과 제 명	소규모 공동주택 하자보수보증금 예치증서 명의변경 지침 제정
제 출 자	오00 조사관
의 결 일	2006. 10. 23.
소관기관	건설교통부장관	분 야	주택
수용여부	수용	통보유형	제도개선권고
주 문	건설교통부장관은 주택법령 소정의 입주자대표회의를 구성할 수 없는 소규모 공동주택의 하자보수보증금 예치증서 명의를 관리단으로 변경하는 요건에 관한 업무지침을 마련할 것을 국민고충처리위원회 설치 및 운영에 관한 법률 제36조에 의하여 제도개선권고한다.

1. 현  황

○ 주택건설 사업주체는 대통령령이 정하는 하자담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 하며, 하자보수 보증을 위해 사용  검사권자(시장․군수․구청장)가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하고, 사용검사신청서 등을 제출하는 때에 그 예치증서를 사용 검사권자에게 제출하여야 한다.

○ 사용검사권자는 공동주택에 입주자대표회의 또는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 관리단이 구성된 때에는 지체없이 하자보수보증금의 예치  명의를 당해 입주자대표회의 또는 관리단 명의로 변경하여야 하며, 입주자대표회의는 사업주체의 하자보수책임이 종료되는 때까지 하자보수보증금을 금융기관에 예치하여 보관하여야 한다.

2. 문제점

○「주택법」에 의해 사업계획 승인을 받은 300세대 이상 또는 150세대 이상으로 승강기가 설치되었거나 중앙집중식 난방방식 공동주택의 경우 입주자대표회의 구성신고는 의무화되어 있으나,

○ 소규모 공동주택(위 규모미만인 공동주택과 건축법 제8조 규정에 의하여 건축  허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택)의 관리단의 경우는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의해 구분소유자 전원으로 당연 설립한다라고만   규정되어 있어 관리단의 실체 및 구성 여부 등  판단이 어려워 하자보수보증금  예치증서 명의 변경에 혼란 가중되고 있다.

구분	입주자대표회의	관리단
구성기준	사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 입주자에게 통보하고, 입주자는 3월 이내에 입주자대표회의를 구성하여 공동주택의 관리방법을 결정하여, 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고함	건물의 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원으로써 당연설립됨
근거규정	주택법 제43조	집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조

○ 또한 주택법령은 하자보수보증금 예치증서 명의변경의 주체를 입주자대표회의와  관리단으로 규정하면서도 예치명의변경 절차에 대해서는 구체적으로 규정하고  있지 않다.

○ 이에 따라 일부 지자체에서는 소규모 공동주택 입주민이 하자보수 보증금의 예치명의 변경을 요청해 오면, 관리단 구성 신고를 하도록 하고, 신고 시 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 관리단은 구분소유자 전원으로 당연구성된다라고 규정되어 있음을 근거로 구분소유자 전원의 동의서를 제출하도록 요구하고 있다.

○ 그러나 구분소유자중 해당 주택에 거주하지 않거나, 타지방에 거주하는 경우, 또는 연락처 확인이 불가능한 경우가 있어 동의서 징구를 완료하는데 소요되는 기간이 오래 걸려 하자보수 보증기간 1년․2년에 해당하는 공종에 대한 하자보수 요청  시기를 놓치는 경우도 발생하는 등 입주민의 선의의 피해가 우려된다.

○ 또한 이의 해결을 위해 일부 지자체는 구분소유자 동의 비율을 5분의 4,  3분의 2, 2분의 1 등 각각 달리 요구하고 있어 일관성있는 기준이 필요하다 할것이다.

3. 개선방안

○「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제38조는 “관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로 의결한다”라 하고 있는 점을 고려하여

○ 건설교통부장관은 주택법령 소정의 입주자대표회의를 구성할 수 없는 소규모 공동주택 하자보수보증금 예치증서 명의변경 요건에 관한 업무지침을 제정하여 구분 소유자 과반수의 동의로 하자 보수보증금 예치증서 명의를 관리단으로 변경할 수 있도록 개선함이 타당하다.

4. 기대효과

○ 행정 사각지대에 있는 소규모 공동주택의 관리를 강화할 수 있다.

○ 신속하고 원활한 하자보수로 인한 국민의 안전한 주거생활 보장할 수 있다.

○ 명확한 규정의 미비로 발생되는 민원을 근원적으로 해소할 수 있다.