국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

                     보 도 자 료

공공임대주택 임차인 보호위해

불공정계약 개선 추진

국민권익위, 분양전환승인이후 2년동안 임대료, 보증금

인상 제한 권고

○ 임대사업자가 보증금이나 임대료를 인상하는 경우 임차인에게 인상요인을 설명해야 하고, 이와 관련해 분쟁이 생길 경우 임대주택분쟁조정위원회에서 이를 조정하도록 개선될 예정이다.

 ○ 국민권익위원회(위원장 이재오・ACRC)는 표준계약서를 위반한 불공정 임대차계약으로 임차인 피해가 발생하고 있고, 관리감독기관의 무관심과 관련 제도 미흡하여 임대사업자와 임차인간 분쟁이 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위한 제도개선안을 마련해 관계부처에 권고했다.

 ○ 무주택 서민의 주거안정을 위해 공급하고 있는 공공건설임대주택의 약 40%를 차지하고 있는 민간건설 임대주택에서 5, 10년의 임대의무기간이 지나도 임대사업자가 분양전환을 해주지 않거나 분양전환 소송기간동안에도 일방적으로 임대료와 보증금을 인상해 임차인들의 피해가 발생하는 경우가 많은 실정이다.

 ○ 또한 주민복리시설을 불법전용해 관리소장의 개인사무실이나 창고로 사용하거나 관리사무소 직원의 인건비를 인상하면서 임차인과 협의없이 관리비를 인상하고, 알뜰시장?광고수입 등으로 발생하는 잡수익을 관리사무소가 관리운영하면서 사용내역을 공개하지 않아 투명한 관리운영의 필요성도 꾸준히 제기되어 왔다.

 ○ 한편 임대사업자는 건물의 노후화를 방지하기 위해 주요시설을 교체하거나 보수하기 위한 특별수선충당금을 매월 적립해야하지만 이를 등한시하고, 이에 대한 처벌조항도 약해(과태료 500만원) 특별수선충당금을 적립하지 않은 임대사업자의 부도시 그 피해가 고스란히 향후 입주자에게 전가되는 문제가 발생하게 된다.

 ○ 이에 따라 국민권익위는 ▲ 임대차계약시 임대사업자는 의무적으로 「약관규제에관한법률」에 따라 임대조건을 설명해야 하고 ▲ 임대료 및 보증금 인상시 인상요인을 임대사업자가 제시해야하며 ▲ 인상요율이 부당하다고 판단되면 지자체에서 시정명령을 할 수 있도록 하고, ▲분양전환 승인이후 2년동안 임대료와 보증금 인상을 제한하며, ▲임대료나 보증금 인상으로 인한 분쟁을 임대주택분쟁조정위원회에서 조정하도록 하였다.

    또한 ▲ 경비・청소 등 용역업체 선정시 임차인대표회의와 협의하고 ▲ 임대주택을 나가는 경우 임차인에게 자연적인 마모나 노후화에 대해서는 원상복구 의무를 부과하지 않도록 명확히 하고, 부담해야 할 원상복구비용 기준을 마련해 임차인에게 과도하게 청구하던 관행을 시정할 수 있도록 하였다.

    한편, ▲ 특별수선충당금을 적립하지 않거나 입주자대표회의에 인계하지 않는 사업자에게 처벌을 강화하고, 적립 이행상황을 시・군・구에서 매월 실태조사를 실시하도록 권고하였다.

 ○ 또한 공공임대주택 수요자들이 입주에 필요한 정보를 얻기 위해서는 한국토지주택공사(LH)・SH공사・경기지방공사 등 각 사업주체별 해당 홈페이지 등을 모두 검색하거나 실지 방문해야 하는 불편을 줄이기 위해

   ▲ 임대주택 수요자들이 실제 원하는 전국단위의 건설계획, 공급계획, 공가현황, 대기자수, 입주조건 등을 실시간으로 비교 파악할 수 있는 공공건설 임대주택 통합시스템을 구축하는 방안도 권고하였다.

○ 국민권익위 관계자는 “국토해양부와 수차례 협의를 거쳐 개선방안을 마련한 만큼 공공건설임대주택에서 거주하는 임차인에게 실질적인 혜택이 돌아가 서민의 주거안정에 기여할 수 있기를 기대한다”고 밝혔다.

 <공공임대주택 피해사례>

  ① 불공정계약 실태

    - 최초의 임대계약시 표준보증금・임대료를 받도록 한 규정을 위반해 임대조건에 대한 설명없이 임대사업자가 일방적으로 제시하는 조건으로 계약함

    ○ 성남시 A임대아파트 : 전용면적 84.99㎡ 표준임대보증금이 137,088,000(임대료 908,000원)이나 실제 계약한 보증금은 246,759,000원(임대료 593,000원)으로, 임대보증금을 금융기관 대출로 마련해야하는 경우 은행고금리(약 연 5.96%~8%)로 대출받아 정기예금금리(약 연3.45%)로 대여하는 것이 되어 이자액의 차이만큼 임차인이 추가부담하는 결과

   ② 보증금・임대료 인상의 일방적 통보(인상분을 안내면 계약 해지, 위약금 부과)

    ※ 현행법(임대주택법 제20조 제2항)에서는 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에는「주택임대차보호법」으로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다고 규정하고 있으나 유명무실

   - 특약조항을 통해 임대료 및 보증금을 매년 5%씩 인상할 수 있도록 하고 매년 재계약을 하도록 하고 있어 주택임대차보호법에서 보호하고 있는 2년 보호 규정이 유명무실

    ○ 논산oo임대아파트, 거두oo임대아파트, 화성oo임대아파트 등 대부분의 민간건설 임대아파트가 매년 5%씩 인상할 수 있도록 임대계약서 특약조항으로 명시하고 있음. 일부 임대사업자의 경우 임대사업자가 제시하는 인상분을 3개월이상 연체하는 경우 계약을 해지하고 위약금을 부과하는 등 표준계약서를 위반하는 사례도 존재

     ○ 동두천oo임대아파트의 경우 분양전환시점이 1년이 지난 시기에 분양전환분쟁과정에서 일방적으로 보증금과 임대료를 5%인상하여 임차인이 소송 제기

   ③ 원상복구 의무비용의 임의 청구

    - 임대주택에서 나가는 경우 전용부분에 대한 원상복구 의무비용을 임대사업자가 임의로 정해 청구하고, 자연 마모되는 도배, 장판, 페인트까지 원상복구를 요구하면서 임대보증금을 돌려주지 않거나 보증금에서 차감

     ※ 원주oo임대아파트 : 도배・장판・ 앞뒤 베란다 페인트칠 등 부가세 포함 380만원 요구(2008.12)

     ※ 광주 첨단oo임대아파트 : 입주 5년이 경과된 아파트임에도 현관・각 방・거실전체 벽지(70만원), 거실 전체의 장판 교체비용(56만원)을 포함하여 총 168만 7천원 청구(2008)

   ④ 관리사무소・경비업체 등의 선정에 임차인 참여 배제

    - 임차인이 관리(관리사무소・경비・청소용역업체 등) 비용을 전부 부담하고 있는데도 위탁관리업체 선정 등 임대주택관리업무에서 임차인 참여는 배제

     ※ 주민복리시설을 불법 전용하여 관리소장의 개인사무실이나 창고로 사용하거나 임차인과 협의없이 관리사무소 직원 인건비를 인상하면서 관리비 인상(충남 논산 oo임대아파트)

    - 임대아파트 잡수익 관리운영 공개 필요

     ※ 임대아파트의 잡수익(재활용, 알뜰시장, 광고수입 등) 관리운영을 대부분 관리사무소가 하고 있고 수익에 대해 미공개

  ⑤ 특별수선충당금 미적립

    - 전국적으로 임대사업을 하고 있는 oo임대사업자의 경우 전국 109단지에 약 340억원을 적립해야 하나 실제 적립금은 14개 단지 약 33억(법정액의 10%)에 불과