과 제 명	공익사업지구밖 건축물 세입자 주거이전비 보상 규정 마련
제 출 자	방혜신 전문위원
의 결 일	07. 9. 17.
소관기관	건설교통부장관	분 야	토지
수용여부	미회신	통보유형	제도개선권고
주 문	건설교통부장관은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제60조에 ‘공익사업시행지구밖 건축물의 세입자에 대한 주거이전비 보상 규정’이 추가되도록 별지 예시와 같이 개선할 것을「국민고충처리위원회 설치 및 운영에 관한 법률」제36조의 규정에 의하여 제도개선 권고한다.

1. 현 황

가. 현실적으로 어떠한 종류든 영업을 할 때 주거와 영업장을 달리 하고 있는 것이 일반적인 바, 주거지는 임차를 하고 농지 및 영업장은 소유를 하고 있는 자의 경우, 공익사업 시행으로 소유 농지 또는 소유 영업장은 사업시행지구에 편입되어 보상을 받게 되나, 주거지는 사업지구에서 제외되어 아무런 보상을 받지 못한 채 부득이하게 이주를 하게 되는 경우가 발생되고 있다.

나.「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 "토지보상법"이라 함)은 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자에게 주거이전비를 지급하고 있으나, 이때 주거이전비 보상은 세입자가 사업인정고시일 등 당시 당해 공익사업시행지구안에서 거주하였을 것을 요하고 있어, 공익사업시행지구밖 건축물의 세입자는 보상받지 못하게 되어 있다.

다. 공익사업시행지구밖에 있으나 공익사업시행으로 인하여 부득이하게 이주하게 되는 임차인들이 이사에 따른 아무런 보상도 받지 못하게 되어, 주거이전비 및 이사비를 요구하는 민원이 제기되고 있다.

2. 문제점

가. 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항에는 “공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다.”고 규정되어 있으며, 공익사업시행지구밖의 토지등의 보상을 규정하고 있는 같은 법 시행규칙 제59조 내지 제65조의 규정에도 공익사업지구밖 건축물에서 거주한 세입자에 대한 보상근거규정은 없다.

나. 이에 사업시행자들은 세입자에 대한 주거이전비 보상은 그 세입자가 공익사업시행지구안에서 계속 거주하였을 때만이 가능한 것이라 하여 공익사업시행지구밖의 세입자에 대하여는 주거이전비 보상을 거부하고 있는 실정이다.

3.  사안에 대한 검토

가.「헌법」제23조 제3항에 따른 정당한 보상이란 원칙적으로 피수용재산의 객관적인 재산가치를 완전하게 보상하여야 한다는 완전보상을 뜻하는 것이라고(대법원 1993. 7. 13. 선고 93누2131 판결, 헌법재판소 1995. 4. 20. 선고 93헌바20 결정 등 참조) 판시하고 있고,

- 대법원은, ‘토지보상법 제78조 제5항 및 같은 법 시행규칙 제54조 제2항, 제55조 제2항의 각 규정에 의하여 공익사업의 시행에 따라 이주하는 주거용 건축물의 세입자에게 지급하는 주거이전비와 이사비는, 당해 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급하는 금원의 성격을 갖는다’(2006. 4. 27. 선고 2006두2435 판결 참조)고 판시하고 있는 점, ‘공공사업의 시행 결과 그 공공사업의 시행이 기업지 밖에 미치는 간접손실에 관하여 그 피해자와 사업시행자 사이에 협의가 이루어지지 아니하고 그 보상에 관한 명문의 근거 법령이 없는 경우라고 하더라도 공공사업의 시행으로 인하여 손실이 발생하리라는 것을 쉽게 예견할 수 있고 그 손실의 범위도 구체적으로 이를 특정할 수 있는 경우라면 그 손실의 보상에 관하여 토지보상법 시행규칙의 관련 규정 등을 유추적용할 수 있다’(대법원 2002. 11. 26. 선고 2001다44352 판결, 1999. 10. 8. 선고 99다27231 판결 등 참조)고 판시하고 있으며,

- 또한, 토지보상법의 입법목적은 공익사업의 효율적인 수행을 통한 공공복리의 증진과 더불어 공익사업시행으로 인한 손실에 대하여 적정하게 보호하고 실질적으로 보상하여 재산권을 보호하는 것에 있다 할 것이고,

- 공익사업시행지구밖의 주거용건축물에 거주한 자가 소유자든 세입자든 간에 소유 농지 또는 소유 영업장 대부분이 공익사업에 편입되어 이주가 불가피한 경우라면, 그 주거를 이전하는 데 비용지출이 부득이할 것임은 사회통념상 명백하다 할 것인바,

- 세입자에 대한 주거이전비 보상의 취지는 위와 같은 세입자의 경제적 손실을 보상하려는 것이어서, 세입자가 거주하는 주거용 건축물이 공익사업지구에 편입되어 철거․멸실되었는지 여부가 중요한 것이 아니라 세입자가 공익사업시행으로 인하여 불가피하게 이주를 하여야 하는 지 여부가 중요한 것이라고 판단되므로, 공익사업시행지구밖 건축물의 세입자의 주거이전에 대하여도 주거이전비 및 이사비 보상을 함이 타당한 것으로 판단된다.

나. 또한, 현재 토지보상법령상 공공사업시행지구밖의 간접보상 규정에는, 소유농지의 대부분이 공익사업시행지구에 편입됨으로써 건축물만이 남게 되어 건축물의 매매가 불가능하고 이주가 부득이한 경우에는 보상하도록 규정되어 있는 바, 건축물의 소유자가 이주하게 되는 경우에는 편입된 물건뿐 아니라 이주대책 등 생활보상이 모두 이루어지게 되나, 건축물에서 거주한 세입자의 경우에는 사실상 소유 농지 및 소유 영업장이 모두 편입되어 부득이하게 이주하게 될 경우에도 명문의 규정이 없어 아무런 보상을 받지 못하므로, 이는 부당하다고 판단된다.

- 또한, 토지보상법령상 간접보상규정에는 당해 건축물 또는 대지, 공작물 등의 소유자에 대한 보상뿐만 아니라, 어업피해보상 및 영업손실, 영농손실보상과 같이 실제 손실을 본 자(영업을 영위한자, 경작자, 어민)에 대하여도 보상을 하고 있는바, 주거용건축물에 거주하다가 공익사업시행으로 인하여 부득이하게 이주하게 되어 실질적으로 손실을 입게 된 세입자에 대하여도 보상을 할 수 있는 근거 규정 마련이 필요하다고 판단되는 점 등을 고려할 때,

- 공익사업시행지구밖의 건축물의 세입자에 대하여도 주거이전비 및 이사비를 보상의 근거조항 마련을 위하여, 다음 개선방안과 같이 현행 토지보상법 시행규칙 중 공익사업시행지구밖의 보상을 규정하고 있는 간접보상 규정을 개선함이 타당한 것으로 판단된다.

4. 개선방안

○ 공익사업시행지구밖의 보상 규정, 즉 간접보상 규정인 현행 토지보상법 시행규칙 제60조의 보상 규정을 개정하여, 제1항에는 종전의 내용을 두고, 제2항은 신설하여 “소유농지 및 소유 영업장의 대부분이 편입되어 다른 지역으로 이주가 불가피한 공익사업시행지구밖의 건축물 세입자의 경우에는 공익사업시행지구내의 세입자의 주거이전비 및 동산이전비 규정을 준용하여 주거이전비 등을 보상”하도록 개선한다.

○ 개선(안)은 다음과 같다.

※ 신․구조문 대비표

구분	현행 법령	개선방안
토지보상법	제60조 (공익사업시행지구밖의 건축물에 대한 보상) 소유농지의 대부분이 공익사업시행지구에 편입됨으로써 건축물(건축물의 대지 및 잔여농지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)만이 공익사업시행지구밖에 남게 되는 경우로서 그 건축물의 매매가 불가능하고 이주가 부득이한 경우에는 그 소유자의 청구에 의하여 이를 공익사업시행지구에 편입되는 것으로 보아 보상하여야 한다. ②항 신설	제60조 (공익사업시행지구밖의 건축물 등에 대한 보상) ① 종전의 규정과 동일 ② 소유농지 및 소유 영업장의 대부분이 편입되어 다른 지역으로 이주가 불가피한 세입자의 경우 세입자의 청구에 의하여 제54조 및 제55조의 규정을 준용하여 주거이전비, 동산이전비 등을 보상하여야 한다.