과 제 명	분양주택 추첨방법의 기준 등에 관한 제도개선
제 출 자	고00 조사관
의 결 일	2006. 8. 28.
소관기관	건설교통부장관	분 야	주택
수용여부	수용	통보유형	제도개선권고
주 문	건설교통부장관은 분양주택 공급시 청약자의 순위에 따라 미리 층을 구분하여 추첨하고자 할 경우 적용할 분양주택 추첨방법의 기준 등을 「주택공급에관한규칙」에 정할 것을 ｢국민고충처리위원회의 설치 및 운영에 관한 법률｣ 제36조에 의거 제도개선 권고한다.

1. 현  황

○ 건설교통부장관의 지도 감독하에 있는 대한주택공사는 공동주택을 건설한 후 건설교통부령인 「주택공급에관한규칙」(이하 “이 규칙”이라 한다)에 규정된 기준과 방법을 적용하여 국민에게 일반분양을 하고 있다.

○ 이 규칙 제10조 제2항에는 “사업주체가 입주자를 선정하는 때에는 입주자모집공고일 현재 제11조 내지 제13조의 규정에 의한 순위 및 순차에 의하되 추첨의 방법에 의한다”라고 규정되어 있고 대한주택공사 분양규정 제7조에는 “주택의 동호결정은 컴퓨터 또는 수동식 추첨의 방법에 의한다”라고 규정되어 있을 뿐 청약순위별로 층수를 구분(1,2순위자 6층이상 우선 배정, 3순위 및 무순위자 5층이하)하여 미리 배정한 후 배정된 범위내에서 동호수 추첨을 하고 추첨결과에 따라 계약을 하는 “청약순위별배정추첨방식(이하 ”이 방식“이라 한다)”이 이 규칙에 구체적으로 명시되었거나, 이 방식을 적용하여 동호수를 배정하는 것을 금지하는 규정이 없다.

2. 문 제 점

○  대한주택공사가 건설한 주택을 공급하는 것은 국민의 권익에 대한 직접적인 침해를 초래하는 침익적 행정행위와 달리 급부행정이자 복지행정의 영역에 속하는 것이므로 행정주체의 광범위한 재량이 인정되는 수익적 행정행위라고 판단된다.

○ 살피건대 1, 2순위 청약자와 3순위 청약자는 청약저축금 납입기간 및 저축총액의 차이에 따라 국민주택기금형성에 기여한 정도가 다르고 일정기간동안 다른 주택에 당첨된 사실 여부 및 순위별 무주택자로 살아온 기간 역시 다르므로 주택의 건설, 공급, 관리를 규율하여 국민의 주거안정과 주거수준 향상을 꾀하고자 제정된 주택법의 공익적 목적에 비추어 볼 때 위와 같은 청약자의 객관적인 조건들을 분양기준에 반영하여 주택공급(추첨)하는 것 자체가 재량의 한계를 일탈한 위법행위라고 단정하기는 어렵다고 보인다.

○   그러나 일반분양시 추첨전 순위에 따라 층을 구분하여 미리 배정하는 것은 추첨결과 당첨된 층에 따라 주택가격의 변동을 초래할 수 있는 중요한 사항이므로 이 방식에 대한 구체적 분양(추첨)기준 없이 대한주택공사 내부의 의사결정으로 주택을 공급하는 것은 불필요한 분쟁을 야기할 수 있는 비효율적인 제도운영이라 보여지며, 행정행위의 기준은 일반 국민이 누구나 잘 알 수 있도록 공개적이어야 하고 예측가능성과 공정성이 확보되어야 하며, 그 시행은 투명해야 한다는 점, 일정한 재량이 인정되는 행정행위라 하더라도 행정청의 무원칙한 자의가 폭 넓게 허용된다고 보기 어렵다는 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때 이 방식을 적용하여 주택을 공급하게 될 경우에 대한 기준과 절차 및 방법 등을 관련 법규에 명확하게 규정하는 것이 필요하다고 판단된다.

3. 개선방안

○ 그렇다면, 대한주택공사가 건설한 주택을 이 방식을 적용하여 일반분양하고자 할 경우에 적용할 구체적인 기준과 절차 및 방법을 정하여 주택공급제도를 운용하는 것이 바람직하다고 판단되므로 「국민고충처리위원회의 설치 및 운영에 관한 법률」 제36조에 의거 제도개선 권고하기로 하여 결정사항과 같이 의결한다.