국 민 권 익 위 원 회

의    결

의 안 번 호  제 2016 - 456 호

의  안  명  대규모 집합상가 입주 소상공인 권익보호 및 영업환경 개선방안

대상기관 산업통상자원부

의결연월일  2016.  7.  4.

주       문

‘대규모 집합상가 입주 소상공인 권익보호 및 영업환경 개선방안’ 권고안을 별지와 같이 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제47조 규정에 따라 산업통상자원부장관에게 권고한다.

이       유

별지와 같다.

이에 주문과 같이 의결한다.

2016년  7월  4일

위원장   성 영 훈

위  원   김 인 수

위  원   곽 진 영

위  원   이 상 민

위  원   최 학 균

위  원   박 창 수

위  원   노 재 석

위  원   정 갑 생

위  원   양 재 영

위  원   이 현 수

위  원   김 종 보

위  원   허 용 석

위  원   전 준 경

위  원   이 호 용

<별 지>

대규모 집합상가 입주 소상공인 권익보호 및 영업환경 개선방안

2016. 7.

				목 차

Ⅰ. 추진 배경	01

Ⅱ. 대규모 집합상가 개요 및 일반현황	02

Ⅲ. 문제점 및 원인 분석	4

□ 대규모 집합상가의 불투명한 관리비 운영으로 민원발생 증가	4

□ 대규모 집합상가 관리주체 구성원에 대한 법 규정 혼선	6

□ 대규모 집합상가 관리주체의 설립에 대한 규정 혼선	8

□ 대규모 집합상가 관리업무에 대한 세부기준 미비	10

□ 대규모 집합상가 관리업무에 대한 행정감독 규정 미비	12

Ⅳ. 제도개선 방안	14

□ 집합상가 관리규약 제정 및 관리비 공개 등 투명성 제고	14

□ 행정기관의 관리∙감독 등 근거조항 마련	15

Ⅴ. 조치 사항	16

붙임 : 관련 법령

Ⅰ. 추진배경

▪ 근거 : 부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률 제27조

▪ 국정과제 133 : 국민중심 서비스 정부 3.0 구현

▪ 고충민원 : 대규모 집합상가 입주 소상공인 권익보호 및 영업환경 개선 민원(2016. 4.19)

□ 전국 대규모 집합상가에 입주해 있는 소상공인들은「유통산업발전법」과「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」적용을 받고 영업하고 있음

□ 대규모 집합상가 입점 소상공인들이 관리회사로부터 과다한 관리비 징수, 영업환경 침해 등 부당행위를 당해 민원을 제기하여도 행정관리․감독 사각지대로 피해 구제가 어려운 실정

○ 대규모 집합상가의 불투명한 관리비 운영으로 민원 발생 증가

※ 최근 3년간 국민신문고 집합건물 국민신문고 접수 총 612건

※ 관리비 연 43억 내는데 상가선 녹물 흐르고 벽 갈라져(2016. 3. 7. 언론보도)

○ 대규모 집합상가 관리주체 구성원에 대한 법 규정 혼선

※ 유통발전법은 입점상인이 관리주체가 되도록 하고, 집합건물법은 소유자를 관리주체로 규정(입점 소상공인과 관리회사 간 분쟁)

○ 부당한 관리비 운영 행위 건을 집합건물분쟁조정위원회에 신청해도 피신청인이 불응시 현행 법령상 제재장치가 없어 실효성이 낮음

※ 최근 4년간 서울시 분쟁신청 91건(83건 조정불응, 합의 8건)

※ 7개 광역자치단체는 분쟁조정위원회 미설치

□ 따라서 대규모 집합상가에 대한 투명한 관리비 운영과 행정지도․감독 강화를 통하여 소상공인들의 권익을 보호할 수 있는 합리적인 제도개선 방안 마련 필요

☞ 추진일정 : 실테조사(4~5월) → 개선방안 마련(5~6월) → 기관협의(6월) → 전원위(7월)

Ⅱ. 대규모 집합상가 개요 및 일반현황

□ 관련근거

○「유통산업발전법」

○「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」

□ 대규모 집합상가 정의

구 분	종 류	규 모	비 고
대규모 집합상가 (상가집합건물)	백화점, 대형마트 등	매장면적이 3천 제곱미터 이상	유통산업발전법
	그 밖의 대규모 점포
전통시장 및 상점가	등록시장	매장면적이 3천 제곱미터 이상	전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법
	인정시장	매장면적이 1천 제곱미터 이상 (50개 이상 점포)
	무등록시장	전통시장으로 등록되지 않은 상태에서 지자체에서 관리․감독을 시행
	상점가 (가로(街路) 또는 지하도)	매장면적이 2천 제곱미터 이상 (50개 이상 점포)

□ 대규모 집합상가 현황

○ 매장이 분양된 대규모 집합상가                         (단위 : 개, %)

구분	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	수원	청주	창원	합계
상가수	120	25	8	39	10	17	3	2	2	3	229
비율	52.4	10.9	3.5	17.0	4.4	7.4	1.3	0.9	0.9	1.3	100

※ 자료출처 : 권익위 실태조사(2016. 4월)

○ 백화점, 대형마트(직영 매장)                              (단위 : 개, %)

구 분	백화점									대형마트						합계
	롯 데	신세계	현대	A K 플라자	갤러 리아	대동	N C/ 동아	그랜드	기 타	이마트	홈 플러스	롯 데	코스트코	하나로클럽	메가마트
점포수	35	9	13	5	5	3	13	2	6	150	140	115	11	6	7	520
비율	6.7	1.7	2.5	1	1	0.6	2.5	0.4	1.2	28.8	26.9	22.1	2.1	1.2	1.3	100

※ 자료출처 : 국가통계포털

○ 전통시장 현황                                          (단위 : 개, %)

구 분	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주	세종	합계
시장수	230	169	106	49	25	29	42	158	75	65	66	61	110	161	160	26	4	1,536
비율	15.0	11.0	6.9	3.2	1.6	1.9	2.7	10.3	4.9	4.2	4.3	4.0	7.2	10.5	10.4	1.7	0.3	100.0

※ 자료출처 : 2014년 전통시장 실태조사(소상공인시장진흥공단)

□ 공동주택 및 집합상가 관련 법령 개요

		【 공동주택 】		【 집합상가(대규모 점포) 】
구 분				주택/상가 공 통
관련법령		주택법		집합건물법	유통산업발전법
소관기관	국	국토교통부		법무부	산업통상자원부
적용대상		150세대 이상 공동주택		구분소유관계가 성립된 건물 (1동의 건물 중 구조상 여러개의 부분이 독립한 건물)	매장면적 3천 제곱미터 이상
관리주체 구성원		입주자		소유자	(매장이 분양된 경우) 입점 상인 2/3 이상 동의로 설립한 법인
관리주체		입주자대표회의		관리단, 관리위원회	점포 개설자
관리주체의 설립절차		지자체에 신고		당연 설립 (절차 불필요)	지자체에 신고
행정기관의권한		▪ 관리규약 준칙 제정 ▪ 관리비 공개의무 및 감사 ▪ 관리교육 ▪ 자금집행 방법 ▪ 장기수선 계획/충당금 ▪ 분쟁조정 ▪ 관리업무 조사/감독 권한		▪ 표준관리규약 보급 ▪ 분쟁조정위원회 운영	없음
비 고		▪ (목적)국민의 주거안정과 주거수준의 향상 ▪ (감독) 지자체 장은 공동주택관리의 효율화와 입주자․사용자의 보호		▪ 행정기관 감독 규정 실효성이 없음(피신청인 불응시 제재 규정이 없음) ※ 시설물관리특별법에서 시설물 안전점검, 유지관리, 국민의 복리증진 규정	▪ (목적) 유통산업 발전, 건전한 상거래 질서, 소비자보호, 국민경제 발전 ※ 시설물관리특별법에서 시설물 안전점검, 유지관리, 국민의 복리증진 규정

Ⅲ. 문제점 및 원인 분석

□ 대규모 집합상가의 불투명한 관리비 운영으로 민원 발생 증가

○「유통산업발전법」또는「집합건물법」은「주택법」과 달리 관리비 정보공개 및 지자체의 감독 등 관리업무에 대한 세부사항 미규정으로 집합상가 관리비 관련 민원 발생 증가

- 집합상가의 불투명한 관리비 운용과 과다한 관리비 부담 등을 둘러싸고 곳곳에서 분쟁 발생

※ 최근 3년간 집합건물 관리비 관련 국민신문고 접수 민원 : 총 612건

▪ 2013년도 197건, 2014년도 212건, 2015년도 203건

< ○○유통상가 소상공인 권익보호 민원 요지 >

• 주차장 건설비 79억원을 입점자가 부담하고 또한 그 사용료를 내고 있음

• 관리회사 사장들이 측근을 불법 채용하여 직원 인건비를 매년 5억원 이상 낭비

• 관리회사 주주가 소유자로 되어 있고 임차인들은 아무 권한이 없기에 관리 비리

감시가 불가능함

- 20년간 관리회사 사장 14회 교체, 1년 이상 재직한 사장은 모두 형사 처벌

• 지난 30년간 수선충당금을 7천만원 밖에 적립하지 못하고, 매년 수억원씩 결손을 내는 상태에서 주주선물비와 공로금 등을 집행

• 1987년도 제조된 소화기들이 비치돼 있는 등 소방시설 법정의무사항 준수 의문

(2016. 4월 권익위 제도개선 민원으로 접수)

- 대규모 집합상가는「유통산업발전법」또는「집합건물법」적용을 받지만 관리비 산정 등 시설 관리 업무에 대한 법적 기준이 없음

○ 전국 대규모 집합상가 229개 중 69개 상가(30%)는 관리비 집행내역을 공개하지 않는 등 불투명한 시설관리 운영

- 노후된 대규모 집합상가 입주 소상공인들은 영업환경 개선 요구권 묵살로 영업권을 크게 침해받고 있음

【 대규모 집합상가 시설관리비 공개/비공개 현황 】    (단위 : 개)

구 분	상가수	공 개				비공개
		계	공개 주기
			월간	분기	연간(정기총회)
합 계	229	160	119	3	38	69
서울시 (25개 지자체)	120	90	65	-	25	30
부산시 (15개 지자체)	25	21	19	-	2	4
대구시 (8개 지자체)	8	8	6	-	2	-
인천시 (10개 지자체)	39	15	11	2	2	24
광주시 (5개 지자체)	10	8	7	-	1	2
대전시 (5개 지자체)	17	8	3	1	4	9
울산시 (5개 지자체)	3	3	1	-	2	-
수원시	2	2	2	-	-	-
청주시	2	2	2	-	-	-
창원시	3	3	3	-	-	-

(2016. 4월 권익위 실태조사)

○ 오피스텔, 상가 등 집합건물 관리비가 지역별 아파트 평균관리비의 2배 수준에 달하는 것으로 나타나는 등 소상공인의 부담 가중

【 서울시 상가․오피스텔 등과 아파트 관리비 비교 】

지역별	상가․오피스텔 등(A)	아파트 (B)	비교(A/B)
강서구	A 오피스텔 1,349원/㎡	강서구 평균 762원/㎡	1.8배
서초구	B 주상복합 1,411원/㎡	서초구 평균 940원/㎡	1.5배
종로구	C 주상복합 1,243원/㎡	종로구 평균 855원/㎡	1.5배
광진구	D 주상복합 1,370원/㎡	광진구 평균 862원/㎡	1.6배
구로구	E 오피스텔 1,401원/㎡	구로구 평균 719원/㎡	1.9배
영등포구	F 오피스텔 1,628원/㎡	강서구 평균 828원/㎡	2.0배

※ 자료출처 : 서울시 집합건물관리비 실태조사 결과(2014년. 9월)

○ 공동주택과는 달리 매장이 분양된 집합상가의 임차인 비율이 50% 이상 되는 상가는 전체 229개중 149개소(65.1%)로 높음

- 그러나 집합상가 관리업무 의결권 구성원에 임차인이 포함되지 않은 경우가 76.4%에 달함

※ 집합상가 관리비는 입점상인이 지불함에도 불구하고 관리비로 운영되는 관리회사들은 소유자를 위해 일하는 문제점이 만연

【 대규모 집합상가 임차인 비율 및 의결권 현황 】    (단위 : 개)

구 분	상가수	임차인 비율 (%)				의결권 구성원
		~ 50	50~69	70~89	90~100	소유자	임차인	소유자＋ 임차인
합 계	229	80	29	61	59	175	17	37
서울시(25개 구)	120	19	19	49	33	82	10	28
부산시(15개 구)	25	13	5	1	6	23	2	-
대구시(8개 구)	8	2	-	2	4	7	1	-
인천시(10개 구)	39	28	2	4	5	35	2	2
광주시(5개 구)	10	10	-	-	-	10	-	-
대전시(5개 구)	17	4	3	4	6	11	1	5
울산시(5개 구)	3	2	-	-	1	3	-	-
수원시	2	1	-	-	1	2	-	-
청주시	2	-	-	-	2	1	1	-
창원시	3	1	-	1	1	1	-	2

(2016. 4월 권익위 실태조사)

□ 대규모 집합상가 관리주체 구성원에 대한 법 규정 혼선

○ 집합상가 관리주체 구성원의 경우「유통산업발전법」에서는 입점상인이 되고,「집합건물법」에서는 소유자가 되도록 규정

- 대규모점포 관리주체에 대한 법적용 규정 혼선으로 입점상인과 구분 소유자간 분쟁 및 행정관리 부실 초래

※ 서울시 OO 유통상가 등의 소유자로 구성된 관리회사가 대규모점포개설자 신고를 하고 해당 구청이 이를 수리하여 입점상인조합과 관리회사 간 법적 분쟁 발생

- 대규모점포 등 개설자의 업무를 수행하는 자가 관리주체를 지자체에 신고하여야 하나 이에 대한 확인점검이 이뤄지지 않고 있음

․집합상가 229개 중 128개(55.9%)는 지자체에 미신고

【 대규모 집합상가 관리주체(관리단, 관리회사 등) 지정현황 】  (단위 : 개)

구 분	상가수	관리주체 신고		관리주체 미신고
		지정상가	근거법령
합 계	229	101		128
서울시(25개 구)	120	64	유통산업발전법	56
부산시(15개 구)	25	10	〃	15
대구시(8개 구)	8	3	〃	5
인천시(10개 구)	39	10	〃	29
광주시(5개 구)	10	1	〃	9
대전시(5개 구)	17	6	〃	11
울산시(5개 구)	3	1	〃	2
수원시	2	2	〃	-
청주시	2	1	〃	1
창원시	3	3	〃	-

(2016. 4월 권익위 실태조사)

【 유통산업발전법 상 관련 규정 해석】

유통산업발전법	산업통상자원부 답변
제12조(대규모점포등개설자의 업무 등) ① 대규모점포등개설자는 다음 각 호의 업무를 수행한다. 1. 상거래질서의 확립 2. 소비자의 안전유지와 소비자 및 인근 지역주민의 피해·불만의 신속한 처리 3. 그 밖에 대규모점포등을 유지·관리하기 위하여 필요한 업무 ② 매장이 분양된 대규모점포 및 등록 준대규모점포에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 제1항 각 호의 업무를 수행한다. --- 이하 중략 --- 가. 입점상인(入店商人) 3분의 2 이상이 동의하여 설립한 「민법」또는 「상법」에 따른 법인 나. 입점상인 3분의 2 이상이 동의하여 설립한 「중소기업협동조합법」 제3조제1항제1호에 따른 협동조합(이하 “협동조합”이라 한다) 또는 --- 이하 중략 --- ③ 제2항에 따라 대규모점포등개설자의 업무를 수행하는 자는 산업통상자원부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·시장·군수·구청장에게 신고를 하여야 한다. 제49조(벌칙) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 2. 제12조제3항을 위반하여 신고를 하지 아니하고 대규모점포등개설자의 업무를 수행하거나 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 대규모점포등개설자의 업무수행신고를 한 자	유통산업발접법 제12조 제2항 제2호 가목에 의해 ‘입점상인 3분의2이상이 동의하여 설립한「민법」또는「상법」에 따른 법인’의 의미는 입점상인이 법인의 설립주체, 곧 구성원이 되어야 한다는 의미입니다. --- 이하 생략 --- 이 때 6개월 이내에 입점상인이 참여(설립)하는 가목 또는 나목에 따른 법인·협동조합 또는사업조합을 설립하지 못할 경우 그 자격이 상실된다고 할 것입니다.

【 집합건물법 상 관련 규정 해석 】

집합건물법	법무부 답변
제23조(관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.	오피스텔이나 상가건물과 같이「주택법」의 적용을 받지 않는 경우는 집합건물법에 따라 관리단을 구성하고 관리단집회를 통해 관리규약을 설정하고 관리인을 선임하여 건물을 관리하여야 함

□ 대규모 집합상가 관리주체의 설립에 대한 규정 혼재

○「유통산업발전법」에서는 대규모점포 관리주체의 법인 형태를 주식회사, 협동조합 등 다양하게 규정

- 설립 형태별로 보면 전체 229개 상가 중 주식회사 102개, 협동조합 17개, 단체 17개, 기타 80개

- 설립 법령으로 보면 전체 229개 상가 중 민법 12개, 상법 105, 협동조합법 15개, 기타 97개

【 대규모 집합상가 관리주체(관리단, 관리회사 등) 설립 현황 】  (단위 : 개)

구 분	상가수	관리주체 설립형태				설립 근거법령
		법인			기타	민법	상법	협동조합법	기타
		주식회사	협동조합	단체
합 계	229	102	17	30	80	12	105	15	97
서울시	120	67	6	10	37	4	73	4	39
부산시	25	8	6	4	7	3	9	5	8
대구시	8	3	2	-	3	-	3	2	3
인천시	39	12	1	1	25	-	9	1	29
광주시	10	5	1	-	4	-	5	1	4
대전시	17	2	-	12	3	2	2	-	13
울산시	3	2	1	-	-	-	1	2	-
수원시	2	2	-	-	-	-	2	-	-
청주시	2	1	-	-	1	-	1	-	1
창원시	3	-	-	3	-	3	-	-	-

(2016. 4월 권익위 실태조사)

○ 그러나 법인의 형태별로 해당 법률에서 정하는 의사결정 구조와 의결기준, 회계처리 방식 등이 상이하고 관리업무 비리 등의 행위가 발생하여도 각각 다른 법령에 따라 판단해야 하는 문제점 발생

○ 또한 ‘주택법’ 및 ‘협동조합법’ 등의 경우에는 임원의 자격과 선거관리 절차 등을 명확히 규정하지만

- 상법상 주식회사는 이러한 규정이 없어 상당부분 대표이사 등에게만 권한을 부여하여 소수의 전횡이 발생할 우려가 큼

【 법령별 관련 규정 비교 】

관련법령		주택법		집합건물법	협동조합법	상법
임원 구성		입주자대표회의		관리위원회,관리인	이사,대의원	이사
임원자격/ 선출 규정		• 자격기준 • 선거절차 • 선거관리위원회		좌 동	좌 동	없음 (일반적 주총)
중요 규율		관리규약		좌 동	정관/규약	정관 (규정은 하위)
임차인 의결권		• 규정됨		• 규정됨	• 당연 규정	• 규정 불가능

• 서울 OO유통의 경우에 관리회사 사장이 주주선물비, 공로금 등으로 수억 원의 관리비를 사용하여 고등법원까지 유죄 판결을 받았음에도 불구하고 대법원에서는 ‘이사회 의결이 있었다’는 이유로 무죄를 확정함으로써 관리회사 비리가 지속되고 있음

• ‘주택법’에서는 입주자 등 과반수 투표와 과반수 찬성 등의 절차로 입주자대표회의를 구성하고 관리소장을 선임하도록 규정하고 있으며, ‘집합건물법’의 경우에는 관리위원회가 관리인을 선임하도록 하는 등 관리업무를 위한 별도 법인 설립이 불필요

○ 이와 같이 전국 대규모점포의 관리주체 형태와 설립 근거법령이 복잡, 다양하여 효율적인 행정관리 한계 노출

- 더욱이 입점상인이 관리주체가 되도록 한 ‘유통산업발전법’의 취지와 상반되게 입점상인 의결권한 행사가 어려워 관련 규정이 사문화된 실정

※ OO관리회사의 경우, 정관에 임차인 의결권을 반영하려 하였으나 상법 상 불가한 것으로 판정

□ 대규모 집합상가 관리업무에 대한 세부 기준 미비 (업무범위/부담기준 등)

○「유통산업발전법」에서는 ‘구분소유 관련 사항은 집합건물법을 따른다’고 하였을 뿐 그 밖의 관리업무에 대한 규정은 없음

- 집합상가 공용부분의 개량, 수선비용 등을 입점상인들이 부담하고서도 항변하지 못하거나 입점상인과 소유자 누구도 부담하지 않는 탓에 시설의 급속한 노후로 안전문제와 상권 쇠퇴를 초래

※ OO상가의 경우, 주차장 건설비 79억원 등을 입점상인이 부담

○ 반면에 ‘주택법’에는 관리주체의 업무 및 ‘집합건물법’과의 관계 등에 대해서 세부적으로 규정하고 있으며 ‘집합건물법’에서도 ‘주택법’의 규정을 수용하고 있음(공동주택 소유자와 입주자간 비용부담 기준이 분명)

○ 결과적으로 집합상가 관리비 책정 등을 관리주체가 임의대로 결정함에 따라 부당한 관리비 및 비리문제로 입점상인의 피해 발생

【 관리업무에 대한 법령별 규정 비교 】

관련법령		주택법		집합건물법	유통산업발전법
관리주체		입주자대표회의		관리단, 관리위원회	점포 개설자
관리주체 구성원		입주자		소유자	입점 상인
관리업무 규정		• 입주자대표회의 구성 • 관리규약 • 관리소장 자격기준 • 장기수선계획 • 선거관리 • 의결방법/입찰방법 • 부정행위 금지 • 관리비정보 공개 • 벌칙 등		• 관리위원회 구성 • 관리인 선임 • 표준규약 • 의결방법 등	규정내용 없음

【 유통산업발전법 상 관련 규정 】

제12조(대규모점포등개설자의 업무 등)

① 대규모점포등개설자는 다음 각 호의 업무를 수행한다.

1. 상거래질서의 확립

2. 소비자의 안전유지와 소비자 및 인근 지역주민의 피해·불만의 신속한 처리

3. 그 밖에 대규모점포등을 유지·관리하기 위하여 필요한 업무  --- 이하 생략 ---

④ 매장이 분양된 대규모점포 및 등록 준대규모점포에서는 제1항 각 호의 업무 중 구분소유(區分所有)와 관련된 사항에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른다.

[전문개정 2013.1.23] [[시행일 2013.4.24]]

【 집합건물법 상 관련 규정 】

제2조의2(「주택법」과의 관계)

집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다.

[본조신설 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]

【 주택법 상 관련 규정 】

제45조의2 (관리비예치금)

① 관리주체는 해당 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비(이하 "관리비예치금"이라 한다)를 공동주택의 소유자로부터 징수할 수 있다.

제51조 (장기수선충당금의 적립)

① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.

※‘구분소유’와‘일반관리’관련 사항은 통상적으로 다음과 같이 정의할 수 있으며, 일부 사항 외에는 공동주택과 집합상가 관리업무 형태가 동일함

일반관리 항목 (입주자 부담)	구분소유 항목 (소유자 부담)
- 청소, 폐기물 처리, 조경 - 주차관리, 경비(보안) - 수도, 전기, 광열시설 관리 - 상거래 질서(간판, 진열선 통제)* - 상가 홍보(홈페이지 등)* * 밑줄 표기는 집합상가 특정업무	- 건물 개보수 및 도색 - 공용시설 개량, 공유 지분 임대관리 - 안전점검, 재건축 등

□ 대규모 집합상가 관리업무에 대한 행정감독 규정 미비

○ 공동주택의 경우 ‘주택법’에 행정기관이 감독할 수 있도록 규정되어 있으나 ‘유통산업발전법’에는 이러한 규정이 미비되어 지자체에서 집합상가 관리업무를 조사하거나 분쟁 조정 한계

- 민원을 처리할 방법이 없으므로 민원접수도 불가능 (거부)

【 행정기관의 관리∙감독 권한 비교 】

관련법령		주택법		집합건물법	유통산업발전법
행정감독 규정		• 표준규약 제정 • 관리교육 • 관리업무 조사/감독 • 회계감사 • 관리비정보 통합 • 분쟁조정 (참석 필수)		• 표준규약 • 분쟁조정 (임의)	규정내용 없음

○ ‘집합건물법’상에는 분쟁조정 규정이 있지만, 강행규정이 아닌 까닭에 사실상 유명무실한 조항임

- 최근 4년간 서울시 경우 분쟁신청 91건 중 합의 8건, 83건 조정 불응되었고, 부산, 대전, 경기, 경남의 경우도 유사함

- 대구 등 7개 광역자치단체는 분쟁조정위원회도 설치되지 않음

【 집합건물 분쟁조정위원회 운영 실적 】

구분	분쟁신청 접수	조정 실적	비고
서울	2013년 8건 2014년 32건 2015년 40건 2016년 11건	8건 조정불응 28건 조정불응, 합의 4건 36건 조정불응 합의 4건 11건 조정불응
부산	2015년 2건	조정불응
대구	위원회 미설치
인천	-	-
광주	위원회 미설치
대전	2014년 2건 2015년 2건	조정불응 조정불응
울산	위원회 미설치

구분	분쟁신청 접수	조정 실적	비고
경기	2016년 2건	조정불응
강원	-	-
충북	위원회 미설치
충남	-	-
전북	-	-
전남	위원회 미설치
경북	위원회 미설치
경남	2015년 1건	조정불응
제주	위원회 미설치
세종	-	-

※ 공동주택을 제외한 상가집합건물 관련된 실적만 표기 (2016. 4월 권익위 실태조사)

• 집합건물법 제52조의7(조정의 중지 등) ① 조정위원회는 당사자가 제52조의5제2항에 따라 조정에 응하지 아니할 의사를 통지하거나 제52조의6제5항에 따라 조정안을 거부한 경우에는 조정을 중지하고 그 사실을 상대방에게 서면으로 통보하여야 한다. [본조신설 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]

○ 결과적으로 집합상가의 소상공인들은 ‘법과 행정의 사각지대’에서 열악한 근무환경과 안전의 위험에 처해 있음

Ⅳ. 제도개선 방안

□ 집합상가 관리규약 제정 및 관리비 공개 등 투명성 제고

￭ 관리규약 제정

￭ 관리비 부과내역 및 계약정보 등의 공개

￭ 회계서류의 보관․관리 및 회계감사

￭ 장기수선계획의 수립 및 수선충당금의 적립

￭ 관리비예치금의 징수 및 관리

※ 상기 사항은「주택법」또는「공동주택관리법」을 준용할 필요성이 있음

< 유통산업발전법 개정안 예시 >

현 행	개 정 안
(신 설) (신 설)	제12조의00 (대규모점포 관리규약) ① 시․도지사는 제12조 제1항의 업무에 대한 분쟁을 방지함으로써 유통산업의 발전이 이루어질 수 있도록 관리규약을 마련하여 보급하여야 한다. 제12조의 00 (대규모점포등개설자의 의무) ① 제12조 제2항 제2호에 따라 대규모점포등개설자의 업무를 수행하는 자는 다음 각 호의 사항을 준수하여야 한다. 1. 관리규약 제정 2. 관리비 부과내역 및 계약정보 등의 공개 3. 회계서류의 보관․관리 및 회계감사 4. 장기수선계획의 수립 및 수선충당금의 적립 5. 관리비예치금의 징수 및 관리 ※ 상기 규정에 대한 사항은「주택법」및「공동 주택관리법」준용 필요

□ 행정기관의 관리․감독 등 근거조항 마련

￭ 지방자치단체의 감독 권한 규정 신설

- 관리비 부과 및 회계장부 작성과 관련하여, 분쟁이 발생할 경우 지방자치단체에서 감독과 행정처분을 할 수 있도록 근거 규정 마련

< 유통산업발전법 개정안 예시 >

현 행	개 정 안
(신 설)	제12조의00 (대규모점포등개설자에 대한 감독 등) ① 지방자치단체의 장은 대규모점포 관리의 효율화와 입점상인의 보호를 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 대규모점포등개설자의 업무를 수행하는 자, 관리인 또는 그 구성원 등에게 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 관리사무소 등에 출입하여 대규모점포의 시설·장부·서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다. 이 경우 출입·검사 등을 하는 공무원은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다. 1. 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반하여 조치가 필요한 경우 2. 대규모점포 내 분쟁의 조정이 필요한 경우 3. 대규모점포 시설물의 안전관리를 위하여 필요한 경우 4. 그 밖에 대규모점포관리에 관한 감독을 위하여 필요한 경우

Ⅴ. 조치사항

□ 대상기관 : 산업통상자원부

□ 조치사항 및 조치기한

개선과제명	세부개선 과제	관계법령	조치기한
집합상가 관리규약 제정 및 관리비 공개 등 투명성 제고	① 관리규약의 제정 ② 관리비 부과내역 및 계약정보 등의 공개 ③ 회계서류의 보관․관리 및 회계감사 ④ 장기수선계획의 수립 및 수선충당금의 적립 ⑤ 관리비예치금의 징수 및 관리	유통산업발전법	’17. 7.
행정기관의 관리․감독 등 근거조항 마련	①지방자치단체의 감독권한 규정 신설	유통산업발전법	’17. 7.

※ 집합상가, 오피스텔 등 집합건물 관리 사항은 관계기관과 협의하여 추후 추진(법무부, 산업통상자원부, 지자체 등과 협업)

붙임1		관련 법령

유통산업발전법

제12조 (대규모점포등개설자의 업무 등)

① 대규모점포등개설자는 다음 각 호의 업무를 수행한다.

1. 상거래질서의 확립

2. 소비자의 안전유지와 소비자 및 인근 지역주민의 피해·불만의 신속한 처리

3. 그 밖에 대규모점포등을 유지·관리하기 위하여 필요한 업무

② 매장이 분양된 대규모점포 및 등록 준대규모점포에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 제1항 각 호의 업무를 수행한다.

1. 매장면적의 2분의 1 이상을 직영하는 자가 있는 경우에는 그 직영하는 자

2. 매장면적의 2분의 1 이상을 직영하는 자가 없는 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

가. 입점상인(入店商人) 3분의 2 이상이 동의하여 설립한 「민법」또는 「상법」에 따른 법인

나. 입점상인 3분의 2 이상이 동의하여 설립한 「중소기업협동조합법」 제3조제1항제1호에 따른 협동조합(이하 “협동조합”이라 한다) 또는 같은 항 제2호에 따른 사업협동조합(이하 “사업조합”이라 한다)

다. 입점상인 3분의 2 이상이 동의하여 조직한 자치관리단체. 이 경우 6개월 이내에 가목 또는 나목에 따른 법인·협동조합 또는 사업조합의 자격을 갖추어야 한다.

라. 가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 자가 없는 경우에는 입점상인 2분의 1 이상이 동의하여 지정하는 자. 이 경우 6개월 이내에 가목 또는 나목에 따른 법인·협동조합 또는 사업조합을 설립하여야 한다.

③ 제2항에 따라 대규모점포등개설자의 업무를 수행하는 자는 산업통상자원부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·시장·군수·구청장에게 신고를 하여야 한다. 신고한 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)] [[시행일 2013.4.24]]

④ 매장이 분양된 대규모점포 및 등록 준대규모점포에서는 제1항 각 호의 업무 중 구분소유(區分所有)와 관련된 사항에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른다.

[전문개정 2013.1.23] [[시행일 2013.4.24]]

[별표] <신설 2013.1.23>

대규모점포의 종류(제2조제3호 관련)

1. 대형마트

대통령령으로 정하는 용역의 제공장소(이하 “용역의 제공장소”라 한다)를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 식품ㆍ가전 및 생활용품을 중심으로 점원의 도움 없이 소비자에게 소매하는 점포의 집단

2. 전문점

용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 의류ㆍ가전 또는 가정용품 등 특정 품목에 특화한 점포의 집단

3. 백화점

용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 다양한 상품을 구매할 수 있도록 현대적 판매시설과 소비자 편익시설이 설치된 점포로서 직영의 비율이 30퍼센트 이상인 점포의 집단

4. 쇼핑센터

용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 다수의 대규모점포 또는 소매점포와 각종 편의시설이 일체적으로 설치된 점포로서 직영 또는 임대의 형태로 운영되는 점포의 집단

5. 복합쇼핑몰

용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 쇼핑, 오락 및 업무 기능 등이 한 곳에 집적되고, 문화ㆍ관광 시설로서의 역할을 하며, 1개의 업체가 개발ㆍ관리 및 운영하는 점포의 집단

6. 그 밖의 대규모점포

제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 아니하는 점포의 집단으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단

나. 용역의 제공장소를 포함하여 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 전체 매장면적의 100분의 50 이상을 차지하는 점포의 집단. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 지역경제의 활성화를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 매장면적의 100분의 10의 범위에서 용역의 제공장소를 제외한 매장

의 면적 비율을 조정할 수 있다.

제7조 (지방자치단체의 사업시행 등)

① 시·도지사는 기본계획 및 시행계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하는 지역별 시행계획을 세우고 시행하여야 한다. 이 경우 시·도지사(특별자치시장은 제외한다)는 미리 시장(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제11조제1항에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 같다)·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)의 의견을 들어야 한다. [개정 2015.7.24 제13426호(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법)] [[시행일 2016.1.25]]

1. 지역유통산업 발전의 기본방향

2. 지역유통산업의 여건 변화 전망

3. 지역유통산업의 현황 및 평가

4. 지역유통산업의 종류별 발전 방안

5. 지역유통기능의 효율화·고도화 방안

6. 유통전문인력·부지 및 시설 등의 수급 방안

7. 지역중소유통기업의 구조개선 및 경쟁력 강화 방안

8. 그 밖에 지역유통산업의 규제완화 및 제도개선 등 지역유통산업의 발전을 촉진하기 위하여 필요한 사항

② 관계 중앙행정기관의 장은 유통산업의 발전을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 시·도지사 또는 시장·군수·구청장에게 시행계획의 시행에 필요한 조치를 할 것을 요청할 수 있다.

[전문개정 2013.1.23] [[시행일 2013.4.24.]]

제49조 (벌칙)

① 제22조제1항을 위반하여 유통표준전자문서를 위작 또는 변작하거나 위작 또는 변작된 전자문서를 사용하거나 유통시킨 자는 10년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제8조제1항 전단을 위반하여 등록을 하지 아니하고 대규모점포등을 개설하거나 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 대규모점포등의 개설등록을 한 자

2. 제12조제3항을 위반하여 신고를 하지 아니하고 대규모점포등개설자의 업무를 수행하거나 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 대규모점포등개설자의 업무수행신고를 한 자

③ 제22조제3항을 위반하여 유통표준전자문서를 보관하지 아니한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

④ 제1항에 규정된 죄의 미수범은 처벌한다.

[전문개정 2013.1.23] [[시행일 2013.4.24.]]

집합건물법

제2조의2 (다른 법률과의 관계)

집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다. [개정 2015.8.11 제13474호(공동주택관리법)] [[시행일 2016.8.12]]

[본조신설 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]

[본조제목개정 2015.8.11 제13474호(공동주택관리법)] [[시행일 2016.8.12.]]

제23조 (관리단의 당연 설립 등)

① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.

② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다.

[전문개정 2010.3.31]

제24조 (관리인의 선임 등)

① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다. [개정 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]

② 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다. [신설 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]

③ 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만, 규약으로 제26조의2에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다. [개정 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]

④ 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제3항 본문에 따른 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하다. [신설 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]

⑤ 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다. [개정 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]

[전문개정 2010.3.31]

제28조 (규약)

① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.

② 일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다.

③ 제1항과 제2항의 경우에 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다.

④ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 및 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)는 이 법을 적용받는 건물과 대지 및 부속시설의 효율적이고 공정한 관리를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 표준규약을 마련하여 보급하여야 한다. [신설 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]

[전문개정 2010.3.31.]

제52조의2 (집합건물분쟁조정위원회)

① 이 법을 적용받는 건물과 관련된 분쟁을 심의·조정하기 위하여 특별시·광역시·특별자치시·도 또는 특별자치도(이하 “시·도”라 한다)에 집합건물분쟁조정위원회(이하 “조정위원회”라 한다)를 둔다.

② 조정위원회는 분쟁 당사자의 신청에 따라 다음 각 호의 분쟁(이하 “집합건물분쟁”이라 한다)을 심의·조정한다.[개정 2015.8.11 제13474호(공동주택관리법)] [[시행일 2016.8.12]]

1. 이 법을 적용받는 건물의 하자에 관한 분쟁. 다만,「공동주택관리법」 제36조 및 제37조에 따른 공동주택의 담보책임 및 하자보수 등과 관련된 분쟁은 제외한다.

2. 관리인·관리위원의 선임·해임 또는 관리단·관리위원회의 구성·운영에 관한 분쟁

3. 공용부분의 보존·관리 또는 변경에 관한 분쟁

4. 관리비의 징수·관리 및 사용에 관한 분쟁

5. 규약의 제정·개정에 관한 분쟁

6. 재건축과 관련된 철거, 비용분담 및 구분소유권 귀속에 관한 분쟁

7. 그 밖에 이 법을 적용받는 건물과 관련된 분쟁으로서 대통령령으로 정한 분쟁

[본조신설 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]

제52조의7 (조정의 중지 등)

① 조정위원회는 당사자가 제52조의5제2항에 따라 조정에 응하지 아니할 의사를 통지하거나 제52조의6제5항에 따라 조정안을 거부한 경우에는 조정을 중지하고 그 사실을 상대방에게 서면으로 통보하여야 한다.

② 조정위원회는 당사자 중 일방이 소를 제기한 경우에는 조정을 중지하고 그 사실을 상대방에게 통보하여야 한다.

③ 조정위원회는 법원에 소송계속 중인 당사자 중 일방이 조정을 신청한 때에는 해당 조정 신청을 결정으로 각하하여야 한다.

[본조신설 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19.]]

주택법

[시행 2016.3.22.] [법률 제14093호, 2016.3.22., 일부개정]

국토교통부(주택정책과-주택조합제도) 044-201-3320

국토교통부(주택건설공급과-공동주택 하자) 044-201-3376

국토교통부(주택정비과-공동주택 리모델링) 044-201-3387

국토교통부(주택기금과-주택공급질서) 044-201-3343

국토교통부(주택기금과-국민주택채권) 044-201-3340

국토교통부(주택건설공급과-도시형생활주택) 044-201-3370

국토교통부(주택건설공급과-공동주택 관리) 044-201-3368, 3371

제43조 (관리주체 등) ① 대통령령으로 정하는 공동주택(「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우와 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다. [개정 2013.12.24] [[시행일 2014.6.25]]

② 입주자는 제1항에 해당하는 공동주택을 제4항에 따라 자치관리하거나 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.

③ 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.

④ 입주자대표회의가 공동주택을 자치관리하려는 경우에는 제1항에 따른 요구가 있었던 날부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다. 다만, 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁관리하다가 자치관리로 관리방법을 변경할 경우에는 그 위탁관리의 종료일까지 자치관리기구를 구성하여야 한다.

제44조(공동주택관리규약) ① 시·도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약(이하 "관리규약"이라 한다)의 준칙을 정하여야 한다.

② 입주자와 사용자는 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다.

③ 관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다.

④ 분양을 목적으로 건설한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 주택단지의 경우 입주자와 사용자, 임대사업자는 해당 주택단지에 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 정할 수 있다. 이 경우 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조 및 「공공주택 특별법」 제50조에 따라 임차인대표회의와 사전에 협의하여야 한다. <신설 2013.6.4., 2015.8.28.>

[전문개정 2009.2.3.]

제44조 삭제 <2015.8.11.>

[시행일 : 2016.8.12.] 제44조

제45조의2(관리비예치금) ① 관리주체는 해당 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비(이하 "관리비예치금"이라 한다)를 공동주택의 소유자로부터 징수할 수 있다.

② 관리주체는 소유자가 공동주택의 소유권을 상실한 경우에는 제1항에 따라 징수한 관리비예치금을 반환하여야 한다. 다만, 소유자가 관리비·사용료 및 장기수선충당금 등을 미납한 때에는 관리비예치금에서 정산한 후 그 잔액을 반환할 수 있다.

③ 관리비예치금의 징수·관리 및 운영 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2013.6.4.]

제45조의2 삭제 <2015.8.11.>

[시행일 : 2016.8.12.] 제45조의2

제45조의3(관리주체의 회계감사) ① 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인(이하 이 조에서 "감사인"이라 한다)의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 해당 공동주택 입주자 및 사용자의 3분의 2 이상이 서면으로 회계감사를 받지 아니하는 데 동의한 연도에는 회계감사를 받지 아니할 수 있다.

② 의무관리대상 공동주택으로서 300세대 미만인 공동주택의 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 감사인의 회계감사를 받아야 한다.

1. 입주자 및 사용자의 10분의 1 이상이 연서로 요구하는 경우

2. 입주자대표회의가 그 의결을 거쳐 요구하는 경우

③ 관리주체는 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받은 경우 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다.

④ 제1항 또는 제2항에 따른 회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정한다. 이 경우 입주자대표회의는 시장·군수·구청장 또는 「공인회계사법」 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있다.

⑤ 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받는 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.

1. 정당한 사유 없이 감사인의 자료 열람·등사·제출 요구 또는 조사를 거부·방해·기피하는 행위

2. 감사인에게 거짓 자료를 제출하는 등 부정한 방법으로 회계감사를 방해하는 행위

[본조신설 2013.12.24.]

제45조의3 삭제 <2015.8.11.>

[시행일 : 2016.8.12.] 제45조의3

제45조의4(회계서류의 작성·보관) ① 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 관리비등의 징수·보관·예치·집행 등 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관하여야 한다. 이 경우 관리주체는 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 장부 및 증거서류를 작성하거나 보관할 수 있다.

② 제1항에 따른 공동주택의 관리주체는 입주자 및 사용자가 제1항에 따른 장부나 증빙서류, 그 밖에 대통령령으로 정하는 정보의 열람을 요구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 정보는 제외하고 요구에 응하여야 한다.

1. 「개인정보 보호법」 제24조에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보

2. 의사결정과정 또는 내부검토과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보

[본조신설 2013.12.24.]

제45조의4 삭제 <2015.8.11.>

[시행일 : 2016.8.12.] 제45조의4

제45조의5(계약서의 공개) 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 제43조제7항 또는 제45조제5항에 따라 선정한 주택관리업자 또는 사업자와 계약을 체결하는 경우 그 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하여야 한다. 이 경우 「개인정보 보호법」 제24조에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 사항은 제외하고 공개하여야 한다.

[본조신설 2013.12.24.]

제45조의5 삭제 <2015.8.11.>

[시행일 : 2016.8.12.] 제45조의5

제47조(장기수선계획) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획(이하 "장기수선계획"이라 한다)을 수립하여 제29조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다. <개정 2013.6.4., 2013.12.24.>

1. 300세대 이상의 공동주택

2. 승강기가 설치된 공동주택

3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택

4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

② 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다. <개정 2013.3.23., 2013.12.24.>

③ 관리주체는 장기수선계획을 조정하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시·도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다. <개정 2013.3.23.>

[전문개정 2009.2.3.]

제47조 삭제 <2015.8.11.>

[시행일 : 2016.8.12.] 제47조

제50조(안전점검) ① 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 그 공동주택의 기능유지와 안전성 확보로 입주자 및 사용자를 재해 및 재난 등으로부터 보호하기 위하여 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제13조제1항에 따른 지침에서 정하는 안전점검의 실시 방법 및 절차 등에 따라 공동주택의 안전점검을 실시하여야 한다. 다만, 16층 이상의 공동주택 및 사용연수, 세대수, 안전등급, 층수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 15층 이하의 공동주택에 대하여는 대통령령으로 정하는 자로 하여금 안전점검을 실시하도록 하여야 한다. <개정 2013.12.24., 2015.7.24.>

② 제1항에 따른 관리주체는 안전점검의 결과 건축물의 구조·설비의 안전도가 매우 낮아 재해 및 재난 등이 발생할 우려가 있는 경우에는 지체 없이 입주자대표회의(임대주택은 임대사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 그 사실을 통보한 후 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 그 사실을 보고하고, 해당 건축물의 이용 제한 또는 보수 등 필요한 조치를 하여야 한다.

③ 입주자대표회의 및 제1항에 따른 관리주체는 건축물과 공중의 안전 확보를 위하여 건축물의 안전점검과 재난예방에 필요한 예산을 매년 확보하여야 한다.

④ 공동주택의 안전점검방법, 안전점검의 실시시기, 안전점검을 위한 보유 장비, 그 밖에 안전점검에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[전문개정 2010.4.5.]

제50조 삭제 <2015.8.11.>

[시행일 : 2016.8.12.] 제50조

제51조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.

② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다. <신설 2010.4.5.>

1. 제46조의4에 따른 조정등의 비용

2. 제46조의7에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용

3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는데 드는 비용

③ 제1항에 따른 공동주택의 주요 시설의 범위, 교체·보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2010.4.5., 2013.3.23.>

④ 장기수선충당금의 요율·산정방법·적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2010.4.5.>

[전문개정 2009.2.3.]

제97조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제2호, 제7호 또는 제13호의2에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 100분의 50에 해당하는 금액이 2천만원을 초과하는 자는 2년 이하의 징역 또는 그 이익의 2배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다. <개정 2011.9.16., 2012.1.26., 2013.6.4., 2013.8.6., 2013.12.24., 2014.12.31., 2015.6.22., 2015.7.24.>

1. 제9조에 따른 등록을 하지 아니하거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 하고 같은 조의 사업을 한 자

2. 제16조제1항·제3항 또는 제5항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경승인을 받지 아니하고 사업을 시행하는 자

3. 제20조제1항 또는 제2항을 위반하여 주택건설공사를 시행하거나 시행하게 한 자

4. 제21조에 따른 주택건설기준 등을 위반하여 사업을 시행한 자

4의2. 제21조의2를 위반하여 공동주택성능에 대한 등급을 표시하지 아니하거나 거짓으로 표시한 자

5. 제21조의3에 따른 환기시설을 설치하지 아니한 자

5의2. 고의로 제22조를 위반하여 설계하거나 시공함으로써 사업주체 또는 입주자에게 손해를 입힌 자

5의3. 고의로 제24조제2항에 따른 감리업무를 게을리하여 위법한 주택건설공사를 시공함으로써 사업주체 또는 입주자에게 손해를 입힌 자

6. 제29조제4항을 위반하여 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 사용한 자(제42조제8항에 따라 준용되는 경우를 포함한다)

7. 제32조에 따라 설립된 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 조합원이 아닌 자로서 주택조합의 가입을 알선하면서 주택가격 외의 수수료를 받거나 그 밖의 명목으로 금품을 받은 자

8. 제32조제7항 단서를 위반하여 지역조합의 구성원을 선정한 자

9. 제38조제1항을 위반하여 주택을 건설·공급한 자

10. 제38조의2제1항 또는 제5항을 위반하여 주택을 공급한 자

11. 제38조제3항을 위반하여 건축물을 건설·공급한 자

12. 제38조의4제1항 또는 제3항을 위반하여 견본주택을 건설하거나 유지관리한 자

13. 제40조제1항을 위반하여 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 자

13의2. 제43조의4제1항을 위반하여 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공한 자

14. 제53조제1항에 따른 등록을 하지 아니하고 주택관리업을 운영한 자 또는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 자

14의2. 삭제 <2015.8.11.>

15. 제70조제3항에 따른 조치를 위반한 자

[전문개정 2009.2.3.]

제97조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제2호 또는 제13호의2에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 100분의 50에 해당하는 금액이 2천만원을 초과하는 자는 2년 이하의 징역 또는 그 이익의 2배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다. <개정 2011.9.16., 2012.1.26., 2013.6.4., 2013.8.6., 2013.12.24., 2014.12.31., 2015.6.22., 2015.7.24., 2015.12.29.>

1. 제9조에 따른 등록을 하지 아니하거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 하고 같은 조의 사업을 한 자

2. 제16조제1항·제3항 또는 제5항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경승인을 받지 아니하고 사업을 시행하는 자

3. 제20조제1항 또는 제2항을 위반하여 주택건설공사를 시행하거나 시행하게 한 자

4. 제21조에 따른 주택건설기준 등을 위반하여 사업을 시행한 자

4의2. 제21조의2를 위반하여 공동주택성능에 대한 등급을 표시하지 아니하거나 거짓으로 표시한 자

5. 제21조의3에 따른 환기시설을 설치하지 아니한 자

5의2. 고의로 제22조를 위반하여 설계하거나 시공함으로써 사업주체 또는 입주자에게 손해를 입힌 자

5의3. 고의로 제24조제2항에 따른 감리업무를 게을리하여 위법한 주택건설공사를 시공함으로써 사업주체 또는 입주자에게 손해를 입힌 자

6. 제29조제4항을 위반하여 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 사용한 자(제42조제8항에 따라 준용되는 경우를 포함한다)

7. 삭제 <2015.12.29.>

8. 제32조제7항 단서를 위반하여 지역조합의 구성원을 선정한 자

9. 제38조제1항을 위반하여 주택을 건설·공급한 자

10. 제38조의2제1항 또는 제5항을 위반하여 주택을 공급한 자

11. 제38조제3항을 위반하여 건축물을 건설·공급한 자

12. 제38조의4제1항 또는 제3항을 위반하여 견본주택을 건설하거나 유지관리한 자

13. 제40조제1항을 위반하여 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 자

13의2. 제43조의4제1항을 위반하여 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공한 자

14. 제53조제1항에 따른 등록을 하지 아니하고 주택관리업을 운영한 자 또는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 자

14의2. 삭제 <2015.8.11.>

15. 제70조제3항에 따른 조치를 위반한 자

[전문개정 2009.2.3.]

[시행일 : 2016.6.30.] 제97조

제99조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제43조제4항에 따른 기술인력 또는 장비를 갖추지 아니하고 관리행위를 한 자

2. 제55조제1항을 위반하여 주택관리사등을 배치하지 아니한 자

[전문개정 2009.2.3.]

제100조(양벌규정) ① 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제94조의 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 10억원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 법인 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

② 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제95조부터 제98조까지의 어느 하나에 해당하는 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에도 해당 조문의 벌금형을 과(科)한다. 다만, 법인 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

[전문개정 2009.2.3.]

제101조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 2천만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2013.6.4.>

1. 제46조제7항을 위반하여 하자보수보증금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자

2. 삭제 <2015.7.24.>

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2011.9.16., 2013.6.4., 2013.12.24., 2014.5.21., 2015.7.24.>

1. 제24조의3제1항을 위반하여 건축구조기술사의 협력을 받지 아니한 자

2. 제43조제6항을 위반하여 공동주택의 관리업무를 인계하지 아니한 자

3. 제43조의4제2항을 위반하여 관리비·사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자

4. 제45조의3제1항 또는 제2항을 위반하여 회계감사를 받지 아니하거나 부정한 방법으로 받은 자

5. 제45조의3제5항을 위반하여 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 자

5의2. 제46조의2제2항제1호에 따라 하자로 판정받은 내력구조부 또는 시설물에 대한 하자보수를 하지 아니한 자

6. 제47조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의의 대표자

7. 제59조제1항에 따른 보고 또는 자료 제출 등의 명령을 위반한 자

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 5백만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2010.4.5., 2011.9.16., 2012.1.26., 2012.12.18., 2013.6.4., 2013.8.6., 2013.12.24., 2015.6.22., 2015.7.24.>

1. 제16조제10항에 따른 신고를 하지 아니한 자

2. 제24조제3항에 따른 보고를 하지 아니하거나 거짓으로 보고를 한 감리자

2의2. 제24조의2제2항에 따른 보고를 하지 아니하거나 거짓으로 보고를 한 감리자

3. 제38조제2항을 위반하여 주택을 공급받은 자

4. 제42조제1항을 위반하여 공동주택을 관리한 자

5. 제42조제2항 각 호의 행위를 신고하지 아니하고 행한 자

6. 제43조제3항에 따른 입주자대표회의의 구성신고를 하지 아니한 자

7. 제43조제4항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니한 자

7의2. 제43조제7항 또는 제45조제5항을 위반하여 주택관리업자 또는 사업자를 선정한 자

8. 제45조제4항에 따른 공개를 하지 아니한 자

8의2. 제45조의3제3항을 위반하여 회계감사의 결과를 보고 또는 공개하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 공개한 자

8의3. 제45조의4제1항을 위반하여 장부를 작성 또는 보관하지 아니하거나 거짓으로 작성한 자 또는 같은 조 제2항에 따른 요구에 응하지 아니하거나 거짓으로 응한 자

8의4. 제45조의5를 위반하여 계약서를 공개하지 아니하거나 거짓으로 공개한 자

8의5. 제46조제7항에 따른 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자

9. 삭제 <2014.5.21.>

9의2. 제46조의5제2항에 따른 조정등에 대한 답변서를 위원회에 제출하지 아니한 자

9의3. 제46조의5제3항에 따른 조정등에 응하지 아니한 자

10. 제47조를 위반하여 장기수선계획을 수립하지 아니하거나 검토하지 아니한 자 또는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 아니한 자

11. 제49조에 따른 안전관리계획을 수립 및 시행하지 아니하거나 교육을 받지 아니한 자

12. 제51조에 따른 장기수선충당금을 적립하지 아니한 자

13. 제53조제1항에 따른 주택관리업의 등록사항 변경신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자

13의2. 삭제 <2015.8.11.>

13의3. 삭제 <2015.8.11.>

14. 제55조제5항에 따른 신고를 하지 아니한 자

14의2. 제55조의2제3항에 따른 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하지 아니한 자

15. 제58조에 따른 교육을 받지 아니한 자

16. 삭제 <2013.12.24.>

17. 삭제 <2015.7.24.>

18. 삭제 <2015.7.24.>

19. 제90조제1항에 따른 보고 또는 검사의 명령을 위반한 자

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장이 부과한다. <개정 2011.9.16., 2013.3.23.>

[전문개정 2009.2.3.]

[시행일 : 2014.6.25.] 제101조제2항제7호, 제101조제3항

[시행일 : 2015.1.1.] 제101조제2항제4호, 제101조제2항제5호, 제101조제3항제7호의2(전자입찰방식의 의무화에 관한 부분에 한정한다), 제101조제3항제8호의2

[시행일 : 2016.8.12.] 제101조

주택법 시행령

제48조 (주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위) 법 제43조제1항에서 "대통령령이 정하는 공동주택"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택( 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물과 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)을 말한다. [개정 2007.11.30, 2008.10.29 제21098호(「건축법 시행령」)]

1. 300세대 이상의 공동주택

2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택

4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

공동주택관리법

[시행 2016.8.12.] [법률 제13786호, 2016.1.19., 일부개정]

국토교통부(주택건설공급과) 044-201-3374

제1장 총칙

제1조(목적) 이 법은 공동주택의 관리에 관한 사항을 정함으로써 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 하여 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 한다.

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2015.8.28., 2015.12.29., 2016.1.19.>

1. "공동주택"이란 다음 각 목의 주택 및 시설을 말한다. 이 경우 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외한다.

가. 「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택

나. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물

다. 「주택법」 제2조제13호에 따른 부대시설 및 같은 조 제14호에 따른 복리시설

2. "의무관리대상 공동주택"이란 150세대 이상 공동주택 중 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택을 말하며, 그 범위는 대통령령으로 정한다.

3. "공동주택단지"란 「주택법」 제2조제12호에 따른 주택단지를 말한다.

4. "혼합주택단지"란 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 공동주택단지를 말한다.

5. "입주자"란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 말한다.

6. "사용자"란 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말한다.

7. "입주자등"이란 입주자와 사용자를 말한다.

8. "입주자대표회의"란 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말한다.

9. "관리규약"이란 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 제18조제2항에 따라 입주자등이 정하는 자치규약을 말한다.

10. "관리주체"란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다.

가. 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장

나. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체

다. 주택관리업자

라. 임대사업자

11. "주택관리사보"란 제67조제1항에 따라 주택관리사보 합격증서를 발급받은 사람을 말한다.

12. "주택관리사"란 제67조제2항에 따라 주택관리사 자격증을 발급받은 사람을 말한다.

13. "주택관리사등"이란 주택관리사보와 주택관리사를 말한다.

14. "주택관리업"이란 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하기 위하여 입주자등으로부터 의무관리대상 공동주택의 관리를 위탁받아 관리하는 업(業)을 말한다.

15. "주택관리업자"란 주택관리업을 하는 자로서 제52조제1항에 따라 등록한 자를 말한다.

16. 삭제 <2016.1.19.>

17. 삭제 <2016.1.19.>

18. "장기수선계획"이란 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여 제29조제1항에 따라 수립하는 장기계획을 말한다.

19. "임대주택"이란 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다.

20. "임대사업자"란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자 및 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자를 말한다.

21. "임차인대표회의"란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조에 따른 임차인대표회의 및 「공공주택 특별법」 제50조에 따라 준용되는 임차인대표회의를 말한다.

② 이 법에서 따로 정하지 아니한 용어의 뜻은 「주택법」에서 정한 바에 따른다.

제2장 공동주택의 관리방법

제5조(공동주택의 관리방법) ① 입주자등은 의무관리대상 공동주택을 제6조제1항에 따라 자치관리하거나 제7조제1항에 따라 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.

② 입주자등이 공동주택의 관리방법을 정하거나 변경하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

제6조(자치관리) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 제11조제1항에 따른 요구가 있은 날부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다.

② 주택관리업자에게 위탁관리하다가 자치관리로 관리방법을 변경하는 경우 입주자대표회의는 그 위탁관리의 종료일까지 제1항에 따른 자치관리기구를 구성하여야 한다.

제7조(위탁관리) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다.

1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 "전자입찰방식"이라 한다)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것

② 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다.

제8조(공동관리와 구분관리) ① 입주자대표회의는 해당 공동주택의 관리에 필요하다고 인정하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 인접한 공동주택단지(임대주택단지를 포함한다)와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 나누어 관리하게 할 수 있다.

② 제1항에 따른 공동관리는 단지별로 입주자등의 과반수의 서면동의를 받은 경우(임대주택단지의 경우에는 임대사업자와 임차인대표회의의 서면동의를 받은 경우를 말한다)로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우에만 해당한다.

제12조(사업주체의 주택관리업자 선정) 사업주체는 입주자대표회의로부터 제11조제3항에 따른 통지가 없거나 입주자대표회의가 제6조제1항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니하는 경우에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우 사업주체는 입주자대표회의 및 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 그 사실을 알려야 한다.

제13조(관리업무의 인계) ① 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.

1. 입주자대표회의의 회장으로부터 제11조제3항에 따라 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우

2. 제6조제1항에 따라 자치관리기구가 구성된 경우

3. 제12조에 따라 주택관리업자가 선정된 경우

② 공동주택의 관리주체가 변경되는 경우에 기존 관리주체는 새로운 관리주체에게 제1항을 준용하여 해당 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.

제3장 입주자대표회의 및 관리규약

제1절 입주자대표회의

제14조(입주자대표회의의 구성 등) ① 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 "동별 대표자"라 한다)로 구성한다. 이 경우 선거구는 2개 동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다.

② 하나의 공동주택단지를 수 개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우(임대주택은 분양전환된 경우를 말한다) 먼저 입주한 공구의 입주자등은 제1항에 따라 입주자대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성하여야 한다.

③ 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고에서 정한 각종 서류 제출 마감일(이하 이 조에서 "서류 제출 마감일"이라 한다)을 기준으로 다음 각 호의 요건을 갖춘 입주자(입주자가 법인인 경우에는 그 대표자를 말한다) 중에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 선거구 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다.

1. 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 대통령령으로 정하는 기간 이상 거주하고 있을 것(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서에 따른 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외한다)

2. 해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하고 있을 것

④ 서류 제출 마감일을 기준으로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다. <개정 2015.8.28.>

1. 미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인

2. 파산자로서 복권되지 아니한 사람

3. 이 법 또는 「주택법」, 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「공공주택 특별법」, 「건축법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 위반한 범죄로 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람

4. 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사람

⑤ 입주자대표회의에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 회장, 감사 및 이사를 임원으로 둔다.

⑥ 입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 입주자등이 회의록의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하여야 한다.

⑦ 동별 대표자의 임기나 그 제한에 관한 사항, 동별 대표자 또는 입주자대표회의 임원의 선출이나 해임 방법 등 입주자대표회의의 구성 및 운영에 필요한 사항과 입주자대표회의의 의결 방법은 대통령령으로 정한다.

⑧ 입주자대표회의의 의결사항은 관리규약, 관리비, 시설의 운영에 관한 사항 등으로 하며, 그 구체적인 내용은 대통령령으로 정한다.

제15조(동별 대표자 등의 선거관리) ① 입주자등은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하거나 해임하기 위하여 선거관리위원회(이하 "선거관리위원회"라 한다)를 구성한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 선거관리위원회 위원이 될 수 없으며 그 자격을 상실한다.

1. 동별 대표자 또는 그 후보자

2. 제1호에 해당하는 사람의 배우자 또는 직계존비속

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사람

③ 선거관리위원회의 구성원 수, 위원장의 선출 방법, 의결의 방법 등 선거관리위원회의 구성 및 운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④ 선거관리위원회는 제1항에 따른 선거관리를 위하여 「선거관리위원회법」 제2조제1항제3호에 따라 해당 소재지를 관할하는 구ㆍ시ㆍ군선거관리위원회에 투표 및 개표 관리 등 선거지원을 요청할 수 있다.

제16조(동별 대표자 후보자에 대한 범죄경력 조회) ① 선거관리위원회 위원장(선거관리위원회가 구성되지 아니하였거나 위원장이 사퇴, 해임 등으로 궐위된 경우에는 입주자대표회의의 회장을 말하며, 입주자대표회의의 회장도 궐위된 경우에는 관리사무소장을 말한다)은 제14조제4항 각 호에 따른 동별 대표자의 결격사유 해당 여부를 확인하기 위하여 동별 대표자 후보자의 동의를 받아 범죄경력을 관계 기관의 장에게 확인하여야 한다.

② 제1항에 따른 범죄경력 확인의 절차, 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제17조(입주자대표회의의 구성원 교육) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 입주자대표회의의 구성원에게 입주자대표회의의 운영과 관련하여 필요한 교육 및 윤리교육을 실시하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의의 구성원은 그 교육을 성실히 이수하여야 한다.

② 제1항에 따른 교육 내용에는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다.

1. 공동주택의 관리에 관한 관계 법령 및 관리규약의 준칙에 관한 사항

2. 입주자대표회의의 구성원의 직무ㆍ소양 및 윤리에 관한 사항

3. 공동주택단지 공동체의 활성화에 관한 사항

4. 관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금에 관한 사항

5. 입주민 간 분쟁의 조정에 관한 사항

6. 하자 보수에 관한 사항

7. 그 밖에 입주자대표회의의 운영에 필요한 사항

③ 제1항에 따른 교육의 시기ㆍ방법, 비용 부담 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제2절 관리규약 등

제18조(관리규약) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.

② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. 이 경우 「주택법」 제21조에 따라 공동주택에 설치하는 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 제1항에 따른 관리규약의 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하여야 한다. <개정 2016.1.19.>

③ 입주자등이 관리규약을 제정ㆍ개정하는 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2016.1.19.>

④ 관리규약은 입주자등의 지위를 승계한 사람에 대하여도 그 효력이 있다. <개정 2016.1.19.>

제19조(관리규약 등의 신고) 입주자대표회의의 회장(관리규약의 제정의 경우에는 사업주체를 말한다)은 다음 각 호의 사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항이 변경되는 경우에도 또한 같다.

1. 관리규약의 제정ㆍ개정

2. 입주자대표회의의 구성ㆍ변경

3. 그 밖에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

제22조(전자적 방법을 통한 의사결정) 입주자등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 전자적 방법(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법을 말한다)을 통하여 그 의사를 결정할 수 있다.

1. 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하는 경우

2. 공동주택의 관리방법을 결정하거나 변경하는 경우

3. 관리규약을 제정하거나 개정하는 경우

4. 제8조에 따라 공동관리 및 구분관리를 결정하는 경우 등 서면동의에 의하여 의사를 결정하는 경우

5. 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 의사를 결정하는 경우

제4장 관리비 및 회계운영

제23조(관리비 등의 납부 및 공개 등) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다.

② 제1항에 따른 관리비의 내용 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 제1항에 따른 관리주체는 입주자등이 납부하는 대통령령으로 정하는 사용료 등을 입주자등을 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 납부할 수 있다.

④ 제1항에 따른 관리주체는 다음 각 호의 내역(항목별 산출내역을 말하며, 세대별 부과내역은 제외한다)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지[인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷포털에서 제공하는 유사한 기능의 웹사이트(관리주체가 운영ㆍ통제하는 경우에 한정한다), 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등을 말한다. 이하 같다]와 제88조제1항에 따라 국토교통부장관이 구축ㆍ운영하는 공동주택관리정보시스템(이하 "공동주택관리정보시스템"이라 한다)에 공개하여야 한다. 다만, 공동주택관리정보시스템에 공개하기 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에만 공개할 수 있다.

1. 제2항에 따른 관리비

2. 제3항에 따른 사용료 등

3. 제30조제1항에 따른 장기수선충당금과 그 적립금액

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

제24조(관리비예치금) ① 관리주체는 해당 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비(이하 "관리비예치금"이라 한다)를 공동주택의 소유자로부터 징수할 수 있다.

② 관리주체는 소유자가 공동주택의 소유권을 상실한 경우에는 제1항에 따라 징수한 관리비예치금을 반환하여야 한다. 다만, 소유자가 관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금 등을 미납한 때에는 관리비예치금에서 정산한 후 그 잔액을 반환할 수 있다.

③ 관리비예치금의 징수ㆍ관리 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의가 제23조제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(이하 "관리비등"이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 다음 각 호의 기준을 따라야 한다.

1. 전자입찰방식으로 사업자를 선정할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것

제26조(회계감사) ① 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인(이하 이 조에서 "감사인"이라 한다)의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 회계감사를 받지 아니하기로 해당 공동주택 입주자등의 3분의 2 이상의 서면동의를 받은 연도에는 그러하지 아니하다.

② 300세대 미만인 공동주택으로서 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 감사인의 회계감사를 받아야 한다.

1. 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 요구한 경우

2. 입주자대표회의에서 의결하여 요구한 경우

③ 관리주체는 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받은 경우에는 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다.

④ 제1항 또는 제2항에 따른 회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정한다. 이 경우 입주자대표회의는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 「공인회계사법」 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있다.

⑤ 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받는 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.

1. 정당한 사유 없이 감사인의 자료열람ㆍ등사ㆍ제출 요구 또는 조사를 거부ㆍ방해ㆍ기피하는 행위

2. 감사인에게 거짓 자료를 제출하는 등 부정한 방법으로 회계감사를 방해하는 행위

제27조(회계서류의 작성ㆍ보관 및 공개 등) ① 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 관리비등의 징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ집행 등 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관하여야 한다. 이 경우 관리주체는 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 장부 및 증빙서류를 작성하거나 보관할 수 있다.

② 제1항에 따른 관리주체는 입주자등이 제1항에 따른 장부나 증빙서류, 그 밖에 대통령령으로 정하는 정보의 열람을 요구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 정보는 제외하고 요구에 응하여야 한다.

1. 「개인정보 보호법」 제24조에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보

2. 의사결정과정 또는 내부검토과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보

제28조(계약서의 공개) 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 제7조제1항 또는 제25조에 따라 선정한 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하여야 한다. 이 경우 제27조제2항제1호의 정보는 제외하고 공개하여야 한다.

제5장 시설관리 및 행위허가

제29조(장기수선계획) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다. <개정 2016.1.19.>

1. 300세대 이상의 공동주택

2. 승강기가 설치된 공동주택

3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택

4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.

③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.

④ 관리주체는 장기수선계획을 검토하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다.

제30조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.

② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.

1. 제45조에 따른 조정등의 비용

2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용

3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용

③ 제1항에 따른 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

④ 장기수선충당금의 요율ㆍ산정방법ㆍ적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제31조(설계도서의 보관 등) 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 공동주택의 체계적인 유지관리를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 설계도서 등을 보관하고, 공동주택 시설의 교체ㆍ보수 등의 내용을 기록ㆍ보관ㆍ유지하여야 한다.

제32조(안전관리계획 및 교육 등) ① 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 해당 공동주택의 시설물로 인한 안전사고를 예방하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안전관리계획을 수립하고, 이에 따라 시설물별로 안전관리자 및 안전관리책임자를 지정하여 이를 시행하여야 한다.

② 다음 각 호의 사람은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공동주택단지의 각종 안전사고의 예방과 방범을 위하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 실시하는 방범교육 및 안전교육을 받아야 한다.

1. 경비업무에 종사하는 사람

2. 제1항의 안전관리계획에 따라 시설물 안전관리자 및 안전관리책임자로 선정된 사람

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따른 방범교육 및 안전교육을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 다음 각 호의 구분에 따른 기관 또는 법인에 위임하거나 위탁하여 실시할 수 있다.

1. 방범교육: 관할 경찰서장 또는 제89조제2항에 따라 인정받은 법인

2. 소방에 관한 안전교육: 관할 소방서장 또는 제89조제2항에 따라 인정받은 법인

3. 시설물에 관한 안전교육: 제89조제2항에 따라 인정받은 법인

제33조(안전점검) ① 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 그 공동주택의 기능유지와 안전성 확보로 입주자등을 재해 및 재난 등으로부터 보호하기 위하여 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제13조제1항에 따른 지침에서 정하는 안전점검의 실시 방법 및 절차 등에 따라 공동주택의 안전점검을 실시하여야 한다. 다만, 16층 이상의 공동주택 및 사용연수, 세대수, 안전등급, 층수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 15층 이하의 공동주택에 대하여는 대통령령으로 정하는 자로 하여금 안전점검을 실시하도록 하여야 한다. <개정 2016.1.19.>

② 제1항에 따른 관리주체는 안전점검의 결과 건축물의 구조ㆍ설비의 안전도가 매우 낮아 재해 및 재난 등이 발생할 우려가 있는 경우에는 지체 없이 입주자대표회의(임대주택은 임대사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 그 사실을 통보한 후 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 그 사실을 보고하고, 해당 건축물의 이용 제한 또는 보수 등 필요한 조치를 하여야 한다.

③ 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의 및 관리주체는 건축물과 공중의 안전 확보를 위하여 건축물의 안전점검과 재난예방에 필요한 예산을 매년 확보하여야 한다.

④ 공동주택의 안전점검 방법, 안전점검의 실시 시기, 안전점검을 위한 보유 장비, 그 밖에 안전점검에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제34조(소규모 공동주택의 안전관리) 지방자치단체의 장은 의무관리대상 공동주택에 해당하지 아니하는 공동주택의 관리와 안전사고의 예방 등을 위하여 다음 각 호의 업무를 할 수 있다.

1. 제32조에 따른 시설물에 대한 안전관리계획의 수립 및 시행

2. 제33조에 따른 공동주택에 대한 안전점검

3. 그 밖에 지방자치단체의 조례로 정하는 사항

제35조(행위허가 기준 등) ① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다.

1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위

2. 공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다)

3. 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다)

4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위

② 제1항에 따른 행위에 관하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 허가하거나 신고받은 사항에 관하여는 「주택법」 제19조를 준용하며, 「건축법」 제19조에 따른 신고를 받은 것으로 본다. <개정 2016.1.19.>

③ 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하는 자는 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하는 경우 그 행위에 협조하여 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하여서는 아니 된다. 이 경우 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하는 자는 입주자등 또는 관리주체가 허가를 받거나 신고를 하였는지를 사전에 확인하여야 한다.

④ 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 제1항에 따른 행위에 관하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 한 후 그 공사를 완료하였을 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 사용검사를 받아야 하며, 사용검사에 관하여는 「주택법」 제49조를 준용한다. <개정 2016.1.19.>

⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 해당하는 자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제1항 및 제2항에 따른 허가를 받거나 신고를 한 경우에는 그 허가나 신고의 수리를 취소할 수 있다.

제3절 관리주체의 업무와 주택관리사

제63조(관리주체의 업무 등) ① 관리주체는 다음 각 호의 업무를 수행한다. 이 경우 관리주체는 필요한 범위에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다.

1. 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리

2. 공동주택단지 안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기 수거

3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

4. 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리

5. 관리규약으로 정한 사항의 집행

6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

7. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

② 관리주체는 공동주택을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다.

제64조(관리사무소장의 업무 등) ① 의무관리대상 공동주택을 관리하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장(이하 "관리사무소장"이라 한다)으로 배치하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 세대수 미만의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있다.

1. 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한정한다)

2. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체

3. 주택관리업자

4. 임대사업자

② 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자등의 권익을 보호하기 위하여 다음 각 호의 업무를 집행한다.

1. 입주자대표회의에서 의결하는 다음 각 목의 업무

가. 공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량

나. 가목의 업무를 집행하기 위한 관리비ㆍ장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구ㆍ수령ㆍ지출 및 그 금원을 관리하는 업무

2. 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

3. 관리사무소 업무의 지휘ㆍ총괄

4. 그 밖에 공동주택관리에 관하여 국토교통부령으로 정하는 업무

③ 관리사무소장은 제2항제1호가목 및 나목과 관련하여 입주자대표회의를 대리하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다.

④ 관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행하여야 한다.

⑤ 관리사무소장은 그 배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 배치 내용과 직인을 변경할 때에도 또한 같다.

제65조(관리사무소장의 업무에 대한 부당 간섭 배제 등) ① 입주자대표회의(구성원을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 제64조제2항에 따른 관리사무소장의 업무에 부당하게 간섭하여서는 아니 된다.

② 입주자대표회의가 관리사무소장의 업무에 부당하게 간섭하여 입주자등에게 손해를 초래하거나 초래할 우려가 있는 경우 관리사무소장은 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이를 보고하고, 사실 조사를 의뢰할 수 있다.

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 사실 조사를 의뢰받은 때에는 즉시 이를 조사하여야 하고, 부당하게 간섭한 사실이 있다고 인정하는 경우 제93조에 따라 입주자대표회의에 필요한 명령 등의 조치를 하여야 한다.

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사실 조사 결과 또는 시정명령 등의 조치 결과를 관리사무소장에게 통보하여야 한다.

⑤ 입주자대표회의는 제2항에 따른 보고나 사실 조사 의뢰 또는 제3항에 따른 명령 등을 이유로 관리사무소장을 해임하거나 해임하도록 주택관리업자에게 요구하여서는 아니 된다.

⑥ 입주자등, 입주자대표회의 및 관리주체 등은 경비원 등 근로자에게 적정한 보수를 지급하고 근로자의 처우개선과 인권존중을 위하여 노력하여야 한다.

⑦ 경비원 등 근로자는 입주자등에게 수준 높은 근로 서비스를 제공하여야 한다.

제66조(관리사무소장의 손해배상책임) ① 주택관리사등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

② 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 주택관리사등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제82조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

③ 주택관리사등은 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다.

1. 입주자대표회의의 회장

2. 임대주택의 경우에는 임대사업자

3. 입주자대표회의가 없는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장

④ 제2항에 따라 공탁한 공탁금은 주택관리사등이 해당 공동주택의 관리사무소장의 직을 사임하거나 그 직에서 해임된 날 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다.

제67조(주택관리사등의 자격) ① 주택관리사보가 되려는 사람은 국토교통부장관이 시행하는 자격시험에 합격한 후 시ㆍ도지사[「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 경우에는 그 시장을 말한다. 이하 제70조까지에서 같다]로부터 합격증서를 발급받아야 한다.

② 주택관리사는 다음 각 호의 요건을 갖추고 시ㆍ도지사로부터 주택관리사 자격증을 발급받은 사람으로 한다.

1. 제1항에 따라 주택관리사보 합격증서를 발급받았을 것

2. 대통령령으로 정하는 주택 관련 실무 경력이 있을 것

③ 제2항에 따른 주택관리사 자격증의 발급절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 주택관리사등이 될 수 없으며 그 자격을 상실한다.

1. 피성년후견인 또는 피한정후견인

2. 파산선고를 받은 사람으로서 복권되지 아니한 사람

3. 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람

4. 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 사람

5. 주택관리사등의 자격이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 사람(제1호 및 제2호에 해당하여 주택관리사등의 자격이 취소된 경우는 제외한다)

⑤ 국토교통부장관은 직전 3년간 사업계획승인을 받은 공동주택 단지 수, 직전 3년간 주택관리사보 자격시험 응시인원, 주택관리사등의 취업현황과 제68조에 따른 주택관리사보 시험위원회의 심의의견 등을 고려하여 해당 연도 주택관리사보 자격시험의 선발예정인원을 정한다. 이 경우 국토교통부장관은 선발예정인원의 범위에서 대통령령으로 정하는 합격자 결정 점수 이상을 얻은 사람으로서 전과목 총득점의 고득점자 순으로 주택관리사보 자격시험 합격자를 결정한다. <신설 2016.3.22.>

⑥ 제1항에 따른 주택관리사보 자격시험의 응시자격, 시험과목, 시험의 일부 면제, 응시수수료, 그 밖에 시험에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2016.3.22.>

제8장 공동주택관리 분쟁조정

제71조(공동주택관리 분쟁조정위원회의 설치) ① 공동주택관리 분쟁(제36조 및 제37조에 따른 공동주택의 하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 분쟁을 제외한다. 이하 이 장에서 같다)을 조정하기 위하여 국토교통부에 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회(이하 "중앙분쟁조정위원회"라 한다)를 두고, 시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말하며, 이하 같다)에 지방 공동주택관리 분쟁조정위원회(이하 "지방분쟁조정위원회"라 한다)를 둔다. 다만, 공동주택 비율이 낮은 시ㆍ군ㆍ구로서 국토교통부장관이 인정하는 시ㆍ군ㆍ구의 경우에는 지방분쟁조정위원회를 두지 아니할 수 있다.

② 공동주택관리 분쟁조정위원회는 다음 각 호의 사항을 심의ㆍ조정한다.

1. 입주자대표회의의 구성ㆍ운영 및 동별 대표자의 자격ㆍ선임ㆍ해임ㆍ임기에 관한 사항

2. 공동주택관리기구의 구성ㆍ운영 등에 관한 사항

3. 관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금 등의 징수ㆍ사용 등에 관한 사항

4. 공동주택(공용부분만 해당한다)의 유지ㆍ보수ㆍ개량 등에 관한 사항

5. 공동주택의 리모델링에 관한 사항

6. 공동주택의 층간소음에 관한 사항

7. 혼합주택단지에서의 분쟁에 관한 사항

8. 다른 법령에서 공동주택관리 분쟁조정위원회가 분쟁을 심의ㆍ조정할 수 있도록 한 사항

9. 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 분쟁의 심의ㆍ조정이 필요하다고 대통령령 또는 시ㆍ군ㆍ구의 조례(지방분쟁조정위원회에 한정한다)로 정하는 사항

제72조(중앙ㆍ지방분쟁조정위원회의 업무 관할) ① 중앙분쟁조정위원회는 제71조제2항 각 호의 사항 중 다음 각 호의 사항을 심의ㆍ조정한다.

1. 둘 이상의 시ㆍ군ㆍ구의 관할 구역에 걸친 분쟁

2. 시ㆍ군ㆍ구에 지방분쟁조정위원회가 설치되지 아니한 경우 해당 시ㆍ군ㆍ구 관할 분쟁

3. 분쟁당사자가 쌍방이 합의하여 중앙분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 분쟁

4. 그 밖에 중앙분쟁조정위원회에서 관할하는 것이 필요하다고 대통령령으로 정하는 분쟁

② 지방분쟁조정위원회는 해당 시ㆍ군ㆍ구의 관할 구역에서 발생한 분쟁 중 제1항에 따른 중앙분쟁조정위원회의 심의ㆍ조정 대상인 분쟁 외의 분쟁을 심의ㆍ조정한다.

제73조(중앙분쟁조정위원회의 구성 등) ① 중앙분쟁조정위원회는 위원장 1명을 포함한 15명 이내의 위원으로 구성한다.

② 중앙분쟁조정위원회의 위원은 공동주택관리에 관한 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 국토교통부장관이 임명 또는 위촉한다. 이 경우 제3호에 해당하는 사람이 3명 이상 포함되어야 한다.

1. 1급부터 4급까지 상당의 공무원 또는 고위공무원단에 속하는 공무원

2. 공인된 대학이나 연구기관에서 부교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 재직한 사람

3. 판사ㆍ검사 또는 변호사의 직에 6년 이상 재직한 사람

4. 공인회계사ㆍ세무사ㆍ건축사ㆍ감정평가사 또는 공인노무사의 자격이 있는 사람으로서 10년 이상 근무한 사람

5. 주택관리사로서 공동주택의 관리사무소장으로 10년 이상 근무한 사람

6. 그 밖에 공동주택관리에 대한 전문적 지식을 갖춘 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

③ 중앙분쟁조정위원회의 위원장의 임명, 공무원이 아닌 위원의 임기 및 연임에 관한 사항, 보궐위원의 임기, 공무원이 아닌 위원이 본인의 의사에 반하여 해촉되지 아니할 권리는 제40조제3항, 제6항, 제7항을 각각 준용한다.

④ 중앙분쟁조정위원회의 위원장의 직무나 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없는 때의 직무 대행은 제40조제8항을 준용한다. 이 경우 제40조제8항 중 "분과위원장"은 "위원"으로 본다.

⑤ 중앙분쟁조정위원회의 위원의 제척ㆍ기피ㆍ회피에 관하여는 제41조를 준용한다.

⑥ 중앙분쟁조정위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.

⑦ 중앙분쟁조정위원회는 위원회의 소관 사무 처리절차와 그 밖에 위원회의 운영에 관한 규칙을 정할 수 있다.

⑧ 중앙분쟁조정위원회의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제74조(분쟁조정의 신청 및 조정 등) ① 제71조제2항 각 호의 사항에 대하여 분쟁이 발생한 때에는 중앙분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.

② 중앙분쟁조정위원회는 제1항에 따라 조정의 신청을 받은 때에는 지체 없이 조정의 절차를 개시하여야 한다. 이 경우 중앙분쟁조정위원회는 필요하다고 인정하면 당사자나 이해관계인을 중앙분쟁조정위원회에 출석하게 하여 의견을 들을 수 있다.

③ 중앙분쟁조정위원회는 제2항에 따른 조정절차를 개시한 날부터 30일 이내에 그 절차를 완료한 후 조정안을 작성하여 지체 없이 이를 각 당사자에게 제시하여야 한다. 다만, 부득이한 사정으로 30일 이내에 조정절차를 완료할 수 없는 경우 중앙분쟁조정위원회는 그 기간을 연장할 수 있다. 이 경우 그 사유와 기한을 명시하여 당사자에게 서면으로 통지하여야 한다.

④ 조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 30일 이내에 그 수락 여부를 중앙분쟁조정위원회에 서면으로 통보하여야 한다. 이 경우 30일 이내에 의사표시가 없는 때에는 수락한 것으로 본다.

⑤ 당사자가 조정안을 수락하거나 수락한 것으로 보는 경우 중앙분쟁조정위원회는 조정서를 작성하고, 위원장 및 각 당사자가 서명ㆍ날인한 후 조정서 정본을 지체 없이 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달하여야 한다. 다만, 수락한 것으로 보는 경우에는 각 당사자의 서명ㆍ날인을 생략할 수 있다.

⑥ 당사자가 제5항에 따라 조정안을 수락하거나 수락한 것으로 보는 때에는 그 조정서의 내용은 재판상 화해와 동일한 효력을 갖는다. 다만, 당사자가 임의로 처분할 수 없는 사항에 관한 것은 그러하지 아니하다.

⑦ 조정의 신청절차 및 방법, 비용의 부담 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

제75조(분쟁조정 신청의 통지 등) ① 중앙분쟁조정위원회의 분쟁조정 신청에 대한 상대방 통지 의무, 통지를 받은 상대방의 답변서 제출 의무는 제46조제1항, 제2항을 각각 준용한다.

② 중앙분쟁조정위원회로부터 분쟁조정 신청에 관한 통지를 받은 입주자대표회의(구성원을 포함한다)와 관리주체는 분쟁조정에 응하여야 한다.

제76조(사실 조사ㆍ검사 등) ① 중앙분쟁조정위원회는 위원 또는 제79조제2항에 따른 중앙분쟁조정위원회의 운영 및 사무처리를 위한 조직(이하 "중앙분쟁조정위원회의 사무국"이라 한다)의 직원으로 하여금 해당 공동주택 등에 출입하여 조사ㆍ검사 및 열람하게 하거나 참고인의 진술을 들을 수 있도록 할 수 있다. 이 경우 당사자와 이해관계인은 이에 협조하여야 한다.

② 제1항에 따라 조사ㆍ검사 등을 하는 사람은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.

제77조(조정의 거부와 중지) ① 중앙분쟁조정위원회는 분쟁의 성질상 분쟁조정위원회에서 조정을 하는 것이 맞지 아니하다고 인정하거나 부정한 목적으로 신청되었다고 인정하면 그 조정을 거부할 수 있다. 이 경우 조정의 거부 사유를 신청인에게 알려야 한다.

② 중앙분쟁조정위원회는 신청된 사건의 처리 절차가 진행되는 도중에 한쪽 당사자가 소를 제기한 경우에는 조정의 처리를 중지하고 이를 당사자에게 알려야 한다.

③ 중앙분쟁조정위원회의 분쟁의 당사자에 대한 조정의 절차 중 합의 권고에 관하여는 제42조제5항을 준용한다.

제78조(「민사조정법」 등의 준용 등) 중앙분쟁조정위원회의 소멸시효의 중단 등에 관한 「민사조정법」의 준용이나 서류송달, 절차, 의사결정과정의 비공개 및 직무상 알게 된 비밀의 누설 금지에 관하여는 제47조 및 제50조를 준용한다.

제79조(중앙분쟁조정위원회의 운영 및 사무처리의 위탁) ① 국토교통부장관은 중앙분쟁조정위원회의 운영 및 사무처리를 고시로 정하는 기관 또는 단체에 위탁할 수 있다.

② 제1항에 따른 중앙분쟁조정위원회의 운영 및 사무처리를 위한 조직 및 인력 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 국토교통부장관은 예산의 범위에서 중앙분쟁조정위원회의 운영 및 사무처리에 필요한 경비를 제1항에 따른 수탁 기관 또는 단체에 출연 또는 보조할 수 있다.

제80조(지방분쟁조정위원회) ① 지방분쟁조정위원회의 위원 중 공무원이 아닌 위원이 본인의 의사에 반하여 해촉되지 아니할 권리, 위원의 제척ㆍ기피ㆍ회피에 관한 내용은 중앙분쟁조정위원회에 관한 규정을 준용한다.

② 분쟁당사자가 지방분쟁조정위원회의 조정결과를 수락한 경우에는 당사자 간에 조정조서(調停調書)와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.

③ 지방분쟁조정위원회의 구성에 필요한 사항은 대통령령으로 정하며, 지방분쟁조정위원회의 회의ㆍ운영 등에 필요한 사항은 해당 시ㆍ군ㆍ구의 조례로 정한다.

제10장 보칙

제85조(관리비용의 지원) ①지방자치단체의 장은 그 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있다. <개정 2015.12.29.>

② 국가는 공동주택의 보수ㆍ개량에 필요한 비용의 일부를 주택도시기금에서 융자할 수 있다. <신설 2015.12.29.>

제86조(공동주택관리 지원기구) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 업무를 수행할 기관 또는 단체를 공동주택관리 지원기구(이하 이 조에서 "공동주택관리 지원기구"라 한다)로 지정하여 고시할 수 있다.

1. 공동주택관리와 관련한 민원 상담 및 교육

2. 관리규약 제정ㆍ개정의 지원

3. 입주자대표회의 구성 및 운영과 관련한 지원

4. 장기수선계획의 수립ㆍ조정 지원 또는 공사ㆍ용역의 타당성 자문 등 기술지원

5. 공동주택 관리상태 진단 및 지원

6. 공동주택 입주자등의 공동체 활성화 지원

7. 공동주택의 조사ㆍ검사 및 분쟁조정의 지원

8. 공동주택 관리실태 조사ㆍ연구

9. 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장이 의뢰하거나 위탁하는 업무

10. 그 밖에 공동주택 입주자등의 권익보호와 공동주택관리의 투명화 및 효율화를 위하여 대통령령으로 정하는 업무

② 국토교통부장관은 예산의 범위에서 공동주택관리 지원기구의 운영 및 사무처리에 필요한 경비를 출연 또는 보조할 수 있다.

③ 공동주택관리 지원기구는 제1항 각 호의 업무를 수행하는 데 필요한 경비의 전부 또는 일부를 관리주체 또는 입주자대표회의로부터 받을 수 있다.

제87조(공동주택 우수관리단지 선정) ① 시ㆍ도지사는 공동주택단지를 모범적으로 관리하도록 장려하기 위하여 매년 공동주택 모범관리단지를 선정할 수 있다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따라 시ㆍ도지사가 선정한 공동주택 모범관리단지 중에서 공동주택 우수관리단지를 선정하여 표창하거나 상금을 지급할 수 있고, 그 밖에 필요한 지원을 할 수 있다.

③ 공동주택 모범관리단지와 공동주택 우수관리단지의 선정, 표창 및 상금 지급 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

제88조(공동주택관리정보시스템의 구축ㆍ운영 등) ① 국토교통부장관은 공동주택관리의 투명성과 효율성을 제고하기 위하여 공동주택관리에 관한 정보를 종합적으로 관리할 수 있는 공동주택관리정보시스템을 구축ㆍ운영할 수 있고, 이에 관한 정보를 관련 기관ㆍ단체 등에 제공할 수 있다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따른 공동주택관리정보시스템을 구축ㆍ운영하기 위하여 필요한 자료를 관련 기관ㆍ단체 등에 요청할 수 있다. 이 경우 기관ㆍ단체 등은 특별한 사유가 없으면 그 요청에 따라야 한다.

③ 시ㆍ도지사는 공동주택관리에 관한 정보를 종합적으로 관리할 수 있고, 이에 관한 정보를 관련 기관ㆍ단체 등에 제공하거나 요청할 수 있다. 이 경우 기관ㆍ단체 등은 특별한 사유가 없으면 그 요청에 따라야 한다.

제89조(권한의 위임ㆍ위탁) ① 이 법에 따른 국토교통부장관의 권한은 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 일부를 시ㆍ도지사 또는 국토교통부 소속 기관의 장에게 위임할 수 있다.

② 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 이 법에 따른 권한 중 다음 각 호의 권한을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택관리의 전문화, 시설물의 안전관리 및 자격검정 등을 목적으로 설립된 법인 중 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장이 인정하는 자에게 위탁할 수 있다.

1. 제17조에 따른 입주자대표회의의 구성원 교육

2. 제29조에 따른 장기수선계획의 조정교육

3. 제32조에 따른 방범교육, 소방에 관한 안전교육, 시설물에 관한 안전교육

4. 제34조에 따른 소규모 공동주택의 안전관리

5. 제64조제5항에 따른 관리사무소장의 배치 내용 및 직인 신고의 접수

6. 제67조제1항에 따른 주택관리사보 자격시험의 시행

7. 제70조에 따른 주택관리업자 및 관리사무소장에 대한 교육

8. 제88조제1항에 따른 공동주택관리정보시스템의 구축ㆍ운영

제90조(부정행위 금지 등) ① 공동주택의 관리와 관련하여 입주자대표회의(구성원을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)와 관리사무소장은 공모(共謀)하여 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공하여서는 아니 된다.

② 공동주택의 관리와 관련하여 입주자등ㆍ관리주체ㆍ입주자대표회의ㆍ선거관리위원회(위원을 포함한다)는 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공하여서는 아니 된다.

③ 입주자대표회의 및 관리주체는 관리비ㆍ사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 된다.

④ 주택관리업자 및 주택관리사등은 다른 자에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 이 법에서 정한 사업이나 업무를 수행하게 하거나 그 등록증 또는 자격증을 대여하여서는 아니 된다. <개정 2016.1.19.>

제91조(체납된 장기수선충당금 등의 강제징수) 국가 또는 지방자치단체인 관리주체가 관리하는 공동주택의 장기수선충당금 또는 관리비가 체납된 경우 국가 또는 지방자치단체는 국세 또는 지방세 체납처분의 예에 따라 해당 장기수선충당금 또는 관리비를 강제징수할 수 있다.

제92조(보고ㆍ검사 등) ① 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 필요하다고 인정할 때에는 이 법에 따라 허가를 받거나 신고ㆍ등록 등을 한 자에게 필요한 보고를 하게 하거나, 관계 공무원으로 하여금 사업장에 출입하여 필요한 검사를 하게 할 수 있다.

② 제1항에 따른 검사를 할 때에는 검사 7일 전까지 검사 일시, 검사 이유 및 검사 내용 등 검사계획을 검사를 받을 자에게 알려야 한다. 다만, 긴급한 경우나 사전에 통지하면 증거인멸 등으로 검사 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항에 따라 검사를 하는 공무원은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.

제93조(공동주택관리에 관한 감독) ① 지방자치단체의 장은 공동주택관리의 효율화와 입주자등의 보호를 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 입주자등, 입주자대표회의나 그 구성원, 관리주체, 관리사무소장 또는 선거관리위원회나 그 위원 등에게 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소ㆍ관리사무소 등에 출입하여 공동주택의 시설ㆍ장부ㆍ서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다. 이 경우 출입ㆍ검사 등을 하는 공무원은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다. <개정 2016.1.19.>

1. 제3항 또는 제4항에 따른 감사에 필요한 경우

2. 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반하여 조치가 필요한 경우

3. 공동주택단지 내 분쟁의 조정이 필요한 경우

4. 공동주택 시설물의 안전관리를 위하여 필요한 경우

5. 입주자대표회의 등이 공동주택 관리규약을 위반한 경우

6. 그 밖에 공동주택관리에 관한 감독을 위하여 필요한 경우

② 공동주택의 입주자등은 제1항제2호, 제3호 또는 제5호에 해당하는 경우 전체 입주자등의 10분의 3 이상의 동의를 받아 지방자치단체의 장에게 입주자대표회의나 그 구성원, 관리주체, 관리사무소장 또는 선거관리위원회나 그 위원 등의 업무에 대하여 감사를 요청할 수 있다. 이 경우 감사 요청은 그 사유를 소명하고 이를 뒷받침할 수 있는 자료를 첨부하여 서면으로 하여야 한다.

③ 지방자치단체의 장은 제2항에 따른 감사 요청이 이유가 있다고 인정하는 경우에는 감사를 실시한 후 감사를 요청한 입주자등에게 그 결과를 통보하여야 한다.

④ 지방자치단체의 장은 제2항에 따른 감사 요청이 없더라도 공동주택관리의 효율화와 입주자등의 보호를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 제2항의 감사 대상이 되는 업무에 대하여 감사를 실시할 수 있다.

⑤ 지방자치단체의 장은 제3항 또는 제4항에 따라 감사를 실시할 경우 변호사ㆍ공인회계사 등의 전문가에게 자문하거나 해당 전문가와 함께 영업소ㆍ관리사무소 등을 조사할 수 있다.

⑥ 제2항부터 제5항까지의 감사 요청 및 감사 실시에 필요한 사항은 지방자치단체의 조례로 정한다.

제94조(공사의 중지 등) 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 사업주체 및 공동주택의 입주자등, 관리주체, 입주자대표회의나 그 구성원이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 공사의 중지, 원상복구 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다.

제95조(청문) 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 처분을 하려면 청문을 하여야 한다.

1. 제35조제5항에 따른 행위허가의 취소

2. 제53조제1항에 따른 주택관리업의 등록말소

3. 삭제 <2016.1.19.>

4. 제69조제1항에 따른 주택관리사등의 자격취소

제96조(벌칙 적용에서 공무원 의제) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 「형법」 제129조부터 제132조까지의 규정을 적용할 때에는 공무원으로 본다.

1. 제40조제1항에 따른 하자분쟁조정위원회의 위원 또는 하자분쟁조정위원회의 사무국 직원으로서 공무원이 아닌 자

2. 제48조제1항에 따라 하자진단을 실시하는 자

3. 제71조제1항에 따른 공동주택관리 분쟁조정위원회의 위원 또는 중앙분쟁조정위원회의 사무국 직원으로서 공무원이 아닌 자

제11장 벌칙

제97조(벌칙) 제90조제1항을 위반하여 공모하여 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 그 위반행위로 얻은 이익의 100분의 50에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 2배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.

제98조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제3호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 100분의 50에 해당하는 금액이 2천만원을 초과하는 자는 2년 이하의 징역 또는 그 이익의 2배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.

1. 제52조제1항에 따른 등록을 하지 아니하고 주택관리업을 운영한 자 또는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 자

2. 삭제 <2016.1.19.>

3. 제90조제2항을 위반하여 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공한 자

제99조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제35조제1항 및 제3항을 위반한 자(같은 조 제1항 각 호의 행위 중 신고대상 행위를 신고하지 아니하고 행한 자는 제외한다)

2. 제50조제2항 및 제78조를 위반하여 직무상 알게 된 비밀을 누설한 자

3. 제53조에 따른 영업정지기간에 영업을 한 자나 주택관리업의 등록이 말소된 후 영업을 한 자

4. 삭제 <2016.1.19.>

5. 제67조에 따라 주택관리사등의 자격을 취득하지 아니하고 관리사무소장의 업무를 수행한 자 또는 해당 자격이 없는 자에게 이를 수행하게 한 자

6. 제90조제4항을 위반하여 등록증 또는 자격증의 대여 등을 한 자

7. 제92조제1항 또는 제93조제1항ㆍ제3항ㆍ제4항에 따른 조사 또는 검사나 감사를 거부ㆍ방해 또는 기피한 자

8. 제94조에 따른 공사 중지 등의 명령을 위반한 자

제100조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제6조제1항에 따른 기술인력 또는 장비를 갖추지 아니하고 관리행위를 한 자

2. 제64조제1항을 위반하여 주택관리사등을 배치하지 아니한 자

제101조(양벌규정) 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제97조부터 제99조까지의 어느 하나에 해당하는 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과(科)한다. 다만, 법인 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

제102조(과태료) ① 제38조제2항을 위반하여 하자보수보증금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자에게는 2천만원 이하의 과태료를 부과한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2016.1.19.>

1. 제13조를 위반하여 공동주택의 관리업무를 인계하지 아니한 자

2. 제26조제1항 및 제2항을 위반하여 회계감사를 받지 아니하거나 부정한 방법으로 받은 자

3. 제26조제5항을 위반하여 회계감사를 방해하는 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 자

4. 제29조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 자

5. 제43조제3항에 따라 판정받은 하자를 보수하지 아니한 자

6. 제52조제5항을 위반하여 유사명칭을 사용한 자

7. 제93조제1항에 따른 보고 또는 자료 제출 등의 명령을 위반한 자

8. 제65조제5항을 위반하여 관리사무소장을 해임하거나 해임하도록 주택관리업자에게 요구한 자

9. 제90조제3항을 위반하여 관리비ㆍ사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2015.12.29., 2016.1.19.>

1. 제6조제1항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니한 자

2. 제7조제1항 또는 제25조를 위반하여 주택관리업자 또는 사업자를 선정한 자

3. 제11조제3항 및 제19조에 따른 관리방법의 결정 및 변경, 관리규약의 제정 및 개정, 입주자대표회의의 구성 및 변경 등의 신고를 하지 아니한 자

4. 제14조제6항을 위반하여 회의록을 작성하여 보관하게 하지 아니하거나, 열람 청구 또는 복사 요구에 응하지 아니한 자

5. 제23조제4항을 위반하여 관리비 등의 내역을 공개하지 아니하거나 거짓으로 공개한 자

6. 제26조제3항을 위반하여 회계감사의 결과를 보고 또는 공개하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 공개한 자

7. 제27조제1항을 위반하여 장부 및 증빙서류를 작성 또는 보관하지 아니하거나 거짓으로 작성한 자

8. 제27조제2항을 위반하여 장부나 증빙서류 등의 정보에 대한 열람, 복사의 요구에 응하지 아니하거나 거짓으로 응한 자

9. 제28조를 위반하여 계약서를 공개하지 아니하거나 거짓으로 공개한 자

10. 제29조를 위반하여 장기수선계획을 수립하지 아니하거나 검토하지 아니한 자 또는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 아니한 자

11. 제30조에 따른 장기수선충당금을 적립하지 아니한 자

12. 제31조에 따라 설계도서 등을 보관하지 아니하거나 시설의 교체 및 보수 등의 내용을 기록ㆍ보관ㆍ유지하지 아니한 자

13. 제32조에 따른 안전관리계획을 수립 또는 시행하지 아니하거나 교육을 받지 아니한 자

14. 제33조제1항에 따라 안전점검을 실시하지 아니하거나 같은 조 제2항에 따라 입주자대표회의 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보 또는 보고하지 아니하거나 필요한 조치를 하지 아니한 자

15. 제35조제1항 각 호의 행위를 신고하지 아니하고 행한 자

16. 제38조제2항에 따른 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자

17. 제46조제2항에 따른 조정등에 대한 답변서를 하자분쟁조정위원회에 제출하지 아니한 자 또는 제75조제1항에 따른 분쟁조정 신청에 대한 답변서를 중앙분쟁조정위원회에 제출하지 아니한 자

18. 제46조제3항에 따른 조정등에 응하지 아니한 자(입주자는 제외한다) 또는 제75조제2항에 따른 분쟁조정에 응하지 아니한 자

19. 제52조제1항에 따른 주택관리업의 등록사항 변경신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자

20. 삭제 <2016.1.19.>

21. 삭제 <2016.1.19.>

22. 제63조제2항을 위반하여 공동주택을 관리한 자

23. 제64조제5항에 따른 배치 내용 및 직인의 신고 또는 변경신고를 하지 아니한 자

24. 제66조제3항에 따른 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하지 아니한 자

25. 제70조에 따른 교육을 받지 아니한 자

26. 제92조제1항에 따른 보고 또는 검사의 명령을 위반한 자

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장이 부과한다.

부칙  <제13786호, 2016.1.19.>

이 법은 2016년 8월 12일부터 시행한다.