과 제 명	정비구역 등 소재 재난위험건축물 철거방안 개선
제 출 자	정무도 조사관
의 결 일	08. 2. 25.
소관기관	건설교통부장관	분 야	도시
주 문	건설교통부장관은「도시 및 주거환경정비법」제4조 및「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제5조에 의하여 지정ㆍ고시된 “정비구역” 및 “재정비촉진지구”안에서「재난 및 안전관리기본법」제26조 제1항 제5호에 의거 “특정관리대상시설”로 지정된 건축물의 재난방지를 위해「도시 및 주거환경정비법」제28조에 의한 사업시행인가 후 이를 철거할 경우에도 위 건축물의 소유자를 분양대상자로 인정하도록 같은 법 제48조의 규정을 별지 개선방안과 같이 개정할 것을「국민고충처리위원회의 설치 및 운영에 관한 법률」제36조에 의하여 제도개선 권고한다.

1. 현  황

○「도시 및 주거환경정비법」제2조 제2호 나목에 의한 주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말하고,「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제2조 제2호에 의한 “재정비촉진사업”은 재정비촉진지구 안에서「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주거환경개선사업ㆍ주택재개발사업ㆍ주택재건축사업ㆍ도시환경정비사업, 「도시개발법」에 의한 도시개발사업,「재래시장 육성을 위한 특별법」에 의한 시장정비사업, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시계획시설사업의 시행을 말한다.

○「도시 및 주거환경정비법」제4조 및「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제5조에 의하여 지정ㆍ고시된 “정비구역” 또는 “재정비촉진지구”(이하 ”촉진지구“라 한다)는 그 특성상 대다수의 건축물이 노후ㆍ불량건축물이며, 시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 “시장 등”이라 한다)은 정비구역 및 촉진지구 안의 노후ㆍ불량건축물의 일부를「재난 및 안전관리기본법」제26조 제1항 제5호의 규정에 의한 재난발생의 위험이 높거나 재난예방을 위하여 계속적으로 관리할 필요가 있다고 인정되는 시설(이하 ”특정관리대상시설“이라 한다)로 지정하여 관리하고 있다.

○ “정비사업” 및 “재정비촉진사업”을 시행하기 위하여는 조합설립추진위원회 구성 및 승인, 조합설립인가, 사업시행인가 등의 절차 이행에 장기간이 소요되므로, ”특정관리대상시설“로 지정되어 주민이 이주한 공가(空家)의 경우 청소년의 탈선 및 범죄 장소로 이용되고 있고, 세입자 등 주민이 거주하는 ”특정관리대상시설“은 화재 및 붕괴(해빙기 및 장마철) 등 재난발생이 우려된다.

○ 그러나,「도시 및 주거환경정비법」제48조에 의하면 사업시행자는 기존의 건축물을 철거하기 전에 같은 법 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 하여 분양설계 등이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장 등의 인가를 받아야 하도록 규정하고 있어 시장 등의 관리처분계획의 인가 전 ”특정관리대상시설“을 철거할 경우 위 건축물의 소유자가 분양대상에서 제외되므로, 사유재산권의 침해를 우려한 시장 등은「재난 및 안전관리기본법」에 근거하여 소유자에게 이를 철거하도록 명하기 어렵고, 재난위방을 위해 긴급하다고 판단될 경우에도「행정대집행법」의 규정을 준용한 대집행이 사실상 불가하다.

2.  문제점

○ 시장 등은「재난 및 안전관리기본법」제26조 제1항 제5호의 규정에 의하여 지정된 ”특정관리대상시설“이 재난발생의 우려 또는 계절적으로 재난의 발생이 우려되는 취약시설에 대한 안전대책이 필요한 경우 등 긴급한 사유가 있을 때에는 같은 법 제30조 제1항에 따라 소속공무원으로 하여금 긴급안전점검을 실시하도록 하고, 긴급안전점검결과 재난발생의 위험이 높다고 인정되는 시설에 대하여는 같은 법 제31조 제1항의 규정에 의한 정밀안전진단의 실시 또는 재난을 발생시킬 위험요인의 제거 등 안전조치를 취하도록 그 소유자 등에게 명한 후 안전조치명령을 받은 자가 이를 이행하지 아니하거나 이행할 수 없는 상태에 있고, 재난의 예방을 위하여 긴급하다고 판단할 경우에는 같은 조 제3항의 규정에 의하여 당해 시설물의 사용을 제한하거나 금지시킬 수 있으며, 같은 조 제4항은 재난위방을 위하여 긴급하다고 판단하는 때에는 그 명령을 이를 이행하여야 할 자에 갈음하여「행정대집행법」의 규정을 준용한 대집행 등을 실시할 수 있도록 규정되어 있다.

○ 정비구역 안에서 “특정관리대상시설”로 지정된 건축물의 대부분은 이를 철거하여야 재난발생의 위험요인을 제거할 수 있으나,「도시 및 주거환경정비법」제48조에 의한 시장 등의 관리처분계획의 인가를 받기 전에 이를 철거할 경우 국ㆍ공유지의 점유자는 분양대상에서 제외되고, 시ㆍ도 조례가 정하는 소규모의 토지소유자는 같은 법 제47조에 의거 현금으로 청산되는 등의 문제점으로 관리처분계획의 인가 시까지 소유자가 이를 철거하지 아니하고, 시장 등이 재난예방을 위해 긴급하다고 판단하여「재난 및 안전관리기본법」제31조 제4항에 근거하여 대집행을 실시할 경우 사유재산권의 침해로 인한 분쟁 또는 손해배상 청구의 소가 제기될 것이다.

○ 또한, “특정관리대상시설”로 지정된 건축물은 건축법 제2조 제1항 제10호의 규정된 대수선 범위의 공사를 하여 재난발생의 위험요인을 제거할 수 없으나, 대수선의 경우에도「도시 및 주거환경정비법」제5조 제1항에 의하여 시장 등에게 행위허가를 받아야 하고, 이와 관련한 같은 법 시행령 제13조의4 제2항은 시장 등이 행위허가를 하고자 하는 경우로서 시행자가 있는 경우에는 미리 그 시행자에게 의견을 들어야 하도록 규정하고 있다.

○ 시장 등이 행위허가를 하기 위하여 시행자의 의견을 들을 경우 시행자는 관리처분계획의 인가 시 사업시행인가의 고시가 있은 날은 기준으로 한 기존 건축물의 감정평가가격이 상승될 경우 그 부담은 조합원에게 전가되므로 당연히 행위허가를 제한하여 달라는 의견을 제출할 것이고, 시장 등은 시행자가 제출한 의견을 인용하여 행위허가신청서를 반려할 것이므로, “특정관리대상시설”의 위험요인을 제거하기 어렵고 소유자의 경우에도 철거될 건축물에 과다한 보수비를 투입을 기피하여 사실상 이를 방치할 수밖에 없다.

○ 한편,「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제8조의 규정에 의하면 “특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수(광역시의 관할구역 안에 있는 군의 군수를 제외)는 제5조의 규정에 의하여 재정비촉진지구의 지정을 고시한 날부터 제12조의 규정에 의하여 재정비촉진계획의 결정을 고시한 날까지 재정비촉진지구 안에서「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제56조의 규정에 의한 개발행위의 허가를 할 수 없다. 다만, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수가 재정비촉진계획의 수립에 지장이 없다고 판단하여 허가하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정되어 있으므로, 촉진지구 안에서 “특정관리대상시설”로 지정된 건축물의 경우에도 재난발생의 위험요인을 제거하기 어렵다.

○ 따라서, 정비구역 및 촉진지구 안에서 “특정관리대상시설”로 지정된 건축물의 재난방지를 위해「도시 및 주거환경정비법」제28조에 의한 사업시행인가 후 이를 철거할 경우에도 위 건축물의 소유자를 분양대상자로 인정하도록 같은 법 제48조의 규정을 개정하는 것이 타당하다고 판단된다.

3. 개선방안

○ 정비구역 및 촉진지구 안에서 “특정관리대상시설”로 지정된 건축물의 재난예방을 위해「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정을 붙임과 같이 개정하는 것이 필요하다.

※ 붙임 신ㆍ구조문 대비표 참조

4. 기대효과

○ 재난을 발생시킬 위험요인을 사전에 제거하여 국민의 귀중한 생명과 재산을 보호함은 물론 쾌적한 도시환경을 조성할 수 있고,

○ 나아가 “특정관리대상시설”로 지정된 건축물의 소유자와 불필요한 분쟁을 방지하여 행정의 신뢰성이 제고될 수 있다.

※ 신․구조문 대비표

구 분	현행 법령	개선방안
「도시 및 주거환경정비법」	제48조 (관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다. 1.～4. (생 략) <신 설> 5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 7. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항	제48조 (관리처분계획의 인가 등) ① ----------------------------------- -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------건축물(「재난 및 안전관리기본법」제26조제1항제5호의 규정에 의하여 “특정관리대상시설”로 지정되어 제28조에 의한 사업시행인가 후 철거한 건축물을 제외한다)을--------------- --------------------------------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 1.～4. (현행과 같음) 5. 정비구역 및 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제5조의 규정에 의하여 재정비촉진지구로 지정된 지구 안에서「재난 및 안전관리기본법」제26조제1항제5호의 규정에 의하여 “특정관리대상시설”로 지정되어 제28조에 의한 사업시행인가 후 철거된 건축물은 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 산정한 가격 6. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 7. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항