국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

민원표시 : 2BA-1604-○○○○○○, 임대주택 계속 거주 요청

신 청 인 : 서○○

피신청인 : ○○○○○○공사

주 문 : 피신청인에게 ○○ ○○ ○○로○○번길 ○, ○○○동 ○○○○호 국민임대주택에 거주하는 신청인에 대한 임대차계약 해지 통보를 철회하고 임대차 계약을 갱신하여 줄 것을 의견표명한다.

신청취지 : 주문과 같다.

이 유 : 별지와 같다.

의 결 일 2016. 6.

(별지)

이 유

1. 신청 원인

신청인은 2010. 2. 8. 피신청인과 ○○ ○○ ○○로○○번길 ○ 소재 ○○○○○○○○ ○○○동 ○○○○호 임대주택(이하 '이 민원 임대주택'이라 한다)에 대하여, 최초 임대차계약 체결한 이후 이 민원 임대주택에서 계속 거주하고 있는데, 주민등록을 함께 했던 신청 외 김○○(신청인의 자, 이하 ‘김○○’이라 한다)과 김○○의 자녀 김○○(이하 ‘김○○’이라 한다)이 주택을 소유한 사실이 확인되어 이 민원 임대주택에서 퇴거할 것을 통보받았으나, 김○○과 김○○이 소유하게 된 주택은 김○○의 배우자 정○○의 사망으로 인해 법정상속으로 불가피하게 취득한 주택으로서 현재 김○○의 장모가 거주하고 있어 상속 지분 매각이 어려운 실정으로 이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있게 해 달라.

2. 피신청인의 주장

이 민원 임대주택 임대차 계약 갱신을 위해 신청인의 입주 자격을 조회한 결과, 신청인과 주민등록을 같이하고 있던 김○○과 김○○이 유주택자로 확인되어 소명자료를 요청하였으며, 세대주와 동일한 세대별 주민등록등본 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대주의 직계존속·비속을 모두 포함하여 입주 자격을 검색하도록 규정하고 있고, 신청인과 같은 세대를 구성하고 있던 김○○과 김○○이 유주택자로 확인되었고 무주택 사실을 소명하지 못할 경우 이 민원 임대주택에 대한 임대차 계약갱신이 곤란하다.

3. 사실 관계

가. 신청인은 2010. 2. 8. 피신청인과 이 민원 임대주택에 대하여 최초 임대차계약을 체결한 후 현재까지 거주하고 있으며, 주택 소유자로 확인된 김○○과 김○○이 신청인과 2011. 10. 26.부터 2016. 3. 31. 기간 중 주민등록을 같이 한 사실이 있으나, 2016. 4. 1.부터는 신청인과 주민등록을 달리하고 현재 다른 곳에서 거주하고 있다.

나. 이 민원 임대주택의 임대차계약서에 따르면, 주택면적은 68.2285㎡(전용면적 39.72㎡)이며, 임대보증금은 17,572,000원, 월임대료는 96,850원이다.

< 이 민원 임대주택의 현황 >

다. 피신청인은 2016. 2. 2. 이 민원 임대주택에 대한 갱신계약을 위해 안내문을 신청인에게 발송하였으며, 2016. 2. 23. 갱신계약을 위해 사전에 신청인이 제출한 자료를 토대로 신청인과 세대원들에 대한 주택 소유현황을 검색한 결과, 2014. 5. 27. 김○○과 김○○이 주택을 소유(○○ ○구 ○○동 ○○○, ○○○○ ○○○동 ○○○○호, 2014. 5. 27. 상속, 이하 ‘상속받은 주택’이라 한다)한 것으로 통보되어, 신청인에게 2016. 3. 16.까지 소명자료를 제출하도록 안내하였다.

< 소명자료 제출 요청된 소유 주택 현황 >

※ 건축물 취득일 : 1994. 7. 7, 현재 거주자 : 민○○(김○○의 장모)

라. 김○○의 배우자 정○○이 2009. 8. 13. 사망하자 김○○은 자녀 교육 등을 위해 김○○ 본인 및 두 자녀[민원 외 김○○(1993년생, 당시 고등학생)과 김○○(1996년생, 당시 중학생)]를 이 민원 임대주택으로 주민등록을 이전하여 이 민원 주택 인근에 위치한 중학교 및 고등학교에서 교육받도록 하였고, 김○○은 자녀 입학 등을 위해 주민등록 주소지만 이전한 채, 계속하여 기존 주택(김○○의 배우 정○○이 사망하기 전 가족이 같이 생활하던 전세주택)에 거주하였고, 2012. 11. 8. 부터 현재 거주하고 있는 ○○ ○○ ○○○○길 ○ (○○○ ○○○-○) 소재 주택(전세보증금 10,000,000원, 월세 400,00원)으로 거주지를 이전하였으며, 2016. 4. 1. 현재 거주하고 있는 상기 주소지로 김○○과 김○○의 주민등록을 이전하였다.

마. 한편, 민원 외 김○○의 장인 정○○(1935년생)가 사망하자 2014. 5. 27. 정○○ 소유 아파트가 가족들에게 상속되었는데, 상속 대상자 중 김○○의 배우자 정○○이 2009. 8. 13. 사망하였으므로 정○○의 상속 지분 49분의 14 중 49분의 6이 김○○에게, 49분의 4는 김○○(김○○의 자)에게, 지분의 49분의 4는 김○○에게 각 각 상속되었다.

< 상속받은 주택 지분 소유 현황 >

바. 김○○과 그 자녀들이 상속받은 주택은 현재 김○○의 장모(민○○, 74세)가 거주하고 있으며, 김○○의 처형 정○○(이하 ‘정○○’이라 한다)이 2015. 3. 13. 김○○의 장모 지분 49분의 21 전부를 증여로 이전하여 현재 다수 지분자인 정○○과 김○○과 그 자녀들이 상속받은 주택의 지분을 함께 공유하고 있다.

4. 판단

가. 관계 법령 등

1) 「공공주택 특별법」제49조의3 제1항은 “공공주택사업자는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.”라고, 같은 법 시행령 제47조 제1항은 “법 제49조의3 제1항에서 ‘대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우’란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼ 11. 생략 12. 공공임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각목의 경우는 제외한다. 가. 상속ㆍ판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우, 이하 생략.”라고 규정하고 있다.

2)「대법원은 ‘무주택자들에 대하여 영구임대주택을 원활히 공급하여 국민주거생활의 안전을 도모하려는 임대주택 공급제도의 목적과 임대주택의 임차인 자격을 제한하는 제도의 취지 등을 비추어 볼 때, 그 자녀가 소유하고 있는 주택이 임차인의 주거를 위해 제공될 가능성이 없는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 그 자녀가 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 되더라도 이 사건 해지조항에서 정한 계약해지사유에는 해당하지 아니하는 것으로 보는 것이 상당하다.’(대법원 2011. 6. 30. 선고 2011다10013판결, 대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44975 판결 등 참고)라고 판시하고 있고, 서울고등법원은 “구 주택공급에 관한 규칙 제2조 제9호 소정의 ‘세대원’은 일응 세대별 주민등록표상의 세대원을 뜻한다고 할 것이나, 무주택자들에 대하여 국민주택을 원활히 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하려는 국민주택공급제도의 취지에 비추어 볼 때, 세대별 주민등록표상의 다른 세대원이 주택을 소유하고 있다고 하더라도, 실제로는 그 세대원이 주거 및 생계를 세대주와 달리하면서 자신의 주거를 위하여 주택을 소유하고 있어서 그 세대주에게 주택을 공급할 필요가 있는 등의 특별한 사정3이 있는 때에는 그 세대주가 ‘무주택 세대주’에 해당한다고 봄이 상당하다.”라고 판시{서울고등법원 2008. 5. 6. 선고 2007누29385 판결 참조(이 판결은 2008. 9. 11. 대법원에서 ‘심리불속행 기각’으로 확정)하였다.

나. 판단 내용

피신청인은 신청인의 주민등록상 세대원인 김○○과 김○○이 주택을 소유한 사실이 있으므로 신청인이 이 민원 주택에서 퇴거하는 것이 불가피하다고 주장하고 있으나, ① 신청인과 주민등록을 함께 했던 김○○과 그 자녀가 소유하고 있는 주택은 자신이 거주하기 위하여 취득한 것이 아니고 김○○의 배우자 정○○의 사망으로 인한 법정상속지분으로 불가피하게 취득한 특별한 사정이 인정되는 점, ② 김○○과 자녀가 공유지분으로 소유하고 있는 주택은 현재 김○○의 장모가 거주하고 있어 신청인의 주거를 위해 제공될 가능성이 없는 등 특별한 사정이 인정되는 점, ③ 김○○과 그 자녀가 상속지분으로 소유하고 있는 주택의 다수 지분을 정○○이 소유하고 있어 주택 소유 지분에 대해 재산권을 사실상 행사할 수 없다고 보이는 점, ④ 세대별 주민등록표상의 다른 세대원이 주택을 소유하고 있다고 하더라도 실제로는 그 세대원이 주거 및 생계를 세대주와 달리하면서 자신의 주거를 위하여 주택을 소유하고 있어서 그 세대주에게 주택을 공급할 필요가 있는 등의 특별한 사정이 있는 때에는 그 세대주가 ‘무주택 세대주’에 해당한다고 봄이 상당하다고 법원이 판시한 점, ⑤ 임대주택 공급제도의 취지를 감안하면 신청인에게 이 민원 임대주택을 공급하는 것이 임대주택법의 취지를 크게 훼손하는 것으로 보기 어려운 점 등을 종합적으로 고려해 볼 때 신청인을 이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있도록 함이 바람직할 것으로 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 임대주택에 계속 거주할 수 있게 해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

6. 제도개선여부

□ 제도개선필요 ■ 의견없음

7. 감사의뢰 여부

□ 감사의뢰 필요 ■ 의견없음

8. 전원위 상정대상 해당여부

□ 해당 ■ 의견없음 □ 소위원회 판단 필요