국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

민원표시 : 2AA-1603-○○○○○○ 지방이전 공공기관 종사자 임대주택 재계약 불가 이의

신 청 인 : 이○○

피신청인 : ○○○○○○공사

관계기관 : 국토교통부

주 문 : 피신청인에게 ○○ ○○○시 ○○○로 ○○-○○ ○○ ○○○혁신도시 ○단지 ○○○동 ○○○호 임대주택 임차인인 신청인에 대한 재계약 거절 통지를 철회할 것을 의견표명한다.

신청취지 : 주문과 같다.

이 유 : 별지와 같다.

의 결 일 : 2016. 7.

(별 지)

이 유

1. 신청 원인

신청인은 ○○○○○공단 종사자로「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법」등에 따라 소속 기관이 2015년 ○○특별자치도로 이전하게 되어 2012년 무주택 1순위 자격으로 ○○ ○○○시 ○○○로 ○○-○○ ○○ ○○○혁신도시 ○단지 ○○○동 ○○○호 공공주택(이하 ‘이 민원 주택’이라 한다)을 공급받았는데, 임대기간 중 ○○도에 소재하는 주택을 취득하였다는 이유로 재계약을 거부당하였다. 그러나 이 민원 주택은 지방으로 이전하게 된 공공기관 종사자에게 특별 공급된 주택으로, 입주자 모집공고문에 ○○지역에 주택이 없으면 이 민원 주택 공급을 받을 수 있다고 되어 있었고, 임대기간 중 다른 지역에 주택을 취득하면 재계약이 거절된다는 내용이 없었던 바, 다른 지역의 주택 취득을 이유로 이 민원 주택 재계약을 거부하는 것은 부당하다.

2. 피신청인의 주장

지방이전 공공기관 종사자에게 특별 공급하는 임대주택은 별도의 입주자 선정 기준(주택 소유여부에 따라 1순위부터 3순위)을 정하고 있다. 신청인은 1순위 무주택 자격으로 이 민원 주택 입주자로 선정되었으나, 이 민원 주택 임대기간 중 다른 주택을 취득하였기에「공공주택 특별법 시행령」제47조 등에 의거 재계약이 어렵다.

3. 사실관계

가. 입주자 모집공고, 임대차계약서 등에 따르면, 이 민원 주택은 10년 임대 후 분양전환을 할 수 있는 주택이다. 피신청인은 2012. 5. 25. 이 민원 주택이 포함된 공공임대주택 ○○○호에 대한 입주자 모집공고를 하였고(공공주택 ○○○호도 함께 분양), 모집공고 내용은 다음과 같다.

나. 법인등기부(등기사항일부증명서)에 따르면, ○○○○○공단은 2015. 9. 7. 주사무소를 서울에서 ○○도특별자치도로 이전하였다.

다. ○○○○○공단의 ‘본사 ○○이전 대비 전보인사 기준 보고(2014. 7. 1.자)’에 따르면 ○○○○○공단 소속 1·2급 종사자는 전보제한기간이나 담당직무와 관계없이 조직개편, 정원조정, 결원충원 등 인사요인 발생시 수시로 전보(轉補)인사가 가능하다.

라. 피신청인 답변서, 임대차계약서 등에 따르면, 신청인은 2012. 5. 30. 지방이전 공공기관 종사자 1순위 자격(무주택세대)으로 이 민원 주택 입주자로 선정되어 2012. 6. 29. 임대차 계약(임대기간 2014. 1. 23. ∼ 2016. 2. 29.)을 하였고, 소속 기관이 ○○지역으로 이전하기 전인 2014. 1월 경 이 민원 주택 입주가 개시되어 이 민원 주택은 피신청인의 동의하에 제3자에게 전대(轉貸)되었으며 그 기간은 2014. 3.부터 2015. 8월까지이다.

마. 피신청인 답변서, 주민등록표, 인사발령 등에 따르면, 신청인은 ○○○○○ 공단 소속 1급 종사자로 2015. 9. 15. 이 민원 주택 주소지로 전입하였다가 2016. 1. 1. 서울지역에 사무소가 있는 부서로 전보(감사실장 → 법무실장)되었으며, 2016. 4. 6. 신청인 배우자 김○○ 주택 주소지로 전출하였다.

바. 부동산등기부(등기사항전부증명서) 등에 따르면, 신청인의 배우자 김○○은 2014. 7. 17. ○○ ○○시 ○○구 ○○동 ○○○ ○○○○○○ 이편한세상 ○○○동 ○○○호 주택(매매가 373,000,228원, 이하 ‘김○○ 주택’이라 한다)을 취득하고 2014. 7. 21. 김○○ 주택 주소지로 전입하였다. 김○○ 주택에는 2014. 7. 17. 채무자를 김○○으로 하는 근저당 설정등기가 경료되었다가(채권최고액 금240,000,000원) 2015. 9. 3. 말소되었고, 2015. 9. 3. 채무자를 신청인으로 하는 별건의 근저당 설정등기(채권최고액 금378,350,000원, 근저당권자 주식회사 ○○은행)가 경료되었다.

사. 이전기관 특별공급 신청 현황 자료에 따르면, 피신청인은 ○○○○○혁신도시 이전기관 종사자중 임대순위 1순위자(무주택세대) 50명, 2순위자(타지역에 1호 또는 1세대주택을 소유한 세대) 43명, 3순위자(1, 2순위에 해당하지 않는 세대) 17명에게 이 민원 주택 단지내 임대주택을 임대한 것으로 확인된다.

아. 국토교통부는 2016. 4. 25. 우리 위원회에 “「지방이전 공공기관 종사자 등에 관한 주택특별공급 운영기준」제7조는 임대주택 입주자 선정시 우선순위를 규정한 사항이고, 이와 별도로 공공임대주택의 임대차 계약에 대해서는「공공주택 특별법」제49조의3에 따라 같은 법 시행령 제47조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.”라고 회신하였다.

4. 판 단

가. 관계 법령

1)「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것)」제3조(다른 법률과의 관계)는 “이 법에 따른 혁신도시개발예정지구 및 혁신도시개발사업에 적용되는 규제에 관한 특례는 다른 법률의 규정에 우선하여 적용한다. 다만, 다른 법률에 이 법의 규제에 관한 특례보다 완화된 규정이 있으면 그 규정이 정하는 바에 따른다.”라고 규정하고 있고, 제47조(이전공공기관의 이주직원에 대한 지원 등) 제2항은 “이전공공기관의 이주직원에게 주택을 공급하는 경우「주택법」제38조,「임대주택법」제3조의 규정에 따라 주택을 우선 공급할 수 있다”라고 규정하고 있다. 「주택공급에 관한 규칙」(2012. 7. 24. 국토해양부령 제501호로 개정되기 전의 것) 제19조의5(지방이전 공공기관 종사자 특별공급) 제1항은 “사업주체가「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법」제6조에 따라 지정되는 혁신도시개발예정지구와 같은 법 제29조 제1항 단서에 따라 개별 이전하는 지역(이하 이 조에서 "혁신도시예정지역"이라 한다) 및 해당 시·도지사가 인정하는 혁신도시예정지역 인근의 주택건설지역에서 주택을 건설하여 공급하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람에게 한차례에 한정하여 1세대 1주택 기준으로 특별공급할 수 있다. 1. 혁신도시예정지역으로 이전하거나 혁신도시예정지역에 설치하는 국가기관, 지방자치단체 및 공공기관 종사자 (이하생략)”라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “제1항에 따라 주택을 공급하는 경우에는 제12조의2 제6항, 제22조(당첨자의 명단관리) 및 제23조(재당첨 제한)만을 적용한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항은 “국토해양부장관은 제1항에 따른 특별공급에 필요한 세부적인 사항을 따로 정할 수 있다.”라고 규정하고 있다.「지방이전 공공기관 종사자 등에 관한 주택특별공급 운영기준(국토교통부 고시)」제7조(임대주택 입주순위)는 “특별공급 대상기관의 종사자에게 공급하는 임대주택의 입주자는 다음 각 호의 순위에 따라 선정하고, 신청자간 경쟁이 있을 경우에는 추첨을 통하여 입주자를 선정한다. 1. 제1순위 : 주택을 소유하지 않은 세대에 속한 사람[청약자 및 배우자와 그 직계 존속·비속(청약자와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다)인 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 사람], 2. 제2순위 : 1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 사람[청약자 및 배우자와 그 직계 존속·비속(청약자와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다)인 세대원 전원이 1호 또는 1세대의 주택만을 소유한 사람], 3. 제3순위 : 제1순위와 제2순위에 해당되지 않는 사람”이라고 규정하고 있다.

2)「공공주택 특별법」제49조의3(재계약 거절 등) 제1항은 “공공주택사업자는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 제49조의4(공공임대주택의 전대 제한)는 “공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무·생업·질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제47조(재계약의 거절 등) 제1항은 “법 제49조의3제1항에서 "거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받은 경우, 2. ∼ 11.(생략), 12. 공공임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 상속·판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우, 나. 혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권 취득 후 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우, 다. 전용면적 85제곱미터 초과 공공임대주택에 입주하고 있는 경우, 라. 해당 공공임대주택의 입주자 모집 당시 입주자를 선정하고 남은 공공임대주택의 임차권을 선착순의 방법으로 취득한 경우”라고 규정하고 있으며, 제48조(임차권의 양도 등의 허용) 제1항은 “법 제49조의4 단서에서 "근무·생업·질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 공공임대주택(임대의무기간이 10년 이하인 경우로 한정한다) 임차인의 세대구성원 모두가 공공임대주택 입주 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 무주택 세대구성원에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우, 가. 다음 1)부터 3)까지의 규정에 모두 해당하는 경우, 1) 근무·생업 또는 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다) 등의 사유로 주거를 이전할 것, 2) 현재 거주하는 시·군 또는 구의 행정구역이 아닌 시·군 또는 구로 주거를 이전할 것, 3) 현재 거주지와 새로 이전하는 거주지 간의 거리(최단 직선거리를 말한다)가 40킬로미터 이상일 것. 다만, 출퇴근 거리 및 교통여건 등을 고려하여 해당 시·도의 조례로 별도 기준을 정하는 경우에는 그에 따른다. 나. ∼ 다. (생략) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 법률에 따라 이전하는 기관 또는 그 기관에 종사하는 사람이 해당 기관이 이전하기 이전에 공공임대주택을 공급받아 전대하는 경우, 가. 「국가균형발전 특별법」, 나. 「신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」, 다. 「도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법」, 라. 「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법」, 3. (생략)”라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “법 제49조의4 단서에 따라 임차권의 양도 또는 공공임대주택의 전대에 대한 동의를 받으려는 임차인은 제1항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당함을 증명하는 자료를 공공주택사업자에게 제출하여야 한다. 이 경우 제1항제1호가목에 해당하는 경우에는 공공주택사업자는 임차인에게 다른 시·군 또는 구로의 전입과 관련된 주택임대차계약서, 전세계약서 또는 주택매매계약서 등을 요구할 수 있다.”라고 규정하고 있으며, 제3항은 “공공주택사업자는 제2항에 따라 임차인이 공공주택사업자에게 제출한 증명 자료 등에 특별한 문제가 없으면 임차인의 임차권 양도 또는 전대 요구를 받아들여야 한다.”라고 규정하고 있고, 제4항은 “제1항 제2호에 따라 공공임대주택을 전대하는 기관 또는 사람은 해당 기관의 이전이 완료된 경우에는 전대차 계약기간이 종료된 후 3개월 이내에 입주자를 입주시키거나 입주하여야 한다. 이 경우 전대차 계약기간은 2년을 넘을 수 없다.”라고 규정하고 있다. 같은 법 시행규칙 제25조(공공임대주택의 입주자 관리) 제2항은 “공공임대주택의 입주자로 선정된 자는 공공임대주택의 임대기간 만료시까지 거주할 수 있다. 다만, 임대기간 만료 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공공주택사업자에게 해당 공공임대주택을 명도하여야 한다. 1. 전용면적이 85제곱미터 이하인 공공임대주택(「주택공급에 관한 규칙」제25조제6항에 따라 공급하는 주택은 제외한다)으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우, 2. (생략)”라고 규정하고 있다.

나. 판단 내용

피신청인은 신청인이 1순위 무주택 자격으로 이 민원 주택 입주자로 선정되었으나, 이 민원 주택 임대기간 중 다른 주택을 취득하였기에「공공주택 특별법 시행령」제47조 등에 의거 재계약이 어렵다고 주장하나, ① 신청인은 지방이전 공공기관 종사자로「국가균형발전 특별법」,「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법」,「주택공급에 관한 규칙」등에 따라 소속 기관이 ○○지역으로 이전하게 되어 이 민원 주택을 공급받을 자격을 취득하게 된 점, ② 지방 이전 공공기관 종사자에 대한 주택 특별공급 규정은 소속 종사자와 그 세대에 속한 사람이 소속기관 이전 지역에 주택을 소유하거나 분양받은 경우가 아니면 다른 지역에 주택을 소유하더라도 이전 지역내 주택을 특별공급받을 수 있다고 정하고 있는 점, ③ 공공 임대주택도 이전 기관 종사자의 특별공급 일환으로 공급되는 것이므로 일반적인 무주택 요건을 반드시 충족해야 하는 것은 아니라고 보이는 점, ④「지방이전 공공기관 종사자 등에 관한 주택특별공급 운영기준」제7조는 그 문언 내용으로 볼 때 임대주택 입주 순위를 정한 규정일 뿐 공공임대주택 계속 거주 자격(무주택)에 대한 규정으로 보기는 어렵다고 판단되는 점, ⑤ 피신청인이 이 민원 주택 입주자 모집시 ‘○○지역에 주택을 소유하지 않은 지방이전 공공기관 특별공급 대상자는 거주요건, 주택 소유 여부와 상관없이 이 민원 주택 공급 신청을 할 수 있고, 신청자간 경쟁이 있는 경우에 무주택자에게 우선 공급한다’고 공고한 점, ⑥ 이에 따라 ○○ 지역이 아닌 타지역에 주택을 한 채 이상 소유한 ○○지역 이전 공공기관 종사자도 이 민원 주택 단지내 공공임대주택을 공급받은 것으로 확인되는 점, 피신청인의 주장대로라면 2순위 또는 3순위로 입주한 임차인은 입주시부터 계속 주택을 소유해도 갱신계약이 가능한 반면, 1순위 입주자는 입주 전후에 주택을 소유한 사정으로 재계약이 불가능한 부당한 결과를 초래하고 이는 오히려 형평성에 반한다고 보이는 점 등을 종합하여 볼 때, 신청인이 지방이전 공공기관 종사자에 대한 최초 입주순위(무주택자)를 상실하여 갱신계약이 불가하다는 피신청인의 주장은 법규의 문언을 넘어서 해당 법규의 대상자에게 불리하게 적용하는 해석으로 허용되지 않는다고 보이는 점(「공공주택 특별법」제49조의3 제1항 및「공공주택 특별법」제47조의 제1항은 임대주택 임대기간 중 ○○지역내 다른 주택을 취득하는 경우에 한하여 제한적으로 적용함이 타당하다고 보임), ⑦ 신청인은 ○○○○○공단 1급 종사자로 소속 기관 사정에 따라 언제든지 본부(○○지역)로 전보될 수 있는 점,「공공주택 특별법」제49조의 4와 같은 법 시행령 제48조 제1항 등에 따르면, 공공임대주택 임차인이 근무·생업 등 사유로 원거리 다른 행정구역으로 이전하는 경우에는 공공임대사업자의 동의를 받아 임대주택을 양도하거나 전대할 수 있고, 공공임대사업자는 임차인이 제출한 증명 자료 등에 특별한 문제가 없으면 임차권 양도 또는 전대 요구를 받아들여야 한다고 규정되어 있는 점 등을 종합하여 볼 때, ○○지역이 아닌 다른지역의 주택 소유를 이유로 신청인에 대한 이 민원 주택 임대차 재계약 거절 통지는 철회하는 것이 바람직하다고 판단된다.

5. 결 론

그러므로 신청인에 대한 이 민원 주택 임대차 갱신계약 불가 통보가 부당하다는 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

6. 제도개선여부

□ 제도개선필요 ■ 의견없음

7. 감사의뢰 여부

□ 감사의뢰 필요 ■ 의견없음

8. 전원위 상정대상 해당여부

□ 해당 ■ 의견없음 □ 소위원회 판단 필요