국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

민원표시 : 2CA-1604-○○○○○○○, 매입임대주택 변경 및 이사비 지급 요구

신 청 인 : 서○○

피신청인 : ○○○○○○공사

주 문 : 피신청인은 신청인의 임대주택을 방이 3개인 임대주택으로 변경하여 공급하고, 임대주택 변경으로 발생하는 이사비를 지급할 것을 의견표명한다.

신청취지 : 주문과 같다.

이 유 : 별지와 같다.

의 결 일 : 2016. 9.

(별 지)

이 유

1. 신청원인

신청인은 2015. 4. 7. 피신청인과 방이 3개인 ○○도 ○○○시 ○○로○○번길 ○○-○ ○○○빌라 ○동 ○○○ 매입임대주택(이하 ‘이 민원 임대주택’이라 한다)에 입주하기로 계약을 체결하였는데, 이사 당일 확인해보니 방이 2개뿐이라서, 피신청인에게 당초 계약대로 방이 3개인 임대주택을 공급해 줄 것을 수차례 요청하였으나, 조치되지 않고 있고, 피신청인이 임대주택 변경에 따른 이사비용 등을 지급할 수 없다고 하니 도와 달라.

2. 피신청인의 주장

이 민원 임대주택 공급계약 당시, 매도자의 착오로 건축물 현황도와 출입문 표찰이 불일치하여 이 민원 임대주택 계약내용과 다르게 임대주택이 공급된 바 있고, 이후 신청인에게 ○○○ 지역에 공가로 있는 전용면적 50㎡이하이고 방이 3개인 임대주택으로 변경을 추천한 바 있으나, 신청인이 자녀의 통학거리를 감안하여 거절한 바 있으며, 향후에도 방이 3개인 공가가 발생할 경우 신청인에게 안내하여 이 민원이 해결될 수 있도록 노력할 예정이나, 위약금은 계약해제를 전제로 하는 것으로 이 민원 임대주택에 대한 계약이 유지되고 있어 위약금을 지급하기 어렵고, 지급이 가능하더라도 계약서에 기재된 계산식에 따라 위약금 약 19만원을 지급할 수 있을 뿐 이사비는 근거가 없어 지급하기 어렵다.

3. 사실관계

가. 피신청인은 2014. 9. 15. 이 민원 주택에 대한 입주자 모집공고를 하였고, 2015. 4. 7. 기초생활수급자 자격이 신청인과 이 민원 임대주택 임대차 계약을 체결하였으며, 모집공고와 계약서에는 이 민원 임대주택의 방의 수가 3개로 기재되어 있고, 세부 현황은 다음과 같다.

나. 신청인은 2015. 5. 27. 입주 전 청소를 위해 이 민원 주택을 방문하여 방의 수가 계약과 다른 것을 확인하였으나, 바로 다음 날인 2015. 5. 28. 즉시 입주를 해야 하므로 어쩔 수 없이 이 민원 임대주택에 입주하였다고 답변하였다.

다. 이 민원 임대주택의 방의 수가 계약서와 다르게 2개인 이유에 대해, 피신청인은 2014. 8. 14. 최초 매입 당시 건축물 현황도와 세대 호수가 불일치하여 이를 정정하는 과정에서 신청인이 계약한 403호와 401호가 서로 바뀌었다고 답변하였고, 입주 이후 401호 입주자와 신청인 간에 주택 상호변경을 협의하였으나, 401호 입주자가 거부하여 상호변경할 수 없었다고 답변하였다.

라. 입주 이후, 피신청인은 신청인에게 ○○○ 지역의 방이 3개인 매입임대주택을 추천하였으나, 신청인이 자녀의 통학거리, 임대보증금 및 임대료의 차이 등을 사유로 변경을 거부하였고, 우리 위원회 조사과정에서도 현재 변경이 가능한 매입임대주택을 추천하였으나 신청인이 원하는 주택이 없어 변경되지 못 하였으며, 피신청인은 향후에서 50㎡ 이하이고, 방 3개인 공가를 신청인에게 지속적으로 추천하여 임대주택 변경이 가능하도록 노력할 계획이라고 답변하였다.

마. 신청인은 임대주택 변경으로 이사를 할 경우 피신청인이 이사비를 지급할 것을 요구하고 있는데, 피신청인은 이 민원 임대주택 계약의 내용에 이사비 지급에 관한 사항이 규정되어 있지 않고, 이 민원 주택 계약특수조건에 따라 위약금 지급이 가능하나, 이 위약금은 계약해지를 전제로 하는 것으로 이 민원 임대주택에 대한 계약이 유지되고 있어 위약금을 지급하기 어려우며, 임대주택이 변경될 경우 피신청인은 임대차계약대로 이행한 것이므로 이에 대한 이사비는 지급하기 어렵다고 답변하였다.

4. 판 단

가. 관계 법령 등

(1) 「공공주택특별법」제5조 제2항은 “공공주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 「주택법」, 「건축법」 및 「주택임대차보호법」을 적용한다.”고 규정하고 있고, 「주택임대차보호법」제1조는 “이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”고 규정하고 있으며, 「민법」제390조 “채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.“고 규정하고 있고, 제393조 제1항은 ”채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.“고 규정하고 있으며, 제535조는 “목적이 불능한 계약을 체결할 때에 그 불능을 알았거나 알 수 있었을 자는 상대방이 그 계약의 유효를 믿었음으로 인하여 받은 손해를 배상하여야 한다.“고 규정하고 있고, 제623조는 ”임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.“고 규정하고 있다.

(2) 이 민원 임대주택 계약일반조건 제8조 제1항은 “임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 임대인은 이 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.”고 규정하고 있고, 이 민원 임대주택 계약특수조건 제8조 제1항은 “계약일반조건 제8조 제1항 제1호 내지 제9호 또는 제11호 어느 하나에 해당하는 사유로 이 계약이 해제 또는 해지된 때와 임차인이 제2항에서 정하지 아니한 사유로 입주지정기간 종료일 이후 3개월 이내에 입주하지 아니하고 임대차계약의 해제 또는 해지를 요구하여 이 계약이 해제 또는 해지되었을 때에는 계약일반조건 제1조 제1항의 기본임대보증금 및 월임대료를 적용한 다음의 산식에 의하여 산출한 금액이 위약금으로 임대인에게 귀속된다.”고 규정하고 있다.

(3) 법원은 원고와 피고가 전세 임대차 계약을 체결하면서 임대차 보증금 잔금 지급 이후 피고가 전세권부 근저당설정등기를 말소하여 주기로 하는 특약을 체결해 놓고, 이를 이행하지 않아 계약이 해제된 손해배상청구 사건에서 “피고는 원고가 임대차보증금을 모두 지급하였음에도 이 사건 특약에 따른 의무를 이행하지 않은 사실, 원고가 피고에게 위 채무를 이행할 것을 최고한 사실, 피고가 계속 이 사건 특약상 의무를 이행하지 않자 원고는 상당한 기간이 지난 후 채무불이행을 이유로 이 사건 임대차계약을 해제한다는 내용의 문자메시지를 보낸 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 임대차계약은 피고의 주된 채무에 대한 이행지체로 인하여 적법하게 해제되었다고 볼 것이다.”라고 하면서, “피고의 채무불이행으로 인하여 이 사건 임대차계약이 해제되었음은 앞서 본 바와 같으므로, 위 인정사실에 의하면 피고의 채무불이행과 이 사건 임대차계약을 체결하는데 지불한 비용 및 원고가 약정된 임대차 기간이 만료되기 전에 다른 거주지로 이사함으로써 발생한 비용 상당의 손해 사이에는 상당인과관계가 있다고 볼 것이므로, 피고는 원고에게 위 이사비 260만원 및 공인중개사 수수료 30만원의 합계 290만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다”고 판시하고 있다(대전지방법원 2014. 5. 23. 선고 2014나77 판결).

나. 판단 내용

피신청인은 임대주택 변경으로 인한 이사비를 지급할 수 없다고 주장하나, ① 「공공주택 특별법」과 「주택임대차보호법」에 규정되어 있지 않은 임대차계약에 관한 사항은 「민법」을 따르는 것이 타당한 점, ② 「민법」에 따르면 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담함에도, 임대인인 피신청인은 신청인에게 이 민원 임대주택 임대차 계약 내용과 다르게 방 2개인 임대주택을 공급한 점, ③ 임대주택의 변경으로 인한 이 민원 임대주택 계약해제는 「민법」에 따른 채무불이행과 계약불이행에 해당하고, 이에 대해 손해를 배상하는 것이 타당한 점, ④ 피신청인은 2014. 8. 14. 이 민원 임대주택 매입당시 건축물 현황도와 호수가 불일치하는 사실을 인지하였고, 2015. 4. 7. 임대차 계약 시 이를 정정할 수 있었음에도 2015. 5. 28. 신청인에게 호수가 불일치한 상태로 이 민원 임대주택을 공급한 점, ⑤ 피신청인의 채무불이행으로 인해 발생하게 되는 이사비용은 경험칙에 비추어 일반적으로 발생할 것으로 충분히 예측되는 통상손해에 해당하는 점, ⑥ 법원도 임대인의 채무불이행으로 인해 발생하는 이사비에 대한 손해를 배상하도록 판시하고 있는 점, ⑦ 피신청인은 이 민원 임대주택 계약일반조건과 계약특수조건에 따라 위약금을 부담할 수 밖에 없다고 주장하나, 해당 규정은 임차인의 계약의무 불이행으로 인한 계약해지 또는 해제에 대해 규정하고 있어 임대인인 피신청인의 계약의무 불이행으로 인한 경우에는 적용하기 어려운 점 등을 종합적으로 고려할 때 피신청인이 이 민원 임대주택을 당초 계약내용대로 방 3개인 주택으로 변경해주고, 그로 인해 발생하는 이사비용을 신청인에게 지급하는 것이 바람직하다고 판단된다.

5. 결 론

그러므로 신청인에게 임대주택을 변경해주고, 그에 따른 이사비를 지급하는 것이 타당하다고 판단되므로, 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

6. 제도개선여부

□ 제도개선필요 ■ 의견없음

7. 감사의뢰 여부

□ 감사의뢰 필요 ■ 의견없음

8. 전원위 상정대상 해당여부

□ 해당 □ 의견없음 ■ 소위원회 판단 필요