의     결

국 민 권 익 위 원 회

의    결

의안번호  제2019 - 550호

의 안 명  아파트 등 공동주택 입주일 통보 개선

대상기관  국토교통부

의 결 일  2019. 12. 2.

주    문

｢아파트 등 공동주택 입주일 통보 개선｣ 권고안을 별지와 같이 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제47조 규정에 따라 국토교통부장관에게 권고한다.

이    유

별지와 같다.

이에 주문과 같이 의결한다.

2019년  12월  2일

위원장   박 은 정

위  원   이 건 리

위  원   권 태 성

위  원   김 태 응

위  원   김 의 환

위  원   강 재 영

위  원   이 재 경

위  원   황 성 주

위  원   윤 영 훈

위  원   홍 인 옥

위  원   김 수 정

위  원   정 정 미

위  원   오 완 호

위  원   이 근 동

[별지]

국민생활 속 반칙 ․ 불공정 해소 제도개선(2)

아파트 등 공동주택 입주일 통보 개선

2019. 12.

	목 차

Ⅰ. 추진배경	1

Ⅱ. 제도 현황 및 민원분석	2

1. 제도 현황	2

2. 공동주택 입주일 관련 민원분석	5

Ⅲ. 문제점	7

1. 입주지정기간 기준 부재에 따른 입주 분쟁 빈발	7

2. 갑작스런 입주일 변경 등으로 인한 민원 유발	10

Ⅳ. 개선방안	12

1. 입주지정기간 설정 기준 마련	12

2. 주택 입주일자 사전고지 의무화	13

Ⅴ. 조치사항	14

[붙임] 국민생각함 설문	15

[참고1] 아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안	17

[참고2] 관련 법령	19

Ⅰ. 추진배경

	< 대통령 강조사항 >
□공정경제의 성과를 국민들이 직접 체감할 수 있도록 소비자 권익보호를 위한 과제도 적극 발굴 추진해야 합니다.(’19.1.23, 장차관 워크숍)

□ 국민의 목소리, 언론 등을 통해 지속적으로 문제가 제기되어 왔으나, 장기간 해결되지 않은 ‘국민 생활 속 반칙･불공정’이 여전히 존재

○ 생활 속 반칙 해소를 위해 국민생활 속 현장의 목소리에 대한 빅데이터 분석 등을 거쳐 국민들의 의견을 담은 과제를 발굴･개선

□ 신규 분양 주택에 안정적으로 입주하기 위해서는 입주예정자가  입주일을 알고 그에 맞춰 잔금 마련, 주택 처분 등 준비를 할 필요

○ 그러나 조기완공, 공사지연 등을 이유로 계약 상 입주예정일과 실제 입주가능일이 다른 경우가 발생

○ 그럼에도 입주일을 입주예정자에게 언제까지 통보할 것인지에 관한 규정이 없어 관련 민원*이 다수 발생하고 있는 상황

* 약 5년간(’14.～’19.8월) 입주일 관련 민원은 2,356건이며, 최근 2년간 급증 추세

○ 또한 입주예정자들이 입주할 수 있는 입주지정기간을 얼마나 설정할 것인지에 관한 기준이 없어 분쟁이 유발

□ 이에 따라 민원분석 등에 따라 시사점을 도출하고, 입주일 통보에 관한 제도를 개선함으로써 안정적인 주택 입주를 지원할 필요

※ 추진경과 : 실태조사･개선안마련(7∼9월), 민원분석･설문조사(8∼9월), 기관협의(10∼11월)

※  아파트 등 공동주택의 하자예방에 관한 개선방안은 국정현안점검조정회의(’19.6.20.) 안건으로 심의․확정되어 추진 중 [참고1]

Ⅱ. 제도 현황 및 민원분석

1		제도 현황

□ 주택공급

○ 아파트는 국민의 절반 이상이 거주하는 대표적인 주거형태*로  ’14~’18 연평균 약 25만세대의 신규 분양이 이루어지고 있는 상황

* 일반가구(1,998만 가구) 중 아파트 거주 가구는 1,001만 가구(50.1%)이며, 주택 1,763만 호 중 아파트는 1,083만호(61.4%)를 차지(2018 인구주택총조사)

< 전국 아파트 신규분양 세대수 >	< 주택유형별 거주가구 변화 >

○ 선분양제의 경우 공동주택을 공급*하는 사업주체(이하 ‘공급자’)가 완공 전 입주자를 선정하고 입주예정자와 계약을 체결하여 주택을 공급

* 주택법 제15조제1항에 따라 30호 이상의 단독주택 또는 30세대 이상의 공동주택

- 계약 시 아파트는 ｢약관의 규제에 관한 법률｣에 따라 마련된 표준약관인 ｢아파트 표준공급계약서｣(이하 ‘표준계약서’)를 활용

○ 계약체결 후 공급자는 주택을 건설하고 입주예정자는 계약금 및 입주금을 납부하다가 완공 후 잔금을 납부하고 입주

- 완공 후 ｢주택법｣ 제49조에 따라 시장․군수․구청장으로부터 사용승인을 받아 입주를 개시할 수 있음

- 그 외의 사항은 공급계약에 따르며, 통상 입주자의 사전점검과 하자보수를 거쳐 입주

○ 공급자는 입주지정기간을 통보하고 입주예정자들은 해당 기간 내에 주택을 인도받아 입주 완료

< 주택공급 절차 >

입주자 모집	▷	공급계약 체결	▷	입주금 납부	▷	사전방문 및 하자보수	▷	잔금 납부 및 입주

□ 입주일 안내 및 입주지정기간 설정

○ 입주예정일은 입주자 모집공고의 필요적 기재사항으로 입주자를 모집하는 단계부터 안내되고 있으며, 주택공급계약서에도 포함

- 다만, 입주예정일은 ‘○○년 ○월’로 기재되며, 공급계약으로부터 실제 입주까지 2~3년이 소요되므로 실제 입주일과는 상이

< 입주자 공고 >	< 아파트 계약서>

○ 주택공급규칙 및 표준계약서에는 입주일 통보 규정이 없는 상황

- 입주가 가능한 기간을 얼마로 정하고, 실제 입주가 가능한 입주 시작일을 언제까지 통보하여야 하는지 명시되어 있지 않음

○ 그에 따라 공급자․공사현장마다 입주일 통보시점과 입주지정기간을 제각기 다르게 운영

- 입주예정자들이 관련 민원을 제기한 경우 행정기관의 행정지도나 조정을 통해 민원을 해소하고 있는 실정

□ 입주지연 책임 부담

○ 공급자가 입주지연에 책임이 있는 경우, 공급자는 입주예정자가 지불한 입주금(계약금 및 중도금)에 대하여 지체상금을 지급

- 또한 공급자의 귀책사유로 인하여 입주예정일로부터 3개월 이상 경과한 시점에 입주하지 못한 경우에는 계약 해제 가능

※ 공급자의 귀책사유가 아닌 불가항력적인 사유로 인하여 지연된 경우에는 지체상금을 지급하지 않음(표준계약서 제5조제5항)

○ 입주예정자의 책임으로 인하여 입주지정기간 내 입주하지 못한 경우 잔금*에 대하여 연체료를 지급

* 잔금 = 분양가액 – 기 납부한 입주금(계약금 및 중도금)

○ 공급자의 지체상금과 입주예정자의 연체료의 연체요율은 동일
(｢주택공급에 관한 규칙｣ 제61조)

2		공동주택 입주일 관련 민원분석

□ 입주일 관련 민원현황

○ (민원추이) 최근 약 5년간(’14.1.1.~’19.8.22.) 입주일 관련 민원은 2,356건이며, 최근 2년 동안 급증하는 추세를 보임

- 특정 아파트 단지*를 중심으로 집단민원이 제기되는 경향

* (’18년) A단지(167건), B단지(105건) (’19년) C단지(884건), D단지(541건) 등

○ (신청인) 40대 여성이 27.1%(638건)으로 가장 많고, 그 다음으로  30대 여성 23.4%(621건), 40대 남성이 18.5%(435건) 순

- 주택을 처음 마련하는 연령대인 30대․40대의 민원이 전체 민원 대비 85.5%(2,015건)로 대부분을 차지

< 연령대·성별 민원 신청 현황 >

연령 성별	10대	20대	30대	40대	50대	60대	70대 이상	미입력	계
계	1	16	913	1,102	205	39	16	64	2,356
남	1	8	260	435	133	10	7	-	854
여	-	4	621	638	69	29	9	-	1,370
미입력	-	4	32	29	3	0	0	64	132

○ (신청기관) 기초자치단체 48.9%(1,151건), 공공기관 44.9%(1,059건)을 중심으로 민원이 제기되고 있음

※ 광역자치단체 28건, 교육기관 2건, 중앙행정기관 37건, 유형없음 79건

- 공급자가 민간인 경우에는 사용승인권자인 기초자치단체에, 공공기관인 경우에는 공공기관에 민원을 제기하는 경향을 보임

※ 기초자치단체는 용인시 68.9%(793건), 오산시 10.9%(125건) 순

※  공공기관은 토지주택공사 88.0%(932건), 경기도시공사 11.3%(120건) 순

□ 민원분석 결과

○ 하자 및 시설이 미흡하여 입주하기 어렵다거나 입주지정기간이  불충분하다는 민원이 입주일 관련 민원의 86.8%(2045건)에 달함

○ 입주일 통보를 받지 못하였거나 갑자기 입주일 통보를 받아서 입주를 준비하는 데 어려움을 겪고 있다는 민원도 13.2%(311건) 수준

< 주요 민원 사유 및 세부 내용 >

민원 사유	비율 (건수)	세부 내용
① 시설 미흡으로 기간 내 입주 어려움	46.7% (1,099)	• 하자가 너무 심해서 주어진 입주지정기간 안에 보수가 될 것이라 기대할 수 없음 • 기반 시설이 완공되지 않아 입주지정기간 안에 입주 시 생활불편이 우려
② 기간이 짧게 설정됨	40.2% (946)	• 입주지정기간이 세대 규모, 이사환경(엘리베이터, 사다리차, 기후 등)을 고려하지 않고 설정 • 다른 단지들보다 적게 부여되어 형평성에 문제
③ 입주통보가 없거나 늦음	7.8% (184)	• 입주지정기간을 알기 어려움 • 계약서상 입주예정일이 곧 도래하는데 아직도 입주 관련 안내 통보가 없음
④ 갑작스러운 입주통보로 불편을 초래	5.4% (127)	• 계약서상 입주예정일이 도래하지 않았는데 조기입주를 요구하며 입주지정기간을 당겨 지정 • 갑자기 통보를 받아 이사 준비에 어려움을 겪음

※  아파트 등 공동주택의 하자예방에 관한 개선방안은 국정현안점검조정회의(’19.6.20.) 안건으로 심의․확정되어 추진 중 [참고1]

Ⅲ. 문제점

1		입주지정기간 기준 부재에 따른 입주 분쟁 빈발

○ 입주예정자는 입주 가능한 기간인 입주지정기간 내 입주하지 못하면 연체료 등 비용을 치르게 되나 입주지정기간 관련 규정이 없는 상황

- 공급자가 입주지정기간을 임의로 설정하고 있어 공급자와 입주예정자 간 분쟁이 빈발

< 민원 제기된 일부 단지들의 입주지정기간 >

단지명	세대수	입주지정기간
동작 A단지	1,073세대	30일
성남 B단지	687세대	45일
성남 C단지	621세대	45일
용인 D단지	479세대	50일
용인 E단지	2,356세대	60일
용인 F단지	388세대	60일
남양주 G단지	1,685세대	60일

○ 하자나 시설 미흡 등으로 입주지정기간 내에 입주가 곤란하다는 민원이 입주일 관련 민원 중 가장 많은(46.7%) 것으로 확인

▪ ‘19.5.24.~5.27. 동안 사전 점검을 실시하였는데 설계 문제로 세탁기 및 건조기 등 가전 반입도 안 되는 등 중대한 하자가 발견되었고, 도로 미개통 및 인도 미확보로 교통 편의 및 안전이 전혀 확보되지 않았음. 따라서 현재 60일로 정해진 입주지정기간을 연장해야 함(‘19.6월 국민신문고)

▪ 입주지정기간을 2019.7.31.∼2019.9.28.(60일간)로 통보 받아 2019.7.7. 사전점검을 하였는데 주차장 누수, 천정 등 하자가 많이 있었음. 시공사에서는 공사가 한창 중이라며 하자를 완료하지 않고 입주하라는 데 이해가지 않음. 그 외에도 여러 미시공 및 부실시공 사안들이 있는데 이는 입주하기 어려운 사항이므로 시공 완료 이후 입주할 수 있도록 입주지정기간을 조정해주길 바람(‘19.8월 국민신문고)

○ 짧은 입주지정기간으로 이사 준비에 어려움을 겪고, 여러 세대가 동시에 이사함에 따라 안전사고 위험도 존재한다는 민원도 다수

▪ 7월부터 2천5백 세대가 신규 입주하는데 입주기간이 두 달로 턱없이 부족함. 특히 앞쪽 동은 사다리차도 사용할 수 없어 안전사고가 발생할 가능성이 매우 높음. 대단지에 맞게 이사기간이 정해져야 함 (’19.4.29. 국민신문고)

▪ 1,685세대로 규모가 큰데 7월12일~9월10일까지 60일로 입주지정기간이 정해짐.  참고로 선행 공공분양단지는 세대수가 1,186세대인데 입주기간이 70일이었음. 7~9월은 혹서기라는 점, 초중고생이 많은 입주예정단지여서 여름방학이 시작되는 8월 이후 이사가 집중될 것이라는 점을 고려하여 최소 3개월의 기간이 필요함(’18.5.21. 국민신문고)

▪ 1073세대 입주예정인데 입주지정기간은 11월26일부터 2월26일까지 30일로 정해짐. 짧은 기간 동안 이삿날을 선택한다면 특정일에 이사날짜가 집중되어 이사를 마치지 못하는 일이 많아질 것임(’18.6.22. 국민신문고)

○ 입주지정기간 내 미입주 시 입주예정자들은 연체료, 관리비 등을 부담해야 하므로, 입주예정자 모임을 중심으로 집단민원 제기 경향

연도	단지명	민원건수	주요 내용
2018	용인 A단지	167	• 당초 2월 입주예정으로 분양받았다가 5월 입주예정으로, 그리고 7월 입주예정으로 변경하면서 입주일을 아직도 통보받지 못했음.
2018	남양주 B단지	105	• 고층아파트이고 장마와 폭염이 우려되나 입주지정기간이 짧게 설정되었음. 연장이 필요함
2019	하남 C단지	884	• 세탁기가 들어가지 않는 설계 하자, 교통 및 학교 등 기반 부족으로 입주하기 어려운 환경임. 입주지정기간 조정이 필요
2019	용인 D단지	541	• 사다리차도 못 쓰는데 대규모세대가 입주함에도 입주지정기간이 60일로 짧게 지정됨. 사고가 우려됨

- 특히 포털 인터넷카페를 통해 모여 문제를 제기하는 경향을 보임

< 인터넷카페를 활용한 집단민원 유도(예시) >

하자∙시설미흡 관련	입주지정기간 부족 관련

○ 사용승인권자인 자치단체는 입주지정기간 연장을 요구하는 민원이 많이 접수되고 있으나 관련 근거가 없다보니 민원해결에 어려움

▪ 입주지정기간을 공사기간이 일찍 끝나면 당기거나 여유 있게 주고, 공사가 늦게 끝나면 촉박하게 주기도 함. 그러다보니 이에 관한 민원이 많이 있음. 그런데 입주지정기간에 관여할 방법이 현실적으로 없음. 입주지정기간에 대한 기준이 있으면 민원이 상당히 감축될 것임 (’19.9월 권익위 실태조사)

▪ 사용검사 이후 하자가 있다면 어느 정도 치유된 다음에 입주가 진행하여야 하든가 입주지정기간을 충분히 마련할 필요가 있는데, 사업자는 돈을 받고 정리하고 싶어 하다 보니 사용검사가 끝나자마자 입주지정기간을 바로 설정하고 입주를 개시하고 있음. 그에 따라 민원이 발생하고 있음. 입주지정기간 기준을 마련할 필요가 있음 (’19.9월 권익위 실태조사)

2		갑작스런 입주일 변경 등으로 인한 민원 빈발

○ 입주일을 알아야 이사, 기존 주택 처분 등 준비를 할 수 있음에도 입주일 통보에 관한 규정이 없어 입주절차 진행이 불안정한 상황

- 계약서에는 입주예정일이 변경될 경우 개별 통보한다고만 되어 있고 언제까지 통보를 하여야 한다는 내용이 미포함

○ 공급자의 갑작스런 입주일 변경으로 민원이 유발

- (조기 입주) 공급자가 입주일을 당겨 조기에 입주를 개시하면 입주예정자들이 잔금을 마련하는 데 어려움을 겪게 됨

< 조기 입주 사례 >

단지명	세대수	입주예정일	실제 입주시작일
원주 A단지	508세대	’18.12월	’18.11.16.
나주 B단지	896세대	’18. 3월	’18. 2. 9.
인천 서구 C단지	269세대	’16.12월	’16.11.30.
김해 D단지	3,435세대	’19.4월	’19.2.28.

▪ 시공사가 입주예정일을 2018년 12월로 공지하였고 그에 따라 예비입주자들도 12월에 맞춰 잔금을 준비하였음. 그런데 10월11일 입주관련 통보를 하면서 입주기간이 11월16일~12월31일이라 일방적으로 고지함. 이런 상황에서 전세가 금방 빠질 리 없음. 중도금 및 잔금 마련에 큰 어려움이 생김(’18.10월 국민신문고)

▪ 계약서 상 입주예정일은 2019년 7월 22일이었음. 그런데 갑자기 입주일을 2019년 5월로 2개월 단축시켰음. 빠른 잔금납부를 유도하는 것으로밖에 이해되지 않으며, 분양받은 사람 누구라도 7월 기준으로 잔금을 준비할 것임(’19.4월 국민신문고)

- (입주 지연) 공급자가 입주일을 미루어 지연되는 경우 기존 주택에 전․월세로 거주하는 입주예정자들의 거주가 불안정해짐

< 지연 입주 사례 >

단지명	세대수	입주예정일	실제 입주일
울산 남구 A단지	817세대	’18.4월	’19.9월 현재 미입주
구미 B단지	901세대	’18.9월	’19. 1.31.
부여 C단지	611세대	’18.1월	’18. 4.30.

▪ 2018년 12월 입주예정이어서 기존 집은 12월 중에 빼주겠다고 했음. 그런데 아직도 입주일이 미확정임. 살고 있는 집은 빼줘야 하니 이 추운 날 아이 둘과 거리로 나앉게 생겨 미칠 것 같음. 입주일이 속히 정해져야 이삿짐센터 예약, 대출 등을 진행하는데 기다리라고만 함(’18.12.13. 국민신문고)

▪ 입주일 3일전에 일방적인 입주예정일 변경통보를 받고 허탈함. 저는 이제 전셋집을 나가야 하고, 다른 여관, 모텔에서 기약 없이 살아야 함 (’18.12.10. 국민신문고)

○ 입주일 통보에 대한 기준이 없다보니 입주예정일이 가까워지는데 입주안내가 없어 이사 준비 등에 어려움 발생

< 갑작스러운 통보 사례 >

단지명	세대수	입주예정일	통보일	입주시작일
경산 A단지	784세대	’14.12월	’14.11.15.	’14.12. 1.
천안 B단지	999세대	’19.3월	’19. 3.15	’19. 3.30.
창원 C단지	1,393세대	’18.12월	’18.11.27.	’18.12.31.

▪ 입주일을 갑자기 통보하면 기존 주택 처분 등 입주를 준비하는데 어려움이 많음. 예를 들어 2달이라든가, 일정기간 이전에 통보하면 입주를 준비하는데 많은 도움이 될 것임 (’19.9월 권익위 실태조사)

▪ 입주통보와 입주지정기간이 제각각이다보니 민원이 발생하는데 이에 관한 가이드라인이 필요함(’19.9월 권익위 실태조사)

▪ 원래 2018년 4월에 입주예정인 아파트였는데, 1년 2개월이 지나도록 입주예정과 관련된 아무런 연락을 시행사로부터 받지 못하고 있는 실정임. 입주날짜만을 기다리면서 1년 가까이 원룸을 떠돌아다니는 분들도 계심(’19.6월 국민신문고)

▪ 한 가구가 이사하는 경우에도 내가 살던 집에 들어올 사람 등 줄줄이 도미노처럼 연결되어 있는 것이 현실임. 입주 하나가 문제되어 여럿이 원룸에서 지내는 불편을 겪지 않았으면 좋겠음(’19.10월 국민생각함 설문)

Ⅳ. 개선방안

1		입주지정기간 설정 기준 마련

○ 입주지정기간은 최소 일정기간 이상으로 정하도록 근거를 마련하여 입주예정자들의 안정적 주택 입주를 지원

- 입주지정기간 기준 마련 시 단지 규모, 층별 세대수, 이사 필요시설(사다리차, 엘리베이터) 구비 등 조건을 고려

※  입주지정기간은 60일 이상 90일 미만을 가장 선호(39.7%, 251명)하고, 30일 이상 60일 미만(33.9%, 214명), 90일 이상(21.5%, 136명) 순으로 선호(권익위 국민생각함 설문 ’19.10월)

※ 조기 입주의 경우 입주 시점이 당겨짐에 따라 기존 주택처분, 잔금 마련 등에 어려움을 겪으므로 이를 고려하여 입주지정기간을 부여할 필요

☞ 주택공급규칙에 입주지정기간 기준을 규정

< 주택공급규칙 개정(안) 예시 >

현 행	개 선
< 제60조의2 신 설 >	제60조의2조(입주지정기간) 사업주체는 원활한 입주를 위해 최소 ○일 이상을 입주지정기간으로 정하여 입주자에게 통보하여야 한다.

< 참고: 입주지정기간 기준 마련 시 고려사항 >

▪ 기존에 임대차계약을 맺어 살던 입주예정자의 경우, 임대차계약을 해지하여야 보증금을 반환받아 잔금을 지급할 수 있으므로, 이를 고려

▪ 묵시적 갱신이 이루어지는 임대차계약은 임차인이 해지 통보를 한지 3개월 이후에 효력이 발생하는 점을 고려하면, 입주일을 통보받아 계약 해지를 임대인에게 통보할 수 있는 시점부터 입주지정기간의 종료일까지 90일 이상의 기간이 소요됨

▪ 따라서 입주일 통보를 실제 입주일 30일 전에 받을 수 있는 경우에는 입주지정기간이 60일 가량 부여될 필요가 있음

2		주택 입주일자 사전고지 의무화

○ 입주시작일을 일정기간 이전까지 통보받을 수 있도록 근거를 마련하여 입주예정자가 안정적으로 입주할 수 있는 제도적 기반 확충

- 입주일자를 입주예정자가 사전에 인지할 수 있도록 입주일자 사전고지 시점에 관한 기준을 마련

※  입주일자 사전고지 시기는 60일전을 가장 선호(72.2%, 456명)하고, 30일전(15%, 95명), 90일전(6.5%, 41명) 순으로 선호(권익위 국민생각함 설문 ’19.10월)

☞ 주택공급규칙에 사전고지 기준을 마련

< 참고: 사전고지 시점 기준 마련 시 고려사항 >

▪ 기존에 임대차계약을 맺어 살던 입주예정자의 경우, 임대차계약 만료일이 실제 입주일보다 먼저 도래할 경우 거주할 곳이 없어지므로, 임대차계약 만료일 이전에 임대차계약을 갱신할 수 있어야 함

▪ 임대차계약의 묵시적 갱신을 위해서는 임대차계약 만료일 30일 전에는 의사결정을 하여야 하므로, 기존 임대차계약의 연장 여부에 관한 의사결정이 가능하도록 실제 입주일보다 30일 가량 전에는 고지할 필요

- 주택공급계약 시 포함하여야 하는 사항에 입주일 통보 시점을 명시하여 공급자의 입주일자 사전고지를 의무화

☞ 주택공급규칙의 공급계약사항에 입주일 통보 시점 포함

< 주택공급규칙 개정(안) 예시 >

현 행	개 선
제59조(주택의 공급계약) ③ 사업주체와 주택을 공급받는 자(공급받은 자로부터 매수한 자를 포함한다)가 체결하는 주택공급계약서에는 다음 각 호의 내용이 포함되어야 한다.	③ (현행과 같음)
1. ～ 4. (생 략)	1. ～ 4. (현행과 같음)
< 4의2 신 설 >	4의2. 입주일 통보 시점

Ⅴ. 조치사항 및 기한

□ 소관기관 : 국토교통부

□ 조치사항

과제명	조치사항
입주지정기간 설정 기준 마련	◦ 입주지정기간을 최소 일정기간 이상으로 정하도록 근거를 마련 ☞ ｢주택 공급에 관한 규칙｣ 개정
주택입주일자 사전 고지 의무화	◦ 입주일 통보 시점에 관한 기준을 마련 ☞ ｢주택 공급에 관한 규칙｣ 개정
	◦ 공급계약사항에 ‘입주일 통보 시점’을 포함 ☞ ｢주택 공급에 관한 규칙｣ 개정

□ 조치기한 : 2020. 6월

붙임		국민생각함 네이버 지식iN 설문 (’19. 10. 1. ~ 10. 15.)

□ 설문 개요

□설문주제 - (국민생각함) ‘우리집 입주, 언제 할 수 있을까?’ - (네이버) ‘아파트 입주, 언제 할 수 있을까?’ □기간: ’19.10.1.~10.15. □참여: 국민생각함 632명 (댓글 141건) 네이버 5,614명 (댓글 38건)

□ 입주일 및 입주지정기간 현황

○ 입주지정기간은 60일 미만으로 부여받은 경우가 대부분

- 입주경험이 있는 461명 중 30일 이상 60일 미만은 47.7%(220명), 60일 이상 90일 미만은 23.9%(110명) 30일 미만은 18.9%(87명) 순으로 나타남

○ 입주일 통보를 실제입주일로부터 30일 이내 받은 경우가 다수 발생

- 입주경험이 있는 446명* 중 60일 이내 통보는 45.6%(201명), 30일 이내 통보는 41.7%(186명), 15일 이내 통보는 7.8%(35명) 순으로 나타남

* 입주경험에 대한 답변이 문항별로 다른 사람이 존재

□ 입주일 및 입주지정기간 개선방안 관련 의견

○ 입주지정기간은 60일 이상, 30일 이상, 90일 이상 순으로 선호

- 응답자 632명 중 60일 이상 90일 미만은 39.7%(251명), 30일 이상 60일 미만은 33.9%(214명), 90일 이상은 21.5%(136명)이 선호

○ 입주일 사전고지 시점은 60일 전, 30일 전, 90일 전 순으로 선호

- 응답자 632명 중 60일 전 통보는 72.2%(456명), 30일 전 통보는 15%(95명), 90일 전 통보는 6.5%(41명)이 선호

< 네이버 지식iN CHOICE 설문 (’19.10.1~10.15, 5,614명) >

○ ‘아파트 입주일 통보, 최소한 언제까지 받아야 될까요?’에 관한 설문 결과 60일 전, 30일 전 순으로 선호

- 응답자 5,614명 중 60일 전 통보는 56.5%(3,172명), 30일 전 통보는 36,7%(2,058명), 15일 전 통보는 6.8%(384명)가 선호

※  설문항목: 60일전, 30일전, 15일전

참고1		아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안(’19.6.20.)

※ 제82회 국정현안점검조정회의(국무총리 주재, ’19.6.20.) 심의 확정된 안건

□ 주요내용

○ 공정관리 강화, 감리원 추가 배치, 마감공종 벌점 신설 및 점검 확대 등 마감품질을 담보할 수 있는 시공관리체계 마련

○ 입주자 사전방문을 제도화하고 사업주체가 입주자에게 보수조치 결과서를 제공하도록 의무화

○ 전문가 중심의 공동주택 품질점검단을 운영하여 하자 및 보수 필요사항에 관한 점검결과를 하자관리시스템에 등록

○ 사용검사 시 품질점검단에서 지적된 하자 보수 여부를 확인하고, 시정명령․과태료 권한을 규정하는 등 사용검사 절차를 내실화

○ 하자판정기준을 개선하여 다양한 판례, 보수비용 산정 등을 포함함으로써 입주자 권리보호 확대 및 분쟁해소

○  하자청구내역의 보관을 의무화하고, 입주자 열람권을 신설하는 등 하자관리체계 구축으로 입주자 권리구제 강화 및 하자 예방

○  새로운 하자분쟁 해결제도로서 재정(裁定)기능을 신설함으로써  분쟁해소의 신속‧완결성을 강화

* 재정은 위원회의 결정에 당사자 중 일방이 일정 기간(환경분쟁조정법은 60일) 동안 소송을 제기하지 않는 경우 재판상 화해의 효력이 발생

□ 추진계획

○ 공동주택 현장특별점검, 주택법 및 공동주택관리법 개정안 발의 및 하위법령 개정(’20. 상)을 거쳐 제도 시행(’20. 하)

참고2		관련 법령

□ 「주택공급에 관한 규칙」

제59조(주택의 공급계약) ① 사업주체는 제52조 및 제57조에 따른 전산검색 및 세대주, 세대원 등의 확인 결과에 따른 정당한 당첨자 및 제19조제5항, 제26조제5항에 따라 선정된 사람과 공급계약을 체결하여야 한다. <개정 2018. 12. 11.>
② 제1항에 따른 공급계약은 제25조제4항 전단에 따른 입주자 및 예비입주자 선정사실 공고일부터 11일이 경과한 후 3일 이상의 기간을 정하여 해당 기간 동안에 체결하여야 한다. 다만, 제19조제5항 및 제47조의3에 따라 입주자로 선정된 사람과의 계약은 입주자모집공고에서 정한 바에 따른다.  <신설 2017. 11. 24., 2018. 12. 11.>
③ 사업주체와 주택을 공급받는 자(공급받은 자로부터 매수한 자를 포함한다)가 체결하는 주택공급계약서에는 다음 각 호의 내용이 포함되어야 한다.  <개정 2016. 11. 15., 2017. 11. 24., 2018. 12. 11.>

1. 입주예정일

1의2. 공급계약 주택의 계약자별 전매행위 제한기간

1의3. 제28조제11항에 따라 기존 소유 주택의 처분 조건으로 우선 공급받은 경우 다음 각 목의 내용

가. 기존 소유 주택의 소유권 처분계약에 관한 제28조제11항제2호에 따른 신고를 하거나 검인을 받지 않으면 입주할 수 없다는 내용

나. 입주가능일부터 6개월 이내에 처분을 완료하지 않은 경우 공급계약을 해지할 수 있다는 내용

2. 연대보증인 또는 분양보증기관의 분양보증을 받은 경우에는 보증약관 등 보증내용

3. 호당 또는 세대당 주택공급면적(공동주택인 경우에는 주거전용면적, 주거공용면적 및 그 밖의 공용면적을 구분하여 표시하여야 한다) 및 대지면적

4. 입주금과 그 납부시기

5. 연체료의 산정 및 납부방법

6. 지체상금(遲滯償金)의 산정 및 지급방법

7. 주택도시기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우 입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환 계획, 그 이자를 부담하는 시기 및 입주자가 융자전환을 원하지 아니하는 경우의 사업주체에 대한 융자금 상환절차. 이 경우 주택공급계약서에는 입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환을 원하지 아니하는 경우에는 세대별 융자금액에 해당하는 입주금을 입주자가 주택건설자금을 융자한 은행이 관리하는 계좌에 직접 납부하여 사업주체에 대한 융자금이 상환되게 할 수 있는 내용이 포함되어야 한다.

8. 「공동주택관리법 시행령」 제36조 및 제37조에 따른 하자담보책임의 기간 및 범위

9. 해약조건

10. 공공임대주택의 경우 「공공주택 특별법 시행규칙」 제25조에 따른 관리 및 임대기간만료 후의 재계약에 관한 사항

11. 분양전환공공임대주택인 경우 분양시기, 분양예정가격의 산출 등 분양전환조건에 관한 사항

12. 이중당첨 및 부적격당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항

13. 「주택도시기금법 시행령」 제8조에 따른 제2종국민주택채권 매입의무 위반으로 인한 계약취소에 관한 사항

14. 그밖에 입주자모집승인권자가 필요하다고 인정하는 사항

④ 사업주체(제18조 각 호의 사업주체는 제외한다)는 분양보증기관의 분양보증을 받아 입주자를 모집하여 공급계약을 체결하는 경우 제3항제2호에 따른 보증약관등 보증내용(보증이행 대상이 아닌 사항을 포함한다)을 주택을 공급받는 자가 이해할 수 있도록 설명하여야 하며, 서명 또는 기명날인의 방법으로 주택을 공급받는 자의 확인을 받아야 한다.  <개정 2016. 5. 19., 2017. 11. 24.>

⑤ 사업주체는 제3항제7호에 해당하는 사항이 있는 경우에는 주택공급계약서안을 미리 입주자모집승인권자에게 제출하여야 한다.  <개정 2017. 11. 24.>

⑥ 사업주체(제18조 각 호의 사업주체는 제외한다)는 분양보증기관의 분양보증을 받아 입주자를 모집하여 공급계약을 체결한 경우에는 공급계약체결 후 10일 이내에 계약자명단을 분양보증기관에 통보하여야 한다.  <개정 2016. 5. 19., 2016. 12. 30., 2017. 11. 24.>

제60조(입주금의 납부) ① 사업주체가 주택을 공급하는 경우 입주자로부터 받는 입주금은 청약금, 계약금, 중도금 및 잔금으로 구분한다.
② 분양주택의 청약금은 주택가격의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20퍼센트, 중도금은 주택가격의 60퍼센트(계약금을 주택가격의 10퍼센트 범위 안에서 받은 경우에는 70퍼센트를 말한다)의 범위 안에서 받을 수 있다. 다만, 주택도시기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우에는 계약금 및 중도금의 합계액은 세대별 분양가에서 세대별 융자지원액을 뺀 금액을 초과할 수 없다.
③ 공공임대주택의 청약금은 임대보증금의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 임대보증금의 20퍼센트, 중도금은 임대보증금의 40퍼센트의 범위 안에서 받을 수 있다.
④ 입주금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당되는 시기에 받을 수 있다.  <개정 2016. 8. 12., 2017. 11. 24.>

1. 청약금: 입주자 모집 시

2. 계약금: 계약 체결 시

3. 중도금: 다음 각 목에 해당하는 때

가. 공공임대주택의 경우에는 건축공정이 다음의 어느 하나에 달할 것

(1) 아파트의 경우: 전체 공사비(부지매입비를 제외한다)의 50퍼센트 이상이 투입된 때. 다만, 동별 건축공정이 30퍼센트 이상이어야 한다.

(2) 연립주택, 다세대주택 및 단독주택의 경우: 지붕의 구조가 완성된 때

나. 분양주택의 경우에는 다음의 기준에 의할 것

(1) 건축공정이 가목(1) 또는 (2)에 달한 때를 기준으로 그 전후 각 2회(중도금이 분양가격의 30퍼센트 이하인 경우 1회) 이상 분할하여 받을 것. 다만, 기준시점 이전에는 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받을 수 없다.

(2) (1)의 경우 최초 중도금은 계약일부터 1개월이 경과한 후 받을 것

4. 잔금: 사용검사일 이후. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있되, 잔금의 구체적인 납부시기는 입주자모집공고 내용에 따라 사업주체와 당첨자 간에 체결하는 주택공급계약에 따라 정한다.

가. 법 제49조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우

나. 법 제49조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받은 주택의 입주예정자가 사업주체가 정한 입주예정일까지 입주하지 아니하는 경우

⑤ 제27조제1항 및 제28조제1항에 따른 제1순위에 해당하는 자가 주택공급을 신청하는 경우에는 제1항부터 제4항까지의 규정에도 불구하고 청약금을 따로 받을 수 없다.

⑥ 사업주체(국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 사업주체를 제외한다)는 분양주택의 건축공정이 제4항제3호가목(1) 또는 (2)에 달한 이후의 첫 회 중도금을 받고자 하는 때에는 감리자로부터 건축공정이 제4항제3호가목(1) 또는 (2)에 달하였음을 확인하는 건축공정확인서를 발급받아 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출한 후 건축공정확인서 사본을 첨부하여 입주자에게 납부통지를 하여야 한다.

제61조(연체료 및 지체상금 등) ① 공급계약 체결시 사업주체와 공급계약을 체결한 자가 중도금과 잔금을 기한 내에 납부하지 아니한 때에 연체료를 납부할 것을 정하는 경우 그 연체료는 계약시 정한 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위 안에서 정한 연체료율에 따라 산출하는 연체료(금융기관의 연체금리가 변동된 때에는 변동된 연체료율을 적용하여 산출한 연체료를 말한다) 이내이어야 한다.
② 사업주체는 입주자모집공고에서 정한 입주예정일 내에 입주를 시키지 못한 경우에는 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 대하여 입주 시 입주자에게 제1항에서 정한 연체료율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 주택잔금에서 해당액을 공제하여야 한다.