보도자료

2008. 12. 25.(목) 조간부터 보도해주십시오. 대변인실 (T) 02-360-2723～5, 2727 (F) 02-360-2699	자료배포	2008. 12. 24.
	담당부서	제도개선과
	과 장	이상범 ☏ 02-360-6621
	담 당 자	박성수 ☏ 02-360-6624
	￭ 총20쪽(첨부 16쪽 포함)

정부 보상사업, 중립적인 제3기관이 감정평가업자 선정

권익위, 부동산 감정평가 관련 제도개선 권고 …

사업시행자 직접 선정·토지소유자 추천제 제한

《문제점 1》보상평가시 공정한 선정기준이나 절차없이 각종 유착관계나 인맥으로 감정평가업자를 자의적으로 선정해 특정업자에 평가용역이 편중(예, 모 기관은 최고 36회 특정 평가업자에 편중, 모 군은 감정평가사가 그 지역 출신이라는 이유로 집중 선정함)

《문제점 2》주민대표가 설문조사로 평가액을 높게 제시하는 감정평가업자를 추천해 과다보상(토지소유자가 추천하는 감정평가액은 시행자가 추천하는 감정평가업자의 평가액보다 평균 6% 높음)

《문제점 3》현행 감정평가 실무기준은 민간단체인 한국감정평가협회가 자체 제정 운영(법적 구속력 미비)

《문제점 4》감정평가 수수료가 종가제로 운영되어 평가액이 작은 지역은 평가를 회피하고, 수수료를 많이 받기 위해 평가액을 부풀리는 사례가 발생(현재, 감정평가액에 일정요율로 산정한 금액을 수수료로 지급하고 있음)

O 국민권익위원회(ACRC·위원장 양건)는 감정평가업자의 선정이나 평가 심사와 관련해 발생하는 이러한 문제점을 줄이기 위해 앞으로는 대규모 정부 보상사업(300억원 이상)에서 감정평가업자를 선정하고 평가 심사하는 공적 기능은 중립적인 제3의 기관에 일임하고, 사업시행자가 직접 감정평가업자를 선정하거나 토지소유자가 직접 평가업자를 추천하는 제도는 제한하는 개선안을 마련해 국토해양부 등에 권고했다.

O 권익위가 그동안 실태 조사와 국토해양부 등 관계기관 협의 등을 거쳐 마련한 제도개선 방안은 다음과 같다.

① 감정평가업자 선정 방법 개선 및 평가심사제 운영

ㅇ  정부사업 보상평가나 금융기관 담보평가시 공정한 선정 기준이나 절차없이 자의적으로 감정평가업자를 편중 선정해 감정평가의 중립성 이 훼손되는 것을 막기 위해

-  정부재정이 수반되는 일정규모(300억) 이상 보상평가 등에 대한 감정평가업자 선정·평가심사는 중립적인 제3의 기관에 일임하고

※ 한국감정원의 감정평가 기능은 민간에 이양하는 대신 평가업자 선정․평가심사 등 공적기능을 부여, 또는 중앙부동산평가위원회를 개편해 상설 기구로 운영 하는 방안 등으로 추진(예시)

-  감정평가의 기술요인, 가격요인 등 경쟁 요소를 반영한 심사 항목으로 구성된 객관적인 감정평가업자 선정기준을 운영토록 하며, 담보평가시 감정평가업자 선정기준을 운영하지 않는 금융기관도 기준을 마련하도록 권고하였다.

ㅇ 또한 주민대표 등이 설문조사를 통해 평가액을 높게 제시하는 감정평가업자를 추천하는 등 과다보상을 유발하는 토지소유자 추천제는 폐지를 추진한다.

※ 토지소유자 추천제 : 보상평가시 토지소유자가 감정평가업자 1인을 선정할 수 있도록 한 제도

※ 토지소유자 추천업자 평가액은 시행자 추천업자보다 평균 6%정도 높고, 년간 보상액(25조,07기준) 기준으로 매년 약 7천억원의 재정낭비(08.8월 위원회 실태조사)

② 부동산 공시가격 조사의 공신력 및 경제성 제고

ㅇ  부동산 유형별․지역별 공시가격 불균형 사례가 빈발하고,  ‘90년부터 공시가격 정보가 축적되어 왔는데도 해마다 복수평가를 해 불필요한 재정 낭비를 초래하는 공시가격 조사를 공적 기능을 갖는 기관이 전담해 단수 평가하는 체계로 개선하고

※ 복수평가 : 2명의 평가사가 조사․평가한 금액을 산술평균하여 공시가격 산정

※ 감정평가업자 선정, 평가심사, 평가기준 정립 등 공적 기능을 수행하는 제3의 기관이 부동산 공시가격 조사를 전담하는 방안 등으로 추진(예시)

-  기관별로 분산되어 있는 부동산 가격․평가 정보 DB를 공시가격 조사 전담기관이 통합 관리하는 체계로 재정립하며, 부동산 실거래 가격을 공시가격 산정에 활용하는 시스템을 구축하는 중것을 장기 방안으로 검토 추진하도록 하였다.

③ 감정평가 기준 등 제도의 정비

ㅇ 각종 감정평가 실무지침(토지보상평가 지침 등 9종)은 법령에 근거를 두고 제정 운영하며,

ㅇ 평가액이 작고 난해한 지역은 평가를 회피하고, 수수료 증대 목적의 평가액 부풀리기를 유발하는 불합리한 감정평가 수수료 체계는 평가에 투입된 노력, 난이도 등에 따라 수수료를 받을 수 있는 체계로 개편토록 했다.

※ 감정평가 수수료는 평가액에 일정요율(4/10,000~11/10,000)로 산정한 금액 지급

④ 윤리성․전문성 확보를 위한 감정평가사 자격관리 강화

ㅇ  감정평가사의 부실(허위) 감정을 막기 위해 평가와 관련해 금고이상 형을 받은 경우 자격 취소, 중대 과실로 잘못 평가했을 때는 벌칙규정 적용 등 감정평가사에 대한 제재를 강화하며

※ 최근 3년간(‘06~’08) 평가사 비리관련 징계는 업무정지 5건에 불과(국토해양부 자료)

ㅇ  어업권․광업권․특수물건 등 전문분야에 대한 평가역량 강화를위해 교육과정 운영 및 연수에 관한 사항을 반영하도록 하였다.

O 권익위 관계자는 “이번 제도개선 권고가 수용되면  부실 보상(담보)평가 방지, 과다 보상에 따른 재정낭비 등을 줄일 수 있고, 이는  궁극적으로 국책사업비 증가를 막고, 담보채권 회수율 저하로 인한 금융기관 부실 등 국가경제에 미치는 부정적인 영향을 차단하는데도 기여할 것이다”고 밝혔다.

붙임 : 1. 부동산 감정평가 문제점 및 부패사례

2. 부동산 감정평가 제도개선방안

(붙임 1】

Ⅰ

부동산 감정평가 문제점 및 부패사례

1		감정평가업자 선정 방법 및 평가 심사 미흡

□ 자의적인 감정평가업자 선정

○ 보상평가 의뢰시 공정한 선정기준 및 절차없이 각종 유착 관계 혹은 인맥 등에 의한 자의적인 감정평가업자 선정

- 대부분 기관에서 선정 기준없이 임의선정 또는 윤번제 방식으로 선정하고 있으며, 특정 업자가 과다하게 평가용역 수주

- 선정위원회를 운영하는 기관도 일부 있으나 평가 용역이 편중되는현상은 유사

구 분	임의선정	윤번제	선정위원회 운 영	한국감정평가협회 추 천
기 관 수	26	10	7	1
비율 (%)	59	23	16	2

【감정평가업자 선정방식】

(’08. 8월, 44개 보상평가 시행기관 대상 위원회 실태조사)

○ 각종 유착관계 등에 의한  감정평가업자 선정은 사업시행자 입김에 중립적 평가를 어렵게 하고, 업무수주를 위한 로비 및 과당경쟁 유발

▪○○기관은 최고 36회, 최저 1회로 특정 평가업자에 편중. △△군은 감정평가사가 동 지역 출신이라는 이유로 특정 평가업자에 집중 배분(’08. 8월, 위원회 실태조사)

▪○○공사와 △△공사 등 공기업 임직원들이 감정평가법인들로부터 용역 선정대가로 수억원  상당의   뇌물을 관행적으로 받아온 것으로 드러났다. 이는 감정평가법인간의 경쟁이 치열해지면서 독립적    이어야 할 토지감정평가 업무가 용역선정의 키를 쥐고 있는 공사 임직원들의 입김에 휘둘리면서    예속되는 문제가 발생할 수 있다고 경찰은 지적(‘08.8.20,21 중앙일보 등 일간지 KBS 등 방송사)

○ 담보평가 비리도 감정평가업자의 감정평가 용역수임을 위한 경쟁으로 의뢰인 요구대로 감정하는 구조적 모순이 원인

▪ 국민,우리,씨티은행 등은 본점 윤번제를 시행하고 있고, 농협,신한은행 등은 지점별로 대출담당자가 자의적으로 선정, 농협 일부지점은 3개 법인에 탁상감정서를  제출토록 한후 목적에 맞는 1곳에 감정평가 의뢰(‘08. 8월, 위원회 실태 조사)

▪ 새마을금고 직원 ○○씨는 ‘02. 4월 담보대출을 받으려는 △△의 부탁을 받고, 감정평가사와 모의하여 2억3,000만원인 토지를 6억원으로 허위감정해 3억6천만원을 부당해출해 준 혐의로 구속 (‘07.1.30, 법률신문)

▪ 인천지검특수부는 감정평가금액을 부풀리는 방법으로 거액을 부당 대출한 브로커, 감정평가사, 은행직원 등 무더기 적발('08. 1월, 뉴시스)

□ 토지소유자 추천제 도입에 따른 과다보상 유발

○ 토지소유자 이해와 일치하는 감정평가업자 선정

-  주민대표 등이 사전 설문조사를 통해 평가액을 높게 제시하는 업자를 추천하거나 학연･지연 등 연고관계를 통해 업자를 추천

○  보상액 고가 평가로 과다보상 유발

- 소유자추천 평가업자는 사업시행자 선정 업자에 비해 상대적으로  고가로 평가하여 평가 신뢰성 문제 및 예산낭비 초래

▪ 보상금 전문브로커, 주민추천 전문평가사의 출현 및 자치단체의 선심성 행정으로 인한 보상금 상승 견인 현상도 출현(’06. 11월, 토지보상제도 공청회)

▪ ○○산업단지 감정평가시 주민이 추천한 감정평가사가 감정가를 시세보다 10~20% 정도 높게 책정하여 예산낭비 초래(’05.11.1, 머니투데이)

▪ 소유자측 감정액은 시행자측 감정액 대비 평균 108.93%에 이르러 소유자측과 평가업체간 암묵적 유착과 도덕적 해이 심각(‘04.9.19, 제250회 정기국회 ○○○의원 보도자료)

○  토지소유자 추천업자 평가액은 감정원 또는 시행자 추천업자보다 평균 5～6%정도 높고, 년간 보상액(25조, ‘07 기준)을 감안할 때 매년 약 7천억원의 추가 예산 소요

【감정평가업자간 보상평가액 격차】

(단위 : 백만원)

구 분	보상액	감정원 (A)	소유자추천 (B)	시행자선정 (C)	B/A	C/A
○○공사(12건)	437,615	425,786	454,366	432,693	106.7%	101.6%
△△공사(10건)	1,988,139	1,940,784	2,063,496	1,960,138	106.3%	101.0%
□□공사(7건)	1,143,196	1,108,453	1,182,811	1,138,325	106.7%	102.7%
합 계	3,568,951	3,475,023	3,700,673	3,531,156	106.6%	101.8%

(‘08. 9월, 위원회 실태조사 : 2006.5～2008.10.월중  29건의 보상사업 자료분석)

□ 감정평가 심사체계 미흡

○  현재 한국감정평가협회에서 감정평가 심사를 위해 자체 운영중인 “공적평가심사위원회”는 법적근거 미약

- 민간 이익 단체인 협회에서 회원사의 감정 평가를 심사하는 것은 객관성 및 공정성 담보 곤란

※ ‘07. 6월부터 평가금액 500억이상 공익사업, 택지비 평가, 100억이상 국․공유지 평가 등 일정규모 이상 사업을 대상으로 운영(한국 감정원은 자체심사)

○  심사는 위원 3명이 현장 확인없이 서면으로 1차 심사하며, 심사결과  문제가 있는 경우 소위원회 또는 전체위원회에 상정되나, 95% 이상은  1차 심사로 종결되며 심사결과에 대한 책임이 없음

※ 위원 구성은 감정평가법인 소속 감정평가사 등 15인으로 구성․운영

2		감정평가 관련 기준 등 제도운영 미비

□ 법적 구속력없는 포괄적인 감정평가 실무기준

○ 국민의 재산권에 중대한 영향을 미칠수 있는 기준임에도 민간단체인 한국감정평가협회에서 자체 제정 운영하여 법적 구속력 미비

※   토지․영업손실․어업권․광업권 보상평가지침, 담보평가지침 등 9개 감정평가실무기준 제정․운영

▪ 한국감정평가협회의 토지보상평가지침은 단지 동 협회가 내부적으로 기준을 정한 것에 불과하여 일반 국민이나 법원을 기속하는 것이 아니므로 위 지침에 반하여 평가하였다는 사정만으로 감정평가가 위법하게 되는 것은 아님(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두11507 판결)

○  각종 감정평가 실무기준이 지나치게 포괄적이어서 감정평가사의 재량을 과도하게 인정

- 기타요인 보정시 투기적 요인을 포함한 인근지역 거래사례 등을 참조하여 보정율 제한없이 증액(토지보상평가지침 제9조)

▪ △△은행 보유자산 교환을 위한 감정평가시 기타요인 등 보정요인 반영의 부실로 인해 교환가격 23,827백만원 과다지급(‘06. 9월, 감사원 조사)

□ 감정평가 보고서 내용 부실

○ 감정평가보고서 기재항목 내용 미비, 모호성 등으로 평가결과에 대한 검증이 어려워 민원․소송 빈발

※「감정평가에 관한 규칙」제9조에서 감정평가서에 기재하여야 하는 항목   만을 규정하고, 구체적인 작성방법 미규정

□ 불합리한 감정평가 수수료 체계

○ 감정평가액에 비례하여 수수료가 결정되는 현행 수수료 체계(종가제)는 평가의뢰인 요구에 쉽게 유착되어 감정평가액 부풀리기 유발

※   감정평가업자의보수에관한기준에서는 평가가액 5,000만원까지는 150천원,

5,000만원초과부터는 일정요율(4/10,000~11/10,000)에 따라 산정한 금액을

수수료로 정하고 광산․어업권 등 특수 물건은 평가수수료에 50% 할증율 적용

구 분	종가제(從價制)	종량제(從量制)
방 식	▪평가금액에 일정한 비율을 적용하여 평가수수료 지급 (우리 현행방식)	▪부동산 면적, 물건수에 비례 하여 평가수수료 지급 (일본, 미국 등 운용)
장단점	▪과다평가 유발요인으로 작용 ▪대도시 중심 수주경쟁 과열	▪평가 서비스품질 제고 ▪평가액과 수수료가 연계되지 않으므로 과다평가 방지

【감정평가 수수료 체계 비교】

○ 감정평가가 수월하고 평가금액이 큰 수도권에 평가업자가 집중되고, 평가금액이 작고 조사가 난해한 지역은 평가 회피

※ 평가수수료 지급사례

□ 강남아파트(평가금액 10억, 3시간 소요) : 1,095,000원(시간당 365,000)

□ 지방공장(평가금액 5억, 5일 소요) : 645,000원(시간당 15,125)

▪ 2004년 기준 수도권의 감정평가업무 실적은 전체의 60%를 차지(한국부동산분석학회, 2005, 감정평가 신뢰도 향상을 위한 연구)

▪ 단독주택 보다 수도권 소재 공동주택, 보상평가보다는 택지비평가를 평가유형이 동일하고 금액이 높아 선호하는 추세(’08. 8월, 위원회 실태조사)

3		감정평가 자격관리 부실로 윤리성․전문성 저하

□ 부실 감정평가 등에 대한 제재수단 미흡

○ 감정평가사 재량에 비해 부실감정 등을 방지할 수 있는 수단 미흡

-  ‘고의’로 잘못 감정을 한 경우에만 벌칙 규정을 적용하고 ‘중대한 과실’로 인한 잘못된 평가는 제재할수 있는 규정이 없음

-  감정평가 관련 형사처벌을 받은 경우에도 업무정지 2년이 한계

※ 최근 3년간(06～’08) 감정평가사 비리관련 징계는 업무정지 5건에 불과

○  부실감정 등의 문제가 계속 발생하고 있는 실정임에도 제재는 미약

※ ‘03～’07 기간중 감정평가사 제재 476건중 412건(86.5%)이 경고․주의

▪ ‘08년 국토해양부 국정감사시 ○○○의원은 비리 감정평가업자들에 대해 최근 4년간 6건의 징계를 내리는 것에 그치고 있다며 죄질에 비해 너무 약한 처벌이라고 강조. 변호사․회계사등은 형사처벌을 받을 경우 등록이 취소되지만, 평가사는 업무정지 2년이하 징계만할수 있도록 되있다고 주장(’08.10.7, 조세일보)

□ 감정평가사 전문 실무평가 역량 부족

○ 감정평가사는 모든 분야의 감정 평가가 제한없이 가능하나  어업권․광업권 평가, 기계․기구 평가 등 전문분야에 대한 평가능력 미흡

※ 어업권․광업권 등은 연구소 등 전문기관에 평가를 의뢰하는 경우가 상당수

○ 평가사는 자격 취득후 실무수습(이론 6월 200시간, 실무 6월) 및 년간 15시간 교육을 실시하고 있으나 전문영역 평가를 수행하기에는 부족

▪ ○○지검에 구속된 금융사기조직은 평가사들이 전문성이 없어 담보로 제공되는 기계들에 대한 객관적인 가치평가가 어려워 의뢰자가 제시하는 매매가를 기준으로 일정한 비율을 적용하여 산정한다는 허점을 이용(’05. 3월, 매일신문)

4		부동산 공시가격 신뢰도 미흡 등 공적기능 취약

□ 시장가격과의 괴리 및 가격균형 미흡

○  토지․주택 공시가격은 보상평가․과세 등의 기준이 되고 있으나, 부동산 유형별, 지역별 시세 반영률이 상이하고 가격불균형 사례가 빈번하게 발생

※ 시세 반영율(추정) : 토지 65~70%, 단독주택 55~65%, 공동주택 75~80%

※ 최근 7년간 공시지가의 변동율과 지가상승율 변화 추이를 분석결과 상당부분 불일치(‘08.8월, 위원회 실태조사)

▪ 시세가 동일하게 20억원인 분당 단독주택과 서울 강남의 아파트 공시가격은 각각 8억7천만원과 17억3천만원으로 2배가량 차이 발생(‘07. 5.3, 중앙일보)

▪ ○○시가 ○○시 의원의 5곳 6개 시설부지 공시지가를 수년전부터 절반정도로 낮게 책정해 세금을 감면하는 등 지가산정 업무 파행적 운영(‘07. 3월, 경인매일)

□ 불필요한 부동산 가격조사 비용 증가

○ 표준지․표준주택 공시가격 평가정보가 매년 집적되어 복수 조사․평가가 불필요 함에도 복수평가제를 유지하여 과다한 예산낭비 초래

【부동산 가격조사 관련 예산 규모】

(단위 : 백만원)
년 도	2004	2005	2006	2007
합 계	66,149	121,096	139,733	145,465

※ 표준지 및 표준주택 공시가격 복수평가로 매년 약 530억원의 추가 예산소요

- 단독주택 조사비용은 공동주택에 비해 호당 8배의 비용을 사용

【주택 가격조사 방식에 따른 비교】

구분	주택수 (A)	공시가격총액 (B)	조사 비용 (C)	호당조사단가 (C/A)
공동주택 (단수평가)	933만호	1,333조	127억	1,361원
단독주택 (복수평가)	422만호	342조	476억*	11,271원

자료: 2008년 주택공시가격 정기 공시분 기준, *국비예산 기준

○ 선진국의 경우 부동산 가격조사를 매년 실시하는 예는 많지 않음

▪ 미국․캐나다의 경우 부정기적인 것이 일반적이며 캘리포니아주는 인플레이션을

고려하여 매년 일정률(2% 이하)을 곱하여 재사용

▪ 영국은 주거용은 부정기적, 비주거용은 5년마다 실시, 네덜란드는 4년마다 실시

□ 부동산 가격 정보․DB 관리체계 미흡

○ 토지, 주택 등 부동산 가격정보의 생산 주체가 상이하고, DB가 분산되어 있어 활용성 저하 및 신속한 정책 수행에 걸림돌

【정부예산 소요 각종 정보의 생산 및 관리 현황】

(단위 : 억원, ‘08년 기준)

종 류		정보 생산	정보 물량	예산규모	정보관리	활용
토지	표준 공시지가	평가사 조사	50만 필지	380	국토부	토지가격 기준
	개별 공시지가	지자체(평가사 검증)	29백만 필지	141	지자체	과세
단독 주택	표준주택	평가사 조사	20만호	176	국토부	주택가격 기준
	개별주택	지자체(평가사 검증)	404만호	256	지자체	과세
공동주택		감정원	944만호	95	국토부(감정원)	과세
상가, 오피스텔		감정원	67만호	13	국세청(감정원)	과세
지가변동률		토지공사(평가사 조사)	5.7만 표본지	195	국토부(토지공사)	지가 통계
오피스빌딩 임대료		평가사		32	국토부(협회)	임대료 통계

(‘08. 9월 위원회 실태조사, 예산은 가격조사 비용만을 포함)

(붙임 2】

Ⅱ

부동산 감정평가 제도개선방안

	◇ 기 본 방 향 ◇
○ 감정평가 제도의 공정성과 신뢰 제고 - 감정평가업자 선정 및 평가 심사, 평가기준 정립 등 공적 기능을 제3의 중립적인 기관에 부여 - 감정평가 관련 각종 제도를 정비하고, 감정평가사 자격관리제를 강화하여 감정평가사 윤리성 및 전문성 확보 ○ 부동산 가격조사․평가의 공신력 및 경제성 제고 - 부동산 가격조사 전담기관 운영, 가격조사 시스템 개선 등 으로 공시 가격의 균형 유지 및 공신력 제고 - 토지 및 주택 등 부동산 공시 가격에 대한 복수 평가제도를 단수 평가로 전환하여 경제성 확보 - 각종 부동산 감정평가․가격 정보 DB의 통합 관리 운영 및 상호 공유할 수 있는 여건 마련을 통해 정책 활용도 제고

1		감정평가업자 선정방법 개선 및 평가심사제 도입

□ 중립적인 입장에서 감정평가업자 선정

○  국가재정이 수반되는 일정 규모이상 보상평가 등에 대한 감정평가업자는 사업시행자가 제3의 기관에 추천 의뢰하여 선정

-   제3의  기관은 공신력을 갖춘 중립적인 전문기관을 선정하여 운영하고 공무원 의제 조항을 준용하여 공정성 담보

	【제3의기관 운영방안, 예시】
□ 국토해양부내 중앙부동산평가위원회를 확대 개편하여 상설 기구로 운영하는 방안 □ 한국감정원의 감정평가 기능은 민간에 이양하고, 평가업자 선정․평가심사 등 공적기능을 부여하는 방안(한국감정원 공기업선진화 방안과 연계) □ 정부내 별도의 평가청(가칭)과 같은 새로운 조직을 설립하는 방안

□ 감정평가 심사 시스템 도입 운영

○  감정평가업자를 선정하는 제3의 기관에서 감정평가 심사기능 수행

- 일정규모 이상 사업 평가보고서 심사, 국가․공공기관 등이 의뢰하는 사항에 대한 평가 적정여부 심사

	【감정평가업자 선정 및 평가심사 대상, 예시】
□ 국가재정법 제50조 규정에 의한 대규모사업(총사업비 300억이상이고 건축사업의 경우 100억이상 사업) □ 부실평가 판단, 공정가치 확인, 이해분쟁 조정, 담보물 적격심사 등을 위한 국가 기관․ 지자체․공공기관, 토지수용위원회, 사업시행자 등의 평가 심사 의뢰

⇒ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법령」또는「공익사업을 위한 토지

등의 취득 및 보상에 관한 법령」에 반영

□ 토지소유자 추천제도 폐지

○  보상 평가시 토지소유자가 1개 감정평가업자를 추천․선정할수  있도록 하고 있는 토지소유자 추천제는 폐지

⇒「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 반영

□ 감정평가업자 선정기준 등 마련

○ 보상평가시 감정평가업자를 선정하는 객관적 기준 등 마련 운영

-  제3의 기관 등 감정평가업자 선정기관은 감정평가의 기술요인, 가격요인 등 경쟁요소를 반영한 심사 항목으로 구성한 감정평가업자 선정기준 마련

- 감정평가업자가 인터넷상에서 신청하고 전자심사로 선정하는 방안을 도입하여 선정 절차 간소화

	【감정평가업자 선정기준, 예시】
□ 보상평가 수주실적, 평가수수료 제시가격, 지역 평가 참여실적, 보상평가 계획의 타당성, 부실 감정평가 제재 횟수 등으로 심사항목 구성

⇒ 보상평가 시행기관 대상「감정평가업자 선정 방안」마련 (국토해양부)

○ 담보평가는 보상평가시 감정평가업자 선정기준을 참고하여 자체 기준을 마련 운영

- 감정평가업자 선정기준 미운영 금융기관에 대해 평가업자 선정 기준을 마련 운영토록 유도

-  은행연합회 홈페이지 등을 통해 감정평가업자 선정기준 등 제시

※ 미국도 모기지 대출업체의 주택평가업체 자체 선정 금지(‘08. 3월)

⇒  금융기관 대상 감정평가업자 선정방안 마련(금융위원회)

2		감정평가 기준 등 제도의 정비

□ 감정평가실무지침 법적근거 마련

○  한국감정평가협회에서 자체 운영중인 토지보상평가지침 등 9종의 감정평가실무지침은 법령에 근거를 두고 제정 운영

- 감정평가 실무지침 내용 상당 부분이 「부동산공시법령」과 중복되므로 법령 정비와 함께 지침 법제화

○  감정평가 실무지침은 국토해양부에서 직접 제정하거나, 제3의 기관에서 제정․운영하되 국토해양부 승인을 거쳐 시행

▪ (미국)은 감정평가재단 산하의 감정평가기준위원회가 ‘89.1. ‘통일전문 감정평가

실무기준’을 제정한 이후 매년 갱신.  (영국)은   왕립평가협회가 ‘95.12.‘종합감정

평가지침’을 시행한 이후 지속적으로 갱신

⇒ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령」에 반영

□ 감정평가보고서 작성기준 개선

○  감정평가 기재사항 누락, 미비, 모호성 등으로 인한 각종 민원․쟁송 발생 등을 최소화하기 위한 감정평가보고서 작성기준 개선

-  현행「감정평가에 관한 규칙」에서 열거하고 있는 감정평가 보고서 필수적 기재 사항을 보다 상세히 규정

- 평가목적․대상별 표준 평가 보고서 서식을「감정평가에 관한 규칙 별표」에 명시

⇒ 감정평가에 관한 규칙에 반영

□ 불합리한 감정평가 수수료율 체계 개편

○  감정평가에 투입된 노력, 시간, 난이도, 산출물 완성도 등에 따라 차별화된 평가수수료를 받을 수 있는 체계로 개편

-   평가액의 일정비율에 따라 수수료를 정하는 종가제 비율을 축소하고 업무량․난이도 등에 따라 결정하는 종량제 요소를 보다 확대

-   종가제 축소 및 종량제 확대의 적정 수준과 그 방법에 대하여는 보다 심도 있는 분석 실시

※ 엔지니어링 사업대가의 기준(지경부 공고 제2008-109호) 등을 활용하여 일정기준 정립

⇒ 감정평가업자의 보수에 관한 기준에 반영

3		윤리성․전문성 확보를 위한 평가사 자격관리 강화

□ 감정평가사 제재 요건 강화

○ 감정평가 업무와 관련하여 금고이상 형의 선고를 받은 경우 감정평가사 자격을 취소할 수 있는 조항 신설

※ 부동산가격공시 및 감정평가에관한 법률 제26조(자격의 취소)에 조항 신설

○ 부실(허위) 감정 평가를 제재할 수 있는 범위 확대

- 부동산가격공시법 제37조 제1항을 위반한 감정평가사 벌칙 적용에 있어 ‘고의’에 의한 경우 뿐만 아니라 ‘중대한 과실’도 포함

※ 부동산가격공시 및 감정평가에관한 법률 제43조(벌칙) 제4호 규정 개정

⇒ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 반영

□ 전문성 확보를 위한 교육 및 연수에 관한 사항 법제화

○ 특수물건 평가 등 전문분야에 대한 평가 역량을 강화할 수 있도록 교육 과정 운영 및 연수에 관한 사항을 법제화

○ 공장 등 산업시설, 특수기계, 무체재산권, 어업권, 광업권, 온천,   특수구조물 등 전문분야 평가 교육과정 운영

-  전문분야 평가 교육과정 이수자에 대해 해당 분야 평가 참여기회 확대 등 인센티브 부여 방안 마련

※ 전문분야 평가 교육과정은 한국감정원 또는 한국감정평가협회에 개설․운영

⇒ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령」에 반영

4		부동산 가격조사의 공신력 및 경제성 제고

□ 부동산 공시가격 상시 조사 체계 구축

○  감정평가․과세 기준과 국가 정책수행 기반이 되는 공시가격   공신력 확보를 위해 부동산 가격조사 전담기관 운영

-  공시가격 조사관련 기능을 전담기관으로 통합하여 상시 조사체계를 구축하고, 가격기준 정비, 조사방법 및 기법 등 통일된 기준 적용

※ 외국의 경우 부동산 가격조사(과표 등) 기능은 대부분 국가 또는 공공기관 수행

-  지가변동율 조사 업무는 부동산 가격조사 전담기관으로 일원화

	【부동산 가격조사 전담기관 운영, 예시】
□ 감정평가업자 선정, 평가심사, 평가기준 정립 등 공적 기능을 수행하는 제3의 기관에 부동산 가격조사 전담기능 부여

⇒ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령」에 반영

□ 부동산 공시가격 조사 경제성 확보

○ 표준지․표준주택 공시가격 등 부동산 가격조사․평가는 복수평가에서 단수평가제로 개선

-  단수 평가제로 전환은 부동산 가격조사 전담기관 운영 정착, 가격조사 시스템 정비 소요 기간 등을 감안 중기 과제로 추진

⇒ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령」에 반영

□ 부동산 가격․평가 정보 통합 관리 및 연구기능 강화

○  부동산 가격․평가 정보 DB를 부동산 가격조사 업무 전담기관에서 통합관리 운영하는 체계로 재정립

-  한국감정평가협회, 한국감정원 등 기관별로 분산되어 있는 부동산 가격․평가 관련 정보의 상호 공유 및 효율적인 활용 방안 마련 등

○ 감정평가 기준 정립 및 평가기법 개발, 부동산 가격 조사․평가  방법 개선 등 감정평가제도 발전을 위한 연구기능 강화

⇒ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령」에 반영

□ 부동산 공시가격 객관성 제고방안 마련

○  부동산 실거래 신고가격 정보를 공시가격 조사․평가에 활용함으로써 공시가격의 객관성을 높일수 있는 시스템 구축․운영

-  부동산 실거래가 축적 등 여건을 감안 중장기 과제로 검토 추진

※ 부동산 공시가격을 보상평가에 활용할 수 있는 방안도 중장기적으로 연구검토 필요

⇒ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령」에 반영

□ 제도개선방안 조치일정

ㅇ 대상기관 : 국토해양부, 금융위원회

ㅇ 조치사항

구 분	세부개선과제	조치기한	비 고
1. 감정평가업자 선정 방법개선및 평가 심사제 도입	◦ 중립적인 입장에서 감정평가업자 선정 ◦ 감정평가 심사 시스템 도입 운영 ◦ 토지소유자 추천제도 폐지 ◦ 감정평가업자 선정기준 등 마련	'09.12. '09.12. '09.12. '09.12.	국 토 해양부,금 융 위원회
2. 감정평가기준 등 제도의 정비	◦ 감정평가실무지침 법적근거 마련 ◦ 감정평가보고서 작성기준 개선 ◦ 불합리한 감정평가 수수료율 체계 개편	'09.12. '09.12. ‘09.12.	국 토 해양부
3. 윤리성․전문성 확보를 위한 평가사 자격 관리 강화	◦ 감정평가사 제재요건 강화 ◦ 전문성 확보를 위한 교육 및 연수에 관한 사항 법제화	'09.12. ‘09.12.	국 토 해양부
4. 부동산 가격 조사의 공신력 및 경제성제고	◦ 부동산 공시가격 상시 조사체계 구축 ◦ 부동산 공시가격 조사 경제성 확보 ◦ 부동산 가격․평가 정보 통합관리 및 연구기능 강화 ◦ 부동산 공시가격 객관성 제고방안 마련	'10. 6. '11.부터 '10. 6. 중장기	국 토 해양부