국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

민원표시 : 2BA-1602-○○○○○○, 임대주택 계속 거주 요청

신 청 인 : 주○○

피신청인 : ○○○○○○공사

주 문 : 피신청인에게 ○○ ○○시 ○○구 ○○○로 ○○, ○○○아파트 ○○○○동 ○○○호 임대주택에 대하여 2015. 10. 14. 신청인에게 행한 임대차계약의 해지 통보를 철회하고, 신청인이 계속 거주할 수 있게 할 것을 의견표명한다.

신청취지 : 주문과 같다.

이 유 : 별지와 같다.

의 결 일 : 2016. 4.

(별지)

이 유

1. 신청 원인

신청인은 2000. 11. 29. 피신청인과 ○○ ○○시 ○○구 ○○○로 ○○ 소재 ○○○아파트 ○○○○동 ○○○호 임대주택(이하 '이 민원 임대주택'이라 한다)에 대하여, 최초 임대차계약 체결한 후, 이 민원 임대주택에서 홀로 거주하고 있으나, 이 민원 임대주택 입주 후부터 10년 이상 별거 중인 신청 외 김○○(신청인의 처, 이하 ‘김○○’이라 한다)이 신청인의 아들 신청 외 주○○(이하 ‘주○○’이라 한다)과 주민등록을 함께 한 기간 동안 주택을 소유한 사실이 있다는 이유로 신청인에게 이 민원 임대주택에서 퇴거할 것을 통보하였으나, 신청인은 고령(1943년생)에 지병이 있는 환자이며, 김○○이나 주○○에게 의탁할 처지도 못되니 이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있게 해 달라.

2. 피신청인의 주장

가. 「임대주택법 시행규칙」제19조 제3항에 따라, 2015. 8. 6. 신청인을 포함한 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하고 있는지 여부에 대해 전산검색을 의뢰한 결과, 주○○이 2003. 11. 6. ○○ ○○시 ○○구 ○○리 ○○○-○ ○○빌라 ○○○호(이하 ‘이 민원 소유주택’라 한다)를 취득하였다가, 2009. 3. 26. 매도한 사실이 확인되어, 2015. 9. 23. 신청인에게 소명자료 제출을 요구하였으나, 소명자료를 제출하지 못하였으므로, 임대주택 계약 해지 및 명도할 것을 통보한 것으로, 신청인이 이 민원 임대주택에서 계속 거주하는 것은 불가하다.

3. 사실 관계

가. 이 민원 임대주택은 임대의무기간이 30년인 국민임대주택으로 신청인은 경기 안산시에 거주 하는 무주택세대구성원의 자격으로 이 민원 임대주택의 입주대상자로 선정되어 피신청인과 2000. 11. 29. 임대차계약을 체결하여, 2001. 11. 16. 이 민원 임대주택에 입주하였고, 매 2년마다 임대차갱신 계약을 체결하여 이 민원 임대주택에 거주해 오고 있다.

나. 이 민원 임대주택은 전용면적 36.74㎡, 공용면적 25.8608㎡, 합계 62.6008㎡이며, 임대보증금은 17,365,000원, 월 임대료는 71,400원이다.

다. 이 민원 임대주택 임대차계약서(작성일자 2013. 11. 12.)의 계약일반조건(제10조 제1항 제7호)에 따르면, 「주택법」제16조의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설 임대주택의 임대차기간 중 임차인이 다른 주택을 소유하게 된 경우에는 피신청인이 이 민원 임대주택의 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 되어 있다.

라. 또, 신청인은 2015. 7. 21. 임대차계약 갱신 시, 피신청인에게 ‘주택을 소유한 사실이 없으며, 입주 전은 물론 입주 후 주택 명도 시까지 주택을 소유하지 않을 것임’이라는 내용과 ‘세대원 전원의 월평균 소득금액 및 자산가액의 합이 아래 국민임대주택 입주자격 소득 및 자산 기준 이하임’이라는 서약서를 제출한 바 있다.

마. 피신청인은 2015. 8. 6. 임차인들에 대한 주택소유여부 전산검색을 의뢰한 결과, 같은 해 9. 23. 주○○이 이 민원 소유주택을 소유한 사실이 확인되어, 같은 날 신청인에게 소명자료를 제출할 것을 요청하였으나, 신청인이 소명자료를 제출하지 못하자, 피신청인은 2015. 10. 14. 신청인에게 이 민원 임대주택에 대한 계약 해지와 2015. 11. 15.까지 이 민원 주택을 자진명도하되, 지정 기한내에 주택을 명도하지 않을 경우 불법거주배상금(기본임대료의 1.5배)을 부과할 것임을 통보하였다.

바. 한편, 이 민원 소유주택은 다세대주택으로 2003. 6. 19. 최초 소유권보존 등기가 되었으며, 주○○은 2003. 11. 6. 이 민원 소유주택의 소유권을 취득(매매)하였고, 2009. 3. 26. 소유권을 이전(매매)한 것으로 확인된다. 이 민원 소유주택 주요 현황은 다음과 같다.

사. 신청인에 따르면, 신청인은 파월기술자였고, 이란, 사우디아라비아등 18년간 해외근로자로 일하다가 1988년 귀국하여 무역사업을 하였는데, 1997년경 사업실패로 가족(신청인, 배우자, 아들 2명)은 뿔뿔이 흩어지게 되었고, 2001년경 이 민원 임대주택에 입주하면서, 가족이 모였으나, 신청인이 경제적 뒷받침을 못해, 김○○(배우자)이 가출하면서, 2005. 1. 5. 김○○의 주민등록도 말소되고, 가족이 다시 흩어져 김○○은 물론 아들 2명(주○, 주○○)과도 일절 연락도 없이 살아왔다고 하면서, 신청인의 통신내역(SK텔레콤)과 이웃주민이 자필서명한 확인서를 제출하였다. 또, 신청인은 대장암 수술을 받은 상태이나, 화물차 영업을 하며, 생계를 유지하고 있다고 하며, 배우자 김○○이나 아들들은 신청인이 제대로 뒷바라지를 하지 못해 제대로 된 직장도 구하지 못하고, 결혼도 못한 상태로, 신청인이 배우자나 자녀들에게 기댈 형편이 못되니, 이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있게 해 줄 것을 호소하였다.

아. 한편, 주○○에 따르면, 2003년경 전세와 대출을 이용하여, 이 민원 소유주택을 취득하였으나, 주택가격은 오르지 않고, 대출이자를 부담하기 어려워, 겨우 빚청산하는 정도로 이 민원 소유주택을 매도하였는데, 실제 매매는 2009. 2. 21. 매매계약 및 잔금지급이 완료되었으나, 매수인이 같은 해 3. 26. 소유권이전등기를 하게 되었다고 하며, 신청인과는 1997년경부터 가족이 뿔뿔이 흩어져 살게 되었는데 2009년 초 어머니인 김○○과 연락이 닿게 되었고, 당시, 김○○이 거주지가 일정치 않은 힘든 생활을 하고 있어, 김○○을 설득한 끝에 ○○ ○○시 ○○구 소재 주택(○○구 ○○대로 ○○○○번길 ○-○, ○○○차 빌라 ○동 ○○○호)을 전세로 마련하여 전입신고를 하고, 김○○과 함께 살게 되었다고 하며, 현재 대리기사로 일하며 김○○을 모시고 있어, 경제적 형편이 어려운 상황이라고 하며, 김○○은 신청인과 함께 살기를 원치 않는다고 하고 있다. 등기사항전부증명서에 따르면, 주○○이 이 민원 소유주택 취득 당시 채무자를 주○○으로 채권최고액은 48백만원(농협은행)으로 되어 있다.

4. 판단

가. 관계법령 등

1) 「공공주택 특별법」제49조의3의 제1항은 “공공주택 사업자는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.”라고 규정하고 있고,「공공주택 특별법 시행령」제47조는 제1항은 “법 제49조의3 제1항에서 "거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼11. (생략), 12. 공공임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. (이하 생략).”라고 규정하고 있으며,「공공주택 특별법 시행규칙」제25조 제2항은 “공공임대주택의 입주자로 선정된 자는 공공임대주택의 임대기간 만료시까지 거주할 수 있다. 다만, 임대기간 만료 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공공주택사업자에게 해당 공공임대주택을 명도하여야 한다. 1. 전용면적이 85제곱미터 이하인 공공임대주택(「주택공급에 관한 규칙」제25조제6항에 따라 공급하는 주택은 제외한다)으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우 (이하 생략)”라고 규정하고 있다.

2)「주택공급에 관한 규칙」제2조 제4호에 따르면 “‘무주택세대구성원’이란 세대주, 세대원 및 다음 각 목의 사람 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주 및 세대원을 말한다. 가. 주택공급을 신청하려는 세대주 또는 세대원의 배우자이면서 해당 세대주 또는 세대원과 세대별 주민등록표상에 함께 등재되어 있지 아니한 사람, 나. 주택공급을 신청하려는 세대주 또는 세대원의 직계존비속으로서 가목의 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람, 다. 주택공급을 신청하려는 세대주의 직계비속인 세대원의 배우자로서 해당 세대원과 동일한 세대를 이루고 있는 사람, 라. 주택공급을 신청하려는 세대원의 직계존속으로서 해당 세대원과 동일한 세대를 이루고 있는 사람” 라고 규정하고 있다.

3) 대법원은 “피고의 배우자가 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우에도 임대인은 이 사건 계약해지조항을 근거로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있음이 원칙이라고 할 것이나, 무주택자들에 대하여 영구임대주택을 원활히 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택공급제도의 목적과 공공건설임대주택의 임차인 자격을 제한하는 제도의 취지 등에 비추어 볼 때, 배우자가 임대차 기간을 전후하여 세대주와 동일한 세대를 이룬 바 없고 앞으로도 이룰 가능성이 없는 등으로 형식적으론 법률상의 배우자로 남아 있을 뿐인 것과 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 그 배우자가 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 되더라도 이 사건 계약해지조항에서 정한 계약해지사유에는 해당하지 아니하는 것으로 봄이 옳다.“라고 판시하였다(대법원 2011. 6. 30. 선고 2011다10013 판결 참조).

4) 서울고등법원은 “구 주택공급에 관한 규칙 제2조 제9호 소정의 ‘세대원’은 일응 세대별 주민등록표상의 세대원을 뜻한다고 할 것이나, 무주택자들에 대하여 국민주택을 원활히 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하려는 국민주택공급제도의 취지에 비추어 볼 때, 세대별 주민등록표상의 다른 세대원이 주택을 소유하고 있다고 하더라도, 실제로는 그 세대원이 주거 및 생계를 세대주와 달리하면서 자신의 주거를 위하여 주택을 소유하고 있어서 그 세대주에게 주택을 공급할 필요가 있는 등의 특별한 사정이 있는 때에는 그 세대주가 ‘무주택 세대주’에 해당한다고 봄이 상당하다.”라고 판시{서울고등법원 2008. 5. 6. 선고 2007누29385 판결 참조, 이 판결은 2008. 9. 11. 대법원에서 ‘심리불속행 기각’으로 확정됨)하였다.

나. 판단내용

신청인은 배우자인 김○○ 및 아들인 주○○과 오래전부터 따로 거주하였는데 주○○이 주택을 소유한 사실이 있다는 이유로, 이 민원 임대주택에서 퇴거하라는 것은 너무 가혹하니 계속 거주할 수 있도록 해 달라는 신청에 대하여 살펴보면, ① 신청인은 1997년경부터 배우자 및 자녀(2명)와 오랜 기간 별도세대로 생활해 왔고, 2001년 이 민원 임대주택에 입주한 시점부터 홀로 이 민원 임대주택에서 거주해 온 점, ② 주○○은 1975년생으로 단독세대를 구성할 수 있는 연령으로 신청인과 오랜 기간 세대를 달리해 온 점, ③ 주○○은 2003년경 이 민원 소유주택을 취득하였으나, 전세금과 대출금을 제외하고 나면, 실제 주○○의 지분은 거의 없었던 것으로 추정되고, 2009년 이미 매도하여 그때부터 현재까지 주○○은 무주택자가 된 점, ④ 이 민원 소유주택의 매수인이 등기이전 접수를 2009. 3. 26. 하였으나, 실제 매매계약은 2009. 2. 21. 체결하고, 주○○은 같은 해 3. 17. 김○○과 같은 주소지로 전입하여, 실질적으로 무주택자인 상태로 김○○과 세대를 이루게 되었던 점, ⑤ 신청인과 배우자인 김○○ 및 아들 주○○은 1997년경부터 사실상 가정이 파탄상태가 되어 독립된 세대를 이루었고, 현재의 경제적 여건이 신청인이 김○○을 부양할 수 있거나, 주○○이 신청인을 부양할만한 상태에 이르지 못하였을 뿐 아니라, 여러 정황상 김○○과 신청인이 함께 거주할 가능성도 거의 없는 점, ⑥ 신청인은 고령(1943년생)에 대장암 수술을 받은 상태로, 배우자 등을 부양할만한 상태에 있지 않고, 홀로 생계를 유지하기에도 어려운 상황으로 새로운 주거지를 마련할만한 여력이 있다고 보기 어려운 점, ⑦ 신청인의 지난 가족사를 고려할 때, 김○○이나 주○○이 신청인을 부양할 가능성이 있다고 보기도 어려운 점 등을 종합해 볼 때, 신청인을 이 민원 임대주택에서 퇴거하게 하는 것은 지나치게 가혹하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 임대주택에 대한 임대차계약을 해지 통보를 철회하고 이 민원 임대주택에서 계속 거주하게 해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

6. 제도개선여부

□ 제도개선필요 ■ 의견없음

7. 감사의뢰 여부

□ 감사의뢰 필요 ■ 의견없음

8. 전원위 상정대상 해당여부

□ 해당 ■ 의견없음 □ 소위원회 판단 필요