과 제 명	은행대출근저당설정비용 등 부담경감
제 출 자	유00 전문위원
의 결 일	2006. 9. 18.
소관기관	공정거래위원회	분 야	재정
수용여부	수용	통보유형	제도개선권고
주 문	공정거래위원회는 표준약관인 은행여신거래기본약관과 대출거래약정서 및 근저당권설정계약서를 별지의 개선방안과 같이 개정하도록 조치할 것을「국민고충처리위원회의 설치 및 운영에 관한 법률」제36조에 의하여 제도개선 권고한다.

1. 현 황

○ 공정거래위원회는 전국은행연합회회장이 표준약관으로 개정을 심사청구한 은행여신거래기본약관에 대하여 2002. 8. 14. 승인하였으며, 표준약관으로 제･개정을 심사청구한 은행여신 관련 10개 부속약정서에 대하여 2002. 12. 5. 승인하였음.

○ ① 은행의 여신거래과정에서 사용하는 은행여신거래기본약관 제4조에 은행 여신거래시 발생되는 소정의 비용들은 모두 채무자가 부담하도록 규정(제1항)되고, 은행이 그 비용을 대신 지급한 경우에는 그 지급액에 대출약정금리를 곱한 금액을 1일 단위로 계산하여 더 갚도록 규정(제2항)됨으로써, 은행은 여신거래 부대비용을 모두 채무자에게 부담시키고, 은행이 부대비용을 대신 지급한 경우는 채무자로부터 부대비용과 부대비용에 대출약정금리를 곱한 금액을 1일 단위로 계산하여 더 받도록 되어 있음.

②한편, 여신거래시 사용하는 은행여신거래기본약관의 부속약관인 대출거래약정서 제3조에 인지세의 부담에 대해 【본인, 은행, 각 50%씩 본인과 은행】중에서 부담주체를 선택하도록 되어 있고, 은행에서는 공동문서 작성시 인지세의 연대납부의무에 대해 규정한 인지세법을 무시하고 대부분의 대출거래 약정시 채무자인 본인이 인지세를 부담하도록 운용하고 있음.

③ 또한, 부동산담보 대출과 관련된, 은행여신거래기본약관의 다른 부속약관인 근저당권설정계약서 제8조에 근저당설정비용【등록세, 교육세, 국민주택채권매입, 법무사수수료, 말소(저당권해지), 감정평가수수료】의 부담에 대해 “채무자, 설정자, 채권자” 중에서 부담주체를 선택하도록 되어 있고, 은행은 근저당설정비용들의 납부의무 등을 정한 개별법 규정을 무시한 채 부동산담보 대출거래과정에서 부동산 담보권 확보를 위한 모든 근저당설정비용에 대하여 채무자가 부담하도록 근저당권설정계약을 체결하거나, 채무자나 설정자가 근저당설정비용을 부담하지 않을 경우에는 채무자로부터 대출약정금리 이외에 가산금리를 추가한 이자를 받고 있음.

2. 문제점

가. 은행의 여신거래과정에서 발생하는 부대비용들의 부담에 관한 관계법령의 위임이 없음에도 불구하고 은행여신거래기본약관 제4조제1항에 은행의 여신거래과정에서 발생하는 모든 부대비용에 대해서 채무자가 부담하도록 규정됨으로써 은행에서는 이 규정에 의해 모든 여신거래비용을 일방적으로 고객에게 부담시키고 있는바, 당해 약관규정은 부대비용들에 관한 관계법령이나 고객의 의사와 무관하게 고객에게 재산상 불이익을 강요하는 것이라는 점에서 약관의규제에관한법률 제6조제2항제1호(“고객에게 대하여 부당하게 불리한 조항”)에 해당될 뿐만 아니라 은행업감독규정 제85조에 어긋나는 것이라고 할 것이며, 나아가 은행에서 은행여신거래기본약관을 내용삼아 여신거래계약을 체결하는 것은 약관의규제에관한법률 제17조(불공정약관조항의 사용금지)에 위배되는 것으로서 위법･부당하다고 할 것임.

○ 한편, 은행여신거래기본약관 제4조제2항에 은행 여신거래과정에서 발생하는 소정의 비용들을 은행이 대신 지급한 경우에는 그 지급액에 대출약정금리를 곱한 금액을 1일 단위로 계산하여 더 갚도록 규정되어 있는바, 여신채권으로서의 대출금과 여신거래과정에서 발생하는 소정의 부대비용들은 그 법적 성격이 다른 것임에도 불구하고, 대출금과 동일하게, 여신거래과정에서 발생하는 소정의 부대비용들에 관하여 대출약정금리를 곱한 금액을 1일 단위로 계산하여 더 받도록 되어 있는 위의 약관규정도 제1항과 마찬가지로 부대비용들에 관한 관계법령이나 고객의 의사와 무관하게 고객에게 불이익을 강요하는 것이라는 점에서 잘못된 내용이라고 할 것임.

나. ① 은행의 부동산 담보대출시에 사용되는 대출거래약정서 제3조제1항에 인지세의 부담에 대해 【본인, 은행, 각 50%씩 본인과 은행】중에서 부담주체를 선택하도록 되어 있고, ②은행에서는 대부분의 대출거래 약정시 채무자인 본인이 인지세를 부담하게 하고 있는바, ①공동으로 문서를 작성하는 경우에 대하여 인지세의 연대납부의무를 정한 인지세법에 따른다면 대출거래약정서 제3조에 인지세를 “각 50%씩 본인과 은행”이 부담하도록 규정되어야 할 것이나, 그렇게 규정되지 않은 현행 약관은 약관의규제에관한법률 제6조제2항제1호(“고객에게 대하여 부당하게 불리한 조항”)에 해당될 뿐만 아니라 은행업감독규정 제85조에 어긋나는 것이라고 할 것이며, ②은행의 대출거래 약정시에 사실상 채무자인 본인에게만 인지세를 부담하도록 기재한 대출거래약정서를 계약내용으로 하는 것은 약관의규제에관한법률 제17조에 위배되는 것으로서 위법･부당하다고 할 것임.

다. 또한, ①은행의 부동산 담보대출시에 사용되는 근저당권설정계약서 제8조제2항에 근저당설정비용【등록세, 교육세, 국민주택채권매입, 법무사수수료, 말소(저당권해지), 감정평가수수료】의 부담에 대하여 “채무자, 설정자, 채권자” 중에서 부담주체를 선택하도록 되어 있고, ②사실상 은행에서는 부동산담보 대출거래약정 체결과정에서 발생하는 모든 근저당설정비용에 대해 채무자가 부담하도록 기재한 근저당권설정계약을 체결하며, ③채무자가 근저당권설정계약서에 채권자인 은행이 근저당설정비용을 부담하는 것으로 기재할 경우에는 은행은 채무자로부터 대출약정금리 이외에 가산금리(0.2%∼1%)를 덧붙인 이자를 받고 있는바,

우선 ①근저당설정비용에 대하여 “채무자, 설정자, 채권자” 중에서 부담주체를 선택하도록 되어 있는 근저당권설정계약서 제8조제2항은 각각의 근저당설정비용들에 관한 납부의무 또는 부담주체를 정한 개별법 규정을 무시한 채 선택적으로 부담주체를 정하도록 한 약관내용이라는 점에서 약관의규제에관한법률 제6조제2항제1호(“고객에게 대하여 부당하게 불리한 조항”)에 해당될 뿐만 아니라 은행업감독규정 제85조에 어긋나는 것이라고 할 것이고, 나아가 ②사실상 은행에서 부동산담보 대출거래약정 체결로 인해 발생하는 모든 근저당설정비용을 채무자가 부담하도록 기재한 근저당권설정계약서를 계약내용으로 하고 있는 것은 약관의규제에관한법률 제17조에 위배되는 위법･부당한 것이며, ③또한, 고객이 근저당권설정계약서에 채권자가 근저당설정비용을 부담하는 것으로 기재할 경우에 은행에서 채무자로부터 대출약정금리 이외에 가산금리를 추가한 이자를 받는 대출거래약정을 하는 것은 부대비용들에 관한 관계법령이나 약관에 근거가 없는 가산금리를 더한 계약체결로서 약관의규제에관한법률 제17조의2제2항제2호(“사업자가 자기의 거래상의 지위를 부당하게 이용하여 계약을 체결하는 경우”)에 해당한다는 점에서 위법･부당하다고 할 것임.

라. 참고삼아 은행의 여신거래에 따른 부대비용들의 납부의무 또는 부담주체에 관해 정한 개별법 규정들을 살펴 보건대, 인지세의 경우는 2인 이상이 공동으로 문서를 작성한 경우에 그 작성자가 당해 문서에 대한 인지세를 연대하여 납부할 의무가 있고(인지세법 제1조제2항), 등록세는 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기･등록하는 경우에 그 등기･등록을 받는 자에게 부과하며(지방세법 제124조), 지방교육세는 지방세법에 의한 등록세의 납세의무자에게 납부 의무가 있고(지방세법 제260조의2), 등기 수수료는 등기를 하고자 하는 자가 납부하여야 하며(부동산등기법 제27조 제3항), 법무사의 보수는 위임인으로부터 받도록 되어 있고(법무사법 제19조제1항), 감정평가업자의 평가수수료 등은 의뢰인으로부터 받도록 되어 있는바(부동산가격공시및감정평가에관한법률 제35조제1항), 관계법령상 저당권설정자가 매입해야 하는 국민주택채권(주택법시행규칙 제40조제2항제2호)과 공동 문서작성자가 연대납부해야 하는 인지세를 제외한 대부분의 부대비용들은 은행여신거래에 따른 수익을 얻기 위하여 고객 등의 부동산에 대해서 근저당권 설정등기를 받고자 하는 은행에 납부의무 등이 있음

마. 한편, 은행 측은 여신관련부대비용을 채무자에게 부담시키는 것이 민법의 “계약자유의 원칙”에 의한 계약내용에 따른 것이므로 정당하다고 하나, 은행이 고객인 국민들과 여신거래를 하는 경우는 민법의 “계약자유의 원칙”을 넘어서서 헌법 제23조제1항･제38조･제119조제2항과 당해 규정들에 기초한 약관의규제에관한법률에 따라 제정된 표준약관을 통해서 다수 고객인 국민들의 권익을 최대한 보호하고, 건전한 금융질서가 유지될 수 있는 여신거래를 하도록 해야 할 것이므로 당연히 은행의 표준약관 그 자체에는 “약관의규제에관한법률”이 적용되고, 각 부대비용에 관해 정한 개별법 규정들도 적용되어야 한다는 점에서 은행 측의 주장은 정당한 이유가 없다고 할 것임.

바. 또한, 은행 측은 “저당권설정등기 비용은 당사자 간에 특별한 약정이 없는 한 채무자가 부담함이 거래상 원칙”이라고 판시한 오래 전의 대법원 판결(대법원 1962. 2. 15. 선고 61다291 판결)을 들어 채무자에게 여신거래비용을 부담시키는 것이 정당하다고 주장하나, 대법원은 1972. 1. 31. 선고 71다2539 판결 이후 과거의 입장을 변경했고(; 1981. 1. 27. 선고 79다1978, 1979 판결, 1981. 7. 28. 선고 81다257 판결, 1982. 4. 13. 선고 81다531 판결), “담보권자가 담보권을 확보하기 위하여 지출한 비용은 특약이 없는 한 담보권자가 부담하여야 한다”(1987. 6. 9. 선고 86다카2435 판결)라고 판시한 대법원 판결과, 일반거래약관의 형태로 사용하는 근저당설정계약서도 사안에 따라 그 구속력을 배제하는 것이 타당한 경우도 있다고 판시한 대법원의 판결(1997. 5. 28. 선고 96다9508)을 살펴 보건대, 은행 측의 주장은 정당한 이유가 없다고 할 것임

3. 개선방안

○ 은행에서 채무자 등의 부동산을 담보로 하여 고객과 여신거래를 하는 경우에 근저당권의 설정을 위한 부대비용은 채권자인 은행이 스스로의 여신거래채권을 담보하기 위해서 필요한 비용으로서, 사회통념뿐만 아니라 관계법령 규정과 대법원 판결취지로 볼 때, 여신거래 주체인 은행이 부담해야 하는 것이 정당함에도 불구하고 오늘날 은행은 잘못된 표준약관을 사용하여 근저당권 설정 부대비용을 채무자에게 모두 부담시키고 있는바,

○ 헌법 제23조제1항･제38조･제119조제2항의 규정취지와 약관의규제에관한법률의 입법취지에 따라서 은행여신거래기본약관 제4조를 각 비용의 납부･부담주체에 관해서 정한 개별법 규정 전반에 맞추어 개정하고, 대출거래약정서 제3조는 본인과 은행이 각 50%씩 인지세를 부담하도록 개정하며, 근저당권설정계약서 제8조의 근저당권설정･해지비용은 각 부대비용에 관한 개별법 규정에 따라 근저당권 설정비용은 모두 채권자(은행)가 부담하되 국민주택채권은 근저당권설정자가 매입하고, 근저당권 해지비용은 변제비용의 부담(민법 제473조)으로 보아 채무자･설정자가 부담하도록 개정하는 것이 타당하다고 판단됨.

4. 기대효과

○ 그동안 은행이 각 부대비용에 관한 개별법 규정을 도외시한 채 여신고객인 국민들에게 부담시켜 왔던 부동산담보대출 부대비용들을 각 개별법의 규정에 맞추어 은행이 부담하도록 표준약관을 개선함으로써 국민들로서는 부당하게 지출해 온 여신부대비용으로 인한 불이익을 더 이상 받지 않을 것으로 보이며, 은행의 표준약관이 개정된다면 그로 인해서 다른 금융기관들의 여신약관 제･개정을 유도하는 파급효과도 있을 것으로 보임.

○ 또한, 은행의 여신거래시 여신고객들에게 예측불가능한 부대비용을 부담시키지 않게 됨으로써 국민들은 금리만을 기준삼은 여신거래를 통해 예측가능한 금융거래를 할 수 있어 투명한 금융거래질서가 확보될 것으로 보임.

○ 관계기관의 자료에 의하면, 은행으로부터의 가계대출로 인한 부대비용은 대출금액의 1.01%, 기업대출의 경우는 대출금액의 0.81%로 밝혀졌고, 은행부동산담보대출시 소요되는 비용항목들은 대부분 법령으로 정해져 있어 부대비용의 비율은 거의 일정한바, 2005년 기준으로 은행으로부터의 부동산담보 가계대출 총액이 190조1,872억원이므로 위의 개선안이 수용될 경우에는 가계대출을 한 국민들로서는 2005년 기준으로 약 1조3,342억원에 해당하는 부대비용을 절감하게 될 것으로 보임.(기업대출을 포함할 경우에는 약 3조원 정도의 부대비용이 절감되고, 매년 대출총액이 증가하므로 부대비용 절감효과는 더욱 커질 것으로 보임)

※ 신･구 조문 대비표(은행여신거래기본약관, 대출거래약정서)

구분	현행 규정	개선방안
은행여신거래기본약관	제4조(비용의 부담) ①다음 각 호의 비용은 채무자가 부담합니다. 1. 채무자ㆍ보증인 또는 물상보 증인에 대한 은행의 채권ㆍ담 보권 등의 권리의 행사ㆍ보전 (해지 포함)에 관한 비용 2. 담보목적물의 조사ㆍ추심ㆍ 처분에 관한 비용 3. 채무이행 지체에 따른 독촉 및 통지비용 ②제1항에 의한 비용을 은행이 대신 지급한 경우에는, 채무자는 곧 이를 갚으며, 곧 갚지 아니하는 때에는 대신 지급한 금액에, 대신 지급한 날부터 다 갚는 날까지의 날짜 수만큼, 가계대출금약정금리로, 1년을 365일로 보고 1일 단위로 계산한 금액을 더하여 갚아야 합니다. ③은행은 대출약정 시 채무자가 사전에 알 수 있도록, 약정이자 외에 담보대출에 소요되는 부대비용의 항목과 금액을 알려 주어야 합니다.	제4조(비용의 부담) ①은행은 여신거래시 대출채권 확보 등을 위하여 부동산 담보권 설정･행사･보전에 관한 비용과 담보목적물의 조사ㆍ추심ㆍ처분에 관한 비용을 부담하고, 채무자는 채무의 이행을 완료한 이후 부동산 담보권 해지에 관한 비용과 채무의 이행 지체에 따른 독촉 및 통지비용을 부담합니다. ②제1항에 의하여 채무자가 부담해야 할 비용을 은행이 대신 지급한 경우에는 채무자는 곧 이를 갚습니다. ③은행은 대출약정 시 채무자가 사전에 알 수 있도록, 약정이자 외에 담보대출로 인하여 채무자가 부담해야 할 부대비용을 알려 주어야 합니다.
대출거래 약정서	제3조(인지세의 부담) ①이 약정서 작성에 따른 인지세는 (□본인, □은행, □각 50%씩 본인과 은행)이 부담합니다.	제3조(인지세의 부담) ①이 약정서 작성에 따른 인지세는 각 50%씩 본인과 은행이 부담합니다.

※ 신･구 조문 대비표(근저당권설정계약서)

구분

현행 규정

개선방안

근저당권설정계약서 제8조

(제 절차

이행과

비용부담)

①설정자는 이 근저당권의 설정ㆍ변경ㆍ경정ㆍ이전ㆍ이관ㆍ말소 등에 관한 등기ㆍ등록을 하여야 할 때에는 채권자의 청구 있는 대로 곧 필요한 절차를 밟습니다.

②채권자는 제1항의 절차에 드는 비용의 종류와 산출근거를 채무자와 설정자에게 설명하였고, 그 부담 주체를 정하기 위하여 “□”내에 “V" 표시를 하고 그 정한 바에 따르기로 합니다.

구 분	부담주체
	채무자	설정자	채권자
등록세	□	□	□
교육세	□	□	□
국민주택채권 매입	□	□	□
법무사수수료	□	□	□
말소(저당권 해지)	□	□	□
감정평가수수료	□	□	□
	□	□	□

③제2항에 따라 채권자가 비용을 부담하기로 한 경우라도, 채무자 또는 설정자의 기일도래전상환 등에 대하여 따로 정한 약정이 있는 때에는 약정에서 정한 기준에 의한 금액을 채무자와 설정자는 연대하여 지급하여야 합니다.

④제2항에서 채무자ㆍ설정자가 부담하기로 한 비용과 근저당물건의 조사ㆍ점유ㆍ관리ㆍ처분 등에 관한 비용을 채권자가 대신 지급한 때에는 은행여신거래기본약관 제4조에 준하여 곧 갚겠습니다.

①설정자는 이 근저당권의 설정ㆍ변경ㆍ경정ㆍ이전ㆍ이관ㆍ말소 등에 관한 등기ㆍ등록을 하여야 할 때에는 채권자의 청구에 따라 필요한 관련 서류를 제출합니다.

②채권자는 제1항의 절차에 소요되  는 비용 중 등록세, 지방교육세, 법무사수수료, 감정평가수수료 등을 부담하고, 설정자는 국민주택채권매입비용을 부담하며, 채무자 또는 설정자는 근저당권 말소(해지)비용을 부담합니다.

③채무자 또는 설정자의 기일도래전상환 등에 대하여 따로 정한 약정이 있는 때에는 약정에서 정한 기준에 의한 금액을 채무자와 설정자는 연대하여 지급하여야 합니다.

④채무자ㆍ설정자는 채무의 이행 지체에 따른 독촉 및 통지비용을 부담합니다.