과 제 명	건축물 일부 편입시 보상기준 제도개선
제 출 자	황00 조사관
소관기관	건설교통부	분 야	건축

1. 현 황

○ 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙(이하 ‘규칙’이라 한다.) 제32조【잔여지의 손실 등에 대한 평가】제1항에서 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가하도록 규정.

○ 반면에 규칙 제35조【건축물의 잔여부분에 대한 평가】제1항에는 건축물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 없거나 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우 그 잔여부분에  대하여 편입되는 것으로 평가하여 보상하고, 제2항에서 건축물의 잔여부분을 보수하여 사용할 수 있는 경우 보수비로 평가하는 이외에 건축물의 가치감소를 보상하도록 하는 별도의 규정은 없음.

2. 문제점

○ 건축물의 일부가 편입되어 절단되는 경우, 당초 건축물의 규모축소․형상변경 등으로 전체건축물의 가치에 영향을 미칠 수  있으나, 현재 사업시행자가 편입부분에 대해 내용년수를 감안하여 평가한 금액과 보수비용을 더한 금액을 보상하는 이외에 건축물가치의 감소분을 별도로 보상하지 아니하여 건축물 보상과 관련한 민원과 분쟁이 계속되는 상황임

3. 개선방안

○ 잔여지가격의 하락분에 대해 보상하는 규정과 같이 건축물의 가치 하락분을 보상하고, 철거부분에 대한 보상액과 잔여부분에 대한 보수비 및 잔여건축물의 가치하락분을 더한 금액이 잔여 건축물의 가격을 초과하지 못하도록 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제35조 개정

※ 신․구조문 대비표

현 행 규 정	개 정 (안)
제35(건축물의 잔여부분에 대한 평가 ① 건축물의 일부가 (중략) 평가하여 보상하여야 한다.	좌 동
② 건축물의 일부가 (중략) 말한다. 다만 건축법 등 관계 법령에 의하여 요구되는 시설의 개선에 필요한 비용은 포함하지 아니한다)로 평가하여 보상하여야 한다. 이 경우 보상액은 건축물의 잔여부분의 가격을 초과하지 못한다.	② 건축물의 일부가 (중략) 말한다. 다만 건축법 등 관계 법령에 의하여 요구되는 시설의 개선에 필요한 비용은 포함하지 아니한다)로 평가하여 보상하여야 한다.
(신 설)	③ 건축물의 일부가 편입됨으로 인하여 잔여건축물의 가격이 하락된 경우의 잔여건축물의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여건축물의 가격에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여 건축물의 가격을 뺀 금액으로 평가한다. 이 경우 편입되는 부분에 대해 제33조의 규정에 의거 평가한 보상금과 ②항에 의한 보상금액 및 잔여건축물의 가치하락부분에 대한 보상 금액을 더한 금액은 건축물의 잔여부분의 가격을 초과하지 못한다.

4. 기대효과

○ 건축물의 일부편입시 보상평가요인에의 반영으로 정당보상의 원리 구현

○ 보상평가 예

〈주택 100㎡ 중 20㎡ 편입시〉
				80㎡			20㎡
○ 평가조건 - 재조달원가 ㎡당 200,000원, 내용년수 40년중 10년 경과, 보수할 면적 30㎡, 보수비 ㎡당 100,000원 ○ 보상금액 - 철거부분 가격은 200,000×20×30/40 = 3,000,000원 - 잔여건물 보수비는 100,000×30 = 3,000.000원 - 건물보상가는 3,000,000원 + 3,000,000원 = 6,000.000원 (※ 철거비는 사업시행자가 부담)