과 제 명	분양 신청을 하지 않는 자에 대한 청산절차 제도개선
제 출 자	김00 전문위원
의 결 일	06. 1. 13.
소관기관	건설교통부	분 야	주택
수용여부	불수용	통보유형	제도개선권고

1. 현  황

○ 도시및주거환경정비법 제47조에는 분양신청을 하지 아니한 자에 대하여 150일 이내에 현금으로 청산하도록 규정함.

○ 같은 법 시행령 제48조에는 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한  청산절차로서 법제47조의 규정에 의하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정하되 시장군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다고 규정함

2. 문제점

○ 주택재건축사업의 절차는 조합설립인가 → 사업시행인가→ 관리처분인가 →준공및소유권이전→ 청산등기→ 조합해산의 절차를 이행하게 되며, 토지등의소유자 5분의4의 동의를 얻어 조합설립인가를 받으면 조합설립에 동의하지 아니한 자의 토지 및 건축물에 대하여는 매도청구가 가능하고 이후 사업진행이 가능함.

○ 그러나, 사업시행인가 이후 관리처분절차를 진행하기 위해 법 제47조에 의한 분양신청을 하지 아니한 자에 대하여는 현금청산을 하여야 하나 현금청산을 하려하여도, 청산금을 받을 자가 주소불명 등으로 이를 받을 수 없거나 수령을 거부한 때에 현금 청산이 불가능함.

○ 결국, 관리처분계획의 인가권자는 현금청산이 이루어지지 않으면 소유권정리가 되지 않은 상황이므로 일반분양물건의 범위가 확정되지 않아 관리처분계획이 인가가 어렵고, 사업시행자(조합)들은 현금청산이 불가능하여 법원에 공탁하고자 하여도 법령상의 근거가 없어 공탁이 불가능하므로 사업의 진행이 불가능한 경우가 발생함.

3. 개선방안

○ 따라서, 시행령 제48조 제2항을 신설하여 청산금을 받을 자가 주소불명 등으로 이를 받을 수 없거나 수령을 거부한 때에는 당해 청산금을 공탁할 수 있는 근거가 필요함

※ 신․구조문 대비표

구분	현행 법령	개선방안
도시및주거환경정비법 시행령	제48조 (분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차)사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. <신 설>	제48조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차 ①사업시행자가 .............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................협의할 수 있다. ② 법제47조의 규정에 의한 청산금을 받을 자가 주소불명 등으로 이를 받을 수 없거나 수령을 거부한 때에는 당해 청산금을 공탁할 수 있다.

3. 재건축사업의 일반적인 절차(참고사항)

				기본계획 수립 (시장)	관계행정기관 협의 → 주민열람 → 시의회 의견청취 → 시 도시계획위원회 심의 → 고시(시장)
계획 단계
				↓
				구역 지정 (시장)	기초조사(구청장) → 입안(구청장) → 열람공고(구청장) → 구 의회 의견청취 → 시 도시계획위원회 심의 → 지정 및 고시(시장) → 주민설명회 개최
				↓
				조합설립추진위원회구성 및 승인(구청장)	토지등소유자 동의 → 추진위원회 구성 → 구청장 승인
				↓
				조합설립인가 (구청장)	정관 작성 → 토지등소유자 동의 → 인가 신청 →인가(구청장) → 법인 등기
				↓	※ 매도청구 가능 (조합 부동의 자)
시행 단계				사업시행인가 (구청장)	사업시행계획서 작성 → 토지등소유자동의 → 인가 신청 → 일반열람(구청장) → 인가 및 고시(구청장)
				↓
				관리처분 계획인가 (구청장)	분양통지 및 공고 → 분양신청 → 관리처분계획수립 → 열람(시행자) → 인가신청 → 인가(구청장) → 고시(구청장) → 인가내용의 통지(시행자)
				↓
				사업준공 및 소유권이전 (사업시행자)	준공검사(구청장) → 준공인가 및 고시(구청장) → 확정 측량 및 토지분할 → 관리처분계획사항 통지 → 소유권 이전 고시 및 보고(조합)
				↓
완료 단계				청산․등기 (시행자)	청산금 징수․지급 및 등기촉탁
				↓
				조합 해산 (조합)	청산법인 설립 서류 이관(조합 → 구청장)

【 정비사업추진 추진절차 】

사업시행 인가고시			분양신청기간통지 (조합→토지등의 소유자)
(21일이내)			※ 분양신청기간 30일 이상 60일 이내 (20일 이내 연장 가능)
				일간신문 공고
			분양신청 (토지등의 소유자→조합)
			※ 분양신청을 아니한 자 → 150일 이내 현금청산
				권리신고 (소유권외권리자→조합)
종전토지‧건축물평가								분양예정대지및 건축시설평가
		관리처분계획의 수립 (조 합)			←현금청산대상자 청산계획포함
		조합총회의 결의
		열람 및 의견청취 (시행자, 30일간)
제출의견서 심사
		인가신청 (시행자 → 구청장)
					관계기관‧부서협의
		관리처분계획의 인가 및 고시 (구청장, 30일이내)		인가내용의 통보 (구청장→조합)
					인가고시내용의 통지 (조합→분양신청자)
분양시설의 처분		임대시설의 처분		보류시설의처분		체비시설의 처분		용도폐기반시설 처분
		자격검색
동‧호수 추첨		임대계약 및 동‧호수 추첨		우선 매수 청구		총회 결의		입주자 모집승인		매 각
					일반분양
					매수청구		분양
		매수협의
					매 각

【 관리 처분 절차 】