국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

민원표시 : 2BA-1605-○○○○○○ 등기된 건축물부존재증명서 발급 이의

신 청 인 : 우○○

피신청인 : ○○○도 ○○시장

주 문 : 피신청인에게 소재지가 ○○ ○○시 ○○면 ○○리 ○○○로 등기된 우○○ 소유의 주택에 대하여 2015. 8. 20. 발급한 건축물부존재증명서 발급을 취소하고, 신청인에게 이를 확인하는 확인서를 발급할 것을 시정권고한다.

신청취지 : 주문과 같다.

이 유 : 별지와 같다.

의 결 일 : 2016. 8.

(별지)

이 유

1. 신청 원인

신청인은 ○○ ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-2 대 268㎡(이하 ‘이 민원 토지’라 한다)상의 주택(연면적 84.6㎡, 이하 ‘이 민원 주택’이라 한다) 소유자인 신청 외 우○○(2001년 사망, 이하 ‘우○○’이라 한다)의 아들이며, 이 민원 주택은 당초 같은 리 ○○○ 대 2,830㎡(이하 ‘이 민원 원토지’라 한다)에 위치하였다가, 2012년경 이 민원 토지로 분할되어, 현재까지 존치하고 있음에도 피신청인이 이 민원 토지 소유자인 신청 외 박○○(이하 ‘박○○’이라 한다)에게 이 민원 주택에 대한 건축물부존재증명서를 발급해 주어, 등기(건물)가 폐쇄되었으니, 폐쇄된 등기를 회복할 수 있는 조치를 해 달라.

2. 피신청인의 주장

건축물부존재증명서는 대지에 등기된 건축물이 존재하지 않는 경우, 대지 소유자 또는 건축물의 소유자가 신청할 수 있으며, 등기상 우○○ 소유의 이 민원 주택에 대해 토지소유자인 박○○이 건축물부존재증명발급신청서를 제출하여, 이 민원 토지(같은 리 ○○○-○, 2012. 7. 12. 같은 리 ○○○에서 분할)에 등기된 건축물(목조고즙단층주택 20평)이 존재하지 않음을 현지 확인하고 건축물부존재증명서를 발급한 것으로 적합하게 처리되었다.

3. 사실 관계

가. 우○○이 소유자로 등기된 이 민원 주택은 당초 소재지가 이 민원 원토지(같은 리 ○○○ 대 2,830㎡)로 확인되며, 폐쇄되기 전 등기사항전부증명서(발급일자 2015. 8. 27.)에 따르면, 1968. 10. 29. 우○○을 소유자로 소유권 보존등기를 하였으며, 우○○의 주소지는 ○○리 ○○○(이 민원 원토지)로 기재되어 있다. 폐쇄되기 전, 이 민원 주택의 등기사항전부증명서의 주요 내용은 아래와 같다.

나. 이 민원 토지는 2012. 7. 12. 이 민원 원토지(2,830㎡)에서 분할된 토지이며, 2004. 10. 4. 남서측부분 736㎡가 분할되어 같은 리 ○○○-○번지(이하 ‘이 민원 인근토지’라 한다)가 되었고, 이후 동측부분이 이 민원 토지로 분할되었다. 이 민원 원토지의 토지분할 현황은 아래와 같다.

※ 같은 리 ○○○-1(736㎡)은 2012. 7. 13. 다시 같은 리 ○○○-1(676㎡)와 같은 리 ○○○-3(60㎡)로 분할되었다.

다. 한편, 이 민원 원토지(2,830㎡)는 1999. 12. 6. 신청 외 김○○이 소유권을 취득(강제경매에 의한 매각)하였다가, 2004. 10. 4. 이 민원 인근토지(736㎡)로 분할되어, 이 민원 인근토지는 신청 외 조○○에게 소유권이 이전(매매)되었고, 2012. 7. 12. 같은 리 ○○○(1,826㎡)와 이 민원 토지(268㎡)로 분할된 토지 2필지는 2015. 5. 28. 박○○에게 소유권이 이전(임의경매 매각)되었다.

라. 이 민원 원토지를 소재지로 등기된 건축물은 2건으로, 이 중 1건은 이 민원 주택이고, 1건은 ‘ㄷ’자형 주택으로, 건물 등기사항전부증명서에 따르면, “제1호”로 표기되어 있고, 건물내역에는 “목조 세멘와가즙평가건주택 건평 24평”으로 되어 있으며, 1983. 9. 12. 신청 외 이○○이 소유권(경락)을 취득하였다가, 여러 차례 소유권이 변경된 후, 2015. 5. 28. 이 민원 토지와 함께 박○○에게 소유권이 이전(임의경매 매각)된 것으로 확인된다.

마. 당초 이 민원 원토지 북측에는 ‘ㄷ’자형 주택이, 동측에는 이 민원 주택이 있었는데, 이 민원 원토지가 같은 리 ○○○, 같은 리 ○○○-1, 같은 리 ○○○-○로 분할되면서, 같은 리 ○○○에는 ‘ㄷ’자형 주택(제1호 건물)이, 같은 리 ○○○-1는 건물없이 나대지 상태로, 같은 리 ○○○-○에는 이 민원 주택이 위치하게 되었다.

바. 박○○은 2015. 5. 28. 경매로 이 민원 토지와 같은 리 ○○○(1,826㎡) 및 그 지상의 건물과 창고 등의 소유권을 취득하였는데, 경매 당시 매각현황자료에 따르면, 2014. 9. 24. 법원의 임의경매 매각결정(○○지방법원 ○○지원, 2014타경16066)에 따라 경매가 개시되었고, 매각 대상은 같은 리 ○○○와 그 지상의 건축물(주택 및 창고) 및 같은 리 ○○○-○(이 민원 토지)이고, 이 민원 토지 지상의 건물(이 민원 주택)은 매각대상에서 제외된 것으로 확인되며, 참고사항에는 경매 매각 당시 이 민원 토지 지상에 이 민원 주택이 있어 소유권행사시 제한받는 영향이 고려되었던 것으로, 이 민원 주택에는 임차인(신청 외 유○○)이 거주하고 있는 것으로 기재되어 있다. 박○○이 경매로 취득한 이 민원 토지 등의 매각현황 자료의 주요 내용은 아래와 같다.

사. 한편, 신청인에 따르면, 우○○과 신청인은 70여년 전부터 이 민원 주택에서 거주하였다고 하며, 신청인 및 우○○의 주민(말소자)등록 초본에 따르면, 우○○과 신청인은 1968. 10. 20. 이 민원 원토지(같은 리 ○○○)를 주소지로 최초 등록하였고, 이후, 신청인은 1985. 2. 6. 같은 리 ○○○-○로 전출하였고, 우○○은 1985. 3. 27. 같은 주소로 전출한 것으로 확인된다.

아. 박○○은 2015. 8. 20. 피신청인에게 같은 리 ○○○상 우○○ 소유의 이 민원 주택에 대해 건축물부존재증명서 발급을 신청하였는데, 피신청인은 같은 날 해당 필지에 우○○ 소유로 등기된 건축물이 존재하지 않으므로, 등기멸실 용도로 건축물부존재증명서를 발급함이 타당하다는 검토의견으로 조사보고서를 작성․보고한 후, 박○○에게 건축물 부존재증명서를 발급(건축과-14709)하였다. 위 조사보고서에 따르면, 보고자는 이 민원 주택이 이 민원 토지(같은 리 ○○○-○)상에 존치하고 있는 사진을 첨부하여 보고한 것으로 확인되며, 건축물부존재증명서 발급을 위한 조사보고서의 주요 내용은 아래와 같다.

자. 이후, 박○○은 2015. 12. 1. 등기소에 이 민원 주택에 대하여 대위자로 건축물부존재증명서를 제출하였으며, 2015. 12. 1. 이 민원 주택의 등기가 폐쇄되었다.

차. 우리 위원회 실지 방문 조사에 따르면, 이 민원 주택은 ‘一’자형 건물로, 스레트지붕으로 되어 있으며, 지붕아래는 서까래와 사춤(흙)을 채운 흔적이 있고, ‘一’자형 건물 남측과 서측 일부는 증축부분으로 확인되며, 1966년경 촬영된 항공사진에 따르면, 이 민원 원토지 북측에는 ‘ㄷ’자형 건물이 있고, 동측의 이 민원 토지 부분에는 ‘一’자형의 건물이 위치하고 있으며, 1977년 및 1989년경 촬영된 항공사진에도, ‘ㄷ’자형 건물과 ‘一’자형의 건물(이 민원 주택)이 현재와 같은 형태로 배치되어 있는 것으로 확인된다.

4. 판단

가.「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제25조 제1항은 “해당 대지에 등기된 건축물이 존재하지 아니하는 경우 대지의 소유자 또는 건축물의 소유명의인은 건물멸실등기의 신청을 위하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 별지 제22호서식의 건축물부존재증명발급신청서에 건물 등기사항증명서를 첨부하여 건축물부존재증명을 신청할 수 있다. 다만, 건축물대장이 작성되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하고, 같은 조 제2항은 “제1항에 따른 건축물부존재증명 발급신청을 받은 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 현지조사 등을 실시하여 해당 대지에 등기된 건축물이 존재하지 아니함을 확인한 후 별지 제23호서식에 의한 건축물부존재증명서를 발급하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

나.「대법원 등기예규」제1207호 멸실등으로 인하여 폐쇄된 등기기록 부활에 관한 업무지침은 “1. 다음과 같은 경우 별지 기재례와 같이 폐쇄된 등기기록을 부활한다. 가. 부동산의 멸실(해몰포함), 토지의 하천구역 편입을 원인으로 대장의 등록이 말소된 사실이 없음에도 착오로 등기기록이 폐쇄된 경우와 등록이 말소된 대장에 의하여 등기기록이 폐쇄되었으나 후에 대장의 등록말소가 착오임이 밝혀져 대장이 원상회복된 경우, 나. 대장상 합병된 사실이 없음에도 착오로 합필(합병)등기가 되면서 합병당한 부동산의 등기기록이 폐쇄된 경우와 대장상 합병된 사실을 원인으로 합필(합병)등기가 되면서 합병당한 부동산의 등기기록이 폐쇄되었으나 후에 대장상의 합병이 착오임이 밝혀져 대장이 원상회복된 경우(권리에 관한 말소등기의 실행을 위하여 합필 또는 합병된 부동산을 분필 또는 분할하여야 할 경우는 이에 해당하지 아니한다), 다. 「도시개발법」 등에 의한 환지등기의 촉탁에 착오가 있어 등기기록이 잘못 폐쇄된 경우와 등기관이 착오로 촉탁되지 않은 토지의 등기기록을 폐쇄한 경우, 라. 소유권보존등기가 등기관의 착오나 등기명의인의 착오에 기한 말소신청 또는 확정판결의 집행으로 말소됨에 따라 등기기록이 폐쇄된 후 그 말소가 착오에 의한 것임이 밝혀지거나 확정판결이 재심판결에 의하여 취소됨으로써 소유권보존등기를 회복하여야 할 경우(이 경우 부활된 등기기록에 소유권보존등기를 회복한다), 2. 위 경우 등기기록의 폐쇄가 등기관의 착오에 의한 경우에는 직권으로, 그외의 경우에는 소명자료를 첨부한 폐쇄등기부상의 소유권의 등기명의인의, 도시개발사업의 시행자 또는 말소된 소유권보존등기명의인의 신청에 의하여 등기기록을 부활한다.”라고 규정하고 있다.

다. 이 민원 주택은 우○○ 소유의 주택으로 이 민원 원토지에서 분할된 이 민원 토지상에 존치하고 있음에도 피신청인이 박○○에게 건축물부존재증명서를 발급한 것은 부당하다는 신청에 대하여, 피신청인은 이 민원 주택이 등기상 기재내용과 실제 현황이 일치하지 않아 건축물부존재증명서는 적법하게 발급되었다고 주장하나, ① 이 민원 주택은 1968년경 이 민원 원토지를 소재지로 하여 우○○ 소유로 등기된 건축물인 점, ② 토지등기사항 및 항공사진 등에 따르면, 당초 이 민원 원토지 북측에는 ‘ㄷ’자형 주택이, 동측에는 이 민원 주택이 있었는데, 이 민원 원토지가 분할되면서 ‘ㄷ’자형 주택과 이 민원 주택이 각각 같은 리 ○○○와 이 민원 토지(같은 리 ○○○-○)상에 위치하게 된 점, ③ 피신청인은 2015년에 이 민원 주택이 같은 리 ○○○에 소재하지 않는다고 판단하였으나, 이 민원 주택은 1968년 이 민원 원토지(같은 리 ○○○)를 소재지로 하였고, 이후 이 민원 원토지가 2004년과 2012년에 같은 리 ○○○-1 및 같은 리 ○○○-○로 각각 분할되었으므로, 피신청인은 등기서류등의 확인을 통해 토지 분할 후 이 민원 주택의 소재 지번을 충분히 확인할 수 있었을 것으로 보이는 점, ④ 등기서류에 따르면, 이 민원 주택은 소재지인 이 민원 토지와 소유권이 분리되어 있어 이 민원 주택을 이 민원 토지의 부속물로 볼 수 없었고, 같은 리 ○○○(1,826㎡) 및 이 민원 토지의 경매 매각현황에 따르면, 이 민원 토지만 매각대상에 포함되었을 뿐, 이 민원 주택은 매각대상에서 제외되어 박○○은 이 민원 주택에 대하여 소유에 관한 어떠한 권리도 취득한 사실이 없는 점, ⑤ 이 민원 주택은 등기된 건축물로 소유자가 우○○으로 되어 있는 바, 피신청인은 소유자가 아닌 자가 건축물부존재증명서 발급을 요청할 경우, 적어도 등기상 소유자에 대한 의견조회 절차를 거쳤어야 하는 점, ⑥ 이 민원 주택은 현재 이 민원 토지상에 위치하고 있으나, 이 민원 토지로 분할되기 전에는 이 민원 원토지에 위치하고 있었고, 항공사진에 따르면, 이 민원 토지 위치상에 이 민원 주택이 형태가 명백히 나타나며, 지붕재가 교체되고, 남측 및 서측 일부가 증축되었으나, 목조고즙의 건물 흔적이 남아 있는 것으로 볼 때, 1968년경 등기된 이 민원 주택이 멸실되지 않고 존치되어 온 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 이 민원 주택이 존치하고 있음에도 건축물부존재증명서를 발급한 것은 부당하다 할 것이므로, 피신청인은 2015. 8. 20. 박○○에게 발급한 이 민원 주택의 건축물부존재증명서 발급을 취소하고, 우○○의 자(子)인 신청인에게 이를 증명하는 확인서를 발급해 주는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결 론

그러므로, 1968년경 이전부터 현재까지 존재하는 이 민원 주택에 대하여 피신청인이 건축물부존재증명서를 발급한 것은 부당하다는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있으므로, 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」 제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

6. 제도개선여부

□ 제도개선필요 의견없음

7. 감사의뢰 여부

□ 감사의뢰 필요 의견없음

8. 전원위 상정대상 해당여부

□ 해당 □ 의견없음 소위원회 판단 필요