과 제 명	도시관리계획결정 효력 제도개선
제 출 자	김00 전문위원
의 결 일	06. 1. 13.
소관기관	건설교통부	분 야	도시
수용여부	수용	통보유형	제도개선권고

1. 현  황

제2장 제도개선 세부내용 / 전문위원 권고과제

○ 국토의계획및이용에관한법률(이하“국토계획법”이라 한다) 제31조 제2항에는 도시관리계획결정의 효력과 관련하여 “도시관리계획결정당시 이미 사업 또는 공사에 착수한 자(이 법 또는 다른 법률에 의하여 허가․인가․승인 등을 얻어야 하는 경우에는 당해 허가․인가․승인 등을 얻어 사업 또는 공사에 착수한 자를 말한다)는 당해 도시관리계획결정에 관계없이 그 사업 또는 공사를 계속할 수 있다”라고 규정하므로써 건축허가 등을 받은 후 사업 또는 공사 착수 전에 도시관리계획의 변경 결정이 이루어지면 건축허가의 효력이 사실상 상실됨.

2. 문제점

○ 일반적으로 건축허가의 의미는 도시관리계획 등에 부합되어 그대로 건축하면 된다는 의미이나, 건축 등의 허가를 받고 사업 또는 공사의 착수하지 않는 자가 착공을 하지 못하도록 제한하려는 취지는 도시관리계획변경 결정에 상당한 시간이 소요됨에 따라 이를 사전에 인지한 자들이 구체적인 사업계획이 없음에도 건축허가 만을 득해놓은 경우 도시관리계획의 목적실현이 어렵다고 보아 사실상의 공사착수 행위를 하지 않은 경우 제한을 가하려는 것임.

○ 그러나, 공사착수행위를 하지 않았다하더라도 주택건설사업 등에서 분양 모집공고 등을 한 경우는 허가받은 대로 건축이 불가능할 경우 이미 분양한 대로 건축이 불가능하게 되어 문제점이 발생함.

○ 건설교통부는 2003. 6. 23. (도시58450-1063) “사업 또는 공사에 착수한 자”의 인정 범위를 시달하고 철거․멸실신고서 제출 등을 포함한 사실상의 공사착수의 인정범위를 확대해석하여 시달하였으나 일반국민의 경우 이러한 사실을 알지 못하여, 건축허가 신청만을 하여도 사업에 착수한 것으로 보아야 한다는 논지와 착공계를 제출한 경우에 한하여 사업 착수를 인정하여 한다고 하는 등 법해석상의 모호함으로 혼란과 민원이 계속적으로 발생함.

3. 개선방안

○ 국토계획법 제31조 제2항의 “도시관리계획결정당시 이미 사업 또는 공사에 착수한 자”에 대한 인정 범위를 시행규칙으로 제정하여 법령의 해석에 투명성 및 예측가능성을 확보하고, 법해석의 모호함에 따른 논란을 종식시킬 필요가 있음.

○ 한편, 건설교통부 유권해석 “마”항에는 허가권자(승인권자)가 사업착수로 인정하는 경우 사업이 가능하도록 하고 있으나 해당 허가권자의 자의적인 판단으로 이를 인정하는 경우 논란의 소지가 상존함.

○ 따라서, 도시계획위원회로 하여금 변경된 도시관리계획의 목적실현에 현실적인 지장이 있는지 그 부합성 여부를 판단하여 사업을 계속할 수 있도록 규정할 필요가 있음.

※신․구조문 대비표(건설교통부 유권해석에 도시계획위원회의 인정사항추가)

구분	시행령 개정(안) ※ 제26조 제4항 신설	시행규칙 개정(안) ※ 제3조의2 신설
국토의계획및이용에관한법률 시행령 제26조	제26조(시행중인 공사에 대한 특례) ④ 법 제31조 제2항에 의한 “사업 또는 공사에 착수한 자”의 인정범위는 건설교통부령으로 정한다.	영 제26조 제4항에 의한 사업 또는 공사에 착수한 자 라 함은 다음 각호와 같다. 1. 착공신고 또는 건축물의 철거․멸실신고서를 제출한 경우 2. 입주자모집공고 승인신청, 감리자선정신청, 분양보증신청한 경우 3. 도시관리계획결정 효력발생이전(일반주거지역을 2종일반주거지역으로 결정한 경우 2003. 6. 30. 이전) 이행개시 예정으로 이주비 지급 또는 이주개시 등을 통지한 경우(내용증명발송 등 객관적 입증자료 필요) 4. 도시관리계획결정 효력발생이전 이행개시 예정으로 개발 신탁․공사․실시설계․감리계약을 체결한 경우(공증 등 객관적인 입증자료 필요) 5. “1”～“4”와 유사한 행위로서 허가권자(사업승인권자)가 인정하거나 이미 건축 등의 허가를 득한 경우로서 사업을 계속하여도 변경된 도시관리계획의 목적 실현에 지장이 없다고 해당 시․군․구 도시계획위원회가 인정한 경우