국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

민원표시 : 2BA-1606-306527, 임대주택 임차권 승계 요구

신 청 인 : 임○○

대리인 : 신청인의 부 임○○

피신청인 : ○○○○○○공사

주 문 : 피신청인에게 ○○ ○○구 ○○로○○길 ○○, ○○○동 ○○○○호 임대주택에 대하여 임차인 임○○(2014년 사망)의 손녀인 신청인에게 임차권을 승계할 것을 의견표명한다.

신청취지 : 주문과 같다.

이 유 : 별지와 같다.

의 결 일 : 2017. 3.

(별 지)

이 유

1. 신청 원인

신청인(29세, 여)은 ○○ ○○구 ○○로○○길 ○○, ○○○동 ○○○○호(이하 ‘이 민원 임대주택’이라 한다)에 계약자인 신청인의 조부 임○○(이하 ‘임○○’이라 한다)과 조모와 함께 거주하였는데, 임○○은 2014. 3. 7., 조모는 2015. 2. 13. 각 사망하였다. 대리인(신청인의 부친, 56세)은 이혼 이후 신청인과 거주하다가, 2010. 11. 5.부터 수감되어 2015. 8. 18. 무죄판결을 받아 출소하였다. 신청인과 대리인은 2015. 7월 피신청인으로부터 이 민원 임대주택에 대한 재계약이 불가능하다는 통보를 받고, 이 민원 임대주택을 승계해 줄 것을 요구하였다. 그런데, 신청인은 이 민원 임대주택에 주민등록 전입신고가 되어 있지 않았고, 대리인인 신청인의 부친(56세)는 수감 중으로 이 민원 임대주택에 거주하지 않았다는 이유로 피신청인으로부터 임차인의 지위 승계를 거부당하였다. 그러나, 신청인은 임○○ 사망 시 이 민원 임대주택에 실제 거주하고 있었고, 대리인은 재산이 없고, 상당액의 채무만 있으며, 이 민원 임대주택에서 퇴거할 경우 거주할 곳이 없으니, 신청인이 부친을 모시고 이 민원 임대주택에 계속 거주할 수 있도록 선처해 달라.

2. 피신청인의 주장

임대주택 임차인은 임대차 계약기간이 시작된 날부터 3개월 이내에 입주하여야 하고, 임차인이 사망할 경우에는 함께 동거한 직계혈족 등에게 임차권을 승계할 수 있는데, 당초 임차인인 조부가 이 민원 임대주택에 거주한 바가 없고, 신청인은 이 민원 임대주택에 실제 거주하였다고 주장하나, 주민등록이 전입되어 있지 않아 이 민원 임대주택의 임차권 승계가 곤란하다.

3. 사실관계

가. 이 민원 임대주택은 재개발 임대주택으로, 피신청인은 2013. 5. 9. 임○○과 임대차계약을 체결하였고, 입주 당시 입주자카드의 세대원 현황에는 신청인의 조모만 등재되어 있었으며, 이 민원 임대주택의 현황은 다음과 같다.

나. 이 민원 임대주택 계약자인 임○○과 그 세대원인 신청인의 조모, 신청인의 부(대리인), 신청인 자신은 이 민원 임대주택 입주당시 동 주택으로의 주민등록 전입신고가 되어 있지 않았다. 2013. 12. 27. 발급된 주민등록등본에 따르면, 신청인과 대리인 및 신청인의 조모는 임○○을 세대주로 하여 ○○도 ○○시 ○○로 ○○○번지에 전입되어 있던 것으로 확인된다.

다. 피신청인은 2015. 9. 9. 신청인이 이 민원 임대주택에 전입신고 되어 있지 않았다는 사유로 임차권 승계 및 재계약이 불가함을 통보하면서 신청인에게 건물명도요청 및 계약해지를 예고하였고, 2016. 1. 5. 임대차계약해지를 통지하고, 명도를 요구하였다.

라. 이 민원 임대주택으로 주민등록 전입신고가 되지 않은 이유에 대해, 신청인은 입주 당시부터 임○○이 지병을 앓고 있어 입원생활을 수발하고 있었고, 부친마저 수감생활을 하고 있어 경황이 없어, 신청인은 조모와 함께 이 민원 임대주택에 거주하였음에도 전입신고를 하지 못 하였다고 답변하였다.

마. 임○○의 입‧퇴원 기록은 다음과 같고, 임○○은 2014. 3. 7. 96세로 사망하였다.

바. 신청인의 이 민원 임대주택 소재지 내 생활을 확인한 바, 신청인은 2013. 10. 7.부터 2015. 10. 6.까지 ○○ ○○구 ○○로 ○○○에 위치한 (주)○○○○○○에 재직하면서 파견형식으로 ○○ ○○구 ○○동에 위치한 ○○○○○○○○(주)에서 근무하였고, 2015. 10. 7.부터는 ○○○○○○○○(주)의 직원으로 채용되어 근무하고 있으며, 카드사용처를 분석한 결과는 다음과 같다.

사. 우리 위원회 조사과정에서 이 민원 임대주택 ○○○○호 거주자(한○○), ○○○○호 거주자(이○○), ○○○○호 거주자(이○○), ○○○○호 거주자(이○○)은 신청인이 이 민원 임대주택에 실제 거주하였음을 확인해 주었다.

아. 대리인은 2016. 8월 임○○의 상속인(신청인 부의 형제‧자매 6명)들의 인감증명서를 첨부하여 피신청인에게 이 민원 임대주택 승계해줄 것을 요청하였는데, 피신청인은 임○○ 사망 당시, 대리인 자신은 수감 중이었으므로 승계 대상이 되지 못 하고, 신청인은 이 민원 임대주택에 실제 거주하였다는 사실이 확인되지 않아 임차권 승계가 불가능하다고 답변하면서, 신청인이 이 민원 주택에 실제 거주하였다는 사실이 확인되면 임차권 승계를 위한 주택소유여부, 자산 및 소득 기준, 상속의 적법성 여부 등을 검토할 예정이라고 답변하였다.

자. 신청인의 월평균소득은 2015년 2,528,958원, 2016. 10월까지 3,415,768원으로 확인되고, 대리인은 2010. 10. 26.부터 약 5년간 수감되었다가, 2015. 8. 18. 무죄판결을 받아 출소하였으며, ○○○○○○공사에 채무가 262,558,804원, 법무법인 ○○에 58,000,000원, ○○○○○보험에 7,965,709원의 채무가 있는 것으로 확인된다.

4. 판 단

가. 관계법령 등

1) 「공공주택 특별법」 제49조의3 제1항과 「공공주택 특별법 시행령」 제47조 제1항 제7호는 “공공주택사업자의 귀책사유 없이 임대차 계약기간이 시작된 날부터 3개월 이내에 입주하지 아니한 경우”에 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있도록 규정하고 있고, 「공공주택 특별법」제49조의7 제1항 제1호 및 「공공주택 특별법 시행령」제52조는 임차인의 실제 거주 여부를 확인하기 위해 “1. 주민등록표 등본·초본, 2. 국민연금보험료 납입증명서, 3. 건강보험료 납부확인서, 4. 고용보험료 납입증명서, 5. 전화사용료 납부확인서, 6. 케이블텔레비전 수신료 납부확인서, 7. 인터넷 사용료 납부확인서, 8. 신용카드 대중교통 이용명세서, 9. 자녀의 재학증명서” 제출을 요구할 수 있도록 규정하고 있으며, 「공공주택 업무처리지침」제94조 제1항은 “국민임대주택의 입주자가 재계약을 체결하려는 경우에는 다음 각 호를 모두 충족하여야 한다. 다만, 「공공주택특별법 시행규칙」 별표4제2호에 따른 입주자 중에서 입주 시 소득과 자산요건을 적용하지 않는 경우는 제외한다.”고 규정하고 있고, 「공공주택 특별법 시행규칙」별표 4의 제2항은 “「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업 또는 주택재개발사업의 시행을 위하여 철거되는 주택의 세입자(주거환경개선사업의 경우에는 주택의 소유자를 포함한다)로서 일반공급의 입주자격(소득요건을 제외한다)을 충족하는 사람”이라고 규정하고 있으며, 「○○특별시 공공임대주택 운영 및 관리 규칙」 제9조는 “임차인이 사망(실종선고를 포함한다)하거나 혼인 또는 이혼으로 퇴거하는 경우 임차권을 상속 또는 승계 받은 자가 해당 주택에 계속 거주하기 위하여 임차인 명의변경을 요청하는 때에는 다음 각 호에 모두 해당하는 자에게 이를 허용 할 수 있다.”고 규정하면서, 제1호는 “함께 거주하던 배우자·직계혈족·형제자매·직계혈족의 배우자·배우자의 직계혈족 및 형제자매”라고 규정하고 있다.

2) 법원은 “위 규정의 ”3월 이상 거주“라 함은 세입자가 실제로 그곳에 임차하여 거주하는 것을 말하는 것이지, 그곳에 주민등록이 되어 있는 것을 말하는 것이 아니므로, 세입자의 주민등록상 등재여부 및 다른 여러 가지 사정에 비추어, 세입자의 실제 거주여부를 판단하여야 할 것이다.”라고 판시하고 있다(부산지방법원 2008. 8. 22. 선고 2008나2279).

3) 우리 위원회는, “모친 사망 시, 주민등록상 세대원에 포함되지 않았다는 이유로 임차권 승계를 거부한 사례에서, 신청인의 신용카드가 임대주택 근처에서 많이 사용되었고, 복지관에서 제출한 자료를 통해 신청인이 임대주택에서 전출하게 된 것은 어머니의 식사배달을 위한 것으로 부득이한 사정이 있었으며, 신청인이 거동이 불편한 어머니의 간호를 위해 임대주택에 계속 거주하였던 것으로 보이는 점에 따라 임차권 승계를 허용”하도록 의결한 바가 있다(2AA-1412-004206).

나. 판단내용

피신청인은 임○○이 이 민원 임대주택에 전입신고를 하지 않았고, 신청인도 이 민원 임대주택에 전입신고되어 있지 않았으므로 임대차계약 승계가 불가능하다고 하나, ① 「공공주택 특별법령」이 임차인의 거주여부를 판단할 때, 주민등록표를 비롯하여 전화, 케이블텔레비전, 인터넷 등 납부확인서, 신용카드 대중교통 이용명세서, 자녀의 재학증명서 등을 확인할 수 있도록 규정하고 있는 점, ② 법원에서 “거주”의 의미를 “실제로 그곳에 임차하여 거주하는 것을 말하는 것이지, 그곳에 주민등록이 되어 있는 것을 말하는 것이 아니다”라고 판시하고 있는 점, ③ 이러한 사항을 고려할 때, 임차권 승계대상자가 임대주택에 거주했는지 여부를 판단할 때에는 주민등록표만을 유일한 증거로 삼을 것이 아니라, ①항과 같이 「공공주택 특별법령」에서 정하는 여러 가지 증빙자료를 확인하여 종합적으로 판단하는 것이 타당한 점, ④ 신청인의 직장이 ○○에 소재하고 있고, 소비활동이 주로 ○○에서 이루어진 점으로 보아 신청인이 ○○에 거주하고 있었던 것이 확실해 보이는 점, ⑤ 임○○은 2013. 5. 9. 피신청인과 임대차 계약을 체결하고, 2013. 7. 9.부터 약 7개월 간 ○○대학교 병원에서 입원치료를 받고 2014. 1. 6. 일시적으로 퇴원하였다가, 다시 2014. 3. 1. 급성신부전 등으로 입원한 후 2014. 3. 9. 사망하였는데, 이런 사실을 고려할 때 신청인의 조부가 이 민원 임대주택에 전입신고를 하지 못한 것에 이유가 있다고 판단되는 점, ⑥ 세대주인 조부가 위중한 상황이었고, 부친이 수감 중인 상황에서 사회생활 경험이 많지 않은 만 25세의 신청인이 주민등록 전입신고를 누락한 것이 고의나 중대한 과실이라고 판단하기 어려운 점, ⑦ 대리인이 5년 간 복역하고, 무죄판결을 받아 출소하여 고정적인 소득이 없고, 다수의 채무가 있는 사정을 고려할 때 이 민원 임대주택에서 퇴거하게 될 경우 주거취약계층으로 전락할 우려가 있는 점, ⑧ 신청인의 월 평균 소득이 적다고 볼 수는 없으나, 국민임대주택 갱신계약 기준(3인 이하 가구의 도시근로자 가구당 월평균 소득 50%의 150%)인 3,612,495 원보다 적고, 이 민원 임대주택은 재개발 임대주택으로 소득요건이 갱신계약의 기준이 아닌 점 등을 종합하여 볼 때 신청인의 조부 사망 당시 신청인이 이 민원 임대주택에 거주하고 있었던 것으로 판단하여 임대차계약 승계여부를 판단하는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결 론

그러므로 이 민원 임대주택의 임차인 지위 승계를 위한 절차를 이행해 달라는 신청인 주장은 상당한 이유가 있으므로 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

6. 제도개선여부

□ 제도개선필요 ■ 의견없음

7. 감사의뢰 여부

□ 감사의뢰 필요 ■ 의견없음

8. 전원위 상정대상 해당여부

□ 해당 □ 의견없음 ■ 소위원회 판단 필요