과 제 명	공동주택단지내 유치원 시설의 무분별한 용도변경 방지위한 제도개선
제 출 자	김00 조사관
의 결 일	2006. 5. 15.
소관기관	건설교통부장관	분 야	주택
수용여부	이행완료	통보유형	제도개선권고
주 문	건설교통부장관은「주택법시행령」제47조 제1항 관련 [별표 3]과「주택건설기준등에관한규정」제52조 제1항을 별지에서 제시한 개선방안과 같이 개정할 것을「국민고충처리위원회 설치 및 운영에 관한 법률」제36조에 의거하여 제도개선 권고한다.

1. 현  황

○ 종래 주택건설기준등에관한규정(제52조)은 1천세대 이상 주택단지 건설의 경우 입주민의 복리를 위해 유치원의 설치를 의무화하였으나,

- 입주민의 이용률이 떨어지자 유치원 설치 의무화 기준을 합리적으로 조정한다는 취지로 ‘98. 8. 27. 관련 법령 개정시 2천 세대 이상으로 완화․조정하였음.

○ 주택법 시행령(별표 3)에 의하면, 유치원은 ‘입주자 공유가 아닌 복리시설’로, 용도변경은 단순 신고사항이기 때문에 당사자가 원할 경우 얼마든지 손쉽게 가능하도록 되어 있음.

- 용도변경은 관할 교육청으로부터 유치원 폐지인가를 받은 뒤 주택건설기준등에관한규정에서 정한 부대․복리시설의 설치기준에 적합한 범위안에서 관할구청에 행위신고를 하면 절차적으로 완료됨(주택법 시행령 별표 3).

○ 법령개정으로 유치원 설치 의무화 대상 기준이 완화되면서 종래 규정에 따라 설치․운영되던 유치원들이 교육청으로부터 용도폐지인가 받은 후 상가 등 근린시설로 용도변경하는 사례가 늘어나고 있고,

- 유치원 폐지인가 및 용도변경 신청시 관할교육청과 구청은 구비서류상 하자만 없으면 용도변경 신고를 받아주고 있어 해당 주민들이 용도변경 제한, 용도변경에 따른 차익 환수 등 관련 민원을 제기하고 있는 상황임.

2. 문제점

○ 2천 세대이상 대규모 공동주택단지 건설수요가 현실적으로 크지 않은 점을 감안하면, 2천 세대 이상에 한해 유치원 설치를 의무화한 제52조 규정은 사실상 사문화된 것으로,

-  이는 공동주택단지내 유치원 시설의 공동화 현상을 부추기는 효과를 가져 올 뿐만 아니라 국가의 주요 시책중 하나인 출산율 제고정책에도 역행하는 것임.

○	유치원의 용도변경은 신고사항이고 용도변경 신청시 해당 관청은 유치원의 실제 이용률, 주민의 의견, 유관 기관간 협의 등 충분한 확인절차없이 관련법령에 따라 당연 처리해주도록 되어 있어,

-	2천세대 이상으로 완화된 유치원 설치 의무화 규정은 자칫 기존 법령에 의해 설치한 2천 세대 미만 공동주택단지내 유치원 시설의 용도변경을 촉진하는 근거로 오용될 소지도 큼.

※ 서울특별시, 부산직할시, 대구․인천․광주․울산․대전광역시내 52개 구청을 대상으로 98년 관련 법개정 이후 1천세대 이상 공동주택단지내 유치원 시설이 근린시설로 용도변경한 사례를 조사한 결과, 12개구청이 응답, 6개 구청에서 용도변경한 사례를 제시하였으며 용도변경한 회수는 11회(대전 대덕구 2회, 서울 광진구 1회, 서울 중랑구 4회, 광주 서구 1회, 대구 수성구 1회, 인천 부평구 2회)로 나타남. 용도변경 방지책으로는 ‘세대수 하향조정 및 보육시설 아동관련 시설 등 교육 및 복지시설 범위내에서만 용도변경 가능토록 제한(대덕구), ’세대수 하향조정 및 용도변경 제한 필요(대구 수성구)’, ‘세대수를 1000-1500세대로 하향조정하고 용도변경은 교육연구 및 복지시설로만 가능토록 제한(인천 부평구)’, ‘세대수를 5백세대로 강화하고 용도변경시 주민 1/2동의 신설(광진구)’, ‘개인재산권 행사 침해소지 있어 용도변경 추가 제한 반대(중랑구, 광주 서구)‘등의 의견이 제시됨.

○ 주택단지내 유치원 등 교육시설의 경우 비과세 대상인데다 상가와 달리 특별저가로 분양되어 온 그 동안의 현실관행을 고려할 때,

- 상가로 용도 변경할 경우 높은 프레미엄이 예상돼 2천 세대 미만 주택단지내 기존 유치원 시설 보유자에게는 용도변경 유인이 커지게 되나

- 이를 적정(합리적) 선에서 제어하여 부작용을 최소화 할 수 있는 제도적 보완장치는 미흡한 실정임.

※ 주택단지내 유치원 시설에 대한 특별분양의 법령상 근거는 없으나 주택단지 건설 계획에 유치원 시설이 포함되어 승인되기 때문에 주택업자는 입찰 가격을  감정평가기준으로 낮게 책정하는 것이 일반 관행임(비과세 대상).

3. 개선방안

가. 유치원설치 의무화 대상 공동주택단지 세대수를 적정선으로 하향 재조정

○ 2천세대 이상 주택단지에만 유치원 설치를 의무화하도록 한 현행 규정은 실제 2천세대 이상의 주택단지 건설 수요가 많지 않아 실효성이 없고,  주택단지건설시 입주민의 복리시설도 함께 고려토록 한 본 규정의 취지에도배치되며, 국가적 관심사인 출산율 제고에도 악 영향을 줄 것으로 예상되므로,

- 유치원 운영이 가능한 적정 공동주택단지 규모의 산출(실태조사 및 교육인적자원부와 협의 필요)을 토대로 유치원 설치 의무화 대상 공동주택단지 세대수를 합리적으로 하향 재조정하는 것이 필요함.

나. 의무화대상 공동주택단지내 유치원 시설의 용도변경은 ‘보육 및 교육시설’의 범위내에서만 가능토록 용도변경 제한

○ 새로 조정된 유치원 설치 의무화 대상 공동주택단지내에서 유치원 시설의 용도변경은 ‘보육시설’의 범위내에서만 가능토록 주택법 시행령 별표 3중 ‘입주자 공유가 아닌 복리시설’의 용도변경 신고기준을 개정할 필요가 있음.

※ 신․구조문 대비표

구분	현행 법령	개선방안
주택건설기준등에관한규정 주택법시행령 별표 3	제52조(유치원) ① 2천세대 이상의 주택을 건설하는 주택단지에는 유치원을 설치할 수 있는 대지를 확보하여 그 시설의 설치희망자에게 분양하여 건축하게 하거나 유치원을 건축하여 이를 운영하고자 하는 자에게 공급하여야 한다.(이하 생략). 입주자 공유가 아닌 복리시설(신고기준) 주택건설기준등에관한 규정에서 정한 부대․복리시설의 설치기준에 적합한 범위안에서 용도변경 하고자 하는 때	제52조(유치원) ① 1천 5백세대 이상(※예시이므로 조사통해 조정 필요)의 주택을 건설하는 주택단지에는 유치원을 설치할 수 있는 대지를 확보하여 그 시설의 설치희망자에게 분양하여 건축하게 하거나 유치원을 건축하여 이를 운영하고자 하는 자에게 공급하여야 한다(이하 생략). 입주자 공유가 아닌 복리시설(신고기준) 주택건설기준등에관한규정에서 정한 부대․복리시설의 설치기준에 적합한 범위안에서 용도변경하고자 하는 때, 다만 유치원 시설의 경우 보육시설의 범위내에서만 용도변경이 가능하다.

4. 기대효과

○ 공동주택단지내 유치원 설치 의무화대상 세대수를 이용률 조사를 토대로 합리적으로 재조정하고 의무화대상 유치원 시설의 용도변경을 보육시설의 범위내에서만 가능하도록 개선함으로써

- 유치원 시설의 무분별한 용도변경으로 인한 주민불편을 해소하고 정부의 출산률 제고정책에도 기여할 수 있음.