과 제 명	건축물 행위제한 적용기준 개선
제 출 자	정00 조사관
민원번호	2BA-0306-000000	의 결 일	05. 4. 4.
소관기관	건설교통부	분 야	건축
수용여부	수용	통보유형	과제통보

1. 현 황

○ 1필지의 토지가 2 이상의 용도지역‧용도지구 또는 용도구역에 걸치는 경우 그 토지 중 용도지역‧용도지구 또는 용도구역에 있는 부분의 규모가 330제곱미터(도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 필지의 경우 660제곱미터)가 넘는 토지의 경우에는 국토의계획및이용에관한법률 제84조제1항의 규정에 의하여 1필지의 토지가 각각의 용도지역 등에 속한 지역의 행위  제한(용도지역 및 용도지구 안에서의 건축물의 건축제한, 건폐율 및 용적률)을 적용하고 있으며,

○ 건축물의 건축기준(일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 등)은 건축법 제46조제1항의 규정에 의하여 그 대지의 과반이 속하는 지역‧지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용하고 있음.

2. 문제점

○ 1필지의 토지가 2개 이상의 용도지역 등에 걸쳐 있을 경우 용도지역 등의 경계선을 기준으로 각각의 용도지역이 속한 지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 및 건폐율(용적률)을 적용하여야 하므로, 계획적이고 체계적인 도시관리가 이루어지지 아니하고 있음.(기형적인 건축물 및 무단 용도변경 등의 위법건축물 발생)

※ 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 걸쳐 있는 토지에 판매시설을 건축하고자할 경우 일반상업지역 안에서는 판매시설의 건축이 가능하나 제2종일반주거지역 안에서는 건축할 수 없으므로, 하나의 건축물이 용도지역의 경계선을 기준으로 건축물의 용도, 건축면적 및 층수 등을 각각 달리하는 형태의 건축물이 건축되고 있으며, 아파트는 위 계획을 적용할 경우 건축이 사실상 어려운 실정임.

○ 위 용도지역 등의 경계선을 기준으로 건축물의 층수 등을 달리하는 건축계획을 한 후 다시 대지의 과반이 속하는 건축법령의 기준(건축법 제53조 등)을 적용하여야 하는 모순점으로 국민들이 법령의 개정을 요구하는 고충민원이 빈번하게 발생하고 있음.

※ 대지의 과반이 주거지역에 속할 경우 건축법 제53조의 규정에 의한 일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한을 적용하여야 함

3. 개선방안

○ 1필지의 토지가 2 이상의 용도지역 등에 걸치는 경우 용도지역 등의 경계선을 기준으로 각각 산정한 평균 건폐율 및 용적률을 적용(건축물의 용도는 대지의 과반이 속하는 지역을 적용)하거나 또는 국토의계획및이용에관한법률 제84조제1항의 규정에 의한 토지의 규모제한을 삭제하여 건축법의 규정과 일치되게 개정이 필요함.