과 제 명	부동산공시제도의 일원화를 위한 제도개선
제 출 자	임충희 전문위원
의 결 일	07. 12. 24.
소관기관	행정자치부장관, 법원행정처장	분 야	행정자치
주 문	행정자치부장관과 법원행정처장은 별지 기재의 개선방안과 같이 부동산공부와 부동산등기 업무를 일원화하고 관리기관을 통합할 것을 ｢국민고충처리위원회의 설치 및 운영에 관한 법률｣ 제36조의 규정에 의하여 제도개선 권고한다.

1. 현  황

○ 우리위원회에 제기되고 있는 지적관련 민원 중 상당수는 토지경계의 불부합과 지적공부와 등기부상의 불부합을 사실관계에 맞게 일치시켜 달라는 민원(2CA-0604-015882 지적공부정리, 2CA-0605-006149 소유권이전, 2CA-0607-035061 토지소유권, 2CA-0606-024244 토지분할등기 등)이다.

○ 지적은 토지에 대한 사실관계를 공시하고 등기는 토지에 대한 권리관계를 공시하고 있다. 또한, 등기에 있어서 토지의 표시에 관하여는 지적을 기초로 하고, 지적에 있어서의 소유자의 표시는 등기를 기초로 하고 있다.

○ 우리나라의 지적공부는 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 경계점좌표등록부, 공유지연명부, 대지권등록부 및 지적전산파일 등 총 8가지가 있고, 지적국정주의, 지적형식주의, 지적공개주의, 실질적심사주의, 직권등록주의를 채택하여 행정자치부에서 운용되고 있다. 한편, 부동산등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분하고 당사자신청주의, 형식적심사주의에 근거하여 사법부에서 운용하고 있다.

○ 이와 같이 지적업무와 등기업무의 관장조직이 행정부와 사법부로 이원화되어 지적공부와 등기부 등재사항이 불일치함에 따라 부동산공시의 신뢰도를 저하시키고, 각종 민원을 야기하는 상황이다.

2. 문제점

1) 지적불부합(地籍不符合)에 관한 문제

○ 지적제도와 등기제도의 이원화로 인하여 발생되는 여러 문제점 중에서 일반국민이 가장 비중을 두는 것은 재산권에 관계된 토지분쟁의 면적의 오차, 즉 경계문제이다. 이러한 경계문제는 지적불부합에 그 원인을 두고 있다. 지적불부합은 오늘날 토지분쟁의 근본원인이 되고 있고, 토지소유권 행사의 지장을 초래하며 국가의 불신을 조장시키고 있다.

2) 지적공부와 등기부의 불일치에 관한 문제

가. 대장과 등기부의 공부 상호간 불일치로 인하여 토지에 관한 공시기능이 저하되어 공시기능의 일체성 원리에 위배되며 공부 상호간 불일치로 인한 토지분쟁이 빈번하다.

<토지대장과 등기부등본의 불일치 (2004. 10 기준)>

토 지		건 물		비고
등록필지수	36,440,910필지	대장등록수	16,141,847건
등기필지수	35,270,927필지	등기부등기수	14,679,341건
미등기필지수	861,157필지	미등기수	1,462,506건
미등기비율	2.4%	미등기비율	9%

나. 불일치로 인한 행정정책의 일관성 있는 업무추진이 불가능하여 토지수용정책, 조세부과 등 업무에 지장을 초래하고 있다.

다. 국민의 사유재산권 보호 및 행사에 지장을 초래하여 건축허가 등 민원신청 시에 분쟁을 야기 시킨다.

라. 양 공부의 불일치로 인하여 많은 행정력이 소요되며 등기부의 정리를 위한 특별조치법시행 등에 어려움이 있다.

3) 담당기관의 이원화와 등록기관의 비능률성의 문제

가. 대장을 관장하는 소관청과 등기부를 관장하는 등기소가 각각 별개의 기관으로 양립되어 있을 뿐만 아니라 각 관청의 업무사항도 다양하여 상호간의 업무상 연계가 원활하지 못하다.

<부동산등록 공시사무의 관장기관>

구분	관장기관		비치공부	근거법령
	중앙	일선
토지	행정자치부	시․군․구	토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 수치지적부	지적법, 동시행령, 동시행규칙
건물	행정자치부	시․군․구	건축물관리대장, 재산세과세대장	지적법 지방세법
등기	대법원	등기소	토지등기부, 건물등기부	부동산등기법 및 동시행령

나. 대장을 관리하는 소관청에는 지적기술자, 건축기술자 및 행정공무원이 대장을 담당하여 관리하고 있다. 그러나 등기부를 관리하는 등기소에는 지적과 건축 업무를 잘 알지 못하는 법원 공무원이 등기업무를 담당하고 있을 뿐더러 소송업무, 호적업무 등 다른 사무도 관장하고 있어서 등기업무의 전문성이 부족한 경우가 있다. 따라서 대장과 등기부는 상호 밀접한 관계에 있음에도 대장과 등기부는 비전문적인 공무원이 담당하여 문제점이 발생하기도 한다.

다. 지적과 등기부의 공부상 창구의 이원화로 민원인의 부담이 가중될 뿐 아니라 민원처리 시간이 두 배로 증가되어 민원인이 매우 불편하고 시간을 낭비하게 된다. 예를 들면 저당권 설정 시 대장등본은 해당 시․군․구에서, 등기부등본은 관할 등기소에서 민원서류 발급을 받아야 하는 이중구조라서 부동산 민원 처리 시 불편하다. 또한, 지적관리 소관청과 등기소의 위치가 달라서 부동산 민원인이 원거리를 왕복하는 불편이 발생하기도 한다.

라. 토지와 건물의 등록은 지번수순으로, 등기사무는 등기 순으로 각각 처리된다. 따라서 공부상의 착오 또는 오류 등의 경우가 많다. 절차상의 착오로 인한 오류 또는 부동산 내용의 변경 등으로 대장과 공부가 불일치하는 경우에는 소관청이 지체 없이 관할 등기소에 등기 촉탁을 하도록 하고 또한 등기공무원이 일정한 사항의 등기를 완료하였을 때에는 소관청에 등기필 통지를 하도록 규정하고 있으나 실무상에서는 소유권 변경등기에 의한 대장 정리 또는 대장에 의한 등기부의 정리도 신속하게 진행되지 못하고 있다.

4) 부동산관련 공부 및 기재의 다양성 문제

○ 부동산관련 공부가 많고 각 공부상 등재항목이 중복되어 인력 및 행정예산이 낭비되고 있으며 부동산에 대한 종합적인 내용을 동시에 파악하기가 곤란하여 일관성 있는 부동산 정책수립이 어렵다.

3. 개선방안

1) 부동산공시업무의 일원화

가. 부동산공시법령의 정비를 위해 부동산등기법과 지적법 등을 통합하여 새로운 대체법률을 제정하는 것이다. 현행 부동산등기법과 지적법의 내용을 포함한 체계적인 부동산 정보의 공시와 관련한 법률을 제정하는 것이다. 이 법률에는 관리체계의 일원화와 함께 토지등기 이외 건물등기, 법인등기 등이 포함되어야 하며 공시사항에 대하여 공신력을 부여하는 내용도 포함하여야 한다.

나. 지적재조사를 시행함으로써 지적공부와 토지의 실지와의 불일치를 해소할 뿐만 아니라 토지소유권자를 조사․확인하고 사법적 절차를 통하여 소유권을 확정한다면 등기와 지적공부의 일치를 도모하고 등기의 공신력을 인정할 수 있는 근거를 마련할 수 있다.

다. 부동산공시업무의 일원화와 더불어 불부합 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 지적공부와 등기부의 통합도 필요하다. 이를 위해서는 등기부와 지적공부의 중복부분을 제거하고 기타 등록사항을 추가하여 하나의 공부로 통합하여 하나의 서식으로 규격화하고 이를 전산처리가 가능하도록 재편성한다. 또한 도면에 있어서도 임야도를 지적도와 연계 통합하여 일원화하며 수치지적부도 함께 등록이 가능하도록 한다.

<부동산등록부(일체형)>

2) 지적과 등기 일원화를 관장하는 기관의 통합

가. 부동산관련 정보의 통합관리를 위해 우선 접수창구의 일원화와 등본 등의 발급창구를 일원화 할 수 있는 기관의 통합이 필요하다. 또한 지적공부와 부동산등기부의 전산화 작업이 마무리된 현재 시･군･구청이나 등기소에서 한 번에 공부와 등기를 열람･복사할 수 있도록 관리체계를 통합하여야 한다.

나. 궁극적으로는 지적업무와 등기업무는 물론 선박등기, 법인등기 등 부동산에 준하는 모든 공시업무를 다루고, 특히 각 부처의 부동산관련 업무를 이관받아 실질적인 업무를 통합하도록 하기 위해서는 가칭 “부동산관리청”을 신설하는 것이 필요하다.

4. 기대효과

가. 부동산관련 법률분쟁 해소

나. 국민 불편 해소

다. 국가 예산절감

라. 부동산공시제도의 공신력 향상 및 국가 경쟁력 제고

마. 대국민 서비스정보 향상 및 행정업무의 효율적 지원