의     결

국 민 권 익 위 원 회

의    결

의안번호  제2022 - 692호

의 안 명   ｢공동주택관리 비리방지 방안 등｣

대상기관 국토교통부 및 17개 광역지방자치단체

의 결 일  2022. 9. 19.

주   문

공동주택관리 비리방지 방안 등을 별지와 같이 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제27조, 제47조에 따라 국토교통부장관, 서울특별시장, 부산광역시장, 인천광역시장, 대구광역시장, 광주광역시장, 울산광역시장, 대전광역시장, 세종특별자치시장, 강원도지사, 경기도지사, 경상남도지사, 경상북도지사, 전라남도지사, 전라북도지사, 충청남도지사, 충청북도지사와 제주특별자치도지사에게 권고한다.

이   유

별지와 같다.

이에 주문과 같이 의결한다.

2022년 9월 19일

위 원 장   전 현 희

위   원   안 성 욱

위   원   김 기 표

위   원   강 재 영

위   원   박 계 옥

위   원   박 상 희

위   원   이 근 동

위   원   박 홍 규

위   원   임 성 문

위   원   방 이 엽

위   원   손 난 주

위   원   강 길 연

위   원   최 정 묵

위   원   송 현 주

(별 지)

공동주택관리 비리방지 방안 등

2022. 9.

Ⅰ. 추진배경 및 경과	1

Ⅱ. 공동주택 현황 및 공동주택 관리 법제도	2

Ⅲ. 문제점	4

1. 공동주택 회계직원에 의한 횡령사건 빈발	4

2. 관리비 부과 부적정성 및 낭비 방지 필요	6

3. 부실 회계감사를 방지할 제도 미비	12

4. 공동주택 관리업자 선정 평가기준의 부적정	16

5. 공동주택 관리업자 및 관리소장 정보공개 미진	25

Ⅳ. 개선 방안	26

1. 회계직원 횡령을 방지하기 위한 내부통제 강화	26

2. 관리비의 공정한 부과 및 낭비 방지 방안 마련	27

3. 회계감사의 품질을 확인할 수 있는 표시 방안 마련	32

4. 공동주택 관리업자 선정의 적정성 확보	33

5. 입주자에게 선택기준인 정보 제공 방안 마련	37

Ⅴ. 조치사항 및 기한	39

[참고] 국민의견 수렴(국민생각함)	41

[붙임] 관계 법령	44

	목 차

Ⅰ. 추진배경 및 경과

	윤석열정부 110대 국정과제
국민의 염원을 명확하게 인식하고, ‘공정과 상식’에 맞게 대한민국의 대변화를 견인.... 그 과정에서 우리 국민들이 당면하고 있는 삶의 여러 문제를 해결하거나 완화(윤석열정부 국정운영의 지향점 중에서)

□ ‘22년 6월 현재 관리비 의무공개 공동주택은 17,808단지, 126,973동, 10,748,752 세대로 효율적 관리는 주거 복지의 중요 분야(76%거주)

○ 국민은 공공주택의 공정한 관리를 위한 제도적 장치를 마련하여 자산 가치 보존과 주거복지를 향상시켜줄 것을 정부에 기대

○ 정부는 관리의 효율화와 전문화를 위해 전문가에 의한 관리제도, 지방자치단체에 의한 감사, 외부 회계감사 제도 등을 도입

□ 그러나, 공동주택 관리는 선거로 입주자대표 선출, 위임계약에 위한 관리업체 선정, 공사・경비・청소・안전관리 등을 재위임할 수밖에 없는 구조여서 비리발생이 용이한 반면 적발이나 근절은 곤란

□ 이에 본인-대리인 문제나 정보의 비대칭 상황에 있는 입주자를 위한 정보의 제공 확대, 관리비 부과나 사업자 선정제도 미비 및 회계처리 상의 비리 요인을 발굴하여 개선 추진

□ 추진경과

○ 실태조사 : ∼ ‘22.5.30.(지방자치단체 실태조사, 언론 및 민원분석 등)

○ 제도개선 방안 마련 : ∼ ‘22.7.8.

○ 국토교통부 및 지방자치단체 기관협의 : ∼ ‘22.8월

Ⅱ. 공동주택 현황 및 공동주택 관리 법제도

1		공동주택 현황 등

□ 공동주택 현황 등

○ "공동주택"은 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 하는 구조로 된 주택을 말함

- ‘22년 6월 현재 관리비 의무공개 공동주택은 17,808단지, 126,973동, 10,748,752 세대가 거주(한국부동산원)

- 주택의 77%가 공동주택이고, 국민의 76%가 공동주택에 거주하며 연 관리비는 12조원을 상회

○ 주택관리사 등 자격소지자는 25,015명이고, 입주자등으로부터 의무관리 대상 공동주택의 관리업무를 위탁받아 종사하는 공동주택 관리업자는 600여개 업체가 운영 중

○ 국민은 공공주택의 공정한 관리를 위한 제도적 장치를 마련하여 자산 가치 보존과 주거복지를 향상시켜줄 것을 정부에 기대

- 전문적 관리를 위해「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」,「주택법」과 별도로 「공동주택관리법」에 따라 관리(공동주택관리 전문법률을 제정하여 체계적ㆍ효율적ㆍ전문적으로 관리)

- 관리를 위한 법제도는 국가가 마련하고, 지방자치단체는 감독하며, 구체적 관리는 의사결정을 하는 입주자 대표회의와 집행을 하는 전문 관리업체가 담당

2		공동주택 관리 법제도

□ 공동주택 관리 법제도의 특징

○ (선출, 위임관계) 입주자등의 전문성 부족으로 전문 자격을 갖춘 주택 관리업자에게 관리를 위탁하고, 안전․청소․경비업무도 관리주체가 직영하거나 용역계약을 체결하여 수행하도록 규정

임원:회장,감사,이사						임원:회장,감사,이사			주택관리업자 선정
								(위임)
			자치관리기구 (관리소장, 직원)								(고용)
입대위(동대표)		(고용)				입대위(동대표)		(결정)	관리기구(관리소장, 직원)
(의사결정, 감독)						(의사결정, 감독)		(집행)
			(집행)
(선거)			관리, 수선, 안전, 계약 등(집행) 청소․경비업무 등은 직영 또는 용역계약			(선거)			관리, 수선, 안전, 계약 등(집행) 청소․경비업무 등은 직영 또는 용역계약
입주자등						입주자등
(자치관리 방식)						(위탁관리 방식)

- (자치관리) 입주자등이 입주자대표를 선출하고 입주자 대표회의에서 관리사무소장을 채용하여 직접 공동주택을 관리

- (위탁관리) 입주자등이 입주자대표를 선출하고 입주자 대표회의에서 주택관리업자에게 관리를 위탁하고, 주택관리업자가 배치한 관리사무소장이 관리업무 수행

- (관리업무) 안전․전기․경비․청소 등의 관리업무는 관리주체가 직영하거나 전문업체에게 용역위탁계약을 체결하여 수행

○ (공동주택 관리의 특징) 입주자 선거로 대표선출, 중첩적인 위임계약에 의해 본인-대리인이나 정보의 비대칭 문제 발생

Ⅲ. 문제점

▪ 공동주택 관리는 선거로 입주자대표 선출, 위임계약에 위한 관리업체 선정, 공사・경비・청소・안전관리 등을 재위임하도록 하여, 본인‒대리인 문제나 정보의 비대칭 상황에 놓여 있어서 비리발생이 용이한 반면 적발이나 근절이 어려운 분야

1		공동주택 회계직원에 의한 횡령사건 빈발

□ 공동주택 관련 회계비리 양상

○ 공동주택 관리 횡령 등 회계 비리는 주로 관리주체에서 회계, 지출 업무를 담당하는 회계실무자에 의해 발생

- 횡령은 납부단계에서 현금 등으로 관리비를 받고 허위로 회계처리를 하거나 지출단계에서 정당한 금액보다 큰 금액을 지출하는 것처럼 서류를 꾸미고 차액을 챙기는 방법으로 이루어짐

- 자금 흐름에 대한 실질적인 통제활동이 작동하지 않아서 발생

□ 공동주택 관련 회계비리를 방지할 내부통제의 한계

○ 공동주택 관리 횡령 등 회계 비리를 방지하기 위해서는 불시에 관계장부와 잔고와의 일치여부를 확인하여야 방지 가능

- 현재 「공동주택 회계처리 기준」제29조는 관리소장에게 매월 말일 기준으로 예금잔고와 관계장부를 대조하도록 의무

○ 지출단계에서 지출원인행위자가 지출의 적정 여부를 확인하지 않아서 회계직원이 서류를 허위로 꾸며 횡령이 가능

■ 이 아파트의 동대표인 D씨는 “아파트 관리비는 유용 위험에 대비해 결재 절차가 여러 단계이고 은행 입출금 전표도 일일이 확인하도록 의무화하고 있다”면서 “말도 안 되는 일이 발생했다”고 지적했다. 아파트 입주자대표회의 회장인 E씨는 “해 먹으려고 작정하고 들어온 것 같다”면서 “금액을 보고 결재했고 소장이 은행 업무를 같이 다녀 횡령을 생각도 못 했다”고 말했다. 그는 “여직원이 거짓말을 하고 불필요하게 야근해서 수상하게 생각하고 입출금 내역서를 다시 확인하려던 차에 관리비 횡령이 드러났다”면서 “여직원은 돈을 잃어버려 가상화폐 투자로 복구하려고 관리비를 횡령했다고 말한 것으로 전해 들었다”고 밝혔다. (‘22.4월 언론보도)

■ 서울의 한 아파트 단지에서 관리사무소 경리가 5년 동안 약 10억 원을 횡령한 게 드러났습니다. 장부를 조작하고 통장사본을 위조하며 돈을 빼갔는데 매년있던 아파트 자체 회계 감사에서는 늘 적정하다는 결과만 내놨습니다. (중략) A씨는 아파트 계좌에서 현금을 빼낸 뒤 여러 차례 회계처리로 사용처 확인을 어렵게 했고 통장 잔액 사본까지 위조해 돈이 비는 걸 숨겼습니다. 지자체와 별도로 매년 외부 회계감사를 실시했지만 감사 의견은 늘 ‘적정’이었습니다. (횡령을) 발견할 수가 없죠. 서류를 변조하고 위조하고 그런 것은 감사인의 책임이 아니에요. (‘21.3월 언론보도)

■ 10년간 아파트 관리비 약 6억5000만 원을 횡령한 관리사무소 직원이 실형을 선고 받았다. A씨는 지난 2010년 1월 11일부터 2020년 4월 8일까지 아파트 관리비 계좌에서 공과금 납부 명목 등으로 492회에 걸쳐 약 6억5000만 원을 횡령한 혐의로 재판에 넘겨졌다. (‘21.4월 언론보도)

■ 17년 동안 경리직원으로 일한 직원에 대한 검찰 수사가 끝났는데, 횡령 금액이 무려 8억 원이 넘는 것으로 드러났습니다. 경비원에게 퇴직금을 송금했다는 확인증, 조잡하게 숫자를 오려 붙인 흔적이 또렷합니다. 천만 원이 넘게 들어간 승강기 공사대금은 두 번이나 집행됐습니다. 아파트 공사비를 보내고 받은 세금계산서는 액수마다 손을 댔습니다. (‘21.8월 언론보도)

■ A아파트 전 관리소장 B씨에게 징역 8월에 집행유예 2년, 같은 아파트 전 입주자대표회장 C씨에게 업무상횡령죄에 따른 징역 3월에 집행유예 1년, 같은 아파트 전 전기과장 D씨에게 업무상횡령죄에 따른 징역 8월에 집행유예 2년을 선고하고, B씨에게는 200만원 추징도 선고했다. (중략) D씨가 공사비를 떼먹은 방법은 거래업체에 공사대금, 자재대금 등을 과다지급하고 그 중 부풀려진 돈을 거래업체로부터 되돌려 받거나, 아파트로부터 직접 공사대금, 자재대금을 지급받은 다음 그중 일부만 공사대금, 자재대금으로 지출하는 식이었다. (‘22.7월 언론보도)

< 언론에 보도된 회계직원의 횡령 사례 >

2		관리비 부과 부적정성 및 낭비 방지 필요

2-1		관리비 등의 적정성 판단을 위한 고지 미흡

□ 관리비 등의 부과의 적정성 판단을 위한 비교기준 필요

○ 입주자는 관리비, 사용료, 장기수선충당금 및 관리비예치금 등을 관리주체에 납부하고 관리주체는 이를 집행

- 관리비 중에 다른 세부항목은 전용면적 등에 의해 기계적으로 산출, 난방비는 계량기에 의해 측정된 사용량에 따라 부과

< 세대별 관리비 부담액 산정방법 예시(서울시 공동주택관리규약 중에서) >

비 목	세대별 부담액 산정방법
일반관리비	월간 실제 소요된 비용을 매월 주택공급면적에 따라 배분한다.
청 소 비	월간 실제 소요된 비용을 매월 ○○에 따라 배분한다. 다만, 용역시에는 월간 용역대금을 ○○에 따라 배분한다.
경 비 비
소 독 비
승강기유지비	월간 실제 소요된 비용을 ○층 이하를 제외하고 매월 ○○에 의하여 배분하되, ○층 이하 세대의 사용신청이 있을 경우 승강기유지비 배분 대상에 포함한다. 다만, 용역시에는 월간 용역대금을 ○○에 따라 배분한다.
난 방 비	중앙난방방식인 공동주택에 계량기가 설치된 경우에는 그 계측량에 따라 세대별 난방비를 산정한다. 다만, 계량기가 설치되지 아니하였거나 이를 사용할 수 없는 경우에는 월간 실제 소요된 비용을 ○○에 따라 배분한다. ※ 난방비 = 유류대(가스비) - 급탕비
급 탕 비	세대별로 사용량(㎥당)에 단가(원/㎥)(입주자대표회의에서 의결한다)를 곱하여 산정한다.
지능형 홈네트워크 설비유지비	월간 실제 소요된 비용을 매월 ○○에 따라 배분한다. 다만, 용역시에는 월간 용역대금을 ○○에 따라 배분한다.
수선유지비	월간 실제 소요된 비용을 매월 주택공급면적에 따라 배분한다.
위탁관리수수료	주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 경우 주택관리업자와 입주자대표회의와 체결한 매월 위탁관리수수료를 주택공급면적에 따라 배분한다.

※ ‘14년 배우 김부선씨는 자신이 사는 아파트 536가구 중 128개 가구의 난방비가 수년에 걸쳐 수차례 ‘0원’으로 기록된 사실을 폭로하여 관리비 투명화를 위한 제도개선 계기 마련

○ 관리비 부과와 관련된 비리는 주로 계량기의 고장으로 발생하고, 일부 입주민의 고의적인 계량기 파손 등으로도 발생

- 한편, 계량기(전기, 수도, 난방 등) 관리의무는 관리주체에게 부여(「경기도 공동주택 관리규약 지침」제51조의2)

○ 관리비 부과의 투명성을 위해 관리비 세부내용을 고지하고 공개하여 다른 단지와 비교하도록 하였으나, 관리비 등의 적정성을 판단할 수 있는 동일 단지 내에 같은 평형에 대한 비교 대상은 미고지

- 관리비 등은 세대수, 건물노후도 및 사용습성 등 다양한 요인이 작용하기 때문에 옆 단지나 타 지역 단지와 비교한다고 해도 평균적인 수준은 가늠할 수 있지만 계량기 고장이나 오작동에 의한 부적정 부과는 알기 곤란

※ 난방비와 같이 사용량에 따라 산정하는 항목 외의 다른 관리비는 동일 평형인 경우에는 같기 때문에 관리비 부과의 부정 발생 가능성 없음

2-2		관리비 낭비를 방지할 적격심사 평가주체 구성의 한계

□ 경쟁입찰 시 낙찰자 결정을 위한 평가주체 구성의 부실

○ 관리비 지출을 위한 공사계약을 위해 경쟁입찰을 실시하고 낙찰자 선정은 최저 가격제 또는 적격심사제를 운영

- 최저 가격제가 지나치게 낮은 낙찰가로 부실공사가 우려되는 경우, 적격심사제 도입

※ 청소 등의 위탁용역계약의 경우에는 가격을 부풀려서 입주자의 재산상의 손해를 야기하기 어려운 구조임(용역비가 주로 임금 등으로 이루어져 있음)

○ 적격심사제는 전문성 갖춘 인사로 구성된 독립ㆍ중립적인 평가위원회에서 평가를 하고 그 결과에 따라 낙찰자를 결정하여야 하나 평가위원의 전문성이나 중립성 확보 장치 미흡

- 전문성이 없고 평가의 공정성도 확보하기 어려워 고가로 계약을 체결하거나 유착에 의해 불공정한 계약을 체결할 우려도 상존

○ 적격심사제의 평가주체는 입주자대표회의가 계약자인 경우에는 입주자대표회의 구성원(입주자대표회의가 선정한 평가위원을 추가할 수 있음)으로, 관리주체가 계약자인 경우에는 관리주체와 관리주체가 선정한 평가위원(단, 당해 공동주택 입주자등으로 한정함)으로 구성(「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제13조)

■ 관리주체는 ‘15년 지하주차장 도장 공사 사업자 선정을 하면서 (중략). 입찰에 참여한 12개 업체에 대하여 적격심사표에 따라 평가 후 최종 낙찰자를 선정하여야 함에도, 임시회의에서 4개 업체만을 PT대상 업체로 선정하였고, 선정한 4개 업체의 PT를 통해 사업계획의 적합성을 평가하였으며, 이후 관리업체가 사전에 평가한 점수와 합산하여 최고점을 받은 업체를 선정하는 방법으로 부적정하게 업체를 선정함

■ 관리주체는 ‘15년 경비용역업체 사업자 선정을 하면서 (중략). 입찰에 참여한 12개 업체에 대하여 적격심사표에 따라 평가 후 최종 낙찰자를 선정하여야 함에도, 임시회의에서 12개 업체에 대하여 임의의 평가표에 따라 사전 평가 후 7개 업체를 선정한 뒤 심사하여 사업자를 선정하였고, 입주자대표회의는 관리주체가 7개 업체 중 5개 업체에서 제출한 견적서에 오류가 있음을 검토하여 보고하였음에도, 입찰 무효인 업체(입찰서 및 제출서류가 도착일시까지 입찰 장소에 도착하지 아니함)를 최종 낙찰자로 부적정하게 선정함

■ 입주자대표회의와 관리주체는 ‘16년 경비용역업체 사업자 선정하며 적격심사평가주체가 평가한 유효한 결과 중 최고점을 받은 자를 낙찰자로 선정하여야 함에도 불구하고, 입찰공고에 ’서류심사 후 일정순위 업체만 PT실시 예정‘이라는 사항을 명시하고, 사전 평가한 뒤, 그 결과에 따라 입주자대표회의에서 상위 3위 업체를 PT 대상업체로 선정하기로 의결하였고, 선정한 3개 업체의 PT를 통해 사업제안서를 평가하였으며, 이후 관리주체가 사전에 평가한 점수와 합산하여 최고점을 받은 업체를 선정하는 방법으로 부적정하게 업체를 선정함

(출처 : 2019년 고양시 공동주택관리 감사 사례집)

■ 지난 해 9월 관리비 부실이 의심되는 도내 556개 아파트 단지를 대상으로 일제 점검을  실시하고 이들 39개 단지를 비롯한 전체 556개 단지를 관리비 부실 의심단지로 발표했다. (중략) 22개 단지, 124건에 대해 9,100만원의 과태료 처분을 내렸다. 외에 공사업자 사전내정, 무등록업자에 대한 공사발주 등 11건의 부적절 행위가 발생한 8개 단지에 대해 고발조치했다. 또 낙찰순위 변경, 불공정한 적격심사, 입찰 참가자격 과도한 제한 등의 방법으로 특정업체를 선정한 10개 단지 20건은 경찰에 수사를 의뢰했다. 이밖에 용역비 과다지급 등 71건은 위반정도가 경미해 시정조치했다. (중략) 이천시 A아파트는 200만원을 초과하는 공사는 경쟁입찰을 해야 하는데도 공사업체를 사전 내정한 상태에서 짜맞추기식 입찰절차를 진행해 7억여원의 하자보수공사를 진행했다. 안양시 B아파트는 2억3000여만원의 원격검침시스템공사를 하면서 무자격업자에게 공사 일체를 맡겨 적발됐다. 고양시 C아파는 4억원 규모의 승강기 교체공사를 하면서 4개 참여업체 모두 입찰마감일을 8일이나 넘겨 입찰서를 제출했는데도 이를 무효로 하지 않고 자체 적격심사를 거쳐 계약을 체결했다. (‘17.10. 언론보도)

■ (대통령실 국민제안 신청번호 1AB-22★★-001★★★★) 현재 회장과 동대표들이 별다른 감시가 없어 부당청탁을 받아서 관리하는 부분이 대다수입니다. 이러한 부당청탁은 관리비 인상과 연결되며 관리비 인상은 곧 주민들에게 피해를 끼치는 일입니다. (‘22.6.)

■ (대통령실 청원 신청번호 1AB-22★★-000★★★★) 첨부와 같이 아파트 관리비 부당 부과 징수에 대해 청원을 하니 조속하고 명확한 시정 및 답변을 바랍니다. (‘22.8.)

■ (대통령실 국민제안 신청번호 1AB-22★★-000★★★★) 입주민대표회장과 관리소장은 행정청에 과태료도 받았는데 (중략) 아파트 관리비를 보면 이해가 안 가는 부분이 너무 많습니다. 그래서 행정청에 민원을 넣으면 아파트 관리규약만 읽어 줍니다. 아파트 규약은 몇 년째 회장직을 하는 입대위가 바꿔놓은 뒤입니다. (‘22.8.)

- 특히, 외부 전문가 참여를 제한하고 내부 평가위원으로만 구성

2-3		입찰가격 부풀리기로 관리비 낭비를 야기할 우려

□ 입찰자의 입찰가격에서만 계약이 결정되어 가격결정권 침해

○ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제24조제5항은 ① 해당 입찰과 관련한 3개소 이상의 견적서, ② 지방자치단체의 자문검토결과, ③ 건축사 또는 기술사 등 관계전문가(해당 입찰과 관련된 전문가)의 확인, ④ 법 제86조에 따른 공동주택관리 지원기구의 자문 검토결과의 방법으로 입찰가의 상한을 공고할 수 있도록 규정

○ 적정한 가격을 담보할 수 있는 예정가격제도가 도입되어 있지 않아 입찰자의 입찰가격 중에서 계약을 체결할 수밖에 없어서 입주자에게 불리

- 입찰가 상한을 공고할 수 있는 경우를 제한하여 높은 가격이라도 입찰가 중에 선정할 수밖에 없어 입주자등의 가격결정권 침해

■ (아파트 공사 입찰시 무조건 낙찰시켜야 하는지, 민원회신) 예정가격을 정하고 이를 낙찰의 기준으로 삼는 것은 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에 적합하지 않다. 따라서, 예정가격을 정하는 것 자체가 지침에 적합하지 않은 것이므로 예정가격에 맞지 않은 입찰가격이 유찰의 사유가 될 수 없다. 다만, 입찰가격의 상한과 관련해 동 지침 제16조제2항에서는 ‘관리주체는 제1항에 따른 입찰공고시 건축사 또는 기술사 등 관계 전문가의 확인을 받아 입찰가격 상한을 공고할 수 있다’고 정하고 있으므로, 각종 공사 및 용역 등 사업자 선정시 필요하다면 전문가의 확인을 받아 입찰가격의 상한을 공고할 수 있다. 저는 아파트 입주자대표회의 대표입니다. 아파트 공사입찰을 냈는데 업체들이 예상공사비용을 30% 이상으로 입찰해도 그 중에서만 무조건 낙찰해야 합니다.  (‘18.7. 국민제안)

■ (대통령실 국민제안 신청번호 1AB-22★★-000★★★★) 아직도 아파트 소장과 아파트 대표 회장이 서로 짜고 아파트 수리비 및 자재 구입 등 과다하게 견적을 받아 시공하여 .... 업자로부터 금품을 뒤로 받는 경우가 더러 있습니다만... 법개정 및 제도 도입건의 (‘22.7.)

2-4		관리비 연체에 대한 과도한 가산금 부과기준 운영

□ 관리비 연체에 대한 가산금 부과제도

○ 광역자치단체장은 입주자 등을 보호하기 위해 공동주택의 관리ㆍ사용에 관한 준거가 되는 준칙을 제정하여야 하고, 입주자 등은 위 준칙을 참조하여 관리규약을 제정하여야 함(「공동주택관리법」제18조)

- 위 ‘관리규약의 준칙’은 관리비 등을 납부하지 않는 경우 가산금의 부과에 관하여 규정하도록 의무부과(「공동주택관리법 시행령」제19조)

○ 광역자치단체는 관리규약 준칙으로 관리비 등을 연체한 경우의 연체요율을 규정, 지나치게 과도한 기준 운영(15%, 1년 도과 20% 등)

※ 금전채무 불이행 손해배상 법정이율은 12%(「소송촉진 등에 관한 특례법」제3조)

< 각 시·도 관리규약 준칙 상의 연체요율 현황 >

지자체	연체요율
서울특별시	1년 내 12%, 1년 도과 15%, 연체료는 일할 계산
부산광역시	15%, 연체료는 일할 계산
인천광역시	연 ○%(연 5∼12%의 범위에서 정한다), 연체료는 일할 계산
대구광역시	12%, 연체료는 일할 계산
광주광역시	15%, 일할 계산
울산광역시	1년 내 15%, 1년 도과 20%
대전광역시	12%, 365일 도과 시 365일로 계산, 연체료는 일할 계산
세종특별자치시	1∼2월 2%, 3∼4월 5%, 5∼9월 10%, 9∼12월 15%, 1년 도과 20%, 일할 계산
강원도	12%, 연체료는 일할 계산
경기도	연 ○%(연 5∼10%의 범위에서 정한다), 연체료는 일할 계산
경상남도	12%, 연체료는 일할 계산
경상북도	1년 내 12%, 1년 초과 20%
전라남도	1년 내 15%, 1년 도과 20%
전라북도	15%, 연체요율은 15% 범위 내에서 별도로 정할 수 있음
충청남도	12%, 일할 계산
충청북도	12%, 일할 계산
제주특별자치도	1년 내 15%, 1년 도과 20%

3		부실 회계감사를 방지할 제도 미비

□ 외부 회계감사인 선정 제도

○ 공동주택 회계비리를 방지하기 위해 관리주체는 회계감사를 매년 1회 받되, 회계감사인은 입주자대표회의가 선정(「공동주택관리법」제26조)

- 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있으며, 입주자등의 10분의 1 이상이 감사인의 추천을 요구하는 경우, 감사인의 추천을 의뢰한 후 추천을 받은 자 중에서 감사인을 선정(「공동주택관리법」제26조 제4항)

○ 회계감사를 제외한 사업자 선정은 전자입찰방식이나, 경쟁입찰 등의 방식으로 하도록 규정(「공동주택관리법」제25조 및 시행령 제25조)

○ 한편, 국토교통부는 위 규정에 근거하여 외부 회계감사인 선정 시에는 수의계약이 허용되는 것으로 운영

(공동주택 관리 매뉴얼, 국토교통부)

〈장기간 수의계약에 의한 회계감사 사례(‘22.7월 권익위 실태 조사)〉

□□시 ㅇㅇㅇ구 관할 내에서 수년에 걸쳐 회계직원에 의한 횡령 사건이 발생하였는데 해당 아파트 단지는 2015년부터 2020년까지 6년 동안 같은 회계 감사인에 의해 “적정” 평가를 받았음. 회계감사 보고서에는 “해당 관리사무소는 아파트 품질관리 등급제 평가에서 우수단지로 선정되었다”는 회계감사와 직접적인 관련이 없는 감사의견까지 기재되어 있음

□□도 ㅇㅇ시 관할 내에서 수년에 걸쳐 회계직원에 의한 횡령 사건이 발생하였는데 해당 아파트 단지는 2015년부터 2019년까지 수의계약에 의해 감사인을 선정하였고, 2016년부터 3년 동안 같은 감사인에 의해 “적정” 평가를 받았음. 회계직원이 회계서류를 조잡한 방식으로 위조하여 확인했다면 미리 횡령을 방지할 수도 있었는데, 회계감사 보고서에는 “우리가 입수한 감사증거가 감사의견을 위한 근거로서 충분하고 적합하다고 믿는다”라고 기재

□ 감사인 업무수행의 독립성 확보 수단 미비

○ 추천없이 감사인을 선정할 때 회계감사인은 다음 년도에도 수임하기 위해 피감사인의 요구에 민감할 수밖에 없는 실정

- 한편, 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제10조제3항은 주권상장법인 등은 연속하는 3개 사업연도의 감사인을 동일한 감사인으로 선임하도록 하여 감사인의 독립적인 업무 보장

□ 감사인과 피감사인의 유착을 야기할 수 있는 연속위임 가능

○ 수의계약에 의해 회계 감사인을 선정할 수 있도록 하면서도 감사인과 피감사인의 유착을 방지하는 규정 없음

- 한편, 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제9조제7항은 감사반인 감사인은 주권상장법인인 회사의 연속하는 3개 사업연도에 대한 감사업무를 한 경우, 그 다음 사업연도에는 그 감사에 참여한 공인회계사의 3분의 2 이상을 교체하도록 의무부과

□ (참고) 감사인 유착 등을 방지하기 위한 의원발의 법률 개정안

○ 국회에서도 부실회계 감사와 감사인과 피감사인의 유착을 방지하기 위한 법률 개정안 계류 중

〈공동주택관리법 일부개정 법률안(김윤덕 의원 등 10인, 의안번호 2111416)〉

외부 회계감사의 의무 실시대상을 의무관리대상 공동주택 전부로 확대, 2개 회계연도를 연속하여 회계감사를 받은 공동주택의 경우에는 다음 1개 회계연도에 대해서는 시장·군수·구청장이 선정한 감사인에 의해 회계감사를 받도록 함(국회 의안정보시스템, 재구성)

〈공동주택관리법 일부개정 법률안(강훈식 의원 등 11인, 의안번호 2103540)〉

입주자 대표회의가 의결하여 요구하는 등의 경우 외부 회계감사를 받아야 할 공동주택을 150세대 이상인 공동주택으로 확대하고 지방자치단체가 150세대 이상인 공동주택 관리비 등에 대하여 정기적으로 감사하도록 함(국회 의안정보시스템, 재구성)

□ 부실한 회계감사 만연 및 거짓 감사보고서도 발생

○ 회계감사 결과보고서 외에 회계감사의 품질확인 방법 없음

- 입주자는 회계감사 비용을 지불하면서도 전문성 부족으로 결과보고서가 공개된다 하더라도 감사결과의 품질 확인 곤란

- 감사에 참여하지 않은 감사인이 보고서에 날인하는 등의 부실 감사 사례도 발생

우리나라의 아파트 회계감사에서 나타난 부실감사 유형으로 가장 빈번한 사례는 공사계약의 검토 소홀로서 총 1,112건(35.9%)이다. (중략) 또한 공동주택 관리규약규정에 따라 장기수선 충당금이 적정하게 징수되고 있는지에 대한 감사인의 검토가 적절하지 않고, 감사에 참여하지 않은 감사인이 감사보고서에 허위 날인을 하는 건수도 503건(16.2%)에 달하는 것으로 나타남

(출처 : 아파트 회계감사의 문제점과 개선방안 연구, 회계저널 제27권제4호, ‘18년 8월)

- 회계감사비의 증가는 관리비 증가를 야기함에 따라 저가수임 및 다량 수임이 일반화된 것도 회계감사 부실의 원인

한국공인회계사회 심리결과에 따르면, 9,009개 단지의 회계감사에 참여한 전체 감사인 수는 236개로 감사인당 평균 38개를 수임한 것으로 나타났다. 징계를 받은 15개 감사인이 감사인당 평균 255개의 아파트 감사를 수행하였으며, 평균 207건의 감리지적을 받은 것으로 나타났다. 이러한 현상은 소수의 특정 감사인이 저가 입찰을 통해 아파트 감사업무를 대량으로 수임하고, 저가수입에 따른 수익보전을 위해 부실하게 감사하고 있음을 의미한다. (중략) 극단적으로는 1개 감사인이 1,049개의 아파트 감사를 수행한 사례도 보고되고 있다.

전체적으로 감사보수의 평균은 1,363,431원이고, 세대당 감사보수 부담액은 2,478원(월 기준 207원)으로 나타났다. (중략) 각 세대별 감사보수는 최소 771원(월 기준 64원)에서 최대 9,412원(784원)까지 부담하고 있다.

(출처 : 아파트 회계감사의 문제점과 개선방안 연구, 회계저널 제27권제4호, ‘18년 8월)

□ 비전문가도 일견 감사의 품질을 확인할 수 있는 표시 필요

○ 감사의 품질은 감사에 투입된 감사시간과 감사를 담당한 전문가에 의해 알 수 있으나, 공동주택 감사보고서에 이를 표시한 감사 보고서를 찾을 수 없음

○ 반면, 지방자치단체가 실시하는 감사의 경우에는 감사개요에서 감사기간, 감사관을 명시하여 간접적으로 품질에 대한 자료 제공

< 지방자치단체 감사보고서 중 감사개요 기재 예시(광역 2곳, 기초 2곳) >

4		공동주택 관리업자 선정 평가기준의 부적정

□ 공동주택 위탁관리 업체나 관리비 지출 사업자 선정 제도

○ 공동주택을 위탁하거나 관리비 지출 대상 사업자를 선정하고자 할 때에는 전자입찰방식과 원칙적으로 경쟁입찰로 하되, 선정은 적격심사제나 최저ㆍ고(가)낙찰제 방식을 따라야 함(「공동주택관리법」제7조 및 제25조 등)

□ 적격심사제 평가 요소 등

○ 적격심사제에 의한 선정은 신용평가 등의 요소로 세부배점에 따라 최고점수를 획득한 관리업자 등을 선정

<관리업체 선정을 위한 적격심사 세부평가 항목>

구분	기업신뢰도		업무수행능력			사업제안서		입찰가격	합계
평가항목 (배점)	신용평가등급(15)	행정처분건수/세대수(15)	기술자 보유(10)	관리실적/단지수(10)	장비보유(10)	사업계획 적합성(5)	협력업체와의 상생발전지수(5)	입찰가격 (30)	100

- 입주자대표회의는 위 표준평가표, 관리규약에서 정한 평가표 중 적합한 것을 선택적으로 적용할 수 있고, 관리규약은 지방자치단체의 ‘공동주택 관리규약 준칙’을 참조하여 제정해야 함(「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 국토교통부 고시)

□ 기업신뢰도 평가기간의 단기로 평가 부실

○ 준법 관리 여부를 최근 1년의 행정처분건수로 한정

- 관리위임이 주로 3년 주기로 이루어지는 점에 비춰 지나치게 단기로 규정하여 기업신뢰도 선정기준으로 미흡

- 1년으로 한정함에 따라 위법행위 적발 시 불복방법 등을 통해 처분을 지연할 경우도 발생

- 1년의 범위에서 주택관리업 영업정지에 갈음한 과징금 처분의 경우, 정지처분 기간에 해당되어도 행정처분 건수에서 제외되는 문제 야기(「공동주택관리법」제53조)

※ 입찰공고일 ‘22.1.1.인 경우, ‘21.1.2. 경미한 과태료 처분을 받은 경우는 처분건수에 포함되나, 20.12.31. 3개월의 영업정지에 갈음한 과징금 처분을 받은 경우는 처분건수에 포함되지 않는 부당함 발생

■ 관리업체 A사 소속 입찰본부장 B씨와 관리업체 C사 소속 상무인 D씨는 서울 동대문구 E아파트 주택관리업자 선정 입찰에 참가하기 위해 입찰 접수 마감일(2017년 8월 10일) 기준 최근 1년간 행정처분 확인 서류 발급이 지연되자 기존에 발급받았던 서류를 임의로 고쳐 복사하는 방법으로 위조한 행정처분 유무 확인요청 건에 대한 회신서를 입찰서류로 제출해 입찰에 참여한 협의로 기소됐다.  (‘18.11. 언론보도)

〈기업신뢰도 평가 기간에 대한 현장 실무자 의견(‘22.7월 권익위 실태 조사)〉

□□도 ㅇㅇ시에서 공동주택감사업무를 담당하는 전직 공동주택 관리소장은 위법행위를 한 공동주택관리업자는 처분의 시기를 늦추거나 과징금 처분을 선호하는 것은 평가기간이 1년에 한정되어 있기 때문에 이를 회피하고자 하기 때문임. 공동주택 관리 계약이 3년인 점을 고려할 때 최소 3년간의 행정처분 건수로 기업신뢰도를 평가해야 함

□ 행정처분 건수 확인 불편 및 누락 우려

○ 주택관리업자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록하여야 하고, 영업 지역 제한이 없어 전국에 분포하는 공동주택을 위탁관리

- 처분은 등록지의 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 하나, 위반행위는 전국의 지자체에서 발생

- 위반행위를 적발한 시장 등은 등록지 시장 등에게 위반행위를 통보하도록 하여야 하나, 관련 규정이 미비

○ 과태료 처분은 공동주택 소재지의 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 부과하나, 처분사실을 등록지 시장 등에게 통보하는 규정 미비

- 통보규정이 없어서 행정처분에 대한 체계적인 관리가 어렵고, 모든 지자체에 과태료 처분 회신요청을 통해 사실을 파악

■ 행정처분 건수는 주택관리업자가 등록한 시・군・구에서 발급받아 입찰에 참여할 경우 제출하도록 규정하고 있으나, 처분권자들이 주택관리업자 등록지에 행정처분 건수를 통보하지 않을 경우, 자격없는 주택관리업자가 적격업체로 선정되어 부실관리할 경우, 그 피해는 입주민들의 몫이 되어 과중된 관리비를 야기하는 비합리적인 결과 발생(‘19.9. 국민제안)

■ 행정처분 결과를 등록지에 통지하라는 규정이 없음. 기업의 신뢰도를 평가하여 적합한 주택관리업자를 선정하기 위함인데, 행정청에서는 법령에 통지하라는 규정이 없기 때문에 통지할 의무가 없다는 이유로 통지하지 않고 있으므로 하위 규정인 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」은 유명무실(‘18.12. 국민제안, 재구성)

■ 시장・군수 등은 법 제102조에 따라 주택관리업자에게 과태료를 부과한 경우, 주택관리업자 등록지 시장 등에게 통지하라는 규정이 없어 실효성이 저하(‘18.10. 국민제안, 재구성)

■ 행정처분 부과업무 담당자와 주택관리업자 등록 담당자가 달라 행정처분 여부를 정확히 확인할 수 없음. 업체의 입찰 참가서류로 제출하는 행정처분확인서의 정확성이 현저히 저하되므로 공동주택관리단지에서 주택관리업자 선정 시 문제가 있는 업체를 선정하게 됨 (‘19.10. 국민제안, 재구성) 등

〈행정처분 건수 누락 사례(‘22.7월 권익위 실태 조사)〉

□□시 ㅇㅇㅇ구에서 공동주택 관리업무를 담당하는 A씨는 공동주택관리업자의 등록지 △△△로부터 B공동주택관리업체에 대한 행정처분 건수를 파악하는 공문을 받고서 과태료 처분사실을 통지하였는데, 나중에 B업체의 행정처분 건수를 우연히 확인해 보니 자신이 통보한 처분 건이 누락되어 있었음

〈행정처분 부과 관련 혼란 사례(‘22.7월 권익위 실태 조사)〉

□□도 ㅇㅇ시는 관할 구역 내에서 공동주택 회계 직원에 의한 횡령 사건이 발생하였는  바, 주택관리업자의 중대한 업무과실로 인하여 입주자의 재산상의 피해를 야기한 것으로 보고 영업정지 2개월의 제재처분을 추진하던 중에 주택관리업 등록지가 타 △△시여서 처분권이 없다고 판단하여 △△시에 영업정지 2개월의 행정처분을 하여 줄 것을 요청 하였음. 처분을 위한 절차가 진행되는 도중에 해당 주택관리업자는 등록지를 △△시에서 ♤♤군으로 이전하고 상호를 변경하였음. 새로운 등록지 ♤♤군은 자문변호사의 자문 결과를 이유로 경고처분을 하였음. 피해를 입은 입주자 대표회의는 경고처분에 대해 □□도에 감사를 요청하여 현재 감사 중임

□ 입찰가격을 과대 평가하여 적정한 관리업자 선택 곤란

○ 입찰가격은 ‘낮은 순’으로 평가하도록 규정하고 있고, 각 지방자치단체 ‘관리규약 준칙’ 상 세부평가 점수가 서로 상이하고, 가격 차이에 비해 지나치게 과대평가 되어 있으며, 세부평가 기준이 마련되어 있지 않은 지자체도 있는 실정

< 각 시·도 관리규약 준칙 상의 입찰가격 평가 방식 현황 >

지자체	세부평가 방식
서울특별시	30-입찰가격 최저가와의 차액비율(%), A업체 입찰가격 100만원, B업체 102.2만원일 경우 A업체 : 30점 B업체 : 27.8점
부산광역시	세부배점표 없음
인천광역시	30점 1순위(최저가), 24점 2순위(20%), 18점 3순위(40%), 12점 4순위(20%), 6점 5순위(20%)
대구광역시	30점 1순위(최저가), 24 2순위(20%), 18 3순위(40%), 12 4순위(20%), 6 5순위(20%)
광주광역시	30점 1순위(최저가), 27점 2순위, 24점 3순위, 21점 4순위, 18점 5순위, 5순위 이하 18점
울산광역시	30점 1순위(최저가), 24점 2순위(20%), 18점 3순위(40%), 12점 4순위(20%), 6점 5순위(20%)
대전광역시	세부배점표 없음
세종특별자치시	30점(1순위 최저가), 24점(2순위, 20%), 18점(3순위, 40%), 12점(4순위, 20%), 6점(5순위, 20%)
강원도	30-입찰가격 최저가와의 차액비율(%), A업체 입찰가격 100만원, B업체 102.2만원일 경우 A업체 : 30점 B업체 : 27.8점
경기도	30점 1순위(최저가), 24점 2순위(20%), 18점 3순위(40%), 12점 4순위(20%), 6점 5순위(20%)
경상남도	30점 1순위, 27점 2순위(∼20%이하), 24점 3순위(20%∼60%이하), 21점 4순위(60%∼80%이하), 18점 5순위(80%∼100%)
경상북도	30점, 입찰가격이 낮은 순
전라남도	30점 1순위(최저가), 24점 2순위(20%), 18점 3순위(40%), 12점 4순위(20%), 6점 5순위(20%)
전라북도	30점 1순위(최저가), 24점 2순위(20%), 18점 3순위(40%), 12점 4순위(20%), 6점 5순위(20%)
충청남도	30점1순위(최저가), 24점 2순위(20%), 18점 3순위(40%), 12점 4순위(20%), 6점 5순위(20%)
충청북도	30-입찰가격 최저가와의 차액비율(%), [예시] A업체 입찰가격 100만원, B업체 102.2만원 일 경우 A업체 : 30점 B업체 : 27.8점
제주특별자치도	최저가 업체(들)을 1순위로, 나머지 업체를 총 100%로 하여 상위 20%는 2순위, 그 다음 40%는 3순위, 그 다음 20%는 4순위, 마지막 20%는 5순위로 평가

※ 음영색 표는 차액비율 방식, 흰 바탕색 표는 순위방식

○ 한편, 입찰가격은 공동주택 관리를 위한 인건비 등이 포함된 일반관리비, 청소비ㆍ경비ㆍ소독, 난방비 등의 경상경비와 위탁관리에 대한 수수료의 합으로 입찰자 사이에 차이가 발생하기 어려운 구조임

- 30점으로 배점이 가장 크고, 입찰가격 차이가 발생하지 않는데 단순 순위나 차액비율에 따라 큰 점수를 부여

- 최저가와 입찰가격 차이의 비율과 점수차이 비율을 연동하는 새로운 평가방식 도입 검토(“가격/점수비율 방식”)

< 가상의 입찰가격에 대한 평가방식별 점수 사례 >

평가방식				평가방식
입찰가 예(1)	순위방식	차액비율 방식	가격/점수비율	입찰가 예(2)	순위방식	차액비율	가격/점수비율
100만원	30점	30점	30점	100만원	30점	30점	30점
101만원	24점	29점(30-1%)	29.7=30-(30*1/100)	110만원	24점	20점	27=30-(30*10/100)
102만원	18점	28점(30-2%)	29.3=30-(30*2/100)	120만원	18점	10점	24=30-(30*20/100)
103만원	12점	27점(30-3%)	29.0=30-(30*3/100)	130만원	12점	0점	21=30-(30*30/100)
104만원	6점	26점(30-4%)	28.8=30-(30*4/100)	140만원	6점	0점	18=30-(30*40/100)

※ 가격/점수비율 방식은 차액 대비 최저가 비율만큼의 점수를 감점하는 가상의 방식임

□ 신규업체에게 부당한 과도한 관리실적 요구

○ 업무수행능력 중 관리실적은 5개 단지를 상한으로 해당 단지의 규모 등을 고려하여 만점 기준을 정하도록 규정(「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 국토교통부 고시, 2021. 12. 30, 일부개정)

- 일부 지방자치단체는 ‘관리규약 준칙’에서 10개 단지 관리실적을 만점으로 규정하여 신규ㆍ소규모 업체에게 불리하게 작용

- 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」이 ‘21.12.30. 개정되었으나, 「관리규약 준칙」에 즉시 반영되지 아니하여 발생(시행일 ‘22.3.1.)

■ 표준평가표의 기준을 적용하면 규모가 작은 업체나 신생 회사는 처음부터 참여가 제한됩니다. 업무수행 능력에서 실적이라는 제한 때문에 처음부터 참여할 수가 없습니다. 현재 업계에서는 신생 업체나 소규모업체는 경쟁에 참여도 못하고 몇 안 되는 규모가 큰 업체끼리 경쟁하고 있는 실정(‘19.1. 국민제안, 재구성)

< 각 시·도 관리규약 준칙 상의 관리실적 평가 방식 현황 >

만점(10점) 기준	지방자치단체
5개 단지	강원도, 경기도, 경상남도, 대구광역시, 세종특별자치시, 인천광역시, 제주특별자치도, 충청남도(8개 지자체)
10개 단지	광주광역시, 서울특별시, 울산광역시, 전라남도, 전라북도, 충청북도(6개 지자체)
기타 (만점 기준 무 등)	경상북도(단지 수 많은 순), 대전광역시, 부산광역시(3개 지자체)

5		공동주택 관리업자 및 관리소장 정보공개 미진

5-1		공동주택 관리업자 재계약을 위한 정보공개 미흡

□ 공동주택 관리업체 재계약 시 정보제공 미흡

○ 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하기 위해서는 ① 관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주자등의 의견을 청취한 결과, 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니하고, ② 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성이 필요(「공동주택관리법 시행령」제5조)

○ 관리규약의 준거가 되는「서울시 공동주택관리규약 준칙」등은 입주자등의 의견청취를 위한 ‘만족도 조사’를 실시하도록 규정

- 만족도 조사 항목이 인상평가 수준으로 관리를 잘 했는지 여부에 대한 실질적인 정보 미제공(「서울시 공동주택관리규약 준칙」별지 8)

< 서울특별시 공동주택관리규약 준칙 상의 만족도 평가 설문 사례 >

○ 그러나, 관리주체가 경비ㆍ청소 등 관리비 지출 대상 사업자와 계약기간이 끝나 다시 수의계약으로 재계약을 할 때에는 입주자등의 이의신청을 받기 위해 사업수행실적을 평가하여 게시(「서울시 공동주택관리규약 준칙」제72조)

< 「서울시 공동주택관리규약 준칙」제72조 내용 >

제72조(기존 사업자의 재계약) ① 관리주체가 지침 [별표2] 제9호에 따라 계약기간이 만료되는 기존 사업자(지침 [별표7]의 사업자로서 공사업자는 제외한다. 이하 같다)와 재계약 하고자 하는 경우 계약만료 60일 전까지 [별지 제10호서식]에 따라 사업수행실적을 평가하여 평가결과를 게시판 및 공동주택 관련 시스템에 10일 이상 게시하여 입주자등의 이의신청을 접수하여야 한다.

② 관리주체는 제1항의 이의신청이 전체 입주자등의 10분의 1 미만인 경우에는 입주자대표회의의 의결을 받아 재계약하며, 이의신청이 10분의 1 이상 이거나 입주자대표회의의 의결을 받지 못하는 경우에는 제71조의 방법에 따라 경쟁입찰을 실시하여야 한다.

③ 관리주체는 제1항의 이의신청이 전체 입주자등의 과반수인 경우는 제73조에 따른다.

5-2		공동주택 관리소장 배치 관련 정보제공 미흡

□ 위탁관리 공동주택 관리사무소장의 지위

○ 공동주택 관리소장은 주택관리업체의 소속으로 공동주택 관리 업무를 책임지면서 관리비에서 급여를 받고, 구체적 업무처리는 입주자대표회의 감독을 받는 이중적 지위

- 주택관리업체와 고용관계를 맺고 있고, 입주자등에게는 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행해야 함(「공동주택관리법」제64조)

○ 공동주택 관리 전문가로 관리업무를 수행할 수 있도록 입주자 대표회의나 입주자등으로부터 부당한 업무간섭을 받지 않도록 보장(「공동주택관리법」제65조)

- 입주자대표회의나 입주자등은 공동주택 관리업자에게 부당하게 관리소장이나 그 소속 근로자의 해고 징계 등 불이익 조치를 요구할 수 없고, 위반자는 과태료를 부과하여 업무상의 독립성 보장(「공동주택관리법」제65조의3, 제102조)

□ 재산 관리인 성격의 관리사무소장 배치 시 정보 미제공

○ 입주자등의 재산을 위탁관리하는 관리소장은 상호신뢰에 기반한 관계임에도 입주자등이 관리소장을 선택하기 위한 정보를 제공받지 못한 채 관리업체의 의지에 따라 배치

- 관리소장이 입주자등의 재산상 손해를 끼친다고 하더라도 고소ㆍ고발을 하는 것 외에 변경이나 해임 등을 요구할 수 없음

- 종전에 관리업무 도중 물의를 일으킨 주택관리사도 그 사실을 숨기고 새로운 공동주택에 관리사무소장으로 배치 가능

■ ㅇㅇ시 ㅇㅇ아파트 주민들, “부실관리 소장 교체하라” A아파트 주민들이 비상대책위원회를 꾸려 아파트 관리소장 교체와 입주자대표회의 회장의 사임을 요구하고 있다. A아파트 입대위와 관리사무소는 지난 1월 ㅇㅇ구청으로부터 과태료 3건, 시정 4건, 주의 4건, 기타 1건의 행정처분을 받았다. 이로써 동대표 11명으로 구성된 입대위와 아파트 관리업체는 각각 과태료 200만원을 물게 되었다. (‘22.7. 언론보도)

■ 아파트 관리비를 쌈짓돈처럼 쓰거나, 특정 업체에 일감을 몰아주는 등 ㅇㅇ 지역 공동주택 관리의 부실이 심각한 것으로 나타났다. (중략) E아파트 입주자대표회의는 관리사무소장 교체를 요구해 관철시켰다. (‘21.1. 언론보도)

■ 관리사무소장이 선거관리위원회 회의 결과를 각 동별게시판에 게시하지 않고 있음.

해당 회의에 입주자대표 회장의 해임 건이 안건으로 있었는데 회의 결과는 게시하지 않고 회장의 입장문만 게시해 놓고 있음. 입주자 대표회의의 공문을 관리사무소장이 무시하고 있음. 관리사무소장과 회장의 악행에 입주민들이 많은 피해를 보고 있습니다. (‘21.12. 국민신문고)

■ 저는 인사권이 ㅇㅇ구청에 있다고 추호도 생각지 않으며 다만 ㅇㅇ구청에서 관리 사무소장 계도가 아니라 해당 업체에 동 민원내용을 통보하고 이에 대한 조치에 대하여 상의를 했어야 한다고 생각합니다. 또한 귀 위원회에서도 ㅇㅇ구청이 아니라 해당 업체에 이첩하여 해당 업체에서의 조치결과를 피드백 등을 하여 적절한 조치 결과가 될 수 있도록 하였으면 합니다. 가해자가 피해자가 되고 피해자가 가해자되는 역 현상에 대하여 또 다른 아파트 주민에게 재발하지 않았으면 하는 차원에서의 민원이니 신중히 처리하여 주셨으면 좋겠습니다.(‘20.12. 국민신문고)

■ ㅇㅇ아파트 관리사무소장은 선거관리위원회, 동대표 구성원이 관리사무소에 볼일이 있어서 방문을 하면 큰소리를 치면서 불친절하게 대하고, 선관위 해촉에 동의했다고 동대표들을 고소한다고 협박을 하고, 경비실 직원들을 모아서 업무 이외의 일을 시키고 자기 말에 따르지 않으면 모아서 정신교육을 시키면서 무조건 자기 말을 따르라고 하고 있습니다. (‘21.11. 국민신문고) 등 다수

○ 한편, 「파견근로자 보호 등에 관한 법률 시행규칙」제13조는  파견사업주는 사용사업주에게 파견근로자의 성명, 성별, 연령, 학력, 자격, 그 밖에 직업능력에 관한 사항을 통지하도록 규정

- 관리소장은 파견근로자는 아니지만 유사한 형태의 근로

Ⅳ. 개선 방안

1		회계직원 횡령을 방지하기 위한 내부통제 강화

(국토교통부)

□ 예금잔고와 관련 서류 및 지출 상의 내부통제 강화

○ 회계직원에 의한 횡령은 주로 현금 관리 분야에서 발생하므로 관리소장 외에 감사도 매월 현금 및 예금잔고 대조의무 부과

○ 또한 회계직원에 의한 횡령은 지출과 관련하여 장부를 거짓으로 꾸미는 방식으로 일어나므로 지출 시에 지출원인행위자도 검토할 수 있도록 내부규정 마련

- 단, 지출원인행위자 검토와 관련, 관리소장의 점검 의무를 시행규칙에 반영하여 규범력을 높이겠다는 국토교통부의 방안도 인정

⇨ 「공동주택 회계처리 지침」 제27조 및 제29조 에 반영

현행	개정안(예시)
제27조(지출원인행위 관계서류의 제출 및 심사) ①~③ (생략) ④ (신설) 제29조(예금잔고 관리) 관리사무소장은 매월 말일을 기준으로 다음달 초에 지정 금융기관으로부터 예금잔고 증명을 받아 관계 장부와 대조하여야 한다.	제27조(지출원인행위 관계서류의 제출 및 심사) ①~③ (현행과 같음) ④ 지출담당자가 지출하고자 하는 경우 지출원인행위자에게 일치 여부등을 확인받아야 한다. 제29조(예금잔고 관리) 관리사무소장과 감사는 매월 말일을 기준으로 다음달 초에 지정 금융기관으로부터 예금잔고 증명을 받아 관계 장부와 대조하여야 한다.

2		관리비의 공정한 부과 및 낭비 방지 방안 마련

2-1		관리비 부과 적정성 확인을 위한 비교대상 고지

(특별시, 광역시, 특별자치시, 도, 특별자치도)

□ 관리비 부과의 공정성 확보를 위한 고지 방안 마련

○ 관리비 부과의 비리는 같은 단지 내에 같은 평형에 대한 관리비 비교를 통해서 확인할 수 있는바, 관리비 부과 시 동일 평형 관리비에 대한 최대, 최소 및 평균 관리비를 고지

⇨ 「지자체 공동주택관리규약 준칙」 ’관리비의 세대별 부담액 산정방법‘ 에 조항 신설

현행(「경기도 공동주택관리규약 준칙」)	개정안(예시)
제64조【관리비의 세대별 부담액 산정방법】 ① 관리비의 세대별 부담액 산정방법에 대하여는 별표4에 따른다. ② 관리주체는 관리비가 과다 징수된 경우 과다징수금액 및 반환방법 등을 관리비고지서 배부시 표기하고, 즉시 반환하거나 익월 관리비에서 차감하여야 한다. ③ (신설)	제64조【관리비의 세대별 부담액 산정방법】 ① ∼ ② (현행과 같음) ③ 관리주체는 관리비 고지서에 같은 평형 세대의 관리비의 최대, 최소 및 평균 관리비를 고지하여야 한다.

2-2		공사계약 적격심사 운영의 투명성 제고

(국토교통부)

□ 적격심사제 평가주체 구성의 타당성 제고

○ 일정금액(1억원)의 공사계약의 경우, 외부 전문가 1인 이상을 평가주체 구성원으로 선정하여 공사금액의 부풀리기 방지

- 1억원은 예시 금액으로 연간 1억원 이상의 공사가 2,500여 건에 이르는 점 등을 고려하여 적정한 금액을 선정

※ 외부 전문가 선정은 시장 등의 추천을 받도록 하되, 추첨제나 사전에 순서를 정해 순서에 따라 추천함으로써 유착발생 사전에 차단

⇨ 「주택관리업자 및 사업자 선정 지침」 제13조에 반영

현행	개정안(예시)
제13조(적격심사제 운영) ① 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 평가주체를 다음 각 호와 같이 구성한다. 1. [별표 7]에 따라 입주자대표회의가 계약자인 경우에는 입주자대표회의 구성원(입주자대표회의가 선정한 평가위원을 추가할 수 있음). 2. [별표 7]에 따라 관리주체가 계약자인 경우에는 관리주체와 관리주체가 선정한 평가위원(단, 당해 공동주택 입주자등으로 한정함), 다만 해당 공동주택을 관리중인 주택관리업자의 임직원이 운영하는 사업자가 해당 공동주택 내 공사 및 용역 등의 입찰에 참여한 경우 해당 주택관리업자의 소속으로 배치된 관리사무소장은 평가위원에서 제외(그 밖에 평가집행에 관한 업무수행은 가능)하여야 하고, 위의 경우 입주자대표회의가 선정한 입주민이 평가주체가 된다. ② 제1항에 따라 구성된 평가주체 중 5인 이상이 적격심사 평가에 참여한 경우에 한하여 평가결과를 유효한 것으로 인정하고, 적격심사 평가 시 입주자대표회의의 구성원(평가위원으로 선정되지 못한 구성원인 경우), 해당 공동주택의 입주민(참관하고자 하는 입주민의 범위와 절차 등은 관리규약으로 정하여야 한다.)은 참관할 수 있다. ③ 입주자대표회의 또는 관리주체가 적격심사제를 운영할 때에는 회의록을 작성하여 보관(평가표를 포함한다)하고, 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 본인의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다. 다만, 법 제27조제2항 각 호의 정보는 제외하고 요구에 응하여야 한다.	제13조(적격심사제 운영) ① 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 평가주체를 다음 각 호와 같이 구성한다. 1. [별표 7]에 따라 입주자대표회의가 계약자인 경우에는 입주자대표회의 구성원(입주자대표회의가 선정한 평가위원을 추가할 수 있고, 1억원 이상의 공사계약인 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 추천하되 추첨이나 사전에 정해여진 순서에 따라 해당 공사분야의 기술사 등을 1명 이상 포함). 2. [별표 7]에 따라 관리주체가 계약자인 경우에는 관리주체와 관리주체가 선정한 평가위원(단, 당해 공동주택 입주자등으로 한정하고, 1억원 이상의 공사계약인 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 추천하되 추첨이나 사전에 정해여진 순서에 따라 해당 공사분야의 기술사 등을 1명 이상 포함), 다만 해당 공동주택을 관리중인 주택관리업자의 임직원이 운영하는 사업자가 해당 공동주택 내 공사 및 용역 등의 입찰에 참여한 경우 해당 주택관리업자의 소속으로 배치된 관리사무소장은 평가위원에서 제외(그 밖에 평가집행에 관한 업무수행은 가능)하여야 하고, 위의 경우 입주자대표회의가 선정한 입주민이 평가주체가 된다. ② 제1항에 따라 구성된 평가주체 중 5인 이상이 적격심사 평가에 참여한 경우에 한하여 평가결과를 유효한 것으로 인정하고, 적격심사 평가 시 입주자대표회의의 구성원(평가위원으로 선정되지 못한 구성원인 경우), 해당 공동주택의 입주민(참관하고자 하는 입주민의 범위와 절차 등은 관리규약으로 정하여야 한다.)은 참관할 수 있다. ③ 입주자대표회의 또는 관리주체가 적격심사제를 운영할 때에는 회의록을 작성하여 보관(평가표를 포함한다)하고, 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 본인의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다. 다만, 법 제27조제2항 각 호의 정보는 제외하고 요구에 응하여야 한다.

2-3		공사 입찰가 부풀리기 방지로 입주자 재산보호

(국토교통부)

□ 입찰가격 부풀리기 방지를 위한 최고입찰가 공고 대상 확대

○ 일정금액(1억원)의 공사계약의 경우, 최고 입찰가를 입찰공고에 공고하도록 하여 과도한 공사금액으로 인한 입주자 피해 방지

- 1억원은 예시 금액으로 연간 1억원 이상의 공사가 2,500여 건에 이르는 점 등을 고려하여 적정한 금액을 선정

- 단, 최고 입찰가를 의무적으로 공고할 때 담합의 기준으로 작동할 우려 및 1억원 이하는 공고하지 않아도 된다고 오해할 여지도 있으므로 예정가격제도를 포함하여 장기적으로 도입 검토

⇨ 「주택관리업자 및 사업자 선정 지침」 제24조에 반영

현행	개정안(예시)
제24조(입찰공고 내용) ①~④ (생략) ⑤ 관리주체는 제1항에 따른 입찰공고 시 다음 각 호의 어느 하나에 따른 방법으로 입찰가격의 상한을 공고할 수 있다. 다만, 잡수입의 경우 다음 각 호 중 제1호의 방법으로 입찰가격의 하한을 공고 할 수 있다. 1. 해당 입찰과 관련한 3개소 이상의 견적서 2. 지방자치단체의 자문검토결과 3. 건축사 또는 기술사 등 관계전문가(해당 입찰과 관련된 전문가가 해당된다)의 확인 4. 법 제86조에 따른 공동주택관리 지원기구의 자문 검토결과 ⑥ (생략)	제24조(입찰공고 내용) ①~④ (현행과 같음) ⑤ 관리주체는 제1항에 따른 입찰공고 시 다음 각 호의 어느 하나에 따른 방법으로 입찰가격의 상한을 공고할 수 있다(1억원 이상의 공사의 경우 공고하여야 한다). 다만, 잡수입의 경우 다음 각 호 중 제1호의 방법으로 입찰가격의 하한을 공고 할 수 있다. 1. 해당 입찰과 관련한 3개소 이상의 견적서 2. 지방자치단체의 자문검토결과 3. 건축사 또는 기술사 등 관계전문가(해당 입찰과 관련된 전문가가 해당된다)의 확인 4. 법 제86조에 따른 공동주택관리 지원기구의 자문 검토결과 ⑥ (생략)

2-4		과도한 관리비 연체요율 기준 완화

(서울특별시 등 9개 지자체)

□ 과도한 관리비 연체요율 기준 완화

○ 관리비 연체 시 지나치게 높은 연체요율 기준을 적정하게 낮춰 입주자 등의 과도한 부담 해소(연 12% 수준)

※ 대상기관 : 서울특별시, 부산광역시, 광주광역시, 울산광역시, 세종특별자치시, 경상북도, 전라남도, 전라북도, 제주특별자치도

⇨ 「지자체 공동주택관리규약 준칙」 ’관리비 연체요율‘ 에 반영

< 각 시·도 관리규약 준칙 상 12% 이상인 연체요율 기준 >

대상 지자체	연체요율에 반영할 내용
서울특별시	1년 내 12%, 1년 도과 15%(→12%), 연체료는 일할 계산
부산광역시	15%(→12%), 연체료는 일할 계산
광주광역시	15%(→12%), 일할 계산
울산광역시	1년 내 15%(→12%), 1년 도과 20%
세종특별자치시	1∼2월 2%, 3∼4월 5%, 5∼9월 10%, 9∼12월 15%(→12%), 1년 도과 20%(→12%)
경상북도	1년 내 12%, 1년 초과 20%(→12%)
전라남도	1년 내 15%(→12%), 1년 도과 20%(→12%)
전라북도	15%, 연체요율은 15%(→12%) 범위 내에서 별도로 정할 수 있음
제주특별자치도	1년 내 15%(→12%), 1년 도과 20%(→12%)

3		회계감사의 품질을 확인할 수 있는 표시 방안 마련

(특별시, 광역시, 특별자치시, 도, 특별자치도)

□ 회계감사의 감사인 및 투입시간 표시 명문화

○ 외부 회계감사에 투입된 감사인과 감사에 투입된 시간 등을 감사 개요에 표시

- 입주자 등 외부인이 회계감사의 품질을 확인할 수 있도록 공개하여 부실감사 방지

※ 단, 장기적으로 회계감사 비용과 투입된 감사인과 시간을 비교 공개하여 적정한 회계감사 비용에 대한 입주자의 인식제고

⇨ 「지자체 공동주택관리규약 준칙」 중 ’감사보고서 기재사항‘ 신설

현행(「경기도 공동주택관리규약 준칙」개정 전)	개정안(예시)
제75조(감사보고서 기재사항) 감사보고서에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다. 1. 감사방법의 개요 2.∼8. (생략)	제75조(감사보고서 기재사항) 감사보고서에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다. 1. 감사방법의 개요(감사인 및 감사투입시간 포함) 2.∼8. (현행과 같음)

4		공동주택 관리업자 선정의 적정성 확보

4-1		기업신뢰도 평가를 위한 행정처분 확인기간 확대

(국토교통부)

□ 개선방안

○ 평균위탁 계약기간이 3년인 점과 1년 이내의 영업정지 처분 대신에 과징금 처분을 할 수 있도록 하고 있는 점에 비춰 행정처분 확인 기간을 2년으로 확대

- 처분 일시를 늦추거나, 과징금 처분에 의해 행정처분 건수에서 제외되는 경우 방지

※ 국토교통부는 주택관리업자가 새로운 제도에 적응할 수 있도록 계도기간 등 유예기간을 부여하는 등의 방식으로 기간확대에 따른 충격완화

⇨ 「주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표」 에 반영

현행(해당부분 발췌)

개정안(예시)

기업 신뢰도	30점	15점	신용평가 등급	기업신용평가등급 확인서(입찰공고일 이전 가장 최근에 평가한 것으로서, 유효기간 이내의 것)
		15점	행정처분건수 / 관리세대수	주택관리업자 등록 시‧군‧구에서 발급한, 입찰공고일전일 기준으로 최근 1년간 행정처분 확인서

기업 신뢰도	30점	15점	신용평가 등급	기업신용평가등급 확인서(입찰공고일 이전 가장 최근에 평가한 것으로서, 유효기간 이내의 것)
		15점	행정처분건수 / 관리세대수	주택관리업자 등록 시‧군‧구에서 발급한, 입찰공고일전일 기준으로 최근 2년간 행정처분 확인서

4-2		행정처분 건수 확인 불편 및 누락 방지 방안 마련

(국토교통부)

□ 개선방안

○ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 다른 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록된 주택관리업자가 「공동주택관리법」 제53조에 따른 등록말소 등에 해당하는 의무위반을 적발한 경우 등록지 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통지하도록 의무 부과

○ 또한 다른 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록된 주택관리업자에게  「공동주택관리법」제102호에 따라 과태료 처분을 할 경우, 해당 사실을 등록지 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통지하도록 의무 부과

⇨ 「공동주택관리법 시행령」에 규정 신설

현행	개정안(예시)
제67조(주택관리업자에 대한 등록말소 또는 영업정지 처분의 기준) ①~③ (생략) ④ (신설) 제100조(과태료의 부과) 법 제102조제4항에 따른 과태료의 부과기준은 별표 9와 같다. ② (신설)	제67조(주택관리업자에 대한 등록말소 또는 영업정지 처분의 기준) ①~③ (현행과 같음) ④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 다른 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록된 자에게 법 제53조제1항에 따른 등록말소 및 영업정지 처분에 해당하는 위반행위를 적발하였을 때에는 등록지 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 알려야 한다. 법 제53조제2항에 따른 과징금 처분의 경우에도 같다. 제100조(과태료의 부과) ① 법 제102조제4항에 따른 과태료의 부과기준은 별표 9와 같다. ② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 다른 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록된 자에 대해 제1항에 따른 과태료를 부과하는 경우에는 등록지 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 그 사실을 알려야 한다.

4-3		관리업자 선정을 위한 입찰가격 세부 평가의 적정성 확보

(특별시, 광역시, 특별자치시, 도, 특별자치도)

□ 개선방안

○ 관리업자 선정을 위한 입찰가격 배정 점수와 최저가와 입찰가의 차이 비율을 연동함으로써 가격이 과대평가되는 점을 보완

- 입찰가와 최저가 차액이 최저가에서 차지하는 비율만큼 평가 점수에 반영하여 단순 순위에 따른 배점의 불공정 해소

- 단, 입찰가 차이에 따른 변별력을 확보하기 위해 일정 수만큼을 곱하도록 규정

- 산식 : A업체 점수 = {30-(30×□×[eqn: {입찰가-최저가} over {최저가}])}

※ □는 가격평가의 차별성을 보다 크게 하기 위한 배수(1∼5 등)

⇨ 「공동주택관리규약 준칙」 ’주택관리업자 선정 적격심사제 세부평가표(안)‘ 에 반영

현행(「경기도 공동주택관리규약 준칙」)

개정안(예시)

[별지 제11호 서식] (제47조의2제2항 관련)

주택관리업자 선정 적격심사제 세부평가표(안)

입찰 가격 (30점)	위탁관리수수료 또는 도급금액 (30점)	30	1순위(최저가)
		24	2순위(20%)
		18	3순위(40%)
		12	4순위(20%)
		6	5순위(20%)

〈비고〉

1.~6.(생략)

7. 입찰가격은 최저가 순으로 순위를 정하고, 최저가 업체(들)을 1순위로, 나머지 업체를 총 100%로 하여 상위 20%는 2순위, 그 다음 40%는 3순위, 그 다음 20%는 4순위, 마지막 20%는 5순위로 평가함

[별지 제11호 서식] (제47조의2제2항 관련)

주택관리업자 선정 적격심사제 세부평가표(안)

입찰 가격 (30점)	위탁관리수수료 또는 도급금액 (30점)	30	1순위(최저가)
		비고 7에 따라 산출된 점수로 배점

〈비고〉

1.~6.(현행과 같음)

7. 입찰가격 점수는 가격대비 점수비율에 따라 배점

(예:A업체 점수 = {30-(30×□×[eqn: {입찰가-최저가} over {최저가}])}

※ □는 가격평가의 차별성을 보다 크게 하기 위한 배수(1~5 등)

4-4		과도한 기존 실적요구 기준을 개선하여 진입장벽 해소

(서울특별시 등 9개 지방자치단체)

□ 개선방안

○ 관리실적을 10단지 만점 기준으로 운영하고 있거나, 세부평가 기준을 정하고 있지 않은 지자체에 상위 법령과 같게 5단지 관리 실적을 만점기준으로 정하도록 규정

- 신규 업체나 소규모 업체에게 진입장벽으로 작용하는 과도한 기준을 해소함으로써 고충 해소

- 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부 고시)과 경기도 등 8개 지자체「공동주택관리규약 준칙」은 5개 단지 관리실적을 만점으로 운영

※ 대상기관 : 서울특별시, 부산광역시, 광주광역시, 대전광역시, 울산광역시, 경상북도, 전라남도, 전라북도, 충청북도

⇨ 「공동주택관리규약 준칙」 ’주택관리업자 선정 적격심사제 세부평가표(안)‘ 에 반영

현행(「경기도 공동주택관리규약 준칙」)

개정안(예시)

[별지 제11호 서식] (제47조의2제2항 관련)

주택관리업자 선정 적격심사제 세부평가표(안)

관리실적 (10점)	10	10개단지 이상
	7	6~9개 단지
	4	2~5개 단지
	1	1개 단지 이하

〈비고〉

1.~4.(생략)

5. 관리실적은10개 단지 이상을 만점으로 한다.

6.~7.(생략)

[별지 제11호 서식] (제47조의2제2항 관련)

주택관리업자 선정 적격심사제 세부평가표(안)

관리실적 (10점)	10	5개단지 이상
	7	4~3개 단지
	4	2개 단지
	1	1개 단지 이하

〈비고〉

1.~4.(현행과 같음)

5. 관리실적은 5개 단지 이상을 만점으로 한다.

6.~7.(현행과 같음)

5		입주자에게 선택기준인 정보 제공 방안 마련

5-1		주택관리업자 재계약 시 관리실적 정보 제공

(특별시, 광역시, 특별자치시, 도, 특별자치도)

□ 기존 주택관리업자의 관리실적을 게시하여 합리적 선택 기회 제공

○ 기존 주택관리업자에 대한 수의계약에 의한 재계약 여부를 묻는 의견청취 시에 최소한의 관리실적을 입주자 등에게 제공

- 지자체 감사 시 적발된 주요 위반사례, 외부 회계감사 시 적발된 주민의 재산에 피해를 준 사례 및 공동주택관련 법령을 위반하여 행정제재를 받은 사례뿐만 아니라 우수 관리사례도 제공

⇨ 「지자체 공동주택관리규약 준칙」 ’만족도 평가 설문‘ 에 반영

□ 주요 관리실적 고지 : 공동주택법령 위반 사례(0건), 지자체 감사 시 주요 위반사례(0건), 외부 회계감사 시 주요 지적사례(0건), 우수 관리사례(0건) 등

5-2		관리소장 배치나 변경 시 최소한의 관리소장 정보 제공

(특별시, 광역시, 특별자치시, 도, 특별자치도)

□ 배치될 관리소장에 대한 정보를 제공하여 부적격 배치 방지

○ 주택관리업자는 관리사무소장을 배치할 때에 공동주택관리와 관련 최근 □년 또는 종전 관리단지에서 야기한 불법행위 등에 대한 정보를 입주자 등에게 제공

- 문제를 야기한 주택관리사가 단지만 변경하여 계속 근무하는 폐단을 방지

⇨ 「지자체 공동주택관리규약 준칙」 ’표준계약서‘ 에 부기

※ 본 계약서는 예시적 성격으로 아파트 단지 사정 및 여건에 따라 필요한 사항을 추가할 수 있으며, 입주자대표회의에서는 입주자등이 피해를 입는 일이 없도록 계약서를 충분히 검토하고 계약내용을 명확히 작성하여 향후 아파트 단지 내 관리주체의 업무 및 책임 등과 관련하여 분쟁이 발생하는 일이 없도록 하여야 한다.

※ 주택관리업자는 관리사무소장을 배치하거나 변경할 때에는 배치 예정인 관리사무소장이 최근 □년 또는 종전 관리단지 관리를 수행하면서 야기한 공동주택관리법령 상의 위반행위를 고지하어야 한다.(신설)

Ⅴ. 조치사항 및 기한

□ 대상기관 : 국토교통부, 특별시, 광역시, 특별자치시, 도, 특별자치도

□ 조치사항 및 기한 : 2023년 3월까지(-①과제는 계도기간 부여)

구 분	조치사항 및 관련법령	대상기관
회계직원 횡령을 방지하기 위한 내부통제 강화	○ 감사에게 매월 현금 및 예금잔고 대조의무 부과 및 지출 시에 지출원인행위자에게 검토의무 부과 ⇒ 「공동주택 회계처리 지침」 제27조 및 제29조 에 반영	국토교통부
관리비의 공정한 부과 및 낭비 방지 방안 마련	-① 관리비 부과 적정성 확인을 위한 비교대상 고지 ○ 관리비 부과 시 동일 평형 관리비에 대한 최대, 최소 및 평균 관리비를 고지 ⇒ 「지자체 공동주택관리규약 준칙」 ’관리비의 세대별 부담액 산정방법‘ 에 조항 신설	광역자치단체
	-② 공사계약 적격심사 운영의 투명성 제고 ○ 외부 전문가 1인 이상을 평가주체 구성원에 포함 ⇒ 「주택관리업자 및 사업자 선정 지침」 제13조에 반영	국토교통부
	-③ 공사 입찰가 부풀리기 방지로 입주자 재산보호 ○ 일정금액(1억원)의 공사계약의 경우, 최고 입찰가를 입찰공고에 공고(단, 장기적으로 도입 검토) ⇒ 「주택관리업자 및 사업자 선정 지침」 제24조에 반영	국토교통부
	-④ 과도한 관리비 연체요율 기준 완화 ○ 지나치게 높은 연체요율 기준을 적정하게 낮춰 입주자 등의 과도한 부담 해소(서울·부산·광주·울산·세종·경북·전남·전북 및 제주도) ⇒ 「지자체 공동주택관리규약 준칙」 ’관리비 연체요율‘ 에 반영	서울특별시 등 9개 광역자치단체
회계감사의 품질을 확인할 수 있는 표시 방안 마련	○ 외부 회계감사에 투입된 감사인과 감사에 투입된 시간 등을 감사 개요에 표시 ⇒ 「지자체 공동주택관리규약 준칙」 중 ’감사보고서 기재사항‘ 신설	광역자치단체
공동주택 관리업자 선정의 적정성 확보	-① 기업신뢰도 평가를 위한 행정처분 확인기간 확대 ○ 행정처분 확인 기간을 2년으로 확대 ⇒ 「주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표」 에 반영	국토교통부
	-② 행정처분 건수 확인 불편 및 누락 방지 방안 마련 ○ 과태료 처분을 한 경우 등에 등록지 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통지 ⇒ 「공동주택관리법 시행령」에 규정 신설	국토교통부
	-③ 관리업자 선정을 위한 입찰가격 세부 평가의 적정성 확보 ○ 입찰가와 최저가 차액이 최저가에서 차지하는 비율만큼 평가 점수에 반영 ⇒ 「공동주택관리규약 준칙」 ’주택관리업자 선정 적격심사제 세부평가표(안)‘ 에 반영	광역자치단체
	-④ 과도한 기존 실적요구 기준을 개선하여 진입장벽 해소 ○ 5개 단지 관리실적을 만점으로 운영(서울·부산·광주·대전·울산·경북·전남·전북 및 충북) ⇒ 「공동주택관리규약 준칙」 ’주택관리업자 선정 적격심사제 세부평가표(안)‘ 에 반영	서울특별시 등 9개 광역자치단체
입주자에게 선택기준인 정보 제공 방안 마련	-① 주택관리업자 재계약 시 관리실적 정보 제공 ○ 수의계약에 의한 재계약 여부를 묻는 의견청취 시에 최소한의 관리실적을 입주자 등에게 제공 ⇒ 「지자체 공동주택관리규약 준칙」 ’만족도 평가 설문‘ 에 반영	광역자치단체
	-② 관리소장 배치나 변경 시 최소한의 관리소장 정보 제공 ○ 관리사무소장을 배치할 때에 관리사무소장에 대한 정보를 입주자 등에게 제공 ⇒ 「지자체 공동주택관리규약 준칙」 ’표준계약서‘ 에 부기	광역자치단체

참고		국민의견 수렴 결과( 통한 조사 방식)

□ 조사개요

□ 설문기간 : ’22.8.2. ∼ 8.8.(7일간) □ 설문참여 : 총 632명 □ 방식 : 구조화된 객관식 설문 □ 내용 : 회계비리 발생 원인, 횡령 방지 방안 등 5개 문항

□ 응답자 특성

○ 응답자 주거 형태 : 아파트 78.48%(496명), 연립주택 13.76%(87명), 단독주택 6.64%(42명), 기타 1.1%(7명)

○ 공동주택 관리와 관련, 정부 기관 또는 관리사무소에 민원을 제기한 경험 유/무 : 있다 40.66%(257명), 없다 59.33%(375명)

□ 개선방안 관련 설문 결과

○ (공동주택 회계 비리 빈발에 대한 인식 정도) 공동주택 회계 비리가 빈발하는지에 대하여 매우 그렇다가 28.32%(179명), 그렇다가 47.62%(301명)로 전체 응답자 중 75.94%(480명)가 공동주택 비리가 만연한 것으로 인식

○ (회계비리 방지를 위한 방안) 외부통제 강화 의견이 65.18%(412명), 내부통제 강화 의견이 25.15%(159명), 책임의식 제고 의견이 8.54% (54명)로 타율적인 통제강화 의견이 90.33% 수준

○ (외부 회계법인의 연속 재선정 기간 제한에 대한 의견) 재계약 기간 제한이 필요하다는 의견이 85.6%(541명), 필요없다는 의견이 10.12%(64명)

○ (공개경쟁 입찰 시 일정 금액 이상의 경우 최고가격 공고의 필요성) 의무적인 공고가 필요하다는 의견이 81.64%(516명), 필요하지 않다는 의견이 9.49%(60명)

○ (공동주택 관리업자 선정 시 과거 준법관리 여부 확인기간의 확대 필요성) 평가기간을 확대해야 한다는 의견이 76.74%(485명), 필요 하지 않다는 의견이 17.72%(112명)

○ (기타) 공동주택 관리 관련 개선사항 등

▶승강기 교체 공사는 20억이 넘었다. 낙찰된 승강기 가격이 정말 적정한지 검증 좀 해주었으면 좋겠다.

▶아파트 관리비는 차이가 많음. 이에 대해 평수별 관리비의 의무적 공개 필요

▶수도나 가스 계량기, 노후 보일러 등을 정기적으로 점검 교체하도록 하여 과다 청구되는 것을 방지하는 것이 필요

▶자율성에 맡기되, 민원이나 신고 접수 시에 권한이 없다는 반복 답변이 아닌 적극적인 해결을 해주면 좋겠다. 등

붙임		관련 법령

□ 공동주택관리법

제1조(목적) 이 법은 공동주택의 관리에 관한 사항을 정함으로써 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 하여 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 한다.

제3조(국가 등의 의무) ① 국가 및 지방자치단체는 공동주택의 관리에 관한 정책을 수립ㆍ시행할 때에는 다음 각 호의 사항을 위하여 노력하여야 한다.

1. 공동주택에 거주하는 입주자등이 쾌적하고 살기 좋은 주거생활을 할 수 있도록 할 것

2. 공동주택이 투명하고 체계적이며 평온하게 관리될 수 있도록 할 것

3. 공동주택의 관리와 관련한 산업이 건전한 발전을 꾀할 수 있도록 할 것

② 관리주체는 공동주택을 효율적이고 안전하게 관리하여야 한다.

③ 입주자등은 공동체 생활의 질서가 유지될 수 있도록 이웃을 배려하고 관리주체의 업무에 협조하여야 한다.

제5조(공동주택의 관리방법) ① 입주자등은 의무관리대상 공동주택을 제6조제1항에 따라 자치관리하거나 제7조제1항에 따라 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.

② 입주자등이 공동주택의 관리방법을 정하거나 변경하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

제7조(위탁관리) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다.

1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 “전자입찰방식”이라 한다)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것

② 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다.

제12조(사업주체의 주택관리업자 선정) 사업주체는 입주자대표회의로부터 제11조제3항에 따른 통지가 없거나 입주자대표회의가 제6조제1항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니하는 경우에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우 사업주체는 입주자대표회의 및 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 그 사실을 알려야 한다.

제18조(관리규약) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.

② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. 이 경우 「주택법」 제35조에 따라 공동주택에 설치하는 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 제1항에 따른 관리규약의 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하여야 한다.

③ 입주자등이 관리규약을 제정ㆍ개정하는 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④ 관리규약은 입주자등의 지위를 승계한 사람에 대하여도 그 효력이 있다.

제23조(관리비 등의 납부 및 공개 등) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다.

② 제1항에 따른 관리비의 내용 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 제1항에 따른 관리주체는 입주자등이 납부하는 대통령령으로 정하는 사용료 등을 입주자등을 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 납부할 수 있다.

④ 제1항에 따른 관리주체는 다음 각 호의 내역(항목별 산출내역을 말하며, 세대별 부과내역은 제외한다)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷 포털을 통하여 관리주체가 운영ㆍ통제하는 유사한 기능의 웹사이트 또는 관리사무소의 게시판을 말한다. 이하 같다) 및 동별 게시판(통로별 게시판이 설치된 경우에는 이를 포함한다. 이하 같다)과 제88조제1항에 따라 국토교통부장관이 구축ㆍ운영하는 공동주택관리정보시스템(이하 “공동주택관리정보시스템”이라 한다)에 공개하여야 한다. 다만, 공동주택관리정보시스템에 공개하기 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에만 공개할 수 있다.

1. 제2항에 따른 관리비

2. 제3항에 따른 사용료 등

3. 제30조제1항에 따른 장기수선충당금과 그 적립금액

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

⑤ 의무관리대상이 아닌 공동주택으로서 대통령령으로 정하는 세대 수 이상인 공동주택의 관리인은 관리비 등의 내역을 제4항의 공개방법에 따라 공개하여야 한다. 이 경우 공동주택관리정보시스템 공개는 생략할 수 있으며, 구체적인 공개 내역ㆍ기한 등은 대통령령으로 정한다.

제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의가 제23조제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(이하 “관리비등”이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 다음 각 호의 기준을 따라야 한다.

1. 전자입찰방식으로 사업자를 선정할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것

제26조(회계감사) ① 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 감사인(이하 이 조에서 “감사인”이라 한다)의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 회계감사를 받지 아니하기로 해당 공동주택 입주자등의 3분의 2 이상의 서면동의를 받은 연도에는 그러하지 아니하다.

② 300세대 미만인 공동주택으로서 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 감사인의 회계감사를 받아야 한다.

1. 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 요구한 경우

2. 입주자대표회의에서 의결하여 요구한 경우

③ 관리주체는 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받은 경우에는 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하여야 한다.

④ 제1항 또는 제2항에 따른 회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정한다. 이 경우 입주자대표회의는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 「공인회계사법」 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있으며, 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 감사인의 추천을 요구하는 경우 입주자대표회의는 감사인의 추천을 의뢰한 후 추천을 받은 자 중에서 감사인을 선정하여야 한다.

⑤ 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받는 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.

1. 정당한 사유 없이 감사인의 자료열람ㆍ등사ㆍ제출 요구 또는 조사를 거부ㆍ방해ㆍ기피하는 행위

2. 감사인에게 거짓 자료를 제출하는 등 부정한 방법으로 회계감사를 방해하는 행위

⑥ 제1항 또는 제2항에 따른 회계감사의 감사인은 회계감사 완료일부터 1개월 이내에 회계감사 결과를 해당 공동주택을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하고 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다.

제27조(회계서류의 작성ㆍ보관 및 공개 등) ① 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 관리비등의 징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ집행 등 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관하여야 한다. 이 경우 관리주체는 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 장부 및 증빙서류를 작성하거나 보관할 수 있다.

② 국토교통부장관은 제1항에 따른 회계서류에 필요한 사항을 정하여 고시할 수 있다.

③ 제1항에 따른 관리주체는 입주자등이 제1항에 따른 장부나 증빙서류, 그 밖에 대통령령으로 정하는 정보의 열람을 요구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 정보는 제외하고 요구에 응하여야 한다.

1. 「개인정보 보호법」 제24조에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보

2. 의사결정과정 또는 내부검토과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보

제52조(주택관리업의 등록) ① 주택관리업을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록하여야 하며, 등록 사항이 변경되는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 변경신고를 하여야 한다.

② 제1항에 따라 등록을 한 주택관리업자가 제53조에 따라 그 등록이 말소된 후 2년이 지나지 아니한 때에는 다시 등록할 수 없다.

③ 제1항에 따른 등록은 주택관리사(임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 주택관리사인 상사법인을 포함한다)가 신청할 수 있다. 이 경우 주택관리업을 등록하려는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다.

1. 자본금(법인이 아닌 경우 자산평가액을 말한다)이 2억원 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액 이상일 것

2. 대통령령으로 정하는 인력ㆍ시설 및 장비를 보유할 것

④ 주택관리업자의 등록의 절차, 영업의 종류와 공동주택의 관리방법 및 그 업무내용 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑤ 주택관리업자가 아닌 자는 주택관리업 또는 이와 유사한 명칭을 사용하지 못한다.

⑥ 주택관리업자의 지위에 관하여 이 법에 규정이 있는 것 외에는 「민법」 중 위임에 관한 규정을 준용한다.

제53조(주택관리업의 등록말소 등) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있다. 다만, 제1호, 제2호 또는 제9호에 해당하는 경우에는 그 등록을 말소하여야 하고, 제7호 또는 제8호에 해당하는 경우에는 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명하여야 한다.

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 경우

2. 영업정지기간 중에 주택관리업을 영위한 경우 또는 최근 3년간 2회 이상의 영업정지처분을 받은 자로서 그 정지처분을 받은 기간이 합산하여 12개월을 초과한 경우

3. 고의 또는 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우

4. 공동주택 관리 실적이 대통령령으로 정하는 기준에 미달한 경우

5. 제52조제3항에 따른 등록요건에 미달하게 된 경우

6. 제52조제4항에 따른 관리방법 및 업무내용 등을 위반하여 공동주택을 관리한 경우

7. 제90조제2항을 위반하여 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공한 경우

8. 제90조제3항을 위반하여 관리비ㆍ사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 경우

9. 제90조제4항을 위반하여 다른 자에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 이 법에서 정한 사업이나 업무를 수행하게 하거나 그 등록증을 대여한 경우

10. 제93조제1항에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 거짓으로 보고를 한 경우

11. 제93조제3항ㆍ제4항에 따른 감사를 거부ㆍ방해 또는 기피한 경우

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자가 제1항제3호부터 제6호까지, 제10호 및 제11호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 영업정지를 갈음하여 2천만원 이하의 과징금을 부과할 수 있다.

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자가 제2항에 따른 과징금을 기한까지 내지 아니하면 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다.

④ 제1항에 따른 등록말소 및 영업정지처분에 관한 기준과 제2항에 따른 과징금을 부과하는 위반행위의 종류 및 위반 정도 등에 따른 과징금의 금액 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제63조(관리주체의 업무 등) ① 관리주체는 다음 각 호의 업무를 수행한다. 이 경우 관리주체는 필요한 범위에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다.

1. 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리

2. 공동주택단지 안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기 수거

3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

4. 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리

5. 관리규약으로 정한 사항의 집행

6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

7. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

② 관리주체는 공동주택을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다.

제64조(관리사무소장의 업무 등) ① 의무관리대상 공동주택을 관리하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장(이하 “관리사무소장”이라 한다)으로 배치하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 세대수 미만의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있다.

1. 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한정한다)

2. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체

3. 주택관리업자

4. 임대사업자

② 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자등의 권익을 보호하기 위하여 다음 각 호의 업무를 집행한다.

1. 입주자대표회의에서 의결하는 다음 각 목의 업무

가. 공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량

나. 가목의 업무를 집행하기 위한 관리비ㆍ장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구ㆍ수령ㆍ지출 및 그 금액을 관리하는 업무

2. 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

3. 관리사무소 업무의 지휘ㆍ총괄

4. 그 밖에 공동주택관리에 관하여 국토교통부령으로 정하는 업무

③ 관리사무소장은 제2항제1호가목 및 나목과 관련하여 입주자대표회의를 대리하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다.

④ 관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행하여야 한다.

⑤ 관리사무소장은 그 배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 배치 내용과 직인을 변경할 때에도 또한 같다.

제65조(관리사무소장의 업무에 대한 부당 간섭 배제 등) ① 입주자대표회의(구성원을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 및 입주자등은 제64조제2항에 따른 관리사무소장의 업무에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.

1. 이 법 또는 관계 법령에 위반되는 지시를 하거나 명령을 하는 등 부당하게 간섭하는 행위

2. 폭행, 협박 등 위력을 사용하여 정당한 업무를 방해하는 행위

② 관리사무소장은 입주자대표회의 또는 입주자등이 제1항을 위반한 경우 입주자대표회의 또는 입주자등에게 그 위반사실을 설명하고 해당 행위를 중단할 것을 요청하거나 부당한 지시 또는 명령의 이행을 거부할 수 있으며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이를 보고하고, 사실 조사를 의뢰할 수 있다.

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 사실 조사를 의뢰받은 때에는 지체 없이 조사를 마치고, 제1항을 위반한 사실이 있다고 인정하는 경우 제93조에 따라 입주자대표회의 및 입주자등에게 필요한 명령 등의 조치를 하여야 한다. 이 경우 범죄혐의가 있다고 인정될 만한 상당한 이유가 있을 때에는 수사기관에 고발할 수 있다.

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사실 조사 결과 또는 필요한 명령 등의 조치 결과를 지체 없이 입주자대표회의, 해당 입주자등, 주택관리업자 및 관리사무소장에게 통보하여야 한다.

⑤ 입주자대표회의는 제2항에 따른 보고나 사실 조사 의뢰 또는 제3항에 따른 명령 등을 이유로 관리사무소장을 해임하거나 해임하도록 주택관리업자에게 요구하여서는 아니 된다.

⑥ 삭제

⑦ 삭제

제65조의3(주택관리업자에 대한 부당간섭 배제 등) 입주자대표회의 및 입주자등은 제65조제1항 또는 제65조의2제3항의 행위를 할 목적으로 주택관리업자에게 관리사무소장 및 소속 근로자에 대한 해고, 징계 등 불이익 조치를 요구하여서는 아니 된다.

제69조(주택관리사등의 자격취소 등) ① 시ㆍ도지사는 주택관리사등이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 자격을 취소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 그 자격을 정지시킬 수 있다. 다만, 제1호부터 제4호까지, 제7호 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 자격을 취소하여야 한다.

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 자격을 취득한 경우

2. 공동주택의 관리업무와 관련하여 금고 이상의 형을 선고받은 경우

3. 의무관리대상 공동주택에 취업한 주택관리사등이 다른 공동주택 및 상가ㆍ오피스텔 등 주택 외의 시설에 취업한 경우

4. 주택관리사등이 자격정지기간에 공동주택관리업무를 수행한 경우

5. 고의 또는 중대한 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우

6. 주택관리사등이 업무와 관련하여 금품수수(收受) 등 부당이득을 취한 경우

7. 제90조제4항을 위반하여 다른 사람에게 자기의 명의를 사용하여 이 법에서 정한 업무를 수행하게 하거나 자격증을 대여한 경우

8. 제93조제1항에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 거짓으로 보고를 한 경우

9. 제93조제3항ㆍ제4항에 따른 감사를 거부ㆍ방해 또는 기피한 경우

② 제1항에 따른 자격의 취소 및 정지처분에 관한 기준은 대통령령으로 정한다.

제85조(관리비용의 지원) ①지방자치단체의 장은 그 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있다.

② 국가는 공동주택의 보수ㆍ개량에 필요한 비용의 일부를 주택도시기금에서 융자할 수 있다.

제93조(공동주택관리에 관한 감독) ① 지방자치단체의 장은 공동주택관리의 효율화와 입주자등의 보호를 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 입주자등, 입주자대표회의나 그 구성원, 관리주체(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 관리인을 말한다. 이하 이 조에서 같다), 관리사무소장 또는 선거관리위원회나 그 위원 등에게 관리비등의 사용내역 등 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소ㆍ관리사무소 등에 출입하여 공동주택의 시설ㆍ장부ㆍ서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다. 이 경우 출입ㆍ검사 등을 하는 공무원은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.   1. 제3항 또는 제4항에 따른 감사에 필요한 경우

2. 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반하여 조치가 필요한 경우

3. 공동주택단지 내 분쟁의 조정이 필요한 경우

4. 공동주택 시설물의 안전관리를 위하여 필요한 경우

5. 입주자대표회의 등이 공동주택 관리규약을 위반한 경우

6. 그 밖에 공동주택관리에 관한 감독을 위하여 필요한 경우

② 공동주택의 입주자등은 제1항제2호, 제3호 또는 제5호에 해당하는 경우 전체 입주자등의 10분의 3 이상의 동의를 받아 지방자치단체의 장에게 입주자대표회의나 그 구성원, 관리주체, 관리사무소장 또는 선거관리위원회나 그 위원 등의 업무에 대하여 감사를 요청할 수 있다. 이 경우 감사 요청은 그 사유를 소명하고 이를 뒷받침할 수 있는 자료를 첨부하여 서면으로 하여야 한다.

③ 지방자치단체의 장은 제2항에 따른 감사 요청이 이유가 있다고 인정하는 경우에는 감사를 실시한 후 감사를 요청한 입주자등에게 그 결과를 통보하여야 한다.

④ 지방자치단체의 장은 제2항에 따른 감사 요청이 없더라도 공동주택관리의 효율화와 입주자등의 보호를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 제2항의 감사 대상이 되는 업무에 대하여 감사를 실시할 수 있다.

⑤ 지방자치단체의 장은 제3항 또는 제4항에 따라 감사를 실시할 경우 변호사ㆍ공인회계사 등의 전문가에게 자문하거나 해당 전문가와 함께 영업소ㆍ관리사무소 등을 조사할 수 있다.

⑥ 제2항부터 제5항까지의 감사 요청 및 감사 실시에 필요한 사항은 지방자치단체의 조례로 정한다.

⑦ 지방자치단체의 장은 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 명령, 조사 또는 검사, 감사의 결과 등을 통보하는 경우 그 내용을 해당 공동주택의 입주자대표회의 및 관리주체에게도 통보하여야 한다.

⑧ 관리주체는 제7항에 따라 통보받은 내용을 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하고 입주자등의 열람, 복사 요구에 따라야 한다.

제102조(과태료) ① 제38조제2항을 위반하여 하자보수보증금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자에게는 2천만원 이하의 과태료를 부과한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.

1. 제13조를 위반하여 공동주택의 관리업무를 인계하지 아니한 자

2. 삭제

3. 삭제

4. 제29조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 자

5. 제43조제3항에 따라 판정받은 하자를 보수하지 아니한 자

6. 제52조제5항을 위반하여 유사명칭을 사용한 자

7. 제93조제1항에 따른 보고 또는 자료 제출 등의 명령을 위반한 자

8. 제65조제5항을 위반하여 관리사무소장을 해임하거나 해임하도록 주택관리업자에게 요구한 자

9. 제90조제3항을 위반하여 관리비ㆍ사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.

1. 제6조제1항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니한 자

2. 제7조제1항 또는 제25조를 위반하여 주택관리업자 또는 사업자를 선정한 자

3. 제10조의2제1항 본문 및 제4항에 따른 의무관리대상 공동주택의 전환 및 제외, 제11조제3항에 따른 관리방법의 결정 및 변경, 제19조제1항에 따른 관리규약의 제정 및 개정, 입주자대표회의의 구성 및 변경 등의 신고를 하지 아니한 자

4. 제14조제8항을 위반하여 회의록을 작성하여 보관하게 하지 아니하거나, 열람 청구 또는 복사 요구에 응하지 아니한 자

5. 제23조제4항 또는 제5항을 위반하여 관리비 등의 내역을 공개하지 아니하거나 거짓으로 공개한 자

6. 제26조제3항을 위반하여 회계감사의 결과를 보고 또는 공개하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 공개한 자

6의2. 제26조제6항을 위반하여 회계감사 결과를 제출 또는 공개하지 아니하거나 거짓으로 제출 또는 공개한 자

7. 삭제

8. 제27조제3항을 위반하여 장부나 증빙서류 등의 정보에 대한 열람, 복사의 요구에 응하지 아니하거나 거짓으로 응한 자

9. 제28조를 위반하여 계약서를 공개하지 아니하거나 거짓으로 공개한 자

10. 제29조를 위반하여 장기수선계획을 수립하지 아니하거나 검토하지 아니한 자 또는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 아니한 자

11. 제30조에 따른 장기수선충당금을 적립하지 아니한 자

12. 제31조에 따라 설계도서 등을 보관하지 아니하거나 시설의 교체 및 보수 등의 내용을 기록ㆍ보관ㆍ유지하지 아니한 자

13. 제32조에 따른 안전관리계획을 수립 또는 시행하지 아니하거나 교육을 받지 아니한 자

14. 제33조제1항에 따라 안전점검을 실시하지 아니하거나 같은 조 제2항에 따라 입주자대표회의 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보 또는 보고하지 아니하거나 필요한 조치를 하지 아니한 자

15. 제35조제1항 각 호의 행위를 신고하지 아니하고 행한 자

15의2. 제37조제5항에 따른 하자보수에 대한 시정명령을 이행하지 아니한 자

16. 제38조제2항에 따른 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자

16의2. 제38조의2제1항을 위반하여 하자보수청구 서류 등을 보관하지 아니한 자

16의3. 제38조의2제2항을 위반하여 하자보수청구 서류 등을 제공하지 아니한 자

16의4. 제38조의2제3항을 위반하여 공동주택의 하자보수청구 서류 등을 인계하지 아니한 자

16의5. 제43조제6항을 위반하여 하자분쟁조정위원회의 출석요구를 따르지 아니한 안전진단기관 또는 관계 전문가

16의6. 제44조의2제3항에 따라 하자분쟁조정위원회로부터 계속하여 2회의 출석 요구를 받고 정당한 사유 없이 출석하지 아니한 자 또는 출석하여 거짓으로 진술하거나 감정한 자

16의7. 제44조의2제3항에 따라 제출을 요구받은 문서 또는 물건을 제출하지 아니하거나 거짓으로 제출한 자

17. 제46조제2항에 따른 조정등에 대한 답변서를 하자분쟁조정위원회에 제출하지 아니한 자 또는 제75조제1항에 따른 분쟁조정 신청에 대한 답변서를 중앙분쟁조정위원회에 제출하지 아니한 자

18. 제46조제3항에 따른 조정등에 응하지 아니한 자(입주자 및 임차인은 제외한다) 또는 제75조제2항에 따른 분쟁조정에 응하지 아니한 자

18의2. 제51조제1항에 따른 조사ㆍ검사 및 열람을 거부하거나 방해한 자

19. 제52조제1항에 따른 주택관리업의 등록사항 변경신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자

20. 삭제

21. 삭제

22. 제63조제2항을 위반하여 공동주택을 관리한 자

23. 제64조제5항에 따른 배치 내용 및 직인의 신고 또는 변경신고를 하지 아니한 자

24. 제66조제3항에 따른 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하지 아니한 자

25. 제70조에 따른 교육을 받지 아니한 자

26. 제92조제1항에 따른 보고 또는 검사의 명령을 위반한 자

27. 제93조제8항 또는 제94조제3항을 위반하여 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장으로부터 통보받은 명령, 조사 또는 검사, 감사 결과 등의 내용을 공개하지 아니하거나 거짓으로 공개한 자 또는 열람, 복사 요구에 따르지 아니하거나 거짓으로 따른 자

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장이 부과한다.

□ 공동주택관리법 시행령

제5조(주택관리업자의 선정 등) ① 법 제7조제1항제1호에 따른 전자입찰방식의 세부기준, 절차 및 방법 등은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

② 법 제7조제1항제2호에서 “입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식”이란 다음 각 호에 따른 방식을 말한다.

1. 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것. 이 경우 다음 각 목의 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

가. 입찰의 절차

나. 입찰 참가자격

다. 입찰의 효력

라. 그 밖에 주택관리업자의 적정한 선정을 위하여 필요한 사항

2. 제1호에도 불구하고 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 갖출 것

가. 관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주자등의 의견을 청취한 결과 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니할 것

나. 가목의 요건이 충족된 이후 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상이 찬성할 것

3. 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것

4. 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정할 것

③ 법 제7조제2항 전단에 따라 입주자등이 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구하려면 전체 입주자등 과반수의 서면동의가 있어야 한다.

제19조(관리규약의 준칙) ① 법 제18조제1항에 따른 관리규약의 준칙(이하 “관리규약준칙”이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 이 경우 입주자등이 아닌 자의 기본적인 권리를 침해하는 사항이 포함되어서는 안 된다.

1. 입주자등의 권리 및 의무(제2항에 따른 의무를 포함한다)

2. 입주자대표회의의 구성ㆍ운영과 그 구성원의 의무 및 책임

3. 동별 대표자의 선거구ㆍ선출절차와 해임 사유ㆍ절차 등에 관한 사항

4. 선거관리위원회의 구성ㆍ운영ㆍ업무ㆍ경비, 위원의 선임ㆍ해임 및 임기 등에 관한 사항

5. 입주자대표회의 소집절차, 임원의 해임 사유ㆍ절차 등에 관한 사항

6. 제23조제3항제8호에 따른 입주자대표회의 운영경비의 용도 및 사용금액(운영ㆍ윤리교육 수강비용을 포함한다)

7. 자치관리기구의 구성ㆍ운영 및 관리사무소장과 그 소속 직원의 자격요건ㆍ인사ㆍ보수ㆍ책임

8. 입주자대표회의 또는 관리주체가 작성ㆍ보관하는 자료의 종류 및 그 열람방법 등에 관한 사항

9. 위ㆍ수탁관리계약에 관한 사항

10. 제2항 각 호의 행위에 대한 관리주체의 동의기준

11. 법 제24조제1항에 따른 관리비예치금의 관리 및 운용방법

12. 제23조제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등의 세대별부담액 산정방법, 징수, 보관, 예치 및 사용절차

13. 제23조제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과

14. 장기수선충당금의 요율 및 사용절차

15. 회계관리 및 회계감사에 관한 사항

16. 회계관계 임직원의 책임 및 의무(재정보증에 관한 사항을 포함한다)

17. 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차

18. 관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차

19. 공동주택의 관리책임 및 비용부담

20. 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치

21. 공동주택의 어린이집 임대계약(지방자치단체에 무상임대하는 것을 포함한다)에 대한 다음 각 목의 임차인 선정기준. 이 경우 그 기준은 「영유아보육법」 제24조제2항 각 호 외의 부분 후단에 따른 국공립어린이집 위탁체 선정관리 기준에 따라야 한다.

가. 임차인의 신청자격

나. 임차인 선정을 위한 심사기준

다. 어린이집을 이용하는 입주자등 중 어린이집 임대에 동의하여야 하는 비율

라. 임대료 및 임대기간

마. 그 밖에 어린이집의 적정한 임대를 위하여 필요한 사항

22. 공동주택의 층간소음 및 간접흡연에 관한 사항

23. 주민공동시설의 위탁에 따른 방법 또는 절차에 관한 사항

23의2. 제29조의2에 따라 주민공동시설을 인근 공동주택단지 입주자등도 이용할 수 있도록 허용하는 경우에 대한 다음 각 목의 기준

가. 입주자등 중 허용에 동의하여야 하는 비율

나. 이용자의 범위

다. 그 밖에 인근 공동주택단지 입주자등의 이용을 위하여 필요한 사항

24. 혼합주택단지의 관리에 관한 사항

25. 전자투표의 본인확인 방법에 관한 사항

26. 공동체 생활의 활성화에 관한 사항

27. 공동주택의 주차장 임대계약 등에 대한 다음 각 목의 기준

가. 「도시교통정비 촉진법」 제33조제1항제4호에 따른 승용차 공동이용을 위한 주차장 임대계약의 경우

1) 입주자등 중 주차장의 임대에 동의하는 비율

2) 임대할 수 있는 주차대수 및 위치

3) 이용자의 범위

4) 그 밖에 주차장의 적정한 임대를 위하여 필요한 사항

나. 지방자치단체와 입주자대표회의 간 체결한 협약에 따라 지방자치단체 또는 「지방공기업법」 제76조에 따라 설립된 지방공단이 직접 운영ㆍ관리하거나 위탁하여 운영ㆍ관리하는 방식으로 입주자등 외의 자에게 공동주택의 주차장을 개방하는 경우

1) 입주자등 중 주차장의 개방에 동의하는 비율

2) 개방할 수 있는 주차대수 및 위치

3) 주차장의 개방시간

4) 그 밖에 주차장의 적정한 개방을 위하여 필요한 사항

다.삭제

라.삭제

28. 경비원 등 근로자에 대한 괴롭힘의 금지 및 발생 시 조치에 관한 사항

29. 그 밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항

② 입주자등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 관리주체의 동의를 받아야 한다.

1. 법 제35조제1항제3호에 따른 경미한 행위로서 주택내부의 구조물과 설비를 교체하는 행위

2. 「화재예방, 소방시설 설치ㆍ유지 및 안전관리에 관한 법률」 제10조제1항에 위배되지 아니하는 범위에서 공용부분에 물건을 적재하여 통행ㆍ피난 및 소방을 방해하는 행위

3. 공동주택에 광고물ㆍ표지물 또는 표지를 부착하는 행위

4. 가축(장애인 보조견은 제외한다)을 사육하거나 방송시설 등을 사용함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위

5. 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위

6. 전기실ㆍ기계실ㆍ정화조시설 등에 출입하는 행위

7. 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 전기자동차의 이동형 충전기를 이용하기 위한 차량무선인식장치[전자태그(RFID tag)를 말한다]를 콘센트 주위에 부착하는 행위

③ 제2항제5호에도 불구하고 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제37조제5항 본문에 따라 세대 안에 냉방설비의 배기장치를 설치할 수 있는 공간이 마련된 공동주택의 경우 입주자등은 냉방설비의 배기장치를 설치하기 위하여 돌출물을 설치하는 행위를 하여서는 아니 된다.

제23조(관리비 등) ① 법 제23조에 따른 관리비는 다음 각 호의 비목의 월별 금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부명세는 별표 2와 같다.

1. 일반관리비

2. 청소비

3. 경비비

4. 소독비

5. 승강기유지비

6. 지능형 홈네트워크 설비 유지비

7. 난방비(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제37조에 따라 난방열량을 계량하는 계량기 등이 설치된 공동주택의 경우에는 그 계량에 따라 산정한 난방비를 말한다)

8. 급탕비

9. 수선유지비(냉방ㆍ난방시설의 청소비를 포함한다)

10. 위탁관리수수료

② 관리주체는 다음 각 호의 비용에 대해서는 제1항에 따른 관리비와 구분하여 징수하여야 한다.

1. 장기수선충당금

2. 제40조제2항 단서에 따른 안전진단 실시비용

③ 법 제23조제3항에서 “대통령령으로 정하는 사용료 등”이란 다음 각 호의 사용료 등을 말한다.

1. 전기료(공동으로 사용하는 시설의 전기료를 포함한다)

2. 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다)

3. 가스사용료

4. 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비

5. 정화조오물수수료

6. 생활폐기물수수료

7. 공동주택단지 안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료

8. 입주자대표회의 운영경비

9. 선거관리위원회 운영경비

④ 관리주체는 주민공동시설, 인양기 등 공용시설물의 이용료를 해당 시설의 이용자에게 따로 부과할 수 있다. 이 경우 제29조에 따라 주민공동시설의 운영을 위탁한 경우의 주민공동시설 이용료는 주민공동시설의 위탁에 따른 수수료 및 주민공동시설 관리비용 등의 범위에서 정하여 부과ㆍ징수하여야 한다.

⑤ 관리주체는 보수가 필요한 시설[누수(漏水)되는 시설을 포함한다]이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 직접 보수하고 해당 입주자등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.

⑥ 관리주체는 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등을 통합하여 부과하는 때에는 그 수입 및 집행세부내용을 쉽게 알 수 있도록 정리하여 입주자등에게 알려주어야 한다.

⑦ 관리주체는 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등을 다음 각 호의 금융기관 중 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치ㆍ관리하여야 한다. 이 경우 계좌는 법 제64조제5항에 따른 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있다.

1. 「은행법」에 따른 은행

2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행

3. 「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행

4. 「보험업법」에 따른 보험회사

5. 그 밖의 법률에 따라 금융업무를 하는 기관으로서 국토교통부령으로 정하는 기관

⑧ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등을 입주자등에게 부과한 관리주체는 법 제23조제4항에 따라 그 명세(제1항제7호ㆍ제8호 및 제3항제1호부터 제4호까지는 사용량을, 장기수선충당금은 그 적립요율 및 사용한 금액을 각각 포함한다)를 다음 달 말일까지 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판(통로별 게시판이 설치된 경우에는 이를 포함한다. 이하 같다)과 법 제88조제1항에 따른 공동주택관리정보시스템(이하 “공동주택관리정보시스템”이라 한다)에 공개해야 한다. 잡수입(재활용품의 매각 수입, 복리시설의 이용료 등 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 수입을 말한다. 이하 같다)의 경우에도 동일한 방법으로 공개해야 한다.

⑨ 법 제23조제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 세대 수”란 100세대(주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물의 경우 주택을 기준으로 한다)를 말한다.

⑩ 법 제23조제5항 전단에 따른 공동주택의 관리인은 다음 각 호의 관리비 등을 제8항의 방법(공동주택관리정보시스템은 제외한다)에 따라 다음 달 말일까지 공개해야 한다.

1. 제23조제1항제1호부터 제10호까지의 비목별 월별 합계액

2. 장기수선충당금

3. 제23조제3항제1호부터 제9호까지의 각각의 사용료

4. 잡수입

제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) ① 법 제25조에 따라 관리주체 또는 입주자대표회의는 다음 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정(계약의 체결을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하고 집행해야 한다.

1. 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 다음 각 목의 사항

가. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선ㆍ유지(냉방ㆍ난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사

나. 주민공동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, 잡수입의 취득(제29조의3제1항 각 호의 시설의 임대에 따른 잡수입의 취득은 제외한다), 보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항

2. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 집행하는 다음 각 목의 사항

가. 법 제38조제1항에 따른 하자보수보증금을 사용하여 보수하는 공사

나. 사업주체로부터 지급받은 공동주택 공용부분의 하자보수비용 을 사용하여 보수하는 공사

3. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 다음 각 목의 사항

가. 장기수선충당금을 사용하는 공사

나. 전기안전관리(「전기안전관리법」 제22조제2항 및 제3항에 따라 전기설비의 안전관리에 관한 업무를 위탁 또는 대행하게 하는 경우를 말한다)를 위한 용역

② 법 제25조제1호에 따른 전자입찰방식에 대해서는 제5조제1항을 준용한다.

③ 법 제25조제2호에서 “입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식”이란 다음 각 호에 따른 방식을 말한다.

1. 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것. 이 경우 다음 각 목의 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

가. 입찰의 절차

나. 입찰 참가자격

다. 입찰의 효력

라. 그 밖에 사업자의 적정한 선정을 위하여 필요한 사항

2. 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것

④ 입주자등은 기존 사업자(용역 사업자만 해당한다. 이하 이 항에서 같다)의 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 전체 입주자등의 과반수의 서면동의로 새로운 사업자의 선정을 위한 입찰에서 기존 사업자의 참가를 제한하도록 관리주체 또는 입주자대표회의에 요구할 수 있다. 이 경우 관리주체 또는 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다.

제27조(관리주체에 대한 회계감사 등) ① 법 제26조제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받아야 하는 공동주택의 관리주체는 매 회계연도 종료 후 9개월 이내에 다음 각 호의 재무제표에 대하여 회계감사를 받아야 한다.

1. 재무상태표

2. 운영성과표

3. 이익잉여금처분계산서(또는 결손금처리계산서)

4. 주석(註釋)

② 제1항의 재무제표를 작성하는 회계처리기준은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

③ 국토교통부장관은 제2항에 따른 회계처리기준의 제정 또는 개정의 업무를 외부 전문기관에 위탁할 수 있다.

④ 제1항에 따른 회계감사는 공동주택 회계의 특수성을 고려하여 제정된 회계감사기준에 따라 실시되어야 한다.

⑤ 제4항에 따른 회계감사기준은 「공인회계사법」 제41조에 따른 한국공인회계사회가 정하되, 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.

⑥ 감사인은 제1항에 따라 관리주체가 회계감사를 받은 날부터 1개월 이내에 관리주체에게 감사보고서를 제출하여야 한다.

⑦ 입주자대표회의는 법 제26조제1항에 따른 감사인에게 감사보고서에 대한 설명을 하여 줄 것을 요청할 수 있다.

⑧ 공동주택 회계감사의 원활한 운영 등을 위하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

제28조(열람대상 정보의 범위) ① 법 제27조제3항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 정보”란 제26조에 따른 관리비등의 사업계획, 예산안, 사업실적서 및 결산서를 말한다.

② 관리주체는 다음 각 호의 사항을 그 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하거나 입주자등에게 개별 통지하여야 한다. 다만, 입주자등의 세대별 사용명세 및 연체자의 동ㆍ호수 등 기본권 침해의 우려가 있는 것은 공개하지 아니한다.

1. 입주자대표회의의 소집 및 그 회의에서 의결한 사항

2. 관리비등의 부과명세(제23조제1항부터 제4항까지의 관리비, 사용료 및 이용료 등에 대한 항목별 산출명세를 말한다) 및 연체 내용

3. 관리규약 및 장기수선계획ㆍ안전관리계획의 현황

4. 입주자등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황

5. 동별 대표자의 선출 및 입주자대표회의의 구성원에 관한 사항

6. 관리주체 및 공동주택관리기구의 조직에 관한 사항

제65조(주택관리업의 등록기준 및 등록절차 등) ① 법 제52조제1항에 따라 주택관리업의 등록을 하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신청서(전자문서에 의한 신청서를 포함한다)를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업 등록을 한 자에게 등록증을 내주어야 한다.

③ 법 제52조제3항제1호에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 2억원을 말한다.

④ 법 제52조제3항제1호 및 제2호에 따른 주택관리업 등록기준은 별표 5와 같다.

제66조(주택관리업자의 관리상 의무) ① 법 제52조제4항에 따라 주택관리업자는 관리하는 공동주택에 배치된 주택관리사등이 해임 그 밖의 사유로 결원이 된 때에는 그 사유가 발생한 날부터 15일 이내에 새로운 주택관리사등을 배치하여야 한다.

② 법 제52조제4항에 따라 주택관리업자는 공동주택을 관리할 때에는 별표 1에 따른 기술인력 및 장비를 갖추고 있어야 한다.

제67조(주택관리업자에 대한 등록말소 또는 영업정지 처분의 기준) ① 법 제53조제1항제4호에서 “공동주택 관리 실적이 대통령령으로 정하는 기준에 미달한 경우”란 매년 12월 31일을 기준으로 최근 3년간 공동주택의 관리 실적이 없는 경우를 말한다.

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제53조제1항에 따라 주택관리업자에 대하여 등록말소 또는 영업정지 처분을 하려는 때에는 처분일 1개월 전까지 해당 주택관리업자가 관리하는 공동주택의 입주자대표회의에 그 사실을 통보하여야 한다.

③ 법 제53조제1항에 따른 등록말소 및 영업정지 처분의 기준은 별표 6과 같다.

제68조(주택관리업자에 대한 과징금의 부과 및 납부) ① 법 제53조제2항에 따른 과징금은 영업정지기간 1일당 3만원을 부과하며, 영업정지 1개월은 30일을 기준으로 한다. 이 경우 과징금은 2천만원을 초과할 수 없다.

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제53조제2항에 따라 과징금을 부과하려는 때에는 그 위반행위의 종류와 과징금의 금액을 명시하여 이를 납부할 것을 서면으로 통지하여야 한다.

③ 제2항에 따라 통지를 받은 자는 통지를 받은 날부터 30일 이내에 과징금을 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 정하는 수납기관에 납부하여야 한다. 다만, 천재지변 그 밖의 부득이한 사유로 인하여 그 기간 내에 과징금을 납부할 수 없는 때에는 그 사유가 없어진 날부터 7일 이내에 납부하여야 한다.

④ 제3항에 따라 과징금의 납부를 받은 수납기관은 그 납부자에게 영수증을 발급하여야 한다.

⑤ 과징금 수납기관은 제3항에 따라 과징금을 수납한 때에는 지체 없이 그 사실을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하여야 한다.

제69조(관리사무소장의 배치) ① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 세대수”란 500세대를 말한다.

② 법 제64조제1항 각 호의 자는 주택관리사등을 관리사무소장의 보조자로 배치할 수 있다.

제81조(주택관리사등의 자격취소 등의 기준) 법 제69조제1항에 따른 주택관리사등의 자격취소 및 정지처분에 관한 기준은 별표 8과 같다.

제96조(공동주택관리에 관한 감독) ① 법 제93조제1항에서 “대통령령으로 정하는 업무”란 다음 각 호의 업무를 말한다.

1. 입주자대표회의의 구성 및 의결

2. 관리주체 및 관리사무소장의 업무

3. 자치관리기구의 구성 및 운영

4. 관리규약의 제정ㆍ개정

5. 시설물의 안전관리

6. 공동주택의 안전점검

7. 장기수선계획 및 장기수선충당금 관련업무

8. 법 제35조제1항에 따른 행위허가 또는 신고

9. 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 업무

② 법 제93조제7항에 따른 통보를 받은 관리주체는 같은 조 제8항에 따라 통보를 받은 날부터 10일 이내에 그 내용을 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 7일 이상 공개해야 한다. 이 경우 동별 게시판에는 통보받은 일자, 통보한 기관 및 관계 부서, 주요 내용 및 조치사항 등을 요약하여 공개할 수 있다.

③ 관리주체는 제2항에 따라 공개하는 내용에서 「개인정보 보호법 시행령」 제19조 각 호에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보는 제외해야 한다.

제100조(과태료의 부과) 법 제102조제4항에 따른 과태료의 부과기준은 별표 9와 같다.

□ 공동주택관리법 시행규칙

제5조(동별 대표자 후보자 등에 대한 범죄경력 확인 및 회신) ① 영 제17조제1항 전단에 따른 범죄경력의 확인 요청은 별지 제2호서식에 따른다.

② 영 제17조제1항 후단에 따른 동의서는 별지 제3호서식과 같다.

③ 영 제17조제2항에 따른 회신은 별지 제4호서식에 따른다.

제28조(주택관리업의 등록신청 등) ① 영 제65조제1항에 따른 신청서는 별지 제29호서식과 같다.

② 법 제52조제1항에 따라 주택관리업의 등록을 하려는 자는 제1항에 따른 신청서를 제출할 때에는 다음 각 호의 서류를 첨부하여야 한다.

1. 삭제

2. 법인인 경우에는 납입자본금에 관한 증명서류, 개인인 경우에는 자산평가서와 그 증명서류

3. 장비보유현황 및 그 증명서류

4. 기술자의 기술자격 및 주택관리사의 자격에 관한 증명서 사본

5. 사무실 확보를 증명하는 서류(건물 임대차 계약서 사본 등 사용에 관한 권리를 증명하는 서류)

③ 제1항에 따른 신청서를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 건물등기사항증명서를 확인하여야 하며 신청인이 법인인 경우에는 법인 등기사항증명서를 확인하여야 한다.

④ 영 제65조제2항에 따른 등록증은 별지 제30호서식과 같다.

⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따른 등록증을 발급한 경우에는 별지 제31호서식의 주택관리업 등록대장에 그 내용을 적어야 한다.

⑥ 법 제52조제1항에 따라 등록사항 변경신고를 하려는 자는 변경사유가 발생한 날부터 15일 이내에 별지 제32호서식의 변경신고서에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

⑦ 제5항에 따른 주택관리업 등록대장은 전자적 처리가 불가능한 특별한 사유가 없으면 전자적 처리가 가능한 방법으로 작성ㆍ관리하여야 한다.

제30조(관리사무소장의 업무 등) ① 법 제64조제2항제4호에서 “국토교통부령으로 정하는 업무”란 다음 각 호의 업무를 말한다.

1. 법 제63조제1항 각 호 및 이 규칙 제29조 각 호의 업무를 지휘ㆍ총괄하는 업무

2. 입주자대표회의 및 법 제15조제1항에 따른 선거관리위원회의 운영에 필요한 업무 지원 및 사무처리

3. 법 제32조제1항에 따른 안전관리계획의 조정. 이 경우 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 관리사무소장이 입주자대표회의 구성원 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 조정할 수 있다.

② 법 제64조제5항 전단에 따라 배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 신고하려는 관리사무소장은 배치된 날부터 15일 이내에 별지 제33호서식의 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 주택관리사단체에 제출하여야 한다.

1. 법 제70조제1항에 따른 관리사무소장 교육 또는 같은 조 제2항에 따른 주택관리사등의 교육 이수현황(주택관리사단체가 해당 교육 이수현황을 발급하는 경우에는 제출하지 아니할 수 있다) 1부

2. 임명장 사본 1부. 다만, 배치된 공동주택의 전임(前任) 관리사무소장이 제3항에 따른 배치종료 신고를 하지 아니한 경우에는 배치를 증명하는 다음 각 목의 구분에 따른 서류를 함께 제출하여야 한다.

가. 공동주택의 관리방법이 법 제6조에 따른 자치관리인 경우: 근로계약서 사본 1부

나. 공동주택의 관리방법이 법 제7조에 따른 위탁관리인 경우: 위ㆍ수탁 계약서 사본 1부

3. 주택관리사보자격시험 합격증서 또는 주택관리사 자격증 사본 1부

4. 영 제70조 및 제71조에 따라 주택관리사등의 손해배상책임을 보장하기 위한 보증설정을 입증하는 서류 1부

③ 법 제64조제5항 후단에 따라 신고한 배치 내용과 업무의 집행에 사용하는 직인을 변경하려는 관리사무소장은 변경사유(관리사무소장의 배치가 종료된 경우를 포함한다)가 발생한 날부터 15일 이내에 별지 제33호서식의 신고서에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 주택관리사단체에 제출하여야 한다.

④ 제2항 또는 제3항에 따른 신고 또는 변경신고를 접수한 주택관리사단체는 관리사무소장의 배치 내용 및 직인 신고(변경신고하는 경우를 포함한다) 접수 현황을 분기별로 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 보고하여야 한다.

⑤ 주택관리사단체는 관리사무소장이 제2항에 따른 신고 또는 제3항에 따른 변경신고에 대한 증명서 발급을 요청하면 즉시 별지 제34호서식에 따라 증명서를 발급하여야 한다.

□ 주택관리업자 및 사업자 선정지침

제1조(목적) 이 지침은「공동주택관리법 시행령」제5조제2항제1호에 따른 주택관리업자 선정과 제25조에 따른 사업자 선정 및 제5조제1항에 따른 전자입찰 방식에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정하는 것을 목적으로 한다.

제2조(적용대상)   ① 이 지침은 「공동주택관리법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제2조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 다음 각 호에 해당하는 경우에 적용한다.

1. 영 제5조제2항제1호에 따라 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하는 경우

2. 영 제25조에 따라 입주자대표회의 또는 관리주체가 공사 및 용역 등 사업자를 선정하는 경우

② 「공동주택관리법」(이하 "법"이라 한다) 제11조제1항에 따른 사업주체 관리기간 중 제1항제2호에 따라 사업자를 선정할 때에는 동 지침에서 정하고 있는 입주자대표회의의 역할을 사업주체가 대신하는 것으로 적용한다.

제4조(입찰의 방법)   ① 제2조에 따라 주택관리업자 및 사업자를 선정할 때에는 경쟁입찰을 하여야 한다.

② 제1항에 따른 경쟁입찰의 종류 및 방법은 [별표 1]과 같다.

③ 제1항에도 불구하고 [별표 2]에 해당하는 경우에는 수의계약을 할 수 있다.

④ 제2항에 따른 입찰의 경우 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요 사항에 대하여 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

⑤ 제3항에 따른 수의계약의 경우 수의계약 전에 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요 사항에 대하여 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

⑥ 입주자등은 제4항에도 불구하고 입주자대표회의의 구성원이 과반수에 미달하여 의결할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 입찰과 관련한 중요사항을 결정할 수 있다.(제1호 및 제2호의 구체적인 절차와 방법은 관리규약으로 정함)

1. 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 이의를 제기하지 아니할 것

2. 제1호의 요건이 충족된 이후 전체 입주자등의 과반수 이상이 찬성할 것

제5조(입찰의 성립)   ① 일반경쟁입찰과 지명경쟁입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립하며, 제한경쟁입찰은 3인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.

② 입주자대표회의와 관리주체는 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다.

제6조(입찰의 무효)   ① 하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효로 하는 입찰은 [별표 3]과 같다.

② 입주자대표회의 또는 관리주체는 제1항에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우에는 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알려야 한다.

제7조(낙찰의 방법)   ① 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다.

1. 적격심사제 : [별표 4] 또는 [별표 5], [별표 6]의 평가기준에 따라 최고점을 받은 자를 낙찰자로 선정하는 방식

2. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

3. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

② 낙찰의 방법은 제1항에 따른 방법 중에서 어느 하나의 방법을 선택하고, 입주자대표회의의 의결을 거쳐서 결정하여야 한다. 다만, 입주민투표(전자적 방법을 포함한다)로 낙찰방법을 결정하고자 하는 경우(공사 또는 용역사업에 한한다)에는 관리규약으로 대상 금액을 별도로 정하여야 한다.

③ 적격심사제에서 최고점을 받은 자가 2인 이상인 경우에는 최저(최고)가격을 기준으로 낙찰자를 결정하고, 최저(최고)가격도 동일한 경우에는 추첨으로 낙찰자를 결정한다.

④ 최저(최고)낙찰제에서 최저(최고)가격으로 입찰한 자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 낙찰자를 결정한다.

제10조(낙찰자 선정)   ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 입찰자의 제출서류를 제9조에 따른 입찰서 개찰 후에 검토하여야 하고, 제5조에 따른 입찰의 성립 여부를 판단한다.

② 입주자대표회의 또는 관리주체는 제1항에 따른 판단 결과 입찰이 성립된 경우, 유효한 입찰 가운데 제7조의 기준에 따라 낙찰자를 선정한다.

제13조(적격심사제 운영)   ① 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 평가주체를 다음 각 호와 같이 구성한다.

1. [별표 7]에 따라 입주자대표회의가 계약자인 경우에는 입주자대표회의 구성원(입주자대표회의가 선정한 평가위원을 추가할 수 있음).

2. [별표 7]에 따라 관리주체가 계약자인 경우에는 관리주체와 관리주체가 선정한 평가위원(단, 당해 공동주택 입주자등으로 한정함), 다만 해당 공동주택을 관리중인 주택관리업자의 임직원이 운영하는 사업자가 해당 공동주택 내 공사 및 용역 등의 입찰에 참여한 경우 해당 주택관리업자의 소속으로 배치된 관리사무소장은 평가위원에서 제외(그 밖에 평가집행에 관한 업무수행은 가능)하여야 하고, 위의 경우 입주자대표회의가 선정한 입주민이 평가주체가 된다.

② 제1항에 따라 구성된 평가주체 중 5인 이상이 적격심사 평가에 참여한 경우에 한하여 평가결과를 유효한 것으로 인정하고, 적격심사 평가 시 입주자대표회의의 구성원(평가위원으로 선정되지 못한 구성원인 경우), 해당 공동주택의 입주민(참관하고자 하는 입주민의 범위와 절차 등은 관리규약으로 정하여야 한다.)은 참관할 수 있다.

③ 입주자대표회의 또는 관리주체가 적격심사제를 운영할 때에는 회의록을 작성하여 보관(평가표를 포함한다)하고, 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 본인의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다. 다만, 법 제27조제2항 각 호의 정보는 제외하고 요구에 응하여야 한다.

제24조(입찰공고 내용)   ① 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항이 명시되어야 하며, 명시된 내용에 따라 입찰과정을 진행하여야 한다.

1. 사업 개요(사업내용ㆍ규모ㆍ면적 등)

2. 현장설명회를 개최하는 경우 그 일시ㆍ장소 및 참가의무여부에 관한 사항

3. 입찰의 종류 및 낙찰의 방법(적격심사제의 경우, 세부배점 간격이 제시된 평가배점표 포함)

4. 입찰서 등, 제출서류(제27조에 따른 제출서류에 한함)에 관한 사항(제출서류의 목록, 서식, 제출방법, 마감시한 등)

5. 개찰의 일시ㆍ장소

6. 입찰참가자격에 관한 사항(제26조의 참가자격제한에 대한 사항에 한함)

7. 제6조에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우, 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항

8. 입찰 관련 유의사항(입찰가격 산출방법 및 기준 등)

9. 계약체결에 관한 사항(계약기간 등)

10. 제31조에 따른 입찰보증금 및 그 귀속에 관한 사항

11. 그 밖에 입찰에 필요한 사항(제1호부터 제10호까지의 사항 외 계약체결과 관련하여 설명이 필요한 사항 또는 기타사항 등을 기재)

② 전자입찰의 경우에는 제8조제1항에 따른 방법으로 서류를 제출하여야 한다.

③ 입찰시 입찰서제출 마감일시는 입찰업무의 원활한 수행을 위해 근무일(토요일과 「관공서의 공휴일에 관한 규정」 제2조에 따른 공휴일을 제외한 날을 말한다)의 17시까지로 한다. 다만, 제15조제1항에 따른 입찰공고기간을 초과하여 공고한 경우에는 제출마감 시간을 17시 이전으로 정할 수 있으며 이 경우 입찰공고문에 명시하여야 한다.

④ 전자입찰시스템에 게시된 내용과 붙임 파일 형태의 입찰공고문의 내용이 서로 다른 경우에는 입찰공고문의 내용이 우선한다. 다만, 입찰공고일은 전자입찰시스템에 게시된 날과 입찰공고일이 다른 경우 전자입찰시스템에 게시한 날이 우선한다.

⑤ 관리주체는 제1항에 따른 입찰공고 시 다음 각 호의 어느 하나에 따른 방법으로 입찰가격의 상한을 공고할 수 있다. 다만, 잡수입의 경우 다음 각 호 중 제1호의 방법으로 입찰가격의 하한을 공고 할 수 있다.

1. 해당 입찰과 관련한 3개소 이상의 견적서

2. 지방자치단체의 자문검토결과

3. 건축사 또는 기술사 등 관계전문가(해당 입찰과 관련된 전문가가 해당된다)의 확인

4. 법 제86조에 따른 공동주택관리 지원기구의 자문 검토결과

⑥ 제1항제5호에 따른 개찰일시는 입찰서의 제출마감 일시부터 1시간이 지난 때로 한다.

제28조(입찰가격 산출방법)   ① 사업자 선정의 경우 입찰가격은 부가가치세를 제외한 금액으로 한다.

② 용역 사업자 선정의 경우 입찰가격은 월간 용역비에 용역기간 개월 수를 곱하여 산정한 금액으로 한다.

③ 공사 사업자 선정의 경우 입찰가격은 총 공사금액 또는 단가로 한다.

제29조(계약체결)   ① 계약은 관리주체가 낙찰자로 선정된 사업자와 체결한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 참관할 수 있다.

② 제1항에 따른 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결되어야 한다.

③ 입주자대표회의 또는 관리주체는 낙찰자로 선정된 사업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에 그 낙찰을 무효로 할 수 있다. 이 경우 기존에 낙찰자로 선정된 사업자를 제외하고 유효한 입찰이 2인 이상(제한경쟁입찰은 3인 이상)인 경우에는 제7조의 기준을 준용하여 2위에 해당하는 자를 결정하여 낙찰자로 선정할 수 있다.

④ 관리주체는 계약을 체결할 때에 사업자에게 제31조제3항에 따른 계약보증금을 받아야 한다.

⑤ 관리주체는 공동주택에서 상시 근무가 필요한 용역 계약을 체결할 때에 사업자에게 4대 보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험) 가입증명서를 계약체결 후 1개월 이내에 받아야 한다.

□ 공동주택 회계처리기준

제1조(목적) 이 지침은「공동주택관리법 시행령」제5조제2항제1호에 따른 주택관리업자 선정과 제25조에 따른 사업자 선정 및 제5조제1항에 따른 전자입찰 방식에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정하는 것을 목적으로 한다.

제5조(회계담당자)   ① 관리주체는 회계에 관한 독립된 업무를 담당하기 위해 회계 단위별로 다음의 회계담당자를 두어야 한다.

1. 수입·지출에 관한 업무 : 수입·지출담당

2. 지출원인행위 및 계약에 관한 업무 : 지출원인행위담당 또는 계약담당

3. 재고자산, 유형자산, 물품 및 그 밖의 자산을 관리하는 업무 : 각 자산관리담당

② 회계담당자는 겸직할 수 없다. 다만, 직원의 과소 등으로 겸직이 불가피한 경우에는 그렇지 않다.

제26조(지출원인행위)   ① 지출원인행위는 배정된 예산의 범위에서 하여야 한다.

② 지출원인행위를 할 때는 지출원인행위결의서를 작성하여야 한다. 다만, 지출원인행위결의서를 작성하기 곤란한 경우에는 내부결재 문서로서 이를 갈음할 수 있다.

③ 비용예산 중 다음 각 호의 경비는 지출원인행위결의서 작성을 생략할 수 있다.

1. 공공요금, 제세공과

2. 인건비, 여비

3. 그 밖의 정례적인 확정 경비

④ 지출원인행위자는 계약의 해제, 계약금액의 변경 등으로 인하여 그 지출원인행위의 금액을 취소하거나 증액 또는 감액 조정을 하고자 할 때에는 당초의 지출원인행위를 소급하여 취소 또는 바르게 고치지 않고, 따로 지출원인행위 취소결의서 또는 지출원인행위 증감결의서를 작성하여야 한다.

제27조(지출원인행위 관계서류의 제출 및 심사)   ① 지출원인 행위자는 지출원인행위가 끝나면 지출원인행위 관계서류를 지출담당자에게 제출하여야 한다.

② 지출담당자는 지출원인행위자로부터 지출원인 관계서류를 받았을 때 이를 검토하여야 한다.

③ 제2항의 검토결과가 부적당한 때에는 관계서류를 지출원인행위자에게 반환하여 바르게 고치도록 요구하여야 한다.

제29조(예금잔고 관리) 관리사무소장은 매월 말일을 기준으로 다음달 초에 지정 금융기관으로부터 예금잔고 증명을 받아 관계 장부와 대조하여야 한다.