과 제 명	저가의 공유재산 처분시 예정가격 산정방법 개선
제 출 자	이연희 조사관
의 결 일	08. 6. 16.
소관기관	행정안전부장관	분 야	행정자치
주 문	행정안전부장관은 500만원(특별시․광역시 및 도청소재지인 시에 있어서는 1천500만원) 미만으로 추정되는 공유재산의 처분시 지방자치단체에서 일률적으로 감정평가를 실시하는 관행을 개선하기 위하여 감정평가 없이 예정가격을 산정할 수 있는 합리적인 기준을 마련하여「공유재산관리 지침」등 관련규정에 반영할 것을「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제47조에 의하여 제도개선 권고한다.

1. 현  황

가. 「공유재산 및 물품관리법」제30조에는 “잡종재산의 처분에 있어서 그 가격은 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가를 참작하여 결정한다.”라고 규정되어 있고,「공유재산 및 물품관리법 시행령」제27조 제1항에는 “법 제30조의 규정에 의하여 잡종재산을 매각 또는 교환하는 경우의 당해 재산의 예정가격은 지방자치단체의 장이 시가로 결정하고 이를 공개하여야 한다. 이 경우 시가는「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 2 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액 이상으로 하며, 감정평가 또는 분할측량시 소요된 비용을 포함할 수 있다.”라고 규정되어 있으나, 같은 조 제4항에는 “재산가격이 500만원(특별시․광역시 및 도청소재지인 시에 있어서는 1천500만원)미만으로 추정되는 재산은 제1항의 규정에 불구하고 감정평가를 생략할 수 있다. 이 경우 토지의 가격은 개별공시지가(당해 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 그 토지와 연접한 토지의 개별공시지가를 우선적으로 적용한다)를, 건물의 가격은「지방세법」에 의한 시가표준액을 기준으로 할 수 있다.”라고 규정되어 있는바, 이러한 법령의 규정에도 불구하고 대부분의 지방자치단체에서는 공유재산의 저가 매각으로 인한 지방재정의 유출 및 취득자에 대한 특혜 의혹을 사전에 방지한다는 목적으로 500만원 미만인 저가의 공유재산에 대해서도 일률적으로 감정평가법인의 감정평가를 실시하고 그 감정평가 및 측량 등에 소요된 수수료를 합산하여 처분 예정가격을 산정하고 있다.

나. 재산의 감정평가를 실시하는 경우, 2개 감정평가 법인으로부터 청구되는 수수료가 50만원 이상이므로, 감정평가 금액이 500만원 미만인 공유재산을 매수하는 자는 결과적으로 10% 이상의 감정평가 수수료를 부담하게 된다.

다. 실제로 우리 위원회에 접수된 한 고충민원의 경우, 민원인은 평가금액이 1,005,000원에 불과한 경북 문경시 영순면 소재 시유지를 2개 감정평가 수수료 511,500원(출장여비 165,800원 포함)을 포함시킨 금액인 1,516,500원에 매입함으로써 재산가격에 비하여 과다한 감정평가비용을 부담한 것으로 조사되었다.

2.  문제점

가. 관계법령에 따르면 재산가격이 500만원 미만으로 추정되는 저가의 공유재산은 감정평가를 생략하고 처분할 수 있으나 각종 감사, 특혜 의혹 등을 불식시키기 위하여 500만원 미만인 저가의 공유재산에 대해서도 무조건 감정평가를 실시하고 그 수수료 등을 포함하여 처분예정가격을 산정하는 행정관행이 대부분의 지방자치단체에 정착되어 있다.

나. 이는 법령에서 저가 공유재산의 예정가격 산정방법에 관한 재량권을 부여하고 있음에도 불구하고, 행정기관이 매매 목적물의 가액 등 구체적인 사정을 고려하지 않은 채 동일한 기준에 의한 거래행위를 하는 경우로서 재량권의 불행사로 인한 재량권 남용에 준한다고 할 것이다. 지방자치단체의 현행 실무 관행에 따르면, 가격이 낮은 공유재산을 취득하는 자는 결국 재산가격에 비해 과다한 감정평가비용을 부담하게 되는 불합리한 결과가 초래되고, 이는 저가의 공유재산에 대해서는 감정평가를 생략함으로써 불필요한 매수자의 부담을 경감시키려는 법령의 취지에도 부합하지 않는바, 행정기관이 법령에서 부여한 재량권을 행사할 수 있도록 예정가격 산정과 관련한 불확정적인 판단 요건에 대한 구체적 기준을 마련함으로써 저가의 공유재산을 매수하는 자의 과중한 감정평가 수수료 부담을 해소시키고 공유재산 거래 비용을 저감시킬 수 있는 방향으로 관련 지침 등을 개선할 필요가 있다.

3. 개선방안

가. 재산가격이 500만원 미만으로 추정되는 저가의 공유재산을 처분하는 경우에는 감정평가 없이 행정기관에서 개별공시지가,「지방세법」에 의한 시가표준액 또는「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」에 의한 실제 거래가격 등 여러 가지 기준을 종합적으로 고려하여 재산의 예정가격을 산정할 수 있도록 관련 지침을 구체화함으로써,

나. 감사 등에 대비한 지방자치단체의 일률적인 감정평가 관행을 개선하고, 감정평가로 인한 국민의 과도한 부담을 경감시키도록 행정안전부에 권고하고자 한다.

4. 기대효과

가. 재산가격이 500만원 미만인 저가의 공유재산에 대해서는 감정평가 없이 행정기관에서 시가를 철저히 파악하여 처분할 수 있는 관행을 정착시킴으로써,

나. 지방자치단체의 행정력 낭비를 줄이고, 국민에게 전가되는 과중한 감정평가 수수료 부담을 해소시킬 수 있다.