과 제 명	주택재개발사업 시공자 선정시기 등의 명확화
제 출 자	김00 조사관
의 결 일	2006. 4. 3.
소관기관	건설교통부장관	분 야	주택
수용여부	이행완료	통보유형	제도개선권고
주 문	건설교통부장관은 『도시및주거환경정비법』 제11조 제1항과 제2항, 제69조 제1항 제4호를 별지에서 제시한 개선방안과 같이 개정할 것을『국민고충처리위원회 설치 및 운영에 관한 법률』제36조에 의거하여 제도개선 권고한다.

1. 현 황

○ 시공자 선정시기와 관련하여 현행 도시및주거환경정비법(제11조 제1항)은 주택재건축사업의 경우 “사업시행 인가 후”로 규정하고 있는 반면 주택재개발사업에 대해서는 아무런 규정도 두고 있지 않음.

※ 05.03.18. 관련 법 개정 전에는 ‘사업시행 인가 후‘로 규정되어 있었으나 사업초기 자금조달의 원활화를 통해 재개발사업을 활성화한다는 취지로 삭제함.

○ 도정법은 또한 재개발사업과정에 정비사업관리업체가 참여하여 추진위와 조합에 전문적 자문기능을 수행할 수 있도록 관련 규정(제69조)을 두고 있으나

- 시공자 선정 관련 자문기능 시점이 불명확해 추진위 단계에서 실질적인 자문기능이 집중되고 있고 관련 부작용도 커지고 있는 상황임.

2. 문제점

○ 법개정 취지와 주택재건축사업에 한정된 시공자 선정시기 규정 등을 통해 유추해 볼 때, 재개발사업의 시공자 선정은 사업시행인가 전에도 가능한 것으로 볼 수 있으나

- 사업시행 인가 전의 구체적 시점이 추진위와 조합설립 후 중 어디인지 명확치 않아 시공자 선정시기를 둘러싸고 일선현장에서 혼선이 빚어지고 있음.

○ 시공자 선정시기 규정 삭제 후 추진위단계에서 시공자를 선정하는 사례가 늘어나고 있고, 이 과정에 정비업체의 개입 등으로 인한 부작용도 많아 관련 민원이 빈발하고 있음.

※ 도정법상 정비업체는 추진위가 선정하도록 되어 있으나 오히려 정비업체가 추진위를 구성하거나 추진위 단계 시공사 선정에 깊이 관여해 많은 부작용을 초래하고 있는 실정임.

○ 추진위 단계에 참여했던 시공자가 조합설립인가 후 적법 시공자로 활동할 수 있기 위해서는 조합원 총회의 의결을 거쳐야 하는 바,

- 추인(과반수이상 찬성)받지 못하는 사례도 발생, 시공자가 매몰비용 회수 위해 해당 주민 상대로 손배소송 제기 등 부작용도 증가하고 있음.

3. 개선방안

가. 주택재개발사업 시공자 선정시기를 ‘조합설립인가 후’로 명확히 규정

○ 주택재개발사업 시공자 선정시기의 미규정은 초기자금의 유입을 통해 재개발사업의 활성화를 가져온다는 점에서 긍정효과를 기대할 수 있으나

- 이로 인한 부작용도 많으므로 시공자 선정시점을 ‘조합설립 인가 후’로 법에 명확히 규정해 관련 부작용을 최소화하는 것이 필요함.

나. 정비업체의 시공자 선정 자문기능 시점을 ‘조합설립 인가 후’로 규정

○ 모호한 법규정으로 정비업체가 추진위단계에서 시공자 선정을 사실상 주도함으로써 주민피해 등 많은 부작용이 발생되고 있으므로

- 시공자 선정 자문기능은 조합설립인가 후에만 가능하도록  관련 규정개정 필요

4. 기대효과

○ 시공자 선정 시기와 정비업체의 시공자 선정 관련 자문 시점을 ‘조합설립인가 후’로 명확히 규정할 경우

- 시공자 선정시기와 이로 인해 파생되는 제반 문제 등을 사전에 예방 할 수 있음.

※ 신․구조문 대비표

구분	현행 법령	개선방안
도시및주거 환경정비법	제11조(시공자의 선정) ① 주택재건축사업조합은 사업시행인가를 받은 후--- 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. ② 주택재건축사업조합은 ---경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다. 제69조(정비사업전문관리업의 등록) ① 생략 1. 생략 2. 생략 3. 생략 4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원	제11조(시공자의 선정) ① 주택재개발사업은 조합설립인가를 받은 후, 주택재건축사업은 사업시행인가를 받은 후---시공자로 선정하여야 한다. ② 주택재개발사업조합 또는 주택재건축사업조합은---경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다. 제69조(정비사업전문관리업의 등록) ① 생략 1. 생략 2. 생략 3. 생략 4. 설계자 및 시공자(조합설립 인가 후에 한한다) 선정에 관한 업무의 지원