보도 참고자료

2010. 1. 13.(수) 조간부터 보도해 주십시오. 홍보담당관실 (T) 02-360-2723 (F) 02-360-2699	자료배포	2010. 1. 12.(화)
	담당부서	도시수자원민원과
	과 장	차태환 ☏ 02-360-2941
	담당자	김태균 ☏ 02-360-2952
	￭ 본문 2쪽(별도 붙임 있음)

공공-민간 합동형 PF사업 활성화 방안 마련

권익위, 토지금액 저감방안 등 15개 과제 개선권고

○ 공공-민간 합동형 PF사업(Project Financing, 이하 ‘PF사업’, 공공이 개발한 상업지역에 공공의 신뢰성과 민간의 창의성을 결합한 대규모 복합건축 개발모델)의 원활한 사업진척을 위해 타당성 조사 도입과 사후관리 및 운영강화방안이 도입될 전망이다.

※ 공공편익시설의 적기 공급 및 토지활용성 증대 등의 공공성과 프로젝트금융투자회사(PFV) 설립에 따른 세제 감면 혜택, 건설사의 장기적 수주 물량 확보로 인한 수익성이 결합되어 PF사업 확산 추세

☞ 20건(7개 기관 30.2조원) : (2002～2004년) 4건 → (2005～2006년) 7건 → (2007～2008년) 9건

※ 취․등록세 및 법인세 감면 조건 : 자본금 50억 원 이상, 금융기관 5% 이상 출자

○ 국민권익위원회(ACRC, 위원장 이재오)는 앞으로 전국 광역지방자치단체와 LH공사, 지방공사 등의 공공-민간 합동형 PF사업 발주사업에 철저한 타당성조사를 거치게 하는 등 사업체계를 정비하도록 제도개선을 권고했다고 밝혔다.

○ 100조원 규모에 육박한 PF사업의 발주규모(권익위 추산 30조원 규모)에도 불구하고 상당수 PF사업은 경기악화에 따른 자금조달 문제와 대규모 미분양으로 시공이 지연되거나 입찰업체가 없어 공모 유찰 사례가 발생하는 것과 관련해 국민권익위는 ▲ 공공기관이 앞으로 철저한 사전타당성 조사를 실시하고, ▲ 토지공급가의 과도한 경쟁을 완화하는 방안을 도입하며, ▲ 사업협약 변경요건을 명시하는 등 사업 체계를 정비토록 하고 ▲ 완료된 사업에 대해서도 그 성패 여부를 기관 평가에 반영하는 등 사후관리 및 운영을 강화하도록 하는 내용의 제도개선안을 마련했다.

○ 특히, PF사업의 각 단계별로 ▲ 공모기간을 자율적으로 적용하고 ▲ 토지금액 부담 저감 방안을 모색하며 ▲ 공공기관 출신 위주의 경영진에 대해 전문 경영관리 능력을 확보하도록 주문하였다.

○ 이와 더불어 국토해양부나 광역지자체에서는 PF사업에 대해 타당성을 검토해 사업 추진을 조정․관리하도록 했다.

○ 국민권익위 관계자는 “PF사업은 유수 건설사들이 상당수 참여하고 있기 때문에 장기간 방치할 경우 국민경제에 큰 부담이 될 수 있다. 사업의 각 주체들이 적극적인 협의를 통해 향후 발주사업에 대해서는 국가적 낭비를 최소화할 수 있기를 바란다“고 밝혔다.

붙임. 공공-민간 합동형 PF사업 개선방안

<붙임>

「서민생활 안정을 위한 기획조사」관련

공공-민간 합동형 PF사업 개선방안

2010. 1.

	국민권익위원회
	도시수자원민원과

Ⅰ. 개 요

□ 조사배경

○ 공공-민간 합동형 PF사업(이하 ‘PF사업’이라 한다)은 공공이 개발한 상업지역을 대상으로 공공의 신뢰성과 민간의 창의성을 결합한  대규모 복합건축 개발모델로 2001년경 도입

○ 공공편익시설의 적기 공급 및 토지활용성 증대 등의 공공성과 프로젝트금융투자회사(PFV) 설립에 따른 세제 감면 혜택, 건설사의 장기적 수주 물량 확보로 인한 수익성이 결합되어 PF사업 확산

☞ 20건(7개 기관 30.2조원) : (2002～2004년) 4건 → (2005～2006년) 7건 → (2007～2008년) 9건

※ 취․등록세 및 법인세 감면 조건 : 자본금 50억 원 이상, 금융기관 5% 이상 출자

○ PF사업의 부실은 건설회사의 연쇄도산 등 경제 전반에 막대한 파급효과를 초래하고 수분양자 등 다수민원 발생이 예상되어 기획조사 착수

○ PF사업의 전반적인 문제점을 참여자 의견 중심으로 살펴 본 후,  시행 중인 사업들의 현황을 중심으로 분석하여 향후 개선방안과  현안 문제에 대한 해결책 제시

○ PFV(Project Financing Vehicle)	: 프로젝트금융투자회사

⇒ 공공기관과 선정된 민간사업자(CI, FI, SI)가 공동으로 설립한 명목회사

○ AMC(Asset Management Company)    : 자산관리회사

○ 공공기관	: PF참여 공공기관(발주처)

○ CI(Construction Investors)	: PF참여 건설회사

○ FI(Financial Investors)	: 재무적투자자

○ SI(Strategic Investors)	: 전략적투자자

<용어의 정의>

□ 조사의 목적 및 방향

서민 생활 안정

PF사업의 원활한 추진

PF사업의 체계정비

PF사업의

관리강화

PF사업의

장애해소

1. PF사업의 체계정비

□ PF사업의 특성에 적합한 사전타당성조사 및 토지공급 등

□ 원활한 추진을 위한 자금조달 및 사업협약변경 등

□ 사후관리 및 평가 강화

2. PF사업의 관리강화

□ 승인․보고기관의 협의 후 PF사업 시행

□ PF사업 승인․보고기관에 조정․관리업무 부여

□ PF사업 관련 세제 혜택의 지속

3. PF사업의 장애해소

□ 사업협약 변경 등 대화의 활성화

□ 승인․보고기관의 지속적 대화유도

□ PF사업 관련 고충민원처리

주요 개선방향

Ⅱ. 현 황

□ 추진절차

○ PF사업의 진행은 공모․심사, 계약․시공, 사업완료 단계로 구분

- 공모․심사단계 : 사업타당성 검토, 공모심사 기준 및 사업자 선정 등

- 계약․시공단계 : 협약체결, PFV 설립, 사업의 착공, 시공 및 준공

- 사업완료 단계 : 분양․지분 청산, 리츠․자산관리회사(AMC)전환

<PF사업 업무 추진 절차도>

		공모․심사단계						계약․시공단계						완료단계
공공 기관		공모공고(3개월) 사업설명회 개최 선정심의						설립자본금 출자 용지매매계약			착공시 출자 협약해지시 잔존재산처분권			지분청산
			사업자 선정			협약 체결			PFV 설립			건축 시공			건축 준공			사업 완료
민간 사업자		사업계획서 신청예약금 (예정가격의 5%)			협약이행 보증금 납부			설립자본금 출자 (총사업비의 5～10%)			착공시 출자 (총사업비의 10%) 추가자금(신주발행)			건축완공보증 *주민입주시기 연계			분양, 청산 리츠전환 AMC전환

※ 총사업비 = 사업비용+토지가격

□ 진행상황

○ PFV 설립 및 사업협약체결 등 공모․심사단계(12건)

- 대부분 사업은 자금조달 문제 등으로 사업지연

○ 공사착공 및 분양 등 계약․시공단계(6건)

- 상가․오피스텔의 미분양 발생 우려로 시공을 지연

○ 사업완료단계(2건)

Ⅲ. PF사업의 문제점 및 개선방안

1. PF사업의 체계정비

1-1. 공모 및 심사 단계

□ 철저한 사전 타당성 조사

○ PF사업에 대한 건설회사의 과열된 수주 경쟁으로 주상복합이나 상업시설 등에 대한 종합적인 검토 없이 사업추진

○ 고가도로와 철로 중간의 불리한 위치에 있던 ○○○○는 접근성 및 수익성에 대한 철저한 사전 타당성 검토․분석으로 성공

○ 인공호수에 인접하여 환경여건이 양호한 ○○○는 사전 타당성 검토 부재로 분양 실패

⇒ PF사업의 특성에 맞는 사업성 분석이 중요하여 배점 상향 조정

	<사업성 분석 배점, 예시>
◆ 사업성 분석의 점수는 사업계획(180∼210점) 점수의 50%인 90∼105점 반영

□ PF사업의 특성을 고려한 자율적 공모기간 적용

○ 공모기간은 PF사업 설계, 컨소시엄, 신기술 등 특성을 고려하지 않고 획일적으로 3개월 적용

○ 사업계획 수립, 타당성 검증, 기본설계, 투자협상(해외투자 등) 및 컨소시엄 구성까지 3개월 만으로 부족

○ 해외 자본의 참여를 필수요건으로 제시한 경우 투자자를 유치하기 위한 협상력이 저하되어 불리한 조건으로 계약

⇒ 발주기관이 PF사업별 특성과 규모에 맞도록 공모기간을 탄력적으로 운용 필요

	<공모기간 설정, 예시>
◆ 해외 투자자본을 유치하는 PF사업, 미니도시건설 등 복합시설 사업인 경우 6개월 이상으로 조정

□ 실용적 공모설계의 적정성 강화

○ ○○○○는 ○○호역, 백화점 및 할인점을 복합화한 건물배치의 설계로 동반 상승효과 유발

- 상징성을 강조한 외형적인 형태의 건물보다 고객의 편의성을 고려한 고객 중심의 설계

- ○○○는 A지구에 백화점․극장 등을 편중, 상가는 B, C지구에 직선 배열로 쇼핑몰과 할인점 등 복합된 시너지 효과 창출 실패

⇒ 수익성을 고려한 PF사업의 건축계획 배점 세분화 조정

	<건설계획 배점, 예시>
◆ 건설계획 40점 중 외형적 건축 계획 20점, 구분 소유자의 수익성 등 고객의 이동 동선 계획 20점으로 세분화

□ 토지공급가격의 과도한 경쟁 완화

○ 경쟁입찰 형식의 공모 심사배점의 확대는 토지공급가격 상승 유발

※ 1,000점 만점에 ○○지구 100점 →  ○○ 복합단지 500점으로 상승

- PF사업의 수주는 토지가격에 대한 최고 공모배점을 획득해야 낙찰되며, PF사업 규모의 32.8%를 토지금액으로 지급

- 3.3㎡당 토지금액은 ○○○○759만원(감정가) → ○○○○○ 1,073만원 → ○○○○○ 5,663만원으로 지속적 상승

- 높게 책정된 토지금액에 대한 부담으로 사업추진 지연, 인근 지역 부동산 가격 상승 등 수분양자에게 부담 전가

⇒ 감정가격 등 토지공급가격의 상한제 도입

	<감정가격 등 토지가격 상한제 방안, 예시>
◆ ① 감정가격으로 정하는 방안, ② 감정가격의 일정배율 이내로 정하는 방안, ③ 평균낙찰가로 정하는 방안

1-2. 계약․시공단계

□ 원활한 PF사업을 위해 토지금액 부담 저감방안 등 검토

○ 토지공급가격은 사업협약체결 시 감정가로 공급계약을 체결하고 사업 종료시점에 재평가하여 최종 산정

○ 공공기관이 공급한 토지는 반드시 현금으로 납입

- PFV가 토지금액을 납입하지 못하고 준공할 경우 수분양자에게 토지에 대한 소유권 이전이 불가하여 분쟁소지 상존

⇒ 낮은 비율의 토지계약금 적용, 사업종료 후 토지금액 회수 및 대물변제 등 다양한 방안 검토 필요

	<수익률 연동제, 대물변제, 토지 임대부 공급제, 예시>
◆ PF사업 완료 후 그 사업의 수익률을 고려하여 일정범위 내에서 토지가격을 연동하여 산정하는 방식 ◆ 공공기관이 토지금액을 문화·방송시설 등 공익성이 있는 물건으로 납부받아 이를 운용하여 임대수입 등을 통해 장기적수입 등을비를 회수하거나 임대 후 분양전환 등 ◆ 공공기관이 토지의 소유권을 유지하면서 사업 초기에는 PFV로부터 토지임대료를 수납하고 분양 후에는 구분소유자로부터 토지임대료를 수납하는 방식으로 토지 공급

□ 공공기관의 신용도 보증 등 자금조달 방안 검토

○ PF사업은 FI의 금융자금 조달이 매우 중요한 관건이나 경기침체에 따른 사업성 악화 등을 이유로 대출 중단

- 한정된 FI로 자금조달이 곤란하여 사업의 중단․지연 상태

- FI는 CI(모기업 포함) 보증을 요구하고 각종 수수료 징수

※ FI는 금융대출시 PF사업 규모의 3% 정도를 금융비용으로 징수

○ 공공기관은 사업의 안정성을 위해 FI의 참여지분을 높이고자  공모배점에 가점 부여

⇒ 공공기관의 신용도 보증방안, 리츠·펀드·연기금 등의 PF사업 참여 유도

	<공공기관 보증에 의한 금융조달방안, 예시>
◆ 성남판교복합단지는 FI가 대출금리 10% 이상을 요구하자, 토공의 보증으로 ABS를 발행하여 토지금액 조달

□ 자금조달이 용이한 SI 등의 사업추진방식 검토

○ ○○○○는 대형 유통업체(사업비 4,628억원)가 자금 조달 등 사업 전반을 주도하여 추진

- 자본금과 사업자금 조달은 유통업체가 이미 확보한 사내 유보금 (8,772억원) 등을 활용하여 사전 자금 확보

- 백화점 자체 사업장 건설로 일반분양보다는 대부분의 분양물량 소화하여 분양리스크 축소

○ ○○○는 소형 부동산개발사․유통업체, CI 등이 연합하여 사업을 추진하고 수익성을 확보하고자 과다한 상가 분양

- 미분양으로 자금 부족 등 소형 부동산개발회사로서의 한계 노출

- CI는 시공권을 위해 5~10% 수준의 지분 참여

⇒ 자금조달을 위한 재원조달계획의 우수성․실현가능성 공모배점 상향 조정 검토 필요

	<사업계획 배점, 예시>
◆ 재원조달계획의 우수성 및 실현가능성 40점→50점 반영

□ 불가항력 사항 등 사업협약 변경요건 명시

○ PF사업에 대한 과열 수주경쟁으로 비현실적인 외관 위주 설계안을 제시하여 채택된 경우가 대부분으로 사업성 악화

○ CI 등은 대내외적 환경 변화에 따른 분양성·사업성 저하를 이유로 사업협약 변경을 요구하나, 공공기관은 특혜 시비·감사 등의 문제로 거부

⇒ 협약서에 사업여건의 급격한 변화 등 불가피한 경우에 협약을 변경할 수 있도록 명시

	<불가항력 사항, 예시>
◆ 태풍, 홍수 기타 악천후, 전쟁 또는 사변, 지진, 화재, 전염병, 폭동, 모라토리움, 국내외 금융시장의 중대한 혼란, 전산시스템의 마비, 중대한 파업, 중대한 교통두절, 정부 정책의 변경, 인허가의 지연, 법령의 변경 등 기타 계약당사자의 통제범위를 초월하는 사태의 발생 등의 사유로 인하여 계약당사자 누구의 책임에도 속하지 아니하는 경우에는 계약 당사자 상호간의 협의 하에 본 사업 협약 및 사업계획서 등을 변경할 수 있다.

□ 전문성 있는 경영진 구성으로 경영관리 능력 확보

○ 공공기관이 PF사업에 참여한 지분율 보다 많은 임원을 구성하여 민간의 전문성, 창의력 등을 바탕으로 한 경영참여 곤란

※ 공공기관 평균 지분율은 18.56%이나 임원 비율은 24.37%(131%)초과 참여

- 공공기관 출신 임원은 공공기관 입장을 대변하여 결정력 부재 우려

○ PF사업의 시공, 분양, 활성화 등 민간 우위의 분야도 공공기관이 관여하여 실질적으로 감독권한을 행사

⇒ 직위공모제에 의한 전문성과 능력 위주의 경영진 구성

	<직위공모제, 예시>
◆ PF사업의 규모와 특성에 적합한 기준과 절차를 정하여 직위별 직무수행요건을 설정하고, 공개모집하여 선발심사위원회의 심사를 거쳐 적격자 임용

1-3. 사업완료단계

□ 사후관리·운영 및 평가 강화

○ PFV는 사후관리·운영에 대한 공공기관의 경영평가 시 반영 필요

○ PF사업의 공익성, 타당성 및 수익성 등의 사후평가제도가 미흡

⇒ 향후 사업에 대한 피드백(Feed Back) 및 사후평가로 책임성 제고

	<공공기관 경영평가 반영, 예시>
◆ 공공기관이 발주한 PF사업을 공공기관 경영평가의 주요사업 성과에 반영

2. PF사업의 관리강화

□ PF사업에 대한 광역적 차원의 타당성 검토

○ 관련 규정에 의해 공공기관은 PF사업 추진을 위해 관계기관에 승인․보고 후 사업시행

○ PF사업의 사업규모는 평균 건당 1.5조원으로 사업 차질이 발생할 경우 해당지역 및 국민경제에 피해 우려되나, 무분별한 사업발주

- 부동산 경기가 호황인 2005년 및 2006년 지방공사 등이 참가하여 7건 PF사업을 발주하고 최근 대규모로 10건의 PF사업 발주

⇒ PF사업계획의 타당성을 높이기 위해 전문기관 용역 등을 받아 승인․보고기관(국토해양부장관, 도지사, 광역시장 등)에 제출

□ PF사업의 협의과정에서 최소한의 조정․관리업무 부여

○ PF사업의 PFV, CI, SI, FI, 전문가는 대외적 환경변화에 따른 사업협약변경, 리스크 부담을 관리하는 등 총괄 기관이 없음을 지적하나

- 복합시설․항만․철도․공항․도로 등 다양한 시설을 포함하여 한 부처에서 관리 곤란

- 별도의 기관 설치에 따른 소요기간․법적․제도적 문제 발생 예상

○ 따라서, 다양성을 지닌 PF사업의 특성상 총괄기관을 두거나 별도의 조정기구에 의한 기능적 관리는 곤란

⇒ PF사업을 승인․보고를 받는 기관에 조정․관리업무 부여 검토

	<승인․보고기관 기능, 예시>
◆ 국토해양부장관은 한국토지주택공사 발주하는 PF사업 조정․관리 ◆ 도지사와 광역자치단체장은 지방공사가 발주하는 PF사업 조정․관리

3. 추진 중인 PF사업의 애로해소

□ 사업협약 변경 등에 대한 대화의 창구 활성화 방안 필요

○ 상당수 PF사업의 추진이 지연되는 등 제반 문제발생

- 대외적 금융위기로 인한 대출중단, 경기침체로 인한 분양성 저하, 분양가 상한제로 인한 수익성 악화 등

- CI는 대외적 금융환경 변화 등으로 인해 문제가 발생한 것이므로 이를 감안하여 사업계획의 변경을 요구

○ 사업협약서에는 사업기간, 사업계획 등을 공공기관과 PFV가 상호 협의하여 변경할 수 있도록 규정하고 있으나,

- 공공기관과 PFV는 주주총회, 이사회, 간사회 등을 통해 상호 협력․신뢰로 해결하기보다 양자 입장의 큰 격차로 조정 불가

※ 공공기관은 특혜시비와 감사문제, 민간은 수익성 저하와 리스크 확대 등

○ 제3의 전문기관에 협약서 내용 검토를 통한 변경 가능성 여부 등 판단

⇒ 공공기관과 PFV간 구성된 주주총회 등을 통해 심도 있는 대화 활성화 및 객관적 전문기관의 지원을 통한 효율적 대화 필요

□ PF사업 승인․보고기관이 자율적 대화 기회 마련으로 문제 해결

○ CI나 전문가, 언론 등은 사업협약 변경 등 사업 전반에 대해 관리․조율할 필요성 제기

○ 공공기관은 사업의 발주자이고 토지주이며, PFV의 일원으로 경영에 참여하고 있는 실질적 사업주체로서 보다 적극적인 대화 노력 필요

⇒ PF사업은 공공기관 및 PFV가 상호 긴밀한 관계로 지속적 대화 필요

□ PF사업 관련 고충민원처리

○ PFV 등이 협약변경 등 공공기관에 대한 고충민원을 제출하면 기업민원 전용 창구를 통해 관련 사안 검토 및 조정 등 유도

○ 다수의 수분양자 등이 고충민원을 제기할 경우 민원사항을 면밀히 검토한 후 공공기관․PFV 등과의 조정을 통한 민원해결 유도

⇒ 위원회는 PF사업 관련 고충민원이 제기될 경우 용산역세권 국제업무지구의 사례와 같이 당사자간의 지속적인 대화 및 조정이 되도록 적극적으로 조정․중재할 계획임