과 제 명	“5년이상 거주자” 정의규정개선
제 출 자	박건석 조사관
의 결 일	07. 12. 24.
소관기관	건설교통부장관	분 야	도시
수용여부	미회신	통보유형	제도개선권고
주 문	건설교통부장관은 공익사업으로 인한 이축의 경우 신청인이 현실에 맞는 건축허가 요건 및 건축규모 등을 적용 받을 수 있도록 별지 개선방안과 같이「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제18조 제2항 제1호의 ”5년이상거주자“에 대한 정의규정에 ‘공익사업의 시행으로 인하여 철거되거나 재해로 인하여 거주할 수 없게 된 경우에는 철거일 또는 재해를 입게 된 날’을 신설할 것을 「국민고충처리위원회의 설치 및 운영에 관한 법률」제36조의 규정에 의하여 제도개선 권고한다.

1. 현  황

가.   「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제11조 제1항 단서 제1호 다목에 의하면 주택 및 근린생활시설에 해당하는 건축물로서 대통령령이 정하는 건축 또는 이에 따르는 토지의 형질변경 행위를 하고자 하는 자는 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아 이를 행할 수 있도록 되어 있고, 같은 조 제7항에는 허가 또는 신고대상 건축물 또는 공작물의 규모·높이·입지기준, 대지안의 조경, 건폐율, 용적률, 토지의 분할, 토지의 형질변경의 범위 등 허가 또는 신고의 세부기준은 대통령령으로 정하도록 되어 있으며, 같은 법 시행령 제22조 [별표 2] 행위허가의 세부기준(제22조관련) 제2호 가목(1) 에는 “건폐율100분의 60 이내로 건축하는 경우 : 높이 3층이하, 용적률 300퍼센트이내로서 기존면적을 포함하여 연면적 200제곱미터(5년 이상 거주자는 232제곱미터, 지정당시 거주자는 300제곱미터)이하, 이 경우 5년 이상 거주자 또는 지정당시 거주자가 연면적 200제곱미터를 초과하여 연면적 232제곱미터 또는 연면적 300제곱미터까지 건축할 수 있는 경우는 1회에 한한다.”라고 규정되어 있다. 한편, 같은 령 제18조 제2항 제1호에 의하면, “5년 이상 거주자”는 허가 신청일 현재 당해 개발제한구역에서 5년 이상 계속하여 거주하고 있는 자를 지칭하는 것으로 규정되어 있다.

나. 따라서, 건축허가 신청일 현재 당해 개발제한구역에서 5년 이상 계속하여 거주하고 있는 자는 기존면적을 포함하여 232㎡의 주택 및 근린생활시설을 허가를 받아 건축할 수 있도록 규정(이하 “ 이 규정”이라 한다)되어 있는 바, 이는 개발제한구역 내에 생활근거를 가지고 있던 사람이 공익사업 등으로 인하여 기존건물이 철거됨으로써 생활근거를 상실하게 될 경우 개발제한구역을 지정한 목적의 실현에 지장을 초래하지 아니하는 범위 내에서 그 생활근거를 계속 마련해 주기 위한 건축허가의 요건 및 건축의 규모를 합리적으로 설정하기 위한 기준을 설정한 규정으로 보인다.

다.  그러나, 이 규정은 건축허가의 요건 및 건축의 규모 등에 대한 기준을 공익사업의 시행으로 인한 주택의 철거일 또는 재해를 입게 된 날 당시를 기준으로 하지 아니하고 이와 전혀 무관한 허가신청일을 기준으로 하고 있다.

2. 문제점

가. 이 규정은 개발제한구역 내에 생활근거를 가지고 있던 사람이 공익사업 등으로 인하여 기존건물이 철거됨으로써 생활근거를 상실하게 될 경우 그 생활근거를 계속 마련해 주고 아울러 공익사업수행의 원활화를 기하자는 취지로 규정된 것으로서 건축허가를 신청할 수 있는 자는 철거 당시의 건물 소유자에 한한다고 할 것이므로(대법원 1992. 5. 12. 선고 91누8128 판결 참조), 건축허가의 요건 및 건축의 규모 등에 대한 기준은 공익사업의 시행으로 인한 주택의 철거일 또는 재해를 입게 된 날 당시를 기준으로 하여야 할 것임에도 이와 전혀 무관한 허가신청일을 기준으로 하여 법 취지와 배치되는바,

나. 신청인들이 건축허가 규모를 늘리기 위하여 철거 등의 사유가 발생하였음에도 거주가 곤란한 주택에서 거주형태를 취하며 5년이상 거주자에 해당되는 날까지 허가 신청일을 임의로 늦춰 232㎡의 건축허가를 받고 있어 개발제한구역의 훼손이 확대되고 있는 반면,

다. 철거 등이 이미 이루어져 사실상 5년이상 거주자에 해당되었던 자로서 철거된 주택에서 계속 거주가 불가능하여 임시로 인근 지역으로 전출하여 있는 자가 허가신청을 할 경우 허가청에서는 허가 신청일  현재 계속 거주한 경우에 해당되지 아니 한다는 이유로 오히려 건축허가 규모를 200㎡로 제한 하고 있어 민원을 유발하고 있다.

3. 개선방안

○ 위 규정의 내용 중 건축허가의 요건 및 건축의 규모 등에 대한 기준을 공익사업의 시행으로 인한 주택의 철거일 또는 재해를 입게 된 날 당시를 기준으로 변경하는 것이 합리적이라고 판단되므로 “5년이상거주자”에 대한 정의 규정인「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」제18조 제2항 제1호를 다음과 같이 개정한다.

※ 신․구조문 대비표

구분	현행 법령	개선방안
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령	제18조 ②제1항 제1호 및 제4호의 규정에 의하여 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경을 할 수 있는 자는 다음 각호의 1에 해당하는 자에 한하며, 용도변경하고자 하는 건축물의 연면적은 300제곱미터 이하이어야 한다. 1. 허가신청일 현재 당해 개발제한구역안에서 5년 이상 계속하여 거주하고 있는 자(이하 “5년이상거주자”라 한다)	제18조 ②제1항 제1호 및 제4호의 규정에 의하여 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경을 할 수 있는 자는 다음 각호의 1에 해당하는 자에 한하며, 용도변경하고자 하는 건축물의 연면적을 300제곱미터 이하이어야 한다. 1. 허가신청일(공익사업의 시행으로 인하여 철거되거나 재해로 인하여 거주할 수 없게 된 경우에는 철거일 또는 재해를 입게 된 날) 현재 당해 개발제한구역안에서 5년 이상 계속하여 거주하고 있는 자(이하 “5년이상거주자”라 한다)