이 타당하다고 판단된다.