과 제 명	아파트 입주금 납부제도 개선
제 출 자	정00 조사관
민원번호	2BA-9908-000000	의 결 일	05. 7. 18.
소관기관	건설교통부	분 야	주택
수용여부	이행완료	통보유형	제도개선권고
주 문	건설교통부장관은, 1. 주택법 제29조제2항 중 “당해사업” 다음에 “(동별로 사용검사를 받은 경우에는 그것에 한한다)”를 추가하고, 2. 주택공급에관한규칙 제26조제4항제4호 중 “임시사용승인을” 부분을 “임시사용승인 또는 동별사용검사를”로 개정할 것을 제도개선권고한다.

1. 검토배경

○ 2005. 5. 2. 경기 수원시 영통구 매탄3동 0000 설비구매그룹 000이 임시사용승인의 경우에 잔금의 일부를 사용승인일 이후에 받을 수 있도록 하고 있음에도 불구하고, 동별사용검사의 경우는 잔금 전부를 완납하도록 하고 있는 현행 주택공급에관한규칙과, 임시사용승인이나 동별사용검사를 받으면 지체보상금을 부담하지 않는 사업주체의 관행에 대한 모순과 개선을 요구하는 민원을 제기한바 있다.

2. 현  황

가. 주택법 제29조제1항에 의하면, 사업주체는 사업계획승인을 얻어 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 시장·군수·구청장의 사용검사를 받도록 되어 있고, 다만 사업계획승인조건의 미이행 등 특별한 사유가 있어 사업을 완료하지 못하고 있는 경우에는 완공된 주택에 대하여 동별로 사용검사를 받을 수 있도록 규정되어 있다.

나. 사업주체가 사업승인조건 등을 이행하지 못하는 경우에는 건축물(아파트)에 대해서만 먼저 동별사용검사를 받은 후, 피분양자로부터 잔금(건축물+대지)을 완납 받고 입주통보 및 건축물에 대한 소유권 이전등기를 하게 되며, 대지부분은 사업승인조건 등을 이행하여 별도의 사용검사를 받은 후 그 권리를 이전하고 있다.

3. 문제점

가. 아파트 동별사용검사는 사업주체의 경우 사업을 완료하여 피분양자에게 건축물과 그 대지에 대한 권리를 온전히 이전하여야 하는 분양계약 중 일부의 의무이행을 지체하는 것이고, 피분양자로부터 대지부분에 대한 대금을 완납 받고도 그 권리를 이전하지 아니하는 것은 피분양자의 재산권 보장 등을 침해하는 것이다.

나. 그러나, 사업주체가 작성하여 제공하는 대부분의 분양계약서는 사업주체가 동별사용검사를 받아 피분양자의 입주가능상태가 되면 지체보상금이 면책되는 것으로 되어 있고, 주택공급에관한규칙도 이러한 경우 잔금유보 등의 장치를 두고 있지 않아 피분양자의 권리보호가 미흡하며 결국 이러한 점이 민원 발생의 요인이 되고 있다.

4. 판  단

가. 주택법 제29조제1항에는 "사업주체는 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장(국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 사업주체인 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 사용검사를 받아야 한다. 다만, 사업계획승인조건의 미이행 등 특별한 사유가 있어 사업을 완료하지 못하고 있는 경우에는 완공된 주택에 대하여 동별로 사용검사를 받을 수 있다”라고 규정되어 있고,  같은 조 제2항에는 “사업주체가 제1항의 규정에 의한 사용검사를 받은 때에는 제17조제1항의 규정에 의하여 의제되는 인·허가등에 따른 당해 사업의 사용승인·준공검사 또는 준공인가 등을 받은 것으로 본다. 이 경우 제1항의 규정에 의한 사용검사를 행하는 시장·군수·구청장(이하 "사용검사권자"라 한다)은 미리 관계행정기관의 장과 협의하여야 한다”라고 규정되어 있으며, 같은 조 제3항에는 “사주체가 파산 등으로 제1항의 규정에 의한 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 당해 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자 등이 대통령령이 정하는 바에 의하여 사용검사를 받을 수 있다”라고 규정되어 있고, 같은 조 제4항에는 “사업주체 또는 입주예정자는 제1항의 규정에 의한 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 사용검사권자의 임시사용승인을 얻은 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정되어 있으며, 주택법시행령 제36조 제1항에 의하면 “법 제29조제4항 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 주택건설사업의 경우에는 건축물의 동별로 공사가 완료된 때, 대지조성사업의 경우에는 구획별로 공사가 완료된 때를 말한다”라고 규정되어 있고, 같은 조 제2항에는 “법 제29조제4항 단서의 규정에 의한 임시사용승인을 얻고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 사용검사권자에게 임시사용승인을 신청하여야 한다”라고 규정되어 있으며, 같은 조 제3항에는 “사용검사권자는 제2항의 규정에 의한 임시사용승인의 신청을 받은 때에는 임시사용승인대상인 주택 또는 대지가 사업계획의 내용에 적합하고 사용에 지장이 없는 경우에 한하여 임시사용을 승인할 수 있다. 이 경우 임시사용승인의 대상이 공동주택인 경우에는 세대별로 임시사용승인을 할 수 있다”라고 규정되어 있고, 주택공급에관한규칙 제26조제1항에는 “사업주체가 주택을 공급하는 경우 입주자로부터 받는 입주금은 청약금·계약금·중도금 및 잔금으로 구분한다”라고 규정되어 있으며, 같은 조 제4항제4호에는 “입주금은 다음의 구분에 따라 그 해당되는 시기에 이를 받을 수 있다. 잔금은 사용검사일 이후. 다만, 임시사용승인을 얻어 입주하는 경우에는 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있다”라고 규정되어 있다. 한편, 공정거래위원회 표준약관(제10001호) 제5조제4항에 의하면 “갑”은 이 계약서 전문에서 정한 입주예정 기일에 입주를 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 대금에 대하여 제2항에 의한 연체요율에 의거 “을”에게 지체보상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제한다고 규정되어 있고, 같은 조제5항에 의하면 천재지변 또는 “갑”의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유로 인하여 준공이 지연될 경우에는 “갑”은 이를 “을”에게 통보키로 하며 이 경우 제4항에서 정한 지체보상금을 지급하지 아니하기로 한다고 규정되어 있다.

나. 살피건대, 사업주체가 동별사용검사를 얻어 피분양자를 입주시키는 경우 대지에 관한 소유권을 피분양자에게 이전하지 못함에도 불구하고 피분양자로 하여금 입주와 동시에 잔금 모두를 지급하도록 하는 것은 형평에 반한다고 보이는 점, 임시사용승인을 얻어 입주하는 경우 잔금 중 일부를 사용검사일 이후에 받을 수 있도록 규정되어 있는 주택공급에관한규칙 제26조제4항제4호의 입법취지는 임시사용승인의 단계에서는 사업주체가 피분양자에게 계약에 따른 소유권이전을 하지 못하게 되는 데에 따른 피분양자의 불이익을 감경하고자 형평성 유지 차원에서 둔 것이라 보이는 바 동별사용검사를 받아 입주하는 경우에도 대지의 소유권이 피분양자에게 이전되지 못하게 되는 면에서 보면 임시사용승인과 같은 문제점이 발생된다 할 것이므로 피분양자가 사업주체에게 지급하게 되어 있는 잔금 중 일부를 사용검사일 이후에 지급하도록 하는 것이 동 조항의 취지에도 부합한다고 보이는 점 등을 종합적으로 고려해 볼 때, 현행 주택공급에관한규칙 제26조제4항제4호에 동별사용검사를 얻어 입주한 경우도 포함되도록 규정하는 것이 타당하다고 판단된다.

다. 한편, 사용검사 등을 규정하고 있는 현행 주택법 제29조제2항에는 “사업주체가 제1항의 규정에 의한 사용검사를 받은 때에는 제17조제1항의 규정에 의하여 의제되는 인·허가 등에 따른 당해 사업의 사용승인·준공검사 또는 준공인가 등을 받은 것으로 본다”라고 규정되어 있어 사업주체가 사업계획승인조건의 미이행 등 특별한 사유로 사업을 완료하지 못하여 동별로 사용검사를 받은 경우에도 당해 사업 전체에 대한 사용승인, 준공검사 또는 준공인가를 받은 것으로 오해할 수 있는 여지가 있는바, 이를 명확히 할 필요가 있으므로 위 주택법 제29조제2항에 동별로 사용검사를 받은 경우에는 그 동에 대한 사업만이 사용검사 등을 받은 것으로 본다는 취지의 내용이 추가되도록 개정하는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결  론

그렇다면, 민원사무처리에관한법률 제32조제2항의 규정에 의하여 건설교통부장관에게 제도개선을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.